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▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 증시 투심 급랭: 대주주 양도세 기준을 50억 원에서 10억 원으로 낮추면서 코스피 일평균 거래대금이 6월 15조 1998억 원에서 9월 8조 7606억 원까지 급감했다. 이재명 대통령이 처음으로 세제개편안 논란에 언급한 것은 새 정부 출범 후 증시 활성화 기대감이 컸던 투자자들이 시장에 역행하는 정책에 실망하고 발길을 돌렸기 때문으로 풀이된다. ■ 반도체 규제 완화: 도널드 트럼프 미국 행정부가 삼성전자·SK하이닉스 중국 공장에 대한 미국산 반도체 장비 반입을 조건부로 허가할 전망이다. 검증된 최종 사용자(VEU) 철회 후 연간 승인 방식의 ‘사이트 라이선스’를 제안한 것으로 일방적인 철회 뒤 불리한 조건을 내미는 ‘트럼프식 벼랑 끝 협상’이라는 분석이 나온다. ■ 중국 과당경쟁: 중국 전기차 시장에서 업체 간 출혈 경쟁이 격화하면서 최근 5년 동안 신에너지 자동차 제조업체 수가 500여 개에서 50개 수준으로 10분의 1 토막 났다. 영업이익률도 과거 7~8% 수준에서 올해 4월 말 현재 4.1%로 절반 수준으로 쪼그라들면서 역대 최저치를 기록하는 상황이다. [금융상품 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 대주주 양도소득세 논란에 대해 이재명 대통령이 처음 언급한 배경은 세제개편안 발표 이후 국내 증시가 한 달 넘게 박스권에 갇혔기 때문으로 분석됩니다. 코스피 일평균 거래 대금이 6월 15조 1998억 원에서 9월 8조 7606억 원까지 급감하면서 투자자들이 시장에 역행하는 세제개편안에 실망하고 발길을 돌리고 있는 상황입니다. 대주주 양도세 기준을 10억 원으로 낮추기로 한 원안에 대해 국회 국민 청원에 약 15만 명이 동의했으며, 연말 대주주 지정 회피 물량이 주가에 영향을 줄 것으로 우려되고 있습니다. 배당소득 분리과세 역시 적용 요건이 복잡하고 최고구간 세율이 35%로 높아 실효성이 없다는 지적을 받으면서 25% 수준으로 완화가 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다. 자본시장연구원은 현행 배당소득에 적용되는 최고 45% 누진세율이 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서도 높은 수준이라며 세율 하향 조정이 필요하다고 지적했습니다. - 핵심 요약: 도널드 트럼프 미국 행정부가 삼성전자·SK하이닉스 중국 공장에 대한 미국산 반도체 장비 반입을 조건부로 허가할 전망입니다. 당초 우려했던 전면 금지는 아니지만 연간 반입 허가량을 철저하게 통제하는 대신 추가 증설은 허가하지 않는다는 조건 하에 매년 허가를 갱신하는 방식에 무게가 실리고 있습니다. 트럼프 행정부는 지난달 말 삼성 반도체 유한공사, SK하이닉스 반도체 유한공사에 대한 검증된 최종 사용자(VEU) 지위가 올해 말 만료된다고 통보했습니다. 이에 따라 내년 1월부터는 장비 반입을 위한 개별 허가를 받아야 하는 상황에서 미 상무부가 1년 단위로 갱신하는 ‘사이트 라이선스’를 고려 중인 것으로 전해졌습니다. 블룸버그는 워싱턴의 초안이 한국 산업계와 정부 관계자에게 안도감을 주는 동시에 추가적인 부담에 대한 좌절감도 안겼다고 평가했습니다. - 핵심 요약: 중국 전기차 시장에서 업체 간 출혈 경쟁이 격화하는 가운데 최근 5년 동안 중국 전기차 업체 10곳 중 9곳이 시장에서 퇴출된 것으로 나타났습니다. 중국 내 전기차 등 신에너지 자동차 제조업체 수는 2020년 500여 개에서 올해 50개 수준으로 줄면서 10분의 1 토막이 됐으며, 영업이익률도 과거 7~8% 수준에서 올 4월 말 현재 4.1%로 절반 수준으로 쪼그라들었습니다. 치열한 가격 경쟁으로 매출은 늘어도 이익은 개선되지 않는 상황이 이어지면서 중국 내 자동차 제조사 가운데 85% 가량이 공장 가동률 70%에도 못 미치는 실정입니다. 악성 재고가 쏟아지며 중국에서는 신차를 중고차로 둔갑해 파는 ‘0km 중고차’까지 우후죽순 나타나고 있는 상황입니다. 중국은 7월부터 ‘반(反) 네이쥐안’ 정책을 본격 시행하며 구조조정에 나섰으며, 태양광 업계는 70억 달러 규모 감산을 합의했습니다. [금융상품 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 에코프로가 에코프로비엠(247540) 주식을 활용해 주가수익스와프(PRS) 방식으로 7000억 원 규모의 자금 조달을 추진하고 있습니다. 당초 1조 원 규모의 유상증자를 검토한 것으로 알려졌지만 2차전지 업황 회복세와 이에 따른 에코프로비엠 주가 상승 가능성에 베팅해 PRS로 방향을 선회한 것으로 풀이됩니다. 에코프로는 당초 국내 증권사를 대상으로 프레젠테이션까지 진행했지만 실제 추진까지 이어지지 않고 중간에 철회를 결정했습니다. PRS는 주가 상승과 하락에 따른 성과를 교환하는 파생상품으로, 주가가 상승하면 투자자가 기업에 차익을 지불하고 하락하면 기업이 손실을 보전하는 구조입니다. 에코프로는 이번에 조달한 자금을 미래 성장 동력으로 점찍은 인도네시아 니켈 제련 사업에 투입한다는 방침을 밝혔습니다. - 핵심 요약: 연기금이 대형 반도체주 대신 소부장(소재·부품·장비), 방산, 인공지능(AI) 소프트웨어 등의 종목으로 매수세를 넓히고 있는 모습입니다. 지난주 삼성전기 569억 원, 현대로템 554억 원, 네이버 481억 원을 순매수 상위 종목에 올렸으며, 단기 수급보다 구조적 중장기 성장성이 뚜렷한 종목들을 중심으로 포트폴리오를 다변화한 것으로 해석됩니다. 삼성전기는 서버·AI 반도체 수요 확대에 따른 적층세라믹커패시터(MLCC), 고사양 기판 수혜주로 주목받고 있으며, 브로드컴이 오픈AI로부터 100억 달러 규모의 초대형 계약을 따내면서 AI 서버 투자 확대 기대감이 커지고 있습니다. 현대로템은 우크라이나·러시아 휴전 협상으로 주가가 조정을 받았지만 글로벌 방산 수요가 견조할 것이라는 전망에 저가 매수세가 유입되는 추세입니다. 한편 연기금은 같은 기간 POSCO홀딩스(005490) 576억 원, 에이피알(278470) 368억 원, 카카오(035720) 330억 원 순으로 순매도했습니다. - 핵심 요약: 소액 신용대출에 한해 대부업법상 최고금리 적용을 허용하는 ‘한국형 페이데이론’ 도입이 시급하다는 분석이 금융계에서 제기되고 있습니다. 현행 대부업법의 최고금리는 27.9%이지만 이자제한법과 대부업법 시행령이 20%로 돼 있어 모든 금융사들의 금리가 20%를 넘을 수 없게 돼 있는 상황입니다. 불법 사금융을 이용하는 금융 취약층이 페이데이론을 이용할 경우 월 이자 부담이 최대 33만 원 절감되는 것으로 나타났습니다. 300만 원을 1년간 빌릴 경우 불법 사채 평균 금리 연 212%를 적용하면 월 상환액이 약 61만 7685원에 달하지만 한국형 페이데이론을 이용하면 약 28만 9371원으로 줄어듭니다. 금융계는 대출 한도를 최대 300만 원으로 제한하고 상환 기간을 6개월~1년으로 늘리는 방안을 제시하고 있습니다. [자주 묻는 질문] Q. 현재 증시 불확실성이 큰 상황에서 어떤 투자 전략이 좋을까요? A. 세제 불확실성이 해소될 때까지는 안전자산 비중을 늘리시는 것이 바람직합니다. 대주주 양도세 논란으로 코스피 거래량이 크게 줄어든 상황에서는 주식형 펀드보다 채권형 펀드나 MMF 등 안전자산 위주로 포트폴리오를 구성하시고, 주식 투자 시에도 변동성이 상대적으로 낮은 우량 대형주 중심으로 접근하시는 것이 효과적입니다. 세제 정책이 명확해진 후 단계적으로 주식 비중을 조정해 나가시는 것을 권합니다. Q. 반도체 관련 펀드나 ETF 투자가 여전히 유효한가요? A. 미국 규제 완화 소식으로 단기적 불확실성이 해소되어 투자 매력도가 높아진 상황입니다. 트럼프 행정부가 삼성전자·SK하이닉스에 대한 조건부 허가를 검토하면서 전면 금지 우려가 사라졌습니다. 다만 연간 승인 방식과 수량 제한으로 중국 사업 확장성에는 제약이 있어 관련 펀드나 ETF 투자 시 이러한 점을 고려하신 포트폴리오 구성이 필요합니다. 특히 AI 서버용 반도체 수요 증가를 반영한 차세대 반도체 관련 상품들이 대안이 될 수 있습니다. Q. 연기금이 투자하는 종목을 따라 투자해도 될까요? A. 중장기 관점에서 참고하실 만하지만 맹목적 추종보다는 선별적 접근이 필요합니다. 연기금이 최근 삼성전기, 현대로템, 네이버를 매수한 것은 AI·방산·소부장 업종의 구조적 성장성을 반영한 것으로 보입니다. 개인투자자께서는 연기금의 투자 방향성을 참고하시되 본인의 위험 허용도와 투자 기간을 고려하여 관련 섹터 ETF나 테마형 펀드로 분산 투자하시는 것이 바람직합니다. 연기금과 달리 개인은 유동성과 세제 혜택도 함께 고려하셔야 한다는 점이 중요합니다. [금융상품 투자자 핵심 체크포인트] ✓ 세제 변화 영향 점검: 대주주 양도세 10억 원 기준 하향이 보유 주식형 펀드 수익률에 미치는 영향 분석 필요 ✓ 포트폴리오 안전성 강화: 증시 불확실성 지속 시 채권형 펀드·MMF 비중을 전체 자산의 일정 비율로 확대 검토 ✓ 반도체 투자 전략 재점검: 미국 규제 완화를 반영한 반도체 ETF·관련 펀드의 중장기 투자 가치 평가 시점 ✓ 성장성 높은 섹터 발굴: AI·방산·소부장 등 연기금 관심 분야의 테마형 펀드·ETF 투자 기회 검토 필요 ✓ 리스크 관리 체계 점검: 중국 시장 의존도 높은 전기차·2차전지 관련 펀드의 비중 조정 필요성 검토 [키워드 TOP 5] 증시 불확실성, 세제개편, 반도체 규제, 연기금 투자, 포트폴리오 다변화, AI PRISM, AI 프리즘

“서울 집값 잡기에는 역부족” 주택공급 효과 빨라야 2028년…'극심한 정체' 서울 서부간선道 평면화 공사 중단 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

경제·금융경제동향 2025.09.09 07:53:37

▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 공급 딜레마: 정부가 수도권에 2026년부터 2030년까지 총 135만 가구 착공을 추진한다고 발표했지만, 부동산 전문가들은 서울 집값 상승세가 본격화될 것이라고 진단했다. 당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 2028년 입주가 가능한데 그 이전의 공급 해법이 제시되지 않았기 때문이다. ■ 대출 조임: 정부가 수도권 주택 공급 확대와 함께 수요 억제를 위한 대출 규제도 더 강화한다고 발표했다. 8일부터 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화되고, 1주택자의 수도권 전세대출 한도도 2억 원으로 일괄 축소된다. ■ 타겟 지역: 규제지역의 LTV가 40%로 내려가면서 12억~15억 원 사이 아파트가 직격탄을 받게 됐다. 국토교통부 실거래가 분석 결과 해당 가격대 거래 1013건 중 규제지역이 225건으로 22.2%에 달하며, 송파구 위례신도시와 강남구 세곡·자곡동이 주요 영향권으로 나타났다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 정부가 발표한 수도권 주택 공급 확대 방안에 대해 시장의 기대에 미치지 못하고 서울을 중심으로 집값 상승이 이어질 것이라는 진단이 나왔다. 부동산 전문가들은 서울을 포함한 수도권 입주 물량이 급감하고 있음에도 단기적 해법이 부족하다고 지적했다. 당장 착공이 이뤄지더라도 공사 기간을 감안하면 빨라야 2028년 입주가 가능한데 그 이전의 공급 해법이 제시되지 않았기 때문이다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “이번 공급 대책은 재건축초과이익환수제·분양가상한제 폐지 등 수도권 주택 공급 확대를 위해 시장에서 기대한 내용을 담고 있지 않다”며 “공급 부족에 대한 시장 수요자의 불안감을 해소하지 못해 서울 집값 상승세가 본격화될 것”이라고 진단했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “수도권 부동산 시장 안정을 위해 연간 30만 가구 규모의 공급이 이뤄져야 한다”며 “정부가 제시한 연간 27만 가구는 당장 착공할 수 있는 물량도 아닌 만큼 공급 부족에 대한 불안감을 해소하기에 한계가 있다”고 평가했다. - 핵심 요약: 정부가 수도권에서 향후 5년간 총 135만 가구 착공을 추진한다고 발표했다. 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 직접 시행, 도심 유휴 부지 활용, 재건축·재개발 활성화 등의 카드를 총망라해 수도권의 주택 부족 문제를 해결하겠다는 계획이다. 최근 10년간 수도권에서는 연평균 25만 8000가구가 착공했지만 공사비 상승이 본격화한 2022~2024년에는 평균 15만 8000가구만 삽을 떴다. 이 추세가 이어진다면 수도권은 매년 9만 2000가구의 주택 부족 사태에 직면하게 된다. 정부는 내년부터 2030년까지 연평균 27만 가구, 총 134만 9000가구의 주택을 착공한다는 목표를 세웠다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “6·27 대출 규제로 수도권 부동산 시장이 진정세를 보이고 있지만 주택 공급 여력이 녹록지 않아 대책을 마련했다”고 설명했다. - 핵심 요약: 정부가 강남 3구와 용산구 등 규제 지역의 주택담보인정비율(LTV)을 50%에서 40%로 하향 조정하면서 12억~15억 원 사이의 시세가 형성된 송파구 장지동 등 위례신도시가 영향을 받을 것으로 전망된다. 또한 강남구의 세곡·자곡동, 용산 효창동 등이 직격탄을 받을 것으로 예상된다. 금융 당국에 따르면 규제 지역의 LTV가 40%로 내려가면서 대출 한도의 변화가 생기는 구간은 12억~15억 원 사이의 아파트다. 국토교통부 실거래가를 통해 6·27 부동산 대책 이후 9월 7일까지 거래된 12억~15억 원 사이의 서울 아파트 거래를 전수 분석한 결과 총 1013건 중 규제 지역인 강남 3구와 용산구가 225건으로 22.2%에 달했다. 이를 두고 강남 3구와 용산 주요 단지에서 외곽 지역으로 부동산 가격 상승세가 퍼져나가는 것을 막으려는 의도가 담겨 있는 것이라는 분석이 나온다. 금융위원회 관계자도 “LTV 하향 조정은 추가 규제 지역 확대를 감안한 조치”라고 설명했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 노후 빌라 밀집 지역인 서울 관악구 신림동 650일대의 신림8구역에 2257가구 규모의 아파트 단지를 조성하는 정비계획 입안 절차가 추진된다. 관악구청에 따르면 신림8구역 정비계획에 대한 주민 공람이 8월 28일부터 이달 29일까지 진행된다. 신림8구역 재개발은 면적 10만 3912㎡ 규모 부지에 지상 33층, 30개 동, 2257가구 규모의 아파트 단지를 조성하는 사업이다. 주민 편의를 위한 기반 시설도 확충된다. 어린이공원, 소공원 등 면적 6900㎡ 규모의 공원이 새로 조성되고 교통 환경 개선을 위해 주변 도로 정비가 이뤄진다. 관악구는 신통기획을 통해 수립된 정비계획으로 주변 관악산 지형과 조화를 이루는 경관을 형성하고 신속한 재개발 사업 추진이 가능할 것으로 기대하고 있다. 박준희 관악구청장은 “주민들의 다양한 목소리를 반영해 공익성과 사업성을 균형 있게 고려한 합리적인 개발계획을 마련할 예정”이라며 “주민들이 오랜 기간 기다려 주신 만큼 정비사업이 원활하게 진행될 수 있도록 최선을 다하겠다”고 말했다. - 핵심 요약: 안전 관리 의무 소홀로 사망사고 발생시 발주처나 시공사 등 사고 주체에 매출의 3%까지 과징금을 부과하거나 1년 이하의 영업정지를 부과하는 내용의 법안이 발의됐다. 문진석 더불어민주당 의원이 최근 이 같은 내용을 골자로 한 건설안전특별법 제정안을 발의했다. 제정안에 따르면 안전관리 의무를 위반해 인명사고가 발생한 경우 건설사업자와 건설엔지니어링사업자, 건축사 등에 1년 이하 영업정지 또는 매출의 3% 이내 과징금을 부과하도록 규정하고 있다. 10대 건설사들의 영업이익률이 3%대에 불과해 법안이 시행될 경우 건설사의 영업 위축과 재무 구조 악화가 뒤따를 것이라는 우려가 나온다. 한국건설산업연구원에 따르면 매출액 3%를 과징금으로 부과할 경우 지난해 기준 10조 5036억 원의 매출을 올린 대우건설이 과징금 3151억 원을 부과받으면 723억 원의 당기순손실을 기록하게 된다. 건설업계의 한 관계자는 “건설사들은 사고를 막기 위해 안전강화비 명목으로 투자를 이어가고 있지만 작업자 개인의 판단 실수로 벌어지는 사고를 막을 수 없다”며 “국회 의석 과반 이상을 확보한 민주당이 특별법을 강행하게 되면 건설사들은 안전에 치중할 수밖에 없어 공사비 인상은 물론 경영난까지 겪을 수 있다”고 토로했다. - 핵심 요약: 서울시가 서부간선도로 지하차도를 원상복구하고 도로도 넓히기로 했다. 공사로 극심한 정체 구간이 됐다는 주민들의 비판을 수용한 조치다. 서울시는 서울광명고속도로 개통으로 교통량이 분산되면 평면화 추진을 다시 검토할 방침이다. 1988년 개통한 서울 서남권 핵심 도로인 서부간선도로를 평면화하는 사업은 2013년 박원순 전 서울시장 재임 당시부터 추진됐다. 시는 2021년 9월 서부간선지하도로를 개통했고 2023년부터 영등포구와 금천구 구간 평면화 작업에 들어갔다. 이 작업은 극심한 차량 정체를 불러왔다. 시속 17.7㎞이던 이 구역의 평균 주행속도는 공사가 시작되면서 시속 7.9㎞까지 내려갔다. 시민들은 거세게 항의했다. 시에 따르면 서부간선도로 평면화 공사 관련 공식 민원만 355건이 접수됐다. 서울광명고속도로 완공 시점은 당초 지난해 5월이었으나 2028년 1월로 미뤄졌다. 시는 우선 추석 전까지 지하 차도를 원상 복구하기로 했다. 기존 왕복 4차로는 중앙분리대가 철거되는 공간을 활용해 5차로로 넓히기로 했다. 공사가 끝나면 시간당 6800대인 도로 용량이 시간당 8500대로 25%가량 증가할 것으로 전망됐다. [자주 묻는 질문] Q. 정부 공급대책으로 서울 집값 상승세가 진정될까요? A. 전문가들은 2028년 이전까지 공급 부족으로 상승세 지속을 전망합니다. 정부가 수도권 5년간 135만 가구 착공 계획을 발표했지만, 당장 착공해도 공사 기간을 감안하면 2028년 입주가 최소 시점입니다. 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만 6767가구에서 2027년 8803가구로 81% 급감할 예정이어서 단기 공급 해법이 제시되지 않았습니다. 부동산 전문가들은 공급 부족에 대한 시장 불안감이 해소되지 못해 강남 3구와 용산구 등 주요 입지를 중심으로 집값 상승세가 본격화될 것이라고 진단하고 있습니다. Q. LTV 40% 강화로 어떤 지역이 가장 큰 영향을 받나요? A. 12억~15억 원대 아파트 중 송파 위례신도시와 강남 세곡·자곡동이 직격탄을 받습니다. 규제지역의 LTV가 50%에서 40%로 하향되면서 해당 가격대 아파트의 대출 한도 변화가 발생합니다. 국토부 실거래가 분석 결과 12억~15억 원 아파트 거래 1013건 중 규제지역이 225건으로 22.2%에 달했습니다. 이 중 송파구가 106건으로 가장 많고, 위례신도시가 위치한 장지동과 가락동을 합해 63건에 달했습니다. 강남구는 48건 중 세곡동과 자곡동이 24건을 차지했습니다. 정부는 향후 마포·성동·동작·강동구 등으로 규제지역을 확대할 방침입니다. Q. 관악구 신림8구역 재개발이 주변 부동산 시장에 미칠 영향은 어떻게 될까요? A. 2257가구 대규모 공급으로 관악구 일대 부동산 시장 변화가 예상됩니다. 신림8구역 재개발은 10만 3912㎡ 부지에 지상 33층, 30개 동, 2257가구 규모로 진행됩니다. 현재 주민 공람이 진행 중이며, 이후 구의회 의견 청취와 서울시 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 정비구역이 지정될 예정입니다. 6900㎡ 규모의 공원 조성과 주변 도로 정비도 함께 이뤄져 교통 환경이 개선됩니다. 노후 빌라 밀집지역의 대규모 아파트 단지 조성으로 향후 3~4년 후 완공 시 관악구 일대 주택 공급이 크게 증가하게 됩니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 공급 부족 장기화: 서울 아파트 입주 물량이 올해 4만 6767가구에서 2027년 8803가구로 81% 급감 예정, 2028년까지 공급 절벽 지속 ✓ LTV 40% 영향권: 12억~15억 원대 아파트 대출 한도 축소로 송파 위례신도시, 강남 세곡·자곡동 등 외곽 지역 투자 제약 ✓ 규제 확대 신호: 마포·성동·동작·강동구 등 추가 규제지역 지정 가능성, 해당 지역 선제적 모니터링 필요 ✓ 건설사 리스크: 매출액 3% 과징금 법안으로 10대 건설사 평균 영업이익률 3.02% 대비 경영 악화 우려 ✓ 교통 여건 변화: 서부간선도로 평면화 중단으로 서남권 교통 개선 효과 2028년 서울광명고속도로 개통까지 지연 [키워드 TOP 5] 서울 집값 상승세, 수도권 135만 가구 착공, LTV 40% 강화, 송파 위례신도시, 관악구 신림8구역, AI PRISM, AI 프리즘