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“서울 분양가 4600만 원 돌파” 6억 규제에 경매 기회 부상…분당 재건축 투자 매력도 ↑ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 정책·제도 2025.07.17 08:14:19

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주 : ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 분양가 급등과 청약 장벽: 서울 민간 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 4600만 원을 돌파하며 전년 대비 9.97% 치솟았다. 84㎡ 기준 15억 원 대에 이르는 높은 분양가와 6억 원 초과 대출 금지로 실수요자의 청약 접근성이 급격히 악화되면서, 현금 여력이 충분한 투자자에게는 상대적 진입 장벽 완화 기회가 조성되고 있다. ■ 경매시장 투자 기회: 6·27 대출 규제로 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매로 대거 나올 전망이다. 특히 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트들이 타격을 받을 것으로 예상되며, 기존 호가 대비 20%까지 할인된 가격으로 매입할 수 있어 실수요자 및 장기 투자자들에게는 내집 마련과 투자 기회가 동시에 열리는 상황이다. ■ 분당 재건축 투자 매력: 분당의 올해 매매 거래 중 82%가 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격대를 형성하고 있으나 재건축 후 7000만~8000만 원까지 가치 상승이 기대된다. 이재명 정부의 1기 신도시 재건축 가속화 정책과 맞물려 분당이 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것으로 전망돼 투자 매력이 커지고 있다는 판단이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 6월 말 기준 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1393만 9000원으로, 3.3㎡ 기준으로 환산하면 4607만 9000원이다. 지난 5월보다 0.87%, 지난해 6월과 비교하면 9.97% 각각 상승했다. 전용 면적별로는 102㎡ 초과 규모의 분양가가 3.3㎡당 5535만 2000원으로 가장 높았고, 이어 60㎡ 이하 4709만 8000원, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 4678만 원, 85㎡ 초과 102㎡ 이하, 4542만 5000원 순으로 집계됐다. 정부의 6·27 대출 규제로 수도권·규제지역 신규 분양 아파트 잔금 대출이 6억 원 이하로 제한된 가운데 서울 아파트 청약이 갈수록 어려워지고 있다는 진단이 나온다. - 핵심 요약: 6·27 대출 규제로 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매시장에서 타격받을 전망이다. 송파구 잠실동 리센츠처럼 LTV가 50%에 달하던 물건들이 현금 9억 원 필요 구조로 바뀌면서 외지인 수요가 급감할 것으로 예상된다. 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트가 집중 타격을 받을 것으로 분석된다. 호가를 낮추지 않고 버티던 매물이 경매로 나오면 20%까지 할인된 가격으로 매입 기회가 열린다. 전문가들은 30·40세대 실수요자들이 수내동·정자동·평촌 등 학원가 인근 9억 원 이하 할인율 높은 아파트 경매를 전략적으로 노려볼 시점이라고 조언했다. - 핵심 요약: 이상우 인베이드투자자문 대표는 이재명 정부의 부동산 정책 윤곽이 완전히 나오지 않은 만큼 ‘매입 후 보유(바이 앤 홀드)’ 전략을 제안했다. 이재명 대통령이 1기 신도시 재건축에 속도를 주문함에 따라 맞춤형 투자 지역으로 경기도 성남 분당을 지목했다. 그는 “분당의 올해 매매 거래 중 82%는 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격이지만 재건축 후에는 3.3㎡당 7000만~8000만 원까지 가치가 높아질 수 있다”고 설명했다. 분당이 평촌·일산 등 다른 1기 신도시를 포함해 인천·수원·안산 등 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것이라고 평가했다. 새 정부의 부동산 정책과 관련해서는 보유세 인상 등 세제 강화 방안이 나올 것이라고 전망했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 6월 신규 취급액 코픽스와 신잔액 코픽스가 전달보다 각각 0.09%포인트, 0.08%포인트 떨어졌으나 은행들이 가산금리를 인위적으로 올려 대출금리는 오히려 상승했다. 신한은행의 경우 가산금리를 0.09%포인트 올려 금리 상단이 5.11%를 기록했으며, NH농협은행도 0.04%포인트 상승한 5.92%를 적용했다. 금융당국이 6·27 대책으로 하반기 대출 할당량을 절반으로 줄이면서 은행들이 대출 쏠림을 막기 위해 금리 조정과 대출 모집인 채널 차단에 나섰다. 시중은행 관계자는 “뒤집어보면 현금 부자에게만 유리한 상황이 조성된 것이라 실수요자의 불만은 점점 커질 수 있다”고 내다봤다. - 핵심 요약: 증여세 공제 기준이 10년마다 리셋되기 때문에 장기적 증여 계획 수립이 중요하다는 전문가 조언이 나왔다. 배우자 6억 원, 직계존비속 5000만 원(미성년자 2000만 원), 기타 친족 1000만 원의 공제 한도를 활용해 10년 단위로 계획을 세워야 한다. 해외 주식의 경우 250만 원 이상 수익 시 22% 양도소득세가 부과되는데, 매도 전 증여하면 수증자가 매도해도 평가이익이 발생하지 않아 절세 효과가 크다. - 핵심 요약: 브룩필드자산운용이 추진하던 서울 IFC 통매각이 가격 이견으로 중단되면서 펀드 지분을 일부 분할해 해외 기관에 매각하는 ‘셰어딜’ 방안과 담보 대출 리파이낸싱으로 전략을 선회한다. 인수 후보들은 3조 원대 초중반을 제시했으나 브룩필드는 최소 4조 원을 요구하며 협상이 결렬됐다. 대형 증권사의 한 부동산 담당 임원은 “최근 여의도 오피스 공실률이 매우 낮고 금리 하락으로 자산 가치는 더 올랐다고 볼 수 있다”며 “더 나은 조건의 리파이낸싱이 가능한 여건”으로 내다봤다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. 6억 원 대출 규제 시행 후 부동산 투자 어떻게 해야 하나요? A. 현금 비중을 늘리고 경매시장 기회를 적극 활용하는 전략이 효과적입니다. 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매로 대거 나오면서 기존 호가 대비 20%까지 할인된 가격으로 매입할 수 있습니다. 특히 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트들이 타격을 받을 것으로 예상되므로, 장기 보유 목적이라면 경매를 통한 매입을 검토해봐야 합니다. Q. 분당 재건축 투자가 정말 유망한가요? 수익률은 어느 정도 예상되나요? A. 3.3㎡당 5000만 원에서 재건축 후 7000만~8000만 원으로 4060% 수익률 기대됩니다. 분당의 올해 매매 거래 중 82%가 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격대를 형성하고 있어 진입 비용 부담이 상대적으로 낮습니다. 이재명 정부가 1기 신도시 재건축에 속도를 주문하면서 분당이 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 전망입니다. 다른 1기 신도시 대비 사업성이 우수하고 정책적 지원도 강화될 것으로 예상되어, 바이 앤 홀드 전략으로 5~10년 장기 투자 시 안정적 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. Q. 코픽스 하락했는데 대출금리가 안 떨어지는 이유는 무엇인가요? A. 은행들이 대출 쏠림을 막기 위해 가산금리를 인위적으로 올렸기 때문입니다. 6월 코픽스가 0.08~0.09%포인트 하락했지만 신한은행은 가산금리를 0.09%포인트, NH농협은행은 0.04%포인트 각각 올려 대출금리를 기존 수준으로 유지했습니다. 금융당국이 6·27 대책으로 하반기 대출 할당량을 절반으로 줄이면서 은행들의 대출 관리 의지가 강화됐습니다. 주요 은행들이 대출 모집인 채널도 사실상 차단하고 있어 당분간 대출 절벽 현상이 이어질 전망이므로, 투자자들은 현금 중심의 자금 조달 전략을 수립해야 합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 경매시장 모니터링: 마포·성동·송파 일대 12억~20억 원대 아파트 경매 물량 증가 추이 지속 관찰 ✓ 현금 확보 전략: 6억 원 대출 한도로 인한 현금 9억 원 이상 필요성, 기존 보유 자산 매각 통한 현금 비중 확대 검토 ✓ 대출 환경 대응: 코픽스 하락에도 불구한 가산금리 상승으로 대출 조건 악화, 비은행권 포함 다각화된 자금조달 루트 구축 [키워드 TOP 5] 서울 분양가 급등, 6억 원 대출 규제, 경매 투자 기회, 분당 재건축 투자, 코픽스 금리 조정, AI PRISM, AI 프리즘

“한강뷰에 역세권까지” 광장 극동아파트 석달새 3억 ↑…지방은 준공후 미분양 2.2만가구로 올 30% 늘어 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.07.15 08:55:29

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 서울 소규모 정비사업 가속화: 정부가 가로주택정비사업에 599억 원의 주택도시기금 융자를 확정했다. 주택도시보증공사의 올해 예산이 기존 3270억 원에서 3869억 원으로 늘어났다. 서울에서만 1만 가구의 신규 주택 공급이 가능해진다. ■ 강남 3구 재건축 선호 지속: 서울경제 설문조사에서 투자자들의 44.1%가 강남 3구 재건축 아파트를 가장 선호한다고 답했다. 서울 신축 아파트 분양·입주권(32.6%), 목동·여의도 재건축 아파트와 분당 등 1기 신도시 재건축 아파트(각 25.3%)가 뒤를 이었다. 반면 지방 미분양 아파트(5.8%)와 수익형 부동산(4.7%)에 대한 선호도는 여전히 낮아 양극화 현상이 뚜렷했다. ■ 지방 미분양 주담대 급증: 새마을금고의 미분양 주택담보대출이 올해 5월 말 현재 4045억 원으로 지난해 말 대비 79.3% 폭증했다. 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 7013가구로 지난해 말보다 25.8% 증가해 2013년 6월 이후 11년 11개월 만에 최대치를 경신했다. 지방 준공 후 미분양 주택이 2만 2397가구로 30%나 급증했다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 광진구 광장 극동아파트가 최고 49층, 2043가구 규모로 재건축되며 역세권 인센티브 덕분에 용적률 330%까지 개발할 수 있게 됐다. 총 사업비는 1조 4666억 원에 달하지만 추정 비례율이 100.86%로 사업성이 높다는 평가다. 실제로 재건축 기대감이 커지면서 광장 극동 1차 전용 84㎡가 올해 5월 22억 2000만 원에 신고가를 찍었다. 2차 전용 75㎡도 18억 9000만 원에 거래되어 불과 3개월 새 3억 원 가까이 치솟았다. - 핵심 요약: 정부가 2차 추경에서 가로주택정비사업 지원에 599억 원의 주택도시기금 융자를 확정했다. 주택도시보증공사의 올해 예산이 기존 3270억 원에서 3869억 원으로 늘어났다. 이로써 서울 용산구 한남동 한성아파트, 송파구 풍납강변현대아파트, 서초구 방배대우 등 주요 지역 소규모 재건축에 속도가 붙을 전망이다. 가로주택정비사업은 추진위원회 단계가 생략되어 조합설립부터 입주까지 3~4년밖에 소요되지 않아 일반 재건축보다 3배 이상 빠르다. - 핵심 요약: 서울경제 설문조사에서 투자자 10명 중 4명(44.1%)이 강남 3구 재건축 아파트를 최고 투자처로 꼽았다. 뒤이어 서울 신축 아파트 분양·입주권(32.6%), 목동·여의도 재건축과 분당 1기 신도시 재건축(각 25.3%)이 선호도 순위에 올랐다. 그러나 지방 미분양 아파트(5.8%)와 수익형 부동산(4.7%)은 여전히 찬밥 신세를 면치 못해 투자 양극화가 극명했다. 부동산 가격을 끌어올릴 요인으로는 과반(55%)이 서울 등 대도시 주택 공급 부족을 지목했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 새마을금고의 미분양 주택담보대출이 올해 5월 말 현재 4045억 원으로 지난해 말 대비 79.3%나 치솟았다. 농협·신협·수협·산림조합의 미분양 주담대 잔액도 총 4975억 원으로 전년 대비 15.3% 증가했다. 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 7013가구로 지난해 말보다 25.8% 증가해 2013년 6월 이후 11년 11개월 만에 최대치를 경신했다. 특히 지방 준공 후 미분양이 2만 2397가구로 30%나 급증하면서 건설업계는 버티기에 나섰다. - 핵심 요약: 서울 송파구 거여동 영풍빌라가 가로주택정비사업으로 기간을 대폭 단축하며 성공 사례를 만들었다. 2021년 조합 설립 인가를 신청한 뒤 불과 2년 만에 사업시행 인가를 받아 지난해 착공에 들어갔다. 일반 재건축이 평균 8년 반 걸리는 것과 비교하면 3년 가량이나 시간을 아낀 셈이다. 정부는 주택도시기금 지원 확대를 통해 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 주요 지역에서 양질의 주택 공급이 가능할 것으로 전망한다. 서초구 방배 대우와 방배 빌라, 성동구 성수동 정안맨션 7차, 용산구 한남동 한성아파트 등 조합 설립 인가 단계 사업에 속도가 붙을 예정이다. - 핵심 요약: 중국 국영기업인 중국에너지건설유한공사(CEEC)가 국내 해상풍력 프로젝트에 처음으로 설계·조달·시공(EPC) 사업자로 참여했다. CEEC는 자사 웹사이트를 통해 한국 전라남도 365㎿급 해상풍력 EPC 프로젝트에 컨소시엄 형태로 참여한 것으로 전해졌다. 계약 규모는 105억 위안(약 2조 원)이다. 전남 영광군 낙월도 인근 해역에 건설되는 낙월 해상풍력 사업으로 추정된다. 다만 이번 해상풍력 산업이 중국에 잠식당한 태양광의 전철을 밟을 수 있다는 우려와 함께 안보 위협과 국부 유출 논란도 불거지고 있다. [자주 묻는 질문] Q. 가로주택정비사업 투자가 지금 적기인가요? A. 정부 지원 확대로 사업 속도가 빨라져 투자 적기로 판단됩니다. 정부가 2차 추경에 599억 원 지원을 확정하며 주택도시보증공사 예산이 3869억 원으로 증액되었습니다. 가로주택정비사업은 추진위원회 단계가 생략되어 조합설립부터 입주까지 3~4년밖에 소요되지 않아 일반 재건축보다 3배 빠른 투자 회수가 가능합니다. 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 주요 지역에서 양질의 주택 공급이 예상되며, 원주민 정착률이 높고 투기 가능성이 낮아 안정적인 투자가 가능합니다. Q. 강남 3구 재건축 아파트 투자 전망은 어떻게 되나요? A. 투자자 선호도가 44.1%로 가장 높아 지속적인 수요가 예상됩니다. 서울경제 설문조사에서 강남 3구 재건축 아파트가 가장 선호하는 투자처로 조사되었으며, 광진구 광장 극동의 경우 한강뷰와 역세권 입지로 3개월 새 3억 원 가까이 급등했습니다. 부동산 가격 상승 요인으로 55%가 서울 등 대도시 주택 공급 물량 부족을 꼽았으며, 54.1%가 용적률 상향 조정을 통한 재건축 활성화가 필요하다고 답해 정책적 지원도 기대됩니다. Q. 지방 부동산 투자 시 주의할 점은 무엇인가요? A. 미분양 급증으로 인한 유동성 리스크를 반드시 고려해야 합니다. 새마을금고의 미분양 주택담보대출이 올해 79.3% 폭증해 4045억 원을 기록했고, 지방 준공 후 미분양 주택이 2만 2397가구로 30% 급증해 11년 11개월 만에 최대치를 경신했습니다. 건설업 경기가 3개월 연속 악화되고 있어 미분양 리스크가 확대될 가능성이 높습니다. 지방 부동산 투자 시에는 입지 우수성, 브랜드 인지도, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 검토하고 유동성 확보 방안을 사전에 마련해야 합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 서울 소규모 정비사업 기회: 정부가 가로주택정비사업에 599억 원 지원 확대로 강남 3구, 마포·용산·성동구 등 주요 지역 개발이 가속화되어 3~4년 내 완공으로 빠른 투자 회수 가능 ✓ 강남 3구 재건축 집중: 투자자들의 44.1%가 선호하는 강남 3구 재건축 아파트 중심 포트폴리오 구성, 광장 극동 등 한강뷰·역세권 프리미엄 단지 우선 검토 ✓ 지방 미분양 리스크 회피: 새마을금고 미분양 담보대출이 79% 폭증하고 지방 준공 후 미분양이 11년 만에 최대치로 지방 부동산 투자 시 신중한 접근 필요 ✓ 정부 정책 모니터링: 용적률 상향 조정, 재건축 활성화 정책 동향을 지속 추적하고 도심 공공주택 복합개발사업 비주거 비율 완화 효과 분석 [키워드 TOP 5] 가로주택정비사업 확대, 강남 3구 재건축 선호, 지방 미분양 폭증, 소규모 정비사업 지원, 부동산 투자 양극화, AI PRISM, AI 프리즘