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오피스텔 ‘마이너스 프리미엄’ 속출에 건설사들 공격적 수주전… 대규모 개발호재 이어져 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산부동산일반 2025.02.07 09:20:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 부동산 시장이 구조적 변화기를 맞았다. 오피스텔 분양권 시장은 금리 부담으로 ‘마피(마이너스 프리미엄)’와 ‘계포(계약금 포기)’ 매물이 속출하는 가운데, 건설사들은 공격적인 수주 경쟁에 나서며 시장 주도권 확보에 나섰다. 특히 평택 고덕신도시와 화성 동탄2신도시 등 경기 남부권 주요 단지들의 분양권이 20% 이상 하락된 가격에 거래되는 추세다. 한편 경기 남부권에서는 대규모 개발 호재가 이어지는 양상이다. 삼성전자의 360조원 규모 반도체 클러스터와 SK하이닉스의 122조원 규모 용인반도체클러스터 조성이 본격화되는 가운데, 총사업비 5조2750억원 규모의 경기남부광역철도 사업의 추진 여부를 놓고 논의가 진행 중이다. 건설사들의 실적 개선과 함께 지역 개발 기대감이 커지면서 장기 투자자들의 관심을 끈다. ■ 오피스텔 분양권 시장 ‘마피’ 확산 수도권 주요 오피스텔 단지에서 마이너스 프리미엄이 확산되는 중이다. 평택 고덕신도시 유보라더크레스트는 분양가 5억9800만원 대비 1억2000만원 낮은 가격에 매물이 나왔고, 화성 동탄2신도시 디에트르퍼스티지는 계약금 포기 조건의 매물이 쌓여있다. 금리 상승으로 인한 투자 수익률 저하가 주된 원인으로, 오피스텔 시장의 하락세가 당분간 지속될 것으로 예상된다. ■ 건설사 수주경쟁 가열 경기권 최대 재건축 단지인 성남 은행주공 수주전이 치열하게 전개되는 중이다. 두산건설은 3.3㎡당 635만원의 파격적인 공사비를 제시했고, 포스코이앤씨는 8900억원의 사업비 조달과 2400억원 무이자 혜택을 제안했다. 금호건설은 4분기 흑자전환에 성공하며 시장 경쟁력 강화에 돌입했다. 하반기 추가 대형 재건축 단지들의 시공사가 선정될 예정이다. ■ 경기 남부권 개발 본격화 용인을 중심으로 한 반도체 클러스터 조성이 가속화되는 중이다. ASML코리아, 램리서치코리아 등 글로벌 장비업체들의 잇단 입주로 배후 수요가 증가하는 가운데, 이상일 용인시장이 경기남부광역철도 사업 추진에 대한 강력한 의지를 재차 드러내면서 교통 인프라 개선의 활로가 열릴 지 귀추가 주목된다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심: 전국 주요 오피스텔 분양권이 마이너스 프리미엄으로 거래되는 양상이다. 고금리 장기화로 투자 수익성이 악화됐다. 서울 핵심지역도 1억원 이상 마피 현상이 발생하고 있다. - 투자 시사점: 현재는 신규 매수보다 신중한 접근이 필요한 시점이다. 금리 변동성을 고려하고, 우량 입지 위주의 선별적 접근이 바람직하다. 특히 실거주 수요가 있는 역세권 단지 중심으로 검토해야 한다. - 핵심: 성남 은행주공 재건축(3198가구) 시공사 선정 경쟁이 치열하다. 포스코이앤씨와 두산건설은 경쟁적으로 낮은 공사비와 금융 인센티브 제공 등 파격적인 조건을 제시했다. - 투자 시사점: 건설사 간 경쟁이 치열해지면서 조합원들에게 유리한 조건이 제시되는 양상이다. 공사비 하락과 무이자 금융지원으로 분담금 부담이 감소할 수 있다. 성남 지역 재건축 시장의 랜드마크가 될 것으로 예상된다. - 핵심: 이상일 용인시장이 총사업비 5조2750억원 규모의 경기남부광역철도가 추진에 대한 강한 의지를 드러냈다. 서울 잠실에서 성남·용인·수원·화성을 잇는 50.7km 구간이다. 반도체 클러스터와 연계된 교통 인프라 구축이 핵심이다. - 투자 시사점: 사업이 추진될 경우, 노선 인근 지역의 개발 기대감이 커질 것으로 예상된다. 특히 반도체 클러스터와 연계된 지역의 투자가치가 상승할 것으로 예상된다. 역세권 중심의 선제적 투자 검토가 필요하다. [부동산 시장 참고 뉴스] - 핵심: 금호건설이 4분기 매출액 5215억원, 영업이익 55억원을 기록했다. 부채비율은 602%로 크게 감소했다. 신규 브랜드 '아테라' 사업이 호조를 보이고 있다. - 투자 시사점: 건설사의 재무건전성이 개선되고 있어 긍정적이다. 미착공 PF나 추가 리스크가 없어 안정적인 사업 진행이 예상된다. 신규 분양 사업장의 면밀한 검토가 필요하다. - 핵심: 강남구 초중고생 수가 6만1206명으로 3.6% 증가했다. 재건축 완료로 젊은 학부모층이 대거 유입됐다. 과밀학급 문제가 심화되는 양상이다. - 투자 시사점: 강남권 재건축 완료 단지의 수요가 증가하고 있다. 학군 프리미엄이 더욱 강화될 것으로 전망된다. 교육 인프라가 우수한 지역 중심의 투자가 유효하다. - 핵심: 대전시가 청년 정책에 2132억원을 투입한다. 주거·일자리에 1404억원이 집중될 예정이다. 반도체 공학대학원 등 교육 인프라도 확충한다. - 투자 시사점: 대전 지역의 청년 주거 수요가 증가할 전망이다. 대학가 인근과 역세권 중심의 소형 주거시설이 유망하다. 교육·산업 인프라와 연계된 지역 발굴이 필요하다. [오늘의 용어] 1. 마피(마이너스 프리미엄): 분양권이 기존 분양가보다 낮은 가격에 거래되는 현상을 말한다. 고금리로 인한 투자수익률 저하가 주된 원인이며, 최근에는 계약금 포기를 의미하는 '계포'나 '더블계포' 현상까지 나타나고 있다. 투자자 관점에서는 실거주 수요가 확인된 우량 입지 단지 위주로 매수 기회를 모색할 필요가 있다. 2. 반도체 클러스터: 반도체 제조사와 협력업체들이 집적된 산업단지를 의미한다. 용인에는 삼성전자의 360조원 규모 첨단시스템반도체 클러스터와 SK하이닉스의 122조원 규모 반도체클러스터가 조성되고 있다. 배후 상권 형성 시기와 임대수요 발생 시점을 고려한 단계별 투자 전략 수립이 필요하다. [주목 포인트] 1. 오피스텔 시장 변화: 고금리 장기화로 오피스텔 분양권 시장이 급격히 위축되는 양상이다. 평택, 화성 등 경기 남부권을 중심으로 마이너스 프리미엄이 확산되고 있으며, 서울 핵심지역도 예외가 아니다. 당분간 신규 매수보다는 우량 입지 중심의 선별적 접근이 필요하며, 금리 하락 시점까지는 관망이 바람직하다. 2. 경기 남부권 개발 기대감: 반도체 클러스터 조성으로 경기 남부권 개발이 가속화되는 가운데, 광역철도 사업 추진 여부에 관심이 쏠리고 있다. 용인을 중심으로 글로벌 기업들의 투자가 이어지고 있으며, 교통 인프라 개선도 예정되어 있다. 역세권과 산업단지 배후지역을 중심으로 한 선제적 투자 검토가 필요한 시점이다. [키워드 TOP 5] 오피스텔 마피, 반도체 클러스터, 경기남부광역철도, 재건축 수주전, 배후 수요, AI PRISM, AI 프리즘, 맞춤형 경제브리핑

산업구조 대전환기… 기업들 체질개선 가속화 [AI 프리즘*기업 CEO 뉴스]

산업산업일반 2025.02.07 09:20:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 기업들의 체질 개선 노력이 하나 둘 가시적 성과로 나타났다. 현대차(005380)는 중국 법인의 수출이 전년 대비 100배 늘어난 4만4638대를 기록해 생산기지 재편에 성공했다는 평가다. 이에 따라 올해 중국법인의 수출 목표를 10만 대로 높여 잡고, 내수 판매 목표도 40만 대로 설정하며 판매 실적 개선을 계속 이어나갈 계획이다. 에쓰오일은 9조2580억 원 규모의 샤힌 프로젝트가 51.8%의 공정률을 기록, 세간의 우려를 불식 시켰다. TC2C 공법을 도입해 원유에서 석유화학 제품까지 이어지는 밸류체인을 구축하고, 자가발전 비율을 42%로 높여 원가 경쟁력을 강화한다는 전략이다. SK이노베이션(096770)은 E＆S 합병으로 4분기 1599억 원의 영업이익을 달성하며 에너지 사업 재편 효과를 입증했다. 일부 스크린골프 매장은 무인화 솔루션을 도입해 월 1,500~2,000만 원의 인건비를 절감하는 동시에 매출 증대 효과를 봤다. LG(003550) AI연구원은 70억원을 투입한 ‘엑사원 32-B’ 모델로 기술력을 입증했고, 단백질 구조 예측 AI 개발에 착수해 신약개발 분야로의 확장에 나섰다. 한편 통상임금 범위 확대로 대형 유통업체들은 수천억 원의 추가 비용 부담이 발생하면서 수익성 개선이 중요한 과제로 떠올랐다. ■ 글로벌 생산기지 재편 가속화 현대차는 중국 법인을 수출 거점으로 전환하는 데 성공했다. 중국 내수 판매가 전년 대비 30% 감소한 16만9765대를 기록한 가운데 수출이 100배 증가하며 새로운 성장 동력으로 작동했다. 사우디·필리핀·카자흐스탄 등 신흥시장 공략이 가시적인 성과를 보여주면서 올해는 첫 전용 전기차 모델 출시로 내수 40만대와 수출 10만대를 달성해 중국을 체코·튀르키예·인도와 함께 4대 해외 수출 거점으로 자리를 굳건히 하겠다는 계획이다. ■ 에너지 산업 수익성 강화 에쓰오일이 추진 중인 9조 원대 샤힌 프로젝트가 51.8%의 공정률을 보이며 당초 우려를 불식시켰다. TC2C 공법과 자가발전 설비 구축으로 생산효율 30% 향상과 전력 비용 절감을 동시에 달성할 전망이다. SK이노베이션은 E＆S 합병과 함께 베트남 15-2/17 광구 원유 발견, 호주 CB 가스전 연 130만톤 LNG 공급 등 자원 확보에도 성과를 거두며 에너지 밸류체인을 강화하고 있다. ■ 기술 혁신으로 수익구조 개선 스크린골프장의 무인화 솔루션이 빠르게 확산되며 월 1500~2000만 원의 인건비 절감과 80% 매출 증가 효과를 보이고 있다. 24시간 운영으로 심야 시간대 월 매출 500만원이 추가되는 등 수익성이 크게 개선됐다. LG AI연구원은 70억 원을 투입해 '엑사원 32-B' 모델을 개발했으며, 서울대 연구팀과 협력해 단백질 구조 예측 AI를 연구 중이다. 반면 대형 유통업체들은 통상임금 확대에 따라 추가 비용 부담이 커졌으며, 롯데쇼핑(023530)(532억 원)과 신세계(004170)(300억 원) 등 일부 기업의 영업손실이 증가한 것으로 나타났다. [CEO 관심 뉴스] - 핵심 요약: 현대차의 중국 법인 수출이 4만4638대로 전년 대비 100배 증가했다. 쏘나타·아반떼 등으로 수출 모델을 다변화했다. 신흥시장 공략이 가시적 성과를 보이고 있다. - CEO 인사이트: 2분기까지 신흥시장별 현지 딜러망을 지속 확대하고, 전기차 수출을 위한 충전 인프라 구축 계획을 마련해야 한다. A/S 네트워크 확충과 현지 부품 조달 비율 개선을 통해 원가 경쟁력을 강화할 필요가 있다. - 핵심 요약: 에쓰오일의 공정률이 51.8%로 계획보다 1.4%p 앞서 진행 중이다. TC2C 공법으로 생산효율 30% 향상이 예상된다. 자가발전 비율 42% 달성으로 원가 경쟁력이 강화된다. - CEO 인사이트: 숙련 엔지니어를 추가 확보하고, ESG 기준에 맞춘 생산공정 최적화를 추진해야 한다. 석유화학 제품 생산능력을 단계적으로 확대할 시점이다. 자가발전을 통해 전력비용 절감을 모색할 필요가 있다. - 핵심 요약: SK이노베이션의 4분기 영업이익이 1599억 원을 달성했다. E＆S 합병으로 에너지 밸류체인이 강화한 결과다. 베트남 유전과 호주 가스전 개발로 자원 확보에도 성공했다. - CEO 인사이트: 베트남 15-2/17 광구의 생산량을 단계적으로 확대하고, 호주 CB 가스전의 연간 LNG 공급량을 최적화해야 한다. 사업부문 간 운영체계를 정비도 필요하다. 해외 자원개발 포트폴리오를 조정해 수익 안정성을 높여야 한다. [CEO 참고 뉴스] - 핵심 요약: 지난해 12월에 이뤄진 통상임금 확대로 유통업계 수천억 원 추가 비용이 발생한 것으로 나타났다. 롯데쇼핑은 532억 원, 신세계는 300억 원의 영업손실이 증가했다. 임금체계 개편이 시급한 과제로 대두됐다. - CEO 인사이트: 임금체계를 성과 중심으로 개편하고, 수당체계 단순화를 검토할 필요가 있다. 자동화·무인화 도입을 확대해 인건비 부담을 완화하고, 디지털 전환을 통한 업무 효율화를 병행해야 한다. - 핵심 요약: 스크린 골프장에도 무인 운영이 확장되면서 일부 지점들의 인건비가 월 1500~2000만 원 절감됐다. 일일 예약은 200팀까지 증가했고, 심야 시간대 월 매출은 500만 원에 이른다. - CEO 인사이트: IoT 기반 24시간 관제시스템 도입 확대를 고려해야 한다. 예약·결제 자동화 강화도 동반되어야 할 것이다. 시간대별 탄력 요금제 적용 가능성을 검토하고, 비대면 고객 서비스 품질을 향상할 필요가 있다. - 핵심 요약: LG가 단백질 구조 예측 AI 개발에 착수했다. 70억원 투입한 엑사원 32-B로 기술력을 입증했다. 바이오 산업으로 사업영역을 확장한다. - CEO 인사이트: 단백질 다중 상태 구조 예측 AI 개발을 추진하고, 글로벌 제약사와의 기술 협력을 강화해야 한다. AI 신약개발 인력을 보강하고, 연구개발 투자 확대를 검토할 필요가 있다. [오늘의 용어] 1. TC2C(Thermal Crude to Chemicals): 원유를 직접 화학제품으로 전환하는 혁신 공정이다. 기존 공정 대비 생산 효율을 30% 이상 높이고 에너지 사용량을 25% 줄일 수 있어 원가 경쟁력의 게임체인저로 주목받고 있다. 에쓰오일은 아람코의 원천기술을 도입해 2026년까지 연간 200만톤 규모의 생산체제를 구축할 계획이다. 2. 무인화 솔루션(Unmanned Operation Solution): IoT 기술 기반의 24시간 무인 운영 시스템이다. 예약·결제 자동화, 출입문 제어, 보안 관제를 통합 관리하며 인건비를 70% 이상 절감할 수 있다. 초기 투자비용이 높고 시스템 안정성 확보가 과제지만, 서비스업 전반에서 수익성 개선의 핵심 수단으로 자리잡고 있다. [주목 포인트] 1. 글로벌 밸류체인 재편과 대응 전략: 생산·공급 체계의 근본적 재편이 가속화되는 양상이다. 현대차는 중국을 신흥시장 수출기지로 전환에 박차를 가하는 모습다. 에쓰오일은 TC2C 도입으로 석유화학 수직계열화를 추진하며, SK이노베이션은 에너지 사업 통합으로 시너지를 창출하고 있다. 원자재 가격 변동성과 지정학적 리스크에 대응하기 위해서는 생산기지 다변화와 밸류체인 수직계열화가 필수적이다. 2. 기술 혁신과 수익성 혁신: AI와 무인화 등 신기술 도입을 통한 수익구조 혁신이 성과를 보인다. 무인화는 인건비 70% 절감과 매출 80% 증가라는 가시적 효과를 창출하고 있으며, AI는 신약개발 등 고부가가치 사업 진출의 교두보가 되고 있다. 통상임금 확대 등 비용 부담이 커지는 상황에서 기술 기반의 생산성 혁신이 기업 생존의 핵심 과제로 부상했다. [키워드 TOP 5] 생산기지 재편, 밸류체인 강화, 기술 혁신, 원가 경쟁력, 수익성 개선