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"서울 아파트 값 3% 이상 상승…양극화 심화" 부동산 전문가들의 내년 시장 전망[집슐랭]

부동산정책·제도 2025.12.31 07:05:00

내년 ‘6·3 지방선거’ 등 정치적 변수 속에 서울 아파트 값이 3% 이상 오를 것으로 전망됐다. 부동산 세제 개편과 규제지역 재조정 등으로 시장 변동성이 확대될 가능성이 높을 것으로 예상되지만 집값 상승세가 이어질 것이라는 관측이다. 내년 증권 시장도 풍부한 글로벌 유동성을 바탕으로 코스피가 5000선에 도달할 가능성이 클 것으로 분석됐다. 서울경제신문이 최근 건설주택포럼·건설주택정책연구원에 의뢰해 부동산·주택·건설·금융·학계 전문가 129인을 대상으로 진행한 ‘2026년 부동산 시장 전망’ 설문에서 전체 응답자의 74.4%가 내년 서울 아파트 값이 상승할 것으로 내다봤다. 응답자의 27.9%가 ‘1~3% 상승’을, 24.0%는 ‘3~5% 상승’을 예상했다. 22.5%는 ‘5% 이상 상승’할 것이라고 밝혔다. 이명범 건설주택정책연구원장은 “내년 주택 시장은 주택 공급 확대, 세제 변화, 규제지역 조정 등 정책 변수로 인해 시장 변동성이 클 것”이라며 “불확실성이 높은 상황에서도 서울 아파트 시장은 상승세가 이어질 것”이라고 설명했다. 국내와 미국 증시도 주요국의 금리 인하와 재정 확대 등에 따라 상반기 강세장이 펼쳐질 것으로 전망됐다. 국내 주요 증권사 리서치센터장은 내년 국내와 미국 증시 모두 상승 흐름을 예견했다. 국내 증시는 주요국의 금리 인하와 재정 확대, 상법 개정에 따른 밸류에이션 정상화 등을 근거로 상승세가 지속될 것으로 내다봤다. 미국 스탠더드앤드푸어스(S＆P)500도 인공지능(AI) 빅테크들의 견조한 실적과 풍부한 유동성 장세에 상승 흐름을 예상했다. 반도체·조선·방산·우주 등이 주도 업종으로 꼽혔다. 다만 전문가들은 하반기에 국내와 주요국 증시가 인플레이션 재확산과 이에 따른 금리 경로 불확실성, AI 투자 유동성 리스크로 추진력이 약화될 수 있을 것으로 전망하며 이에 대비한 방어 전략을 주문했다. “서울에서 가장 상승률 높을 곳은 강남3구” 내년 주택 시장은 서울과 지방, 서울 강남 등 핵심지와 외곽 지역 간 양극화 현상이 극심해질 것으로 전망됐다. 부동산 세제 개편 등 시장을 좌우할 변수가 많은 상황에서도 서울 강남 3구와 마포·용산·성동·광진구 등 ‘한강벨트’의 강세는 이어질 것으로 예상됐다. 반면 경기·인천 등의 상승세가 제한적일 것이라는 관측이 대다수를 차지했다. 특히 지방 주택 시장은 올해보다 더 하락할 것으로 예측됐다. 2026년 부동산 시장 전망 설문 조사에서 전문가들은 서울 아파트 가격의 상승 요인으로 공급 부족을 꼽았다. ‘서울 아파트값이 상승한다고 판단했다면 이유는 무엇인가’라는 질문에 전체 답변자의 40.0%가 ‘주택 공급 물량 부족에 따른 패닉 바잉’을 꼽았다. 이어 ‘정부의 대출 규제에 따른 매물 잠김(19.4%)’ ‘풍부한 시중 유동성 영향(16.2%)’ ‘규제 지역 확대에 따른 풍선 효과(14.5%)’ 등을 이유로 제시됐다. 실제 부동산플랫폼 기업 ‘직방’에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 올해보다 48% 줄어든 1만 6412가구에 그칠 것으로 전망됐다. 서울 25개 자치구 가운데 관악·금천·성동·용산·종로·중랑구 등 6곳은 신규 입주 물량이 ‘제로(0)’일 것으로 예상되는 등 공급 우려가 제기되는 상황이다. 응답자들은 서울 주요 자치구 가운데 강남 3구와 ‘한강벨트’의 강세가 이어질 것으로 내다봤다. ‘서울 아파트값 상승률이 가장 높을 것으로 예상되는 지역이 어디라고 생각하느냐’는 질문에 전체 응답자의 46.1%가 강남 3구를 꼽았다. 이어 ‘마포·용산 등 한강벨트 서부·중심(20.4%)’ ‘성동·광진 등 한강벨트 동북측(20.4%)’이 높게 나타났다. 반면 ‘노원·도봉·강북구(3.6%)’와 ‘금천·관악·구로구(2.7%)’는 한 자릿수에 그쳤다. 응답자들은 서울 아파트 구매 시기와 관련해 내년 상반기를 최적의 시기로 꼽았다. ‘향후 서울 아파트를 구매한다면 최적의 시기는 언제일까’라는 질문에 응답자의 32.6%가 내년 상반기를 꼽았다. 이어 ‘2028년 이후(23.3%)’ ‘내년 하반기(17.8%)’ ‘2027년 하반기(14.0%)’ ‘2027년 상반기(12.3%)’ 순으로 나타났다. 이명범 건설주택정책연구원장은 “내년 서울 내 주택 공급 위축이 예상되는 만큼 실수요자라면 상반기 매입이 좋을 것”이라며 “자금 문제 등으로 여의치 않으면 정부의 주택 공급 이행 여부를 확인하면서 2028년 이후 매입에 나서는 것이 바람직할 것으로 본다”고 제안했다. 서울과 달리 경기·인천 지역의 아파트값 상승률은 제한적일 것으로 전망됐다. ‘내년 서울을 제외한 경기·인천의 아파트값 변동률을 어떻게 보는가’라는 질문에 전체 응답자의 32.6%가 ‘보합’을 예상했다. 또 31.0%는 ‘1~3% 상승’에 그칠 것으로 예측했다. ‘향후 경기·인천 지역에서 아파트값 상승률이 가장 높을 것으로 예상되는 지역은 어디라고 생각하느냐’는 질문에 과천(29.0%), 성남(23.5%), 용인(13.3%), 광명(10.9%) 등 경기 남부권의 답변이 높게 나타났다. 반면 ‘향후 경기·인천 지역에서 아파트값 상승률이 가장 낮을 것으로 예상되는 지역이 어디라고 생각하느냐’는 질문에 인천(30.4%), 고양(26.1%), 화성(17.2%)을 꼽은 전문가가 많았다. ‘서울 주택 시장 규제로 인해 풍선 효과가 나타난다면 어느 지역이 가장 크게 영향을 받을까’라는 질문에는 ‘수원 권선구, 안양 만안구 등 수도권 남부권(36.4%)’과 ‘구리시 등 수도권 동부권(34.7%)’이 압도적으로 많았다. ‘내년 지방의 집값이 어떻게 될 것으로 보는가’라는 질문에는 59.6%가 하락을 예상했다. 전체 응답자의 36.4%는 ‘1~3% 하락’을 꼽았고, 이어 ‘보합(24.0%)’ ‘1~3% 상승(14%)’ ‘3~5% 하락(11.6%)’ ‘5% 이상 하락(11.6%)’ ‘기타(2.4%)’ 순으로 나타났다. 김선주 경기대 부동산자산관리학과 교수는 “정부의 주택 규제 강화와 경기 위축 여파로 서울 주요 지역 이외의 주택 가격 상승률은 올해보다 둔화할 것”이라며 “똘똘한 한 채 영향과 부동산 세제 강화 등으로 부동산 시장의 양극화는 더욱 극심해질 것”이라고 내다봤다.