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여의도 정비구역 지정 상반기 마무리…한강변 스카이라인 바뀐다[코주부]

부동산정책·제도 2026.01.21 11:00:00

서울 영등포구 여의도 일대의 12개 단지 정비구역 지정이 임박하면서 후속 주자들의 움직임이 빨라지고 있다. 서울시가 12곳 전체에 대한 정비구역 지정을 상반기 중 마무리하겠다는 목표를 제시하면서 삼익·은하·광장(38-1) 등 4개 단지의 정비구역·정비계획안이 도시계획위원회 심의에 상정될 예정이다. 또 대교·시범·한양·목화 등이 기존 3종 일반주거지역에서 준주거·일반상업지역으로 용도지역 변경이 이뤄지면서 전체 12개 단지 모두 50층 안팎의 고층 주거단지가 될 전망이다. 20일 영등포구청에 따르면 삼익·은하·광장(38-1)은 지난해 하반기 정비계획안 공람을 마치고 서울시 도시계획위 심의를 준비 중이다. 이들 3개 단지는 이르면 2월부터 서울시 도시계획위 심의를 거쳐 정비구역 지정 고시가 이뤄질 전망이다. 10~11월 공람이 이뤄진 삼익과 은하는 건립 당시 용적률 256%의 최고 12층, 360가구로 조성됐다. 이번 정비계획안에 따라 삼익은 용적률 533%의 최고 56층, 630가구로 변신하고 은하는 용적률 514%의 최고 49층, 672가구 규모로 탈바꿈할 전망이다. 앞서 9~10월 공람이 진행된 광장(38-1)도 기존 168가구에서 용적률 596%의 최고 52층 414가구로 조성된다. 삼부는 지난해 12월 마무리된 서울시의 신속통합기획 자문을 통해 용적률 560%의 최고 59층, 1735가구 규모 단지를 조성하는 정비계획안을 수립했다. 이어 정비계획안의 공람을 위한 주민 동의율 66%(3분의 2) 이상 확보를 진행 중이다. 이 단지는 현재 내부가 3종 일반주거지역과 일반상업지역으로 나뉜 가운데 소유주 간 이견이 지속되면서 지난해 6월 계획된 재건축 조합 창립 총회 개최가 동의율 확보 실패로 무산되기도 했다. 이에 서울시가 지난해 하반기 정비사업 코디네이터를 삼부에 파견해 중재에 나섰다. 서울시는 앞서 지난해 7월 ‘주택 공급 촉진 방안‘을 통해 시·자치구의 갈등관리책임관을 구역(사업장)별로 지정해 갈등 발생 시 즉각적인 중재와 원활한 사업 추진을 지원하겠다고 발표한 만큼 삼부 내부의 갈등 중재가 이뤄질 가능성이 클 것으로 기대된다. 정비구역 지정이 완료된 다른 단지들은 사업시행인가, 시공사 선정 등 후속 절차를 추진 중이다. 2023년 공작(대우건설), 2024년 한양(현대건설), 지난해 대교(삼성물산 건설 부문)에 이어 시범이 올해 가장 먼저 시공사 선정을 진행할 계획이다. 이번 시공사 선정 입찰은 앞서 3개 단지의 시공사로 선정된 대우건설, 현대건설, 삼성물산 건설 부문이 참여해 3파전이 벌어질 것이라는 전망이 나온다. 시범은 한국자산신탁이 사업시행자로 지정돼 있으며 지난해 11월 서울시 정비사업통합심의를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있다. 시범 재건축 사업의 한 관계자는 “이르면 3월 중 시공사 입찰 공고를 내고 6월까지 시공사 선정이 마무리될 수 있도록 계획하고 있다”고 설명했다. 여의도 12개 단지는 2024년 고시된 여의도아파트지구 지구단위계획과 여의도금융중심 지구단위계획에 따라 준주거지역·일반상업지역으로 용도지역 상향이 가능하게 됐다. 서울시가 지난해 시행한 준주거·상업지역에 대한 비주거시설 의무 비율 완화 조치도 여의도 재건축 단지들의 사업성 개선이 가능하게 된 계기로 평가된다. 비주거시설은 오피스, 상가, 기부채납시설 등으로 채워지는데 의무 비율이 낮아지면서 미분양·공실 우려가 높은 상가를 줄일 수 있게 됐기 때문이다. 서울시는 준주거지역에서 용적률의 10%였던 비주거시설 의무 도입 비율을 폐지했고 상업지역의 비주거시설 의무 비율을 건물 연면적의 20%에서 10%로 낮췄다. 여의도 재건축 단지들은 한강변 직주근접이 가능한 입지에 용도지역 상향을 통한 초고층 조성 계획으로 주목받는다. 이에 일부 단지들은 정부의 10·15 대책 이후에도 상승세가 나타났다. 대교는 전용면적 95㎡가 지난해 12월 17일 32억 8000만 원의 신고가로 매매 거래가 이뤄져 같은 해 1월의 24억 원보다 9억 원 가까이 올랐다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 “여의도 일대는 ‘직주근접’ 등 우수여건으로 금융·정보통신(IT) 기업 근무자들이 선호하는 주거 지역이 될 것”이라고 평가했다.