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[단독] 서리풀 등 신규택지 4곳 '용적률 250%'로…정부, 공급 확대 가용책 총동원

부동산정책·제도 2025.06.19 07:00:00

정부가 지난해 개발제한구역(그린벨트)을 해제하며 신규 택지 후보지로 선정한 서리풀지구 등 4개 지역의 용적률 상향을 추진한다. 서울 아파트 가격 급등 원인으로 공급 부족 문제가 부각되자 4개 지구에 5만 가구로 선정한 공급 목표치를 올리기 위한 작업으로 분석된다. 18일 국토교통부에 따르면 국토부와 LH는 신규 택지 후보지의 용적률을 높이는 방안을 논의했다. 국토부는 지난해 신규 택지 후보지로 △서리풀(2만 가구) △경기 고양대곡 역세권(9400가구) △의왕 오전왕곡(1만 4000가구) △의정부 용현(7000가구) 등 4개 지구를 발표하고 총 5만 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 정부가 5만 가구 공급을 발표하며 4개 지구에 가상으로 적용한 용적률은 200% 안팎으로 추산된다. 국토부의 공공주택 업무 처리 지침에 따르면 개발제한구역을 해제해 주택지구로 조성하는 경우 용적률은 250%로 제한한다. 국토부와 LH는 용적률을 법적 상한인 250%까지 끌어올려 당초 5만 가구보다 더 많은 물량을 공급하는 방안을 고심하고 있다. 250%까지 상향되면 1만 가구 안팎이 추가 공급될 것으로 추산된다. 일각에서는 신규 택지 후보지의 용적률을 300% 이상으로 올려야 한다는 주장도 나온다. SH공사는 지난해 “개발제한구역 해제 후 토지를 효율적으로 활용하기 위해 1기 신도시 노후계획도시 정비 기본계획안에 준하는 용적률(350%) 수준으로 고밀 개발해야 한다”고 주장했다. 국토부도 지난해 그린벨트 해제 후 질의응답 과정에서 “서리풀의 경우 역세권 고밀 개발을 바탕으로 (용적률 250%보다) 더 고밀 개발이 가능하다”고 밝힌 바 있다. 신규 택지 후보지 4곳의 지구 지정은 2026년 상반기 완료될 것으로 전망된다. 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있다. 국토부의 한 관계자는 “신규 택지 후보지의 지구 지정 이전에 용적률 상향 등을 검토 중”이라며 “종합적인 검토를 거쳐 내년 상반기 지구 지정을 완료할 것”이라고 설명했다. 자족·상업용지도 주거용으로…가용책 총동원 이재명 정부 취임에 맞춰 서울 부동산 가격이 치솟기 시작하자 국토교통부가 신규 택지 후보지, 일부 3기 신도시 등 아직 지구계획이 확정되지 않은 택지의 용적률 상향 등 사용 가능한 공급 대책 카드를 동시다발적으로 준비하고 있다. 임기 초반 시장을 자극할 수 있다는 우려로 인해 대책 발표 시기를 고심 중이지만 7월 시행을 앞둔 3단계 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 실효성을 지켜본 후 집값이 잡히지 않으면 부동산 대책을 발표할 것으로 전망된다. “세금으로 집값을 잡지 않겠다”는 이재명 대통령의 공약이 있었던 만큼 수요 억제책을 제외한 공급 대책이 총망라될 것으로 보인다. 18일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 부동산 관계기관은 용적률 상향 등 공급 확대 대책 수립을 위한 ‘릴레이 회의’를 진행 중이다. 이를 위해 LH 1급 처장 등이 회의에 참석한 것으로 확인됐다. 회의에서는 서리풀지구 등 지난해 개발제한구역(그릴벨트)에서 해제된 4개의 신규 택지 후보지, 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시지구의 용적률 상향 등이 논의되는 중이다. 의왕군포안산지구는 2018년 발표된 하남 교산, 인천 계양지구와 달리 2021년 발표돼 3기 후기 신도시로 꼽힌다. 입주를 앞둔 3기 신도시와 달리 아직 지구단위계획이 확정되지 않아 초기부터 용적률을 높게 책정해 늘어난 가구 수만큼 인프라 확대를 준비할 수 있다. 용적률 상향뿐 아니라 지구 내 자족 용지를 줄이고 주택 용지를 확대하는 방안도 검토되고 있다. 자족 용지는 주거 기능 외에 일자리·상업·문화 등의 시설을 위한 용지다. 최근 2기 신도시에서 과도한 자족 용지로 인해 공실이 발생한 데다 주거 공급 부족 문제가 심화되자 신규 택지의 주거 비율을 높여야 한다는 주장이 제기되고 있기 때문이다. LH는 적정 규모의 자족 용지 비율을 산정하기 위한 연구용역을 발주하고 신규 택지에 적용하기 위해 국토부와 협의 중이다. 아울러 국토부는 생활형숙박시설의 오피스텔 전환 사례를 참고해 상업 시설의 주거 전환 역시 공급 대책의 일환으로 검토하고 있다. 이 대통령도 지난 대선 공약으로 “공실 폭탄 방지를 위해 과도한 업무 상가 용지를 주택 용지로 전환하겠다”고 밝힌 바 있다. 이와 관련해 국토부 관계자는 “이들 방안 등을 국정기획위원회 업무보고에 포함할 것”이라며 “올해 말 완료되는 연구용역 결과를 바탕으로 주거로 전환 가능한 상업 시설의 기준 등을 확정할 것”이라고 설명했다. 이 외에도 이 대통령이 공급 대책으로 공약했던 내용들이 이달 20일 국정기획위 업무보고를 거치며 방향성이 확정될 것으로 전망된다. 이 대통령은 △공공기관 유휴 부지를 활용한 주택 공급 △주택 리츠를 활용한 공급 확대 △공공임대주택 확대 등을 약속한 바 있다. 특히 공공임대주택의 경우 5년 단위의 ‘로드맵’이 신설되는 등 공공임대 확대를 위한 정부의 강력한 의지가 드러날 것으로 보인다. 국토부 관계자는 “통상 주거 복지 로드맵을 통해 공공임대주택 물량을 발표했다”며 “공공임대주택만을 위한 계획 법령화가 대통령 공약인 만큼 임대주택 공급 확대를 위한 로드맵 발표 또한 준비하고 있다”고 설명했다. 정부가 공급 확대 정책을 서두르는 것은 서울 아파트 가격이 급등하고 있기 때문이다. 6월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 오르며 40주 만에 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 매수 심리도 상승하고 있다. 5월 서울 생애 첫 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 매수자는 5952명으로 2021년 11월 이후 가장 많았고 부동산심리지수는 전월 대비 11.0포인트 상승한 131.5를 기록해 토지거래허가구역 해제로 매수 심리가 불붙던 3월(136.1) 수준을 회복했다. 집값 상승의 이유 중 하나로는 공급 감소가 꼽힌다. 서울은 일반분양 물량이 4년 만에 최소치를 기록하는 등 공급 부족이 심화하고 있다. 부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 올해 말까지 서울 아파트 일반분양 예정 물량은 총 7358가구로 집계됐다. 전년(1만 149가구) 대비 2791가구(28%) 줄어들었다. 2021년(2960가구) 이후 가장 적다. 수도권으로 넓혀봐도 상황은 비슷하다. 2015~2021년 7년 동안 수도권 아파트 착공은 연평균 21만 5036가구였다. 이후 2022년 13만 9967가구, 2023년 10만 2476가구, 지난해 15만 1473가구로 눈에 띄게 줄었다. 올해 4월까지 착공 실적은 3만 1126가구다. 이러한 추세가 이어지면 올해 수도권 착공 물량은 12만 가구에 그칠 것으로 예상된다. 삼성증권은 ‘하반기 주택 시장 전망’에서 “빌라와 오피스텔이 대안이 못 되는 가운데 3기 신도시도 공정률이 낮아 공급은 2028년까지 계속 줄어들 것으로 전망된다”며 “올해 하반기에는 공급 부족으로 매매와 전세 가격 상승이 이어질 것”이라고 우려했다.