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다주택자 똘똘한 한 채 찾아 서울로…"임대 줄어 전세난 가속화"[코주부]

부동산정책·제도 2026.01.15 17:58:00

최근 1년간 대전과 세종의 전세 매물이 60% 가까이 급감한 것으로 나타났다. 반면 매매 매물은 되레 5% 넘게 증가한 것으로 집계됐다. ‘똘똘한 한 채’ 열풍으로 지방 사람들마저 오르지 않는 지방 아파트를 사는 대신 전세나 월세로 입주하고 서울의 아파트 등에 투자하기 때문이라는 분석이 나온다. 11일 아실에 따르면 10일 기준 대전의 전세 매물은 1년 사이 3478건에서 1460건으로 58.1%, 세종의 전세 매물은 1623건에서 689건으로 57.6% 줄어든 것으로 나타났다. 다른 지방 대도시의 상황도 비슷하다. 부산의 전세 매물은 7542건에서 4212건으로 44.2%, 대구 37.9%, 광주광역시는 30.4% 감소했다. 월세 물건도 줄어들고 있다. 세종이 56%의 감소율을 보인 가운데 대구 46.6%, 부산 40.1%, 대전 37.8% 줄었다. 광주도 20.7%나 감소했다. 서울 전역의 토허구역 지정 여파로 갭투자가 불가능해지면서 서울의 전세 물건이 감소한 것보다 감소 폭이 더 큰 셈이다. 실제로 서울의 이달(10일 기준) 전세 물건은 2만 2702건을 기록해 지난해 같은 기간(3만 1386건)보다 27.7% 줄어들었다. 이는 다주택자 양도세 중과를 피하기 위한 똘똘한 한 채 열풍 때문으로 분석된다. 지방 현금 부자들이 자신은 지방에서 전세로 거주하는 대신 여윳돈을 서울과 경기 등 수도권 아파트에 투자하기 때문이다. 이에 따라 지방의 매매 물건은 증가했다. 광주 매물은 9.9%, 대전과 세종은 각각 6.6%·7.1%, 부산은 3.3% 증가했다. 서울의 매매 매물이 35.5%나 줄어든 점과 대비된다. 씨 마른 지방 전세 물건 지방 거주자들이 지방 아파트 매수를 외면하면서 전·월세 매물이 줄어든 가운데 지방 거주하는 외지인이 지난해 서울의 아파트를 매수한 사례가 2024년보다 20% 넘게 늘어난 것으로 확인됐다. 반면 지방의 악성 미분양은 2012년 3월 이후 역대 최고치를 기록했다. 이는 지방 거주자들이 지방 대신 서울 아파트 매수 행렬에 가담한 데 따른 것으로 분석된다. 전문가들은 이 같은 지방 거주자의 매수세가 지난해 서울 ·경기 12개 지역에 대한 토허구역 확대 시행으로 불가능한 만큼 비규제지역으로 쏠릴 가능성이 크다고 지적했다. 특히 정부의 토허구역 시행에도 매수세가 지방 아파트 대신 수도권 비규제지역으로 옮아가면서 지방의 전세 물건 감소 추세가 가속화될 수 있다고 지적했다. 11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 지방에 거주하면서 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔)을 사들인 사례가 1만 4415건으로 집계됐다. 2024년(1만 1838건) 대비 22% 증가한 규모다. 또 2023년 이후 3년째 증가세다. 지방 거주자가 서울 및 경기도 12개 토허구역 매수 사례로 범위를 넓히면 1만 9085명으로 늘어난다. 한국은행은 최근 금융안정보고서에서 “다주택자 규제 강화 이후 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지면서 서울 등 핵심지역 매입 수요가 증가했다”며 “외지인의 서울 주택 원정 구매 비중이 과거보다 높은 수준을 유지하고 있다”고 분석했다. 지방 거주자의 서울 매수 행렬에 지방의 준공 후 미분양인 악성 미분양은 쌓이고 있다. 국토교통부의 지난해 11월 주택통계에 따르면 지방의 준공 후 미분양은 2만 4815건으로, 2011년 8월 이후 14년 3개월 만에 최고치를 기록했다. 지방의 악성 미분양은 지난해 초 1만 8426건에서 10개월 만에 34%나 급증한 셈이다. 이는 전국 미분양 (2만 9166건)의 85%를 차지한다. 전세가율에서도 지방 아파트 매입 외면은 확인할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 2016년 1월 서울과 지방의 아파트 전세가율은 각각 71%, 73.9%로 큰 차이를 보이지 않았다. 하지만 지난해 11월에 서울의 전세가율이 52.5%로 역대 최저치로 떨어지는 와중에 지방의 전세가율은 74%를 유지하며 격차가 22%포인트 가깝게 벌어졌다. 전세가율은 자산으로서의 아파트의 가치(매매가)와 거주 공간으로서 아파트의 가치(전세가)의 차이를 나타낸다. 이 비율이 높을수록 자산으로서 가치가 낮다는 의미다. 2018년 이후 서울 아파트 가격이 급등하면서 자산으로서의 가치가 부각되면서 매매가와 전세가의 격차가 큰 폭으로 벌어졌다. 정부 역시 지방의 악성 미분양 해소를 위해 이런저런 정책을 내놓지만 정책 효과가 나타나지 않고 있다. 2024년 1월부터 비수도권 준공 후 미분양 취득시 1가구 1주택 특례를 적용했고 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택 매입에도 나섰지만 시장 전반에 퍼진 ‘지방 아파트는 오르지 않는다’는 분위기를 꺾지 못했다. 정부는 급기야 지방 주택을 분양받는 수분양자에게 일정 가격에 되팔 수 있는 권리를 주는 ‘주택 환매 보증제’까지 하반기 도입하겠다고 밝혔다. 하지만 전문가들은 지금까지 내놓은 정부의 정책만으로는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 극복하기 어렵다고 진단했다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “지방 아파트 가격이 오르지 않는 한 매수 유도 효과는 제한적”이라면서 “부분적으로 양도세를 감면하는 특단의 조치가 있어야 지방으로 수요가 갈 수 있다"고 지적했다. 정부가 내놓는 다주택자 겨냥 정책들이 똘똘한 한 채를 더 부추긴다는 지적도 나온다. 1주택자 이상은 주택담보비율(LTV)를 0%로 묶어 대출을 막아버린 6·27 대책, 실거주를 의무화한 10·15 대책이 되레 서울 핵심 지역의 아파트 값 강세를 불러왔다는 것이다. 5월 초 일몰되는 다주택자 양도소득세 중과 유예도 연장 없이 일몰 될 경우 지방 아파트 외면과 서울 아파트 집중을 부를 수 있다. 오히려 토허구역에서 제외된 일부 수도권 지역에 풍선효과가 다시 나타날 가능성마저 제기된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “서울에 실거주 의무를 부과하면 실거주 의무가 없는 재개발 빌라나 토허구역이 아닌 수도권 아파트 등에 쏠릴 수 있다”면서 “또 지방의 다주택자가 많아야 전세 물량이 공급되는 상황에서 지방 2주택 이상 보유자들의 감소는 만성적인 지방 전세난으로 이어질 가능성도 크다”고 지적했다. 매물 실종에 지방 아파트의 전세 가격도 조금씩 오르고 있다. KB부동산에 따르면 지난해 10월부터 12월까지 부산의 아파트 전셋값은 1.01% 증가했다.또 대구는 전셋값이 0.40%, 대전은 0.42%, 광주는 0.27% 올랐다. 세종은 4.15%나 폭등했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세물건 감소는 결국 전세 가격을 올릴 수밖에 없다”고 분석했다.