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국토부·서울시 협의 공회전…미니신도시급 공급안은 삐그덕[집슐랭]
부동산 정책·제도 2026.01.12 07:00:00정부의 이달 주택공급 대책이 노후 관공서 등 서울 내 자투리땅을 끌어모아 합산하는 수준에 그칠 것이라는 전망이 제기된다. 1만 가구 안팎의 대규모 공급이 가능한 서울 용산정비창과 태릉 골프장에 대한 정부와 서울시 간 협의가 중단 상태이기 때문이다. 정부는 또 서울 강남 세곡동 등의 개발제한구역(그린벨트) 해제와 관련해서도 서울시와 협의를 진행하지 않고 있어 이번 공급 대책에서 빠질 것으로 예상된다. 11일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 정부는 서울 중랑구 면목행정복합타운 등 공공기관 유휴부지를 주택공급 후보지로 검토 중인 것으로 알려졌다. 이들 지역에선 각각 1000가구 안팎의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 또 서울 금천구 독산동 공군부대 규모를 25%로 축소해 주거 및 상업시설로 개발하는 방안도 협의 중이다. 이와 더불어 서울 영등포·용산역 일대 쪽방촌 개발도 재추진해 공공주택을 대거 공급할 계획이다. 이 밖에도 한국토지주택공사(LH)와 시도 교육청이 보유한 장기 미사용 학교용지를 용도 해제한 뒤 주택으로 개발할 예정이다. 수도권 내에 장기 미사용 학교용지 13곳에서 4500가구 이상의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 하지만 문재인 정부의 2020년 8·4 공급대책과 같은 1만 가구 규모의 ‘미니신도시’급 공급 방안은 이번에 나오지 않을 것으로 예상된다. 서울에서 1만 가구 규모의 주택 공급이 가능한 공공 부지는 용산정비창, 태릉골프장 정도다. 문재인 정부 당시 1만 가구 공급지로 발표했던 태릉골프장은 이번 대책에 포함되지 않을 것으로 알려졌다. 태릉골프장은 당시 교통 혼잡 등 지역 주민의 반대가 거셌던 만큼 보완 대책 없이 주택공급지로 활용하기는 어렵다는 지적 때문이다. 용산정비창과 관련해선 서울시가 용산국제업무지구의 현재 기반시설계획을 기초로 최대 8000가구까지 가능하다는 최후통첩을 한 상황이다. 국토부는 이와 관련해 1만 가구 이상이 필요하다는 입장을 견지하고 있는 것으로 알려졌다. 양측은 최종 공급 물량과 관련 국장급 실무회의 개최 일정도 못 잡는 등 논의가 진전되지 않고 있다. 서울시 관계자는 “국토부와 국장급 실무회의는 지난해 11월에 마지막으로 열린 이후 아직 개최 계획이 없다”고 설명했다. 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 대규모 공급도 이번 대책에서 제외될 것으로 전망된다. 김윤덕 국토부 장관은 지난해 11월 주택공급 방안과 관련 “노후 정부청사와 재개발 및 재건축, 그린벨트 해제 여부 등을 종합 검토하고 있다”고 밝힌 바 있다. 부동산 시장에서는 이에 서울 강남구 세곡동 일대 그린벨트 해제 가능성을 높게 평가했다. 강남구 세곡동 내 그린벨트 면적은 총 335만㎡가량인 만큼 절반만 해제해도 1만 가구 이상의 주택 공급이 가능하다. 정부가 앞서 그린벨트에서 해제하기로 한 서초구 서리풀지구 면적은 221만㎡이며 주택 공급량은 2만 가구에 달한다. 하지만 정부가 서울시에 이 같은 제안을 하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산 업계에서는 이에 정부의 주택공급 추가 대책이 ‘속 빈 강정’이 될 것을 우려하고 있다. 부동산 업계의 한 관계자는 “공급 대책은 발표하더라도 실제 아파트 입주까지 최소 4~5년이 소요되는 시점의 문제가 발생한다”며 “실제 수요에 부응하기보다는 주택 매수 심리를 안정시키기 위한 측면이 강한데 공급대책이 현실성이 떨어지면 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다”고 지적했다. -
강제경매 개시 결정 집합건물 작년 역대 최다…서울·경기 각각 1만채 첫 돌파[코주부]
부동산 부동산일반 2026.01.12 07:00:00지난해 전국적으로 강제경매에 부쳐진 집합건물이 역대 최다를 기록한 것으로 나타났다. 집합건물은 하나의 건물 안에 여러 독립된 공간들이 존재해 각각 소유권의 대상이 될 수 있는 아파트, 빌라(연립·다세대주택), 오피스텔, 상가 등과 같은 부동산 유형을 말한다. 11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국적으로 강제경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 3만 8524채로, 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 연도별로 가장 많았다. 강제경매 개시 결정 등기는 채권자가 판결문과 같은 집행권원(국가가 집행력을 부여하는 공정 증서)을 확보한 상태에서 법원에 강제경매를 신청하면 이뤄진다. 전국적으로 강제경매 개시 결정 등기 신청이 이뤄진 집합건물은 2023년까지 매년 3만채를 밑돌다가 2024년(3만 4795채)에 처음으로 3만채를 웃돌았고, 지난해에는 전년 대비 약 10.7% 늘며 역대 최대치를 경신했다. 지역별로 경기가 1만 1323채로 가장 많았으며 이어 서울(1만 324채), 인천(5281채), 부산(2254채), 경남(1402채), 전북(1236채) 등의 순이었다. 특히 서울과 경기에서 강제경매 개시 결정 등기 신청이 이뤄진 집합건물이 1만 채를 넘은 것은 지난해가 처음이었다. 강제경매에 넘어간 집합건물 가운데 상당수는 전세 사기 여파에 의한 다세대·연립주택(빌라)인 것으로 보인다. 피해 임차인들의 강제경매 신청이 늘고, 주택도시보증공사(HUG)가 전세 사기 피해 주택 낙찰에 적극적으로 나서면서 매각된 물건 수가 늘어난 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 또 강제경매 증가는 경기 침체 시기에 나타나는 전형적인 흐름으로, 서민 경제에 경고등이 켜진 상황이라는 진단도 나온다. 경·공매 데이터 전문기업인 지지옥션의 이주현 전문위원은 "전세 사기나 '깡통 전세'(전셋값이 매매가를 웃돌아 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려운 상황) 피해 임차인들이 강제경매를 신청한 경우가 많았을 것으로 추정된다"고 분석했다. 이 전문위원은 또 "경기 침체에 따른 자금 경색과 채무 불이행으로 법원 판결을 통해 최후의 보루인 부동산이 강제경매로 넘어간 사례도 높은 비중을 차지할 것으로 보인다"고 진단했다. 아울러 지난해에는 전국적으로 강제 경매에 의해 매각(낙찰)돼 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물이 1만3천443채로, 통계 작성이 개시된 2010년 이래 처음으로 1만 채를 넘기며 사상 최다 기록을 갈아치웠다. 수도권인 서울(4398채)과 경기(3067채), 인천(2862채)이 모두 연도별 기준으로 역대 최대치를 경신했다. 통상 법원의 경매개시결정 직후 등기가 나오고, 이르면 6개월 후 입찰에 들어간다. 물건이 바로 낙찰될 경우 4주 안에 잔금 납부와 동시에 소유권이전등기가 이뤄진다. 한편 지난해 전국적으로 임의경매 개시 결정 등기 신청과 임의경매에 의한 소유권 이전 등기 신청이 이뤄진 집합건물은 각각 4만 9253채, 2만 4837채로 집계됐다. 임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 일정 기간 이상 원금·이자를 갚지 못할 경우 담보물을 가진 채권자(통상 은행 등 금융기관)가 부동산을 법원 경매에 넘기는 절차다. 대출 금리의 영향을 가장 직접적으로 받고, 집행권원 없이 신청 가능하다는 점이 강제경매와 다르다. 지난해 임의경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 전년 대비 11.1% 감소했지만, 같은 기간 임의경매에 의한 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물은 17.4% 증가했다. 임의경매에 의한 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물은 2022년부터 지난해까지 3년 연속(1만 2860채→1만 3729채→2만 1159채→2만 4837채) 늘었다. 과거 집값 급등기 때 '영끌'(영혼까지 끌어모음)을 통해 내 집 마련에 나섰던 주택 매수자들이 고금리 장기화로 이자 부담을 견딜 수 없게 되면서 소유권을 포기해야 하는 처지로 내몰린 것으로 해석된다. -
[부동산라운지] 준신축이 가장 많이 올랐다…서울 한풀꺾인 얼죽신 열풍[집슐랭]
부동산 정책·제도 2026.01.11 17:35:58지난해 서울에서 매매 가격이 가장 많이 오른 아파트는 지어진 지 5~10년 된 준신축과 20년이 지난 구축인 것으로 나타났다. 2024년에는 ‘얼어 죽어도 신축’이라는 신조어가 생길 만큼 신축 선호 현상이 강했지만, 지난해 들어 신축 가격에 부담을 느끼는 매수자가 많아지면서 수요가 이동한 것으로 풀이된다. 11일 한국부동산원의 아파트 연령별 매매가격지수 통계에 따르면 지난해 서울에서는 준공 5년 초과~10년 이하 아파트 매매 가격은 9.45%(주간 누적 기준) 상승해 5개 연식 중 오름폭이 가장 높았다. 이어 준공 20년 초과가 8.76%, 5년 이하가 7.73% 상승해 구축 상승률이 신축을 웃돌았다. 뒤이어 10년 초과~15년 이하(7.72%), 15년 초과~20년 이하(6.74%) 순이었다. 준신축과 구축 아파트가 지난해 가격이 가장 많이 뛴 것이다. 이는 신축 아파트의 가격 부담이 커지자 매수자들이 준신축으로 대신 몰리면서 나타난 결과로 분석된다. 신축 선호 현상이 거셌던 2024년의 경우 준공 5년 이하 신축 아파트는 1년간 7.47% 올라 다른 연식들의 가격 상승률을 큰 차이로 제쳤다. 이외 연식 아파트의 상승률은 △10년 초과~15년 이하 6.15% △5년 초과~10년 이하 6% △20년 초과 4.02% △15년 초과~20년 이하 3.96% 순으로 높았다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “신축에 대한 수요가 사라졌다기보다는 2024년 신축 가격 급등으로 진입 장벽이 커진 상황에서 대출 규제까지 겹치다 보니 지난해 매수자들이 차선책으로 준신축을 많이 찾은 것으로 보인다”고 설명했다. 준신축 다음으로 구축 아파트 상승률이 높았던 것은 재건축 기대감에 따른 영향으로 풀이된다. 지난해에는 목동아파트지구 단지들이 모두 정비구역 지정을 마치고, 압구정아파트지구 단지들은 시공사 선정 절차에 돌입하는 등 서울 주요 재건축 사업이 본궤도에 들어서며 시장의 주목도가 높아졌다. 구축 아파트 강세는 과거와 비교하면 더 뚜렷하게 나타난다. 준공 20년 초과 아파트의 매매가격지수는 지난해 8.76% 올라 준신축과 함께 서울 집값 상승을 견인했지만, 2023년에는 2.84% 감소해 상승률이 가장 낮았고 2024년에도 4위에 그쳤다. 특히 재건축 사업성이 좋은 지역일수록 구축 아파트 가격 상승폭이 더 큰 양상을 보였다. 여의도와 목동이 있는 서남권, 강남3구(강남·서초·송파)가 포함된 동남권은 지난해 20년 초과 아파트 가격이 각각 8.52%, 16.78% 올라 5개 연식 중 상승률 1위를 기록했다. 신 교수는 “공급 절벽이 계속되고 있어 올해도 자산 가치 상승이 유력한 곳들에 수요가 몰리는 현상이 이어질 것”이라고 내다봤다. -
국토부·서울시 협의 공회전…미니신도시급 공급안은 빠지나[집슐랭]
부동산 정책·제도 2026.01.11 17:33:34정부의 이달 주택공급 대책이 노후 관공서 등 서울 내 자투리땅을 끌어모아 합산하는 수준에 그칠 것이라는 전망이 제기된다. 1만 가구 안팎의 대규모 공급이 가능한 서울 용산정비창과 태릉 골프장에 대한 정부와 서울시 간 협의가 중단 상태이기 때문이다. 정부는 또 서울 강남 세곡동 등의 개발제한구역(그린벨트) 해제와 관련해서도 서울시와 협의를 진행하지 않고 있어 이번 공급 대책에서 빠질 것으로 예상된다. 11일 국토교통부와 서울시 등에 따르면 정부는 서울 중랑구 면목행정복합타운 등 공공기관 유휴부지를 주택공급 후보지로 검토 중인 것으로 알려졌다. 이들 지역에선 각각 1000가구 안팎의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 또 서울 금천구 독산동 공군부대 규모를 25%로 축소해 주거 및 상업시설로 개발하는 방안도 협의 중이다. 이와 더불어 서울 영등포·용산역 일대 쪽방촌 개발도 재추진해 공공주택을 대거 공급할 계획이다. 이 밖에도 한국토지주택공사(LH)와 시도 교육청이 보유한 장기 미사용 학교용지를 용도 해제한 뒤 주택으로 개발할 예정이다. 수도권 내에 장기 미사용 학교용지 13곳에서 4500가구 이상의 주택 공급이 가능할 것으로 전망된다. 하지만 문재인 정부의 2020년 8·4 공급대책과 같은 1만 가구 규모의 ‘미니신도시’급 공급 방안은 이번에 나오지 않을 것으로 예상된다. 서울에서 1만 가구 규모의 주택 공급이 가능한 공공 부지는 용산정비창, 태릉골프장 정도다. 문재인 정부 당시 1만 가구 공급지로 발표했던 태릉골프장은 이번 대책에 포함되지 않을 것으로 알려졌다. 태릉골프장은 당시 교통 혼잡 등 지역 주민의 반대가 거셌던 만큼 보완 대책 없이 주택공급지로 활용하기는 어렵다는 지적 때문이다. 용산정비창과 관련해선 서울시가 용산국제업무지구의 현재 기반시설계획을 기초로 최대 8000가구까지 가능하다는 최후통첩을 한 상황이다. 국토부는 이와 관련해 1만 가구 이상이 필요하다는 입장을 견지하고 있는 것으로 알려졌다. 양측은 최종 공급 물량과 관련 국장급 실무회의 개최 일정도 못 잡는 등 논의가 진전되지 않고 있다. 서울시 관계자는 “국토부와 국장급 실무회의는 지난해 11월에 마지막으로 열린 이후 아직 개최 계획이 없다”고 설명했다. 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 대규모 공급도 이번 대책에서 제외될 것으로 전망된다. 김윤덕 국토부 장관은 지난해 11월 주택공급 방안과 관련 “노후 정부청사와 재개발 및 재건축, 그린벨트 해제 여부 등을 종합 검토하고 있다”고 밝힌 바 있다. 부동산 시장에서는 이에 서울 강남구 세곡동 일대 그린벨트 해제 가능성을 높게 평가했다. 강남구 세곡동 내 그린벨트 면적은 총 335만㎡가량인 만큼 절반만 해제해도 1만 가구 이상의 주택 공급이 가능하다. 정부가 앞서 그린벨트에서 해제하기로 한 서초구 서리풀지구 면적은 221만㎡이며 주택 공급량은 2만 가구에 달한다. 하지만 정부가 서울시에 이 같은 제안을 하지 않은 것으로 알려졌다. 부동산 업계에서는 이에 정부의 주택공급 추가 대책이 ‘속 빈 강정’이 될 것을 우려하고 있다. 부동산 업계의 한 관계자는 “공급 대책은 발표하더라도 실제 아파트 입주까지 최소 4~5년이 소요되는 시점의 문제가 발생한다”며 “실제 수요에 부응하기보다는 주택 매수 심리를 안정시키기 위한 측면이 강한데 공급대책이 현실성이 떨어지면 시장에 미치는 영향은 제한적일 수밖에 없다”고 지적했다. -
서울 원정투자 22% 급증…"비규제지역 매수세 쏠릴 수도"
부동산 정책·제도 2026.01.11 17:30:49지방 거주자들이 지방 아파트 매수를 외면하면서 전·월세 매물이 줄어든 가운데 지방 거주하는 외지인이 지난해 서울의 아파트를 매수한 사례가 2024년보다 20% 넘게 늘어난 것으로 확인됐다. 반면 지방의 악성 미분양은 2012년 3월 이후 역대 최고치를 기록했다. 이는 지방 거주자들이 지방 대신 서울 아파트 매수 행렬에 가담한 데 따른 것으로 분석된다. 전문가들은 이 같은 지방 거주자의 매수세가 지난해 서울 ·경기 12개 지역에 대한 토허구역 확대 시행으로 불가능한 만큼 비규제지역으로 쏠릴 가능성이 크다고 지적했다. 특히 정부의 토허구역 시행에도 매수세가 지방 아파트 대신 수도권 비규제지역으로 옮아가면서 지방의 전세 물건 감소 추세가 가속화될 수 있다고 지적했다. 11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 지방에 거주하면서 서울 집합건물(아파트·빌라·오피스텔)을 사들인 사례가 1만 4415건으로 집계됐다. 2024년(1만 1838건) 대비 22% 증가한 규모다. 또 2023년 이후 3년째 증가세다. 지방 거주자가 서울 및 경기도 12개 토허구역 매수 사례로 범위를 넓히면 1만 9085명으로 늘어난다. 한국은행은 최근 금융안정보고서에서 “다주택자 규제 강화 이후 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지면서 서울 등 핵심지역 매입 수요가 증가했다”며 “외지인의 서울 주택 원정 구매 비중이 과거보다 높은 수준을 유지하고 있다”고 분석했다. 지방 거주자의 서울 매수 행렬에 지방의 준공 후 미분양인 악성 미분양은 쌓이고 있다. 국토교통부의 지난해 11월 주택통계에 따르면 지방의 준공 후 미분양은 2만 4815건으로, 2011년 8월 이후 14년 3개월 만에 최고치를 기록했다. 지방의 악성 미분양은 지난해 초 1만 8426건에서 10개월 만에 34%나 급증한 셈이다. 이는 전국 미분양 (2만 9166건)의 85%를 차지한다. 전세가율에서도 지방 아파트 매입 외면은 확인할 수 있다. 한국부동산원에 따르면 2016년 1월 서울과 지방의 아파트 전세가율은 각각 71%, 73.9%로 큰 차이를 보이지 않았다. 하지만 지난해 11월에 서울의 전세가율이 52.5%로 역대 최저치로 떨어지는 와중에 지방의 전세가율은 74%를 유지하며 격차가 22%포인트 가깝게 벌어졌다. 전세가율은 자산으로서의 아파트의 가치(매매가)와 거주 공간으로서 아파트의 가치(전세가)의 차이를 나타낸다. 이 비율이 높을수록 자산으로서 가치가 낮다는 의미다. 2018년 이후 서울 아파트 가격이 급등하면서 자산으로서의 가치가 부각되면서 매매가와 전세가의 격차가 큰 폭으로 벌어졌다. 정부 역시 지방의 악성 미분양 해소를 위해 이런저런 정책을 내놓지만 정책 효과가 나타나지 않고 있다. 2024년 1월부터 비수도권 준공 후 미분양 취득시 1가구 1주택 특례를 적용했고 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택 매입에도 나섰지만 시장 전반에 퍼진 ‘지방 아파트는 오르지 않는다’는 분위기를 꺾지 못했다. 정부는 급기야 지방 주택을 분양받는 수분양자에게 일정 가격에 되팔 수 있는 권리를 주는 ‘주택 환매 보증제’까지 하반기 도입하겠다고 밝혔다. 하지만 전문가들은 지금까지 내놓은 정부의 정책만으로는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 극복하기 어렵다고 진단했다. 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “지방 아파트 가격이 오르지 않는 한 매수 유도 효과는 제한적”이라면서 “부분적으로 양도세를 감면하는 특단의 조치가 있어야 지방으로 수요가 갈 수 있다"고 지적했다. 정부가 내놓는 다주택자 겨냥 정책들이 똘똘한 한 채를 더 부추긴다는 지적도 나온다. 1주택자 이상은 주택담보비율(LTV)를 0%로 묶어 대출을 막아버린 6·27 대책, 실거주를 의무화한 10·15 대책이 되레 서울 핵심 지역의 아파트 값 강세를 불러왔다는 것이다. 5월 초 일몰되는 다주택자 양도소득세 중과 유예도 연장 없이 일몰 될 경우 지방 아파트 외면과 서울 아파트 집중을 부를 수 있다. 오히려 토허구역에서 제외된 일부 수도권 지역에 풍선효과가 다시 나타날 가능성마저 제기된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “서울에 실거주 의무를 부과하면 실거주 의무가 없는 재개발 빌라나 토허구역이 아닌 수도권 아파트 등에 쏠릴 수 있다”면서 “또 지방의 다주택자가 많아야 전세 물량이 공급되는 상황에서 지방 2주택 이상 보유자들의 감소는 만성적인 지방 전세난으로 이어질 가능성도 크다”고 지적했다. 매물 실종에 지방 아파트의 전세 가격도 조금씩 오르고 있다. KB부동산에 따르면 지난해 10월부터 12월까지 부산의 아파트 전셋값은 1.01% 증가했다.또 대구는 전셋값이 0.40%, 대전은 0.42%, 광주는 0.27% 올랐다. 세종은 4.15%나 폭등했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “전세물건 감소는 결국 전세 가격을 올릴 수밖에 없다”고 분석했다. -
고배당은 美까지 넓히고 AI 투자는 옥석 가리기 [새해 첫 ETF 전략 살펴보니]
증권 정책 2026.01.11 17:29:50국내 자산운용사들이 새해 마수걸이 상장지수펀드(ETF)로 인공지능(AI)과 로봇, 고배당 테마를 잇따라 내놓는다. 지난해보다 진화해 AI와 로봇은 핵심기업에 집중하고 고배당은 해외시장까지 대상을 넓혔다. 11일 금융투자 업계에 따르면 삼성자산운용은 ‘KODEX 주주환원고배당주’를 이달 출시할 예정이다. 이 상품은 배당소득 분리과세 적용 요건을 충족하는 기업을 공통 기준으로 삼는다. 구체적으로 배당성향 40% 이상이거나 배당성향 25% 이상이면서 전년 대비 배당이 10% 이상 증가한 기업만 담는다. 신한자산운용도 이달 ‘SOL 배당성향탑픽액티브’를 상장한다. 이 상품도 배당소득 분리과세 혜택을 받을 수 있는 기업만을 편입하되 재무 건전성과 배당 성장성이 우수한 20개 종목을 선별해 액티브하게 운용하는 것이 특징이다. 기존 고배당 ETF와 달리 올해는 세제 요건과 주주환원 정책을 기준으로 한 세분화된 상품들이 등장하고 있다는 평가다. 고배당 전략은 국내에 그치지 않고 해외 시장으로 확장되고 있다. 한화자산운용은 미국 뉴욕증권거래소와 나스닥에 상장된 종목 가운데 재무 건전성이 우수하고 예상 배당수익률이 높은 상위 20개 종목에 투자하는 ‘PLUS 미국고배당주액티브’를 새해 첫 ETF로 선보인다. 월배당 구조에 액티브 운용을 결합해, 미국 고배당 자산을 통한 안정적인 현금흐름 확보를 노린 전략이다. 성장 테마에서는 AI와 로봇이 공통 분모로 떠올랐다. 다만 산업 전반을 포괄하기보다 핵심 영역에 집중한다. 미래에셋자산운용은 이달 초 휴머노이드 로봇 밸류체인에만 집중 투자하는 상품을 출시했다. 로봇 산업 전반이 아닌 휴머노이드 로봇이라는 특정 영역에 초점을 맞춘 점이 특징이다. 삼성자산운용 역시 AI 반도체 핵심 3개 기업에 60% 이상을 집중 투자하는 ETF를 이달 중 상장한다. 이밖에 KB자산운용은 AI·반도체, 바이오, 방산, 에너지 등 신정부 전략산업에 투자하는 ‘RISE 코리아전략산업액티브’를, 한국투자신탁운용은 ‘ACE 리츠부동산인프라액티브’를 준비 중이다. 업계 관계자는 “지난해부터 이어져 온 고배당과 AI 테마 투자 열풍은 올해에도 지속될 것”이라며 “홍수처럼 쏟아지는 상품들을 꼼꼼히 따져보고 투자할 필요가 있다”고 말했다. -
마두로 체포후 헤지펀드 카라카스행 러시…'돈로 트레이드'에 돈 몰려
국제 국제일반 2026.01.11 15:50:41도널드 트럼프 미국 대통령이 이른바 ‘돈로 독트린(Donroe Doctrine)’을 내세워 군사·자원 패권 행보를 강화하면서 글로벌 투자자들이 트럼프 대통령의 개입 대상국 자산을 사들이는 이른바 ‘돈로 트레이드’에 뛰어들고 있다. 10일(현지 시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 트럼프 행정부의 베네수엘라 개입 이후 현지 국채 가격이 랠리를 펼치자 주요 헤지펀드와 투자회사들이 기회를 모색하기 위해 베네수엘라 수도 카라카스 출장을 잇따라 잡고 있다. 이들은 단순한 국채 투자를 넘어 베네수엘라 정부의 미지급 부채나 국유화된 기업들이 보유한 중재 청구권 등 틈새 금융 상품에까지 관심을 뻗친 상황이다. 영국령 건지섬에 본사를 둔 카나이마 캐피털 매니지먼트는 5년 전부터 베네수엘라 부채에 투자해왔으며, 최근 1년 새 글로벌 펀드 수익률이 약 150%를 기록했다. 1억 5000만 달러 규모의 자금을 운용하는 이 회사의 셀레스티노 아모레 공동 설립자는 “이것은 훨씬 더 큰 거래의 시작일 뿐”이라며 2~3월 중 베네수엘라를 방문해 부동산 및 인프라 투자 펀드 출시를 타진할 계획이라고 밝혔다. 뉴욕의 컨설팅 회사 시그넘 글로벌 어드바이저스 역시 투자 전망을 평가하기 위한 베네수엘라 출장을 계획하고 있다. 현재 이 방문 일정을 두고 헤지펀드와 국부펀드, 은행은 물론 부동산 개발업자와 석유·건설 등 다양한 산업 임원들이 동행을 요청하고 있다. 찰스 마이어스 시그넘 회장은 마두로 대통령 체포 이후 트럼프 행정부와 두 차례 접촉해 베네수엘라 정부 및 산업계 주요 인사들과의 연결을 지원한 바 있다. 마이어스 회장은 “지난해 우크라이나나 시리아에 유사한 출장을 주선했지만, 방문 때보다 서너 배 많은 요청이 들어왔다”고 전했다. 투자자들의 시선은 베네수엘라를 넘어 트럼프 대통령의 다음 타깃으로 거론되는 콜롬비아, 쿠바, 그린란드 등으로도 확산하고 있다. 스위스 자산운용사 얼렌 캐피털의 브루노 슈넬러 대표는 “많은 신흥국 헤지펀드들이 현재 상황을 일회성 거래가 아니라 정권 교체와 정책 충격, 자본 통제 및 재편이 가져올 새로운 기회의 시작으로 보고 있다”고 분석했다. 일부 펀드는 특수 자산으로 눈을 돌리고 있다. 코네티컷 소재의 캐로네이드 캐피털 매니지먼트는 지난해 말 미군의 카리브해 증강 배치 움직임이 포착되자, 과거 우고 차베스 정권 시절 자산이 국유화된 서방 기업들이 가진 ‘중재 청구권’ 매입에 나섰다. 국채 가격 상승에 따라 청구권의 가치도 회복될 것이라는 판단에서다. 다만 리스크에 대한 우려도 여전하다. 과거 러시아, 미얀마, 이라크 등 외국 투자 개방 기대감에 자금을 쏟았다가 분쟁, 부패, 통화 위기로 돈을 날린 투자자들이 적지 않기 때문이다. 또한 베네수엘라의 황폐화된 석유 인프라를 복구하는 과정이 험난할 수 있고, 주요 채권국인 중국이 얽혀 있어 부채 구조조정이 복잡해질 수 있다는 지적도 나온다. -
[분양캘린더]과천주암C1 등 14개 단지서 1631가구 일반분양[코주부]
부동산 분양 2026.01.11 14:09:371월 둘째 주에는 전국 14개 단지에서 총 7004가구(일반분양 1631가구)가 분양에 돌입한다. 11일 부동산R114에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 이달 14일 공공분양 아파트 ‘과천주암C1’의 1순위 청약을 받는다. 경기 과천시 주암동 212-24 일원에 위치한 이 아파트는 지하 2층~지상 최고 28층, 14개 동, 1338가구 규모로 조성된다. 이번 청약에서는 사전청약 물량을 제외한 공공분양주택 24가구(전용 84㎡)와 신혼희망타운 216가구(전용 46·55㎡)를 공급한다. 단지 인근에 양재천과 청계산 등이 위치해 주거환경이 쾌적하다는 평가를 받는다. 더샵분당센트로는 12일 1순위 청약을 받는다. 더샵분당센트로는 무지개마을4단지 리모델링 단지로, 지하 3층~지상 최고 26층, 7개 동 규모다. 총 647가구 중 일반분양은 84가구다. LH가 공급하는 남양주진접2B1은 14일 1순위 청약이 진행된다. 이 단지는 260가구 규모이며 이 중 259가구에 대해 청약 접수를 받는다. 과천주암C1과 남양주진접2B1은 공공분양으로 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 낮은 분양가가 책정된다. 1월 둘째 주에 개관하는 견본주택은 서울 서대문구 연희동 '드파인연희' 1곳이다. 지하 4층~지상 최고 29층, 13개 동, 총 959가구 규모다. 이 중 전용면적 59~115㎡, 총 332가구를 일반분양한다. 도보권 내 경의중앙선 가좌역이 있고 내부순환도로와 성산로 등을 통한 서울 주요 지역 이동이 용이하다. 홍제천, 궁동근린공원, 안산도시자연공원이 근거리에 있다. -
"서울 부동산 매수세 되살아나나"…12월 거래량 11월 넘어[집슐랭]
부동산 부동산일반 2026.01.11 10:50:35지난해 10·15대책 이후 감소한 서울 아파트 매매 거래가 지난달 다시 증가세로 돌아섰다. 지난해 12월 계약은 거래 신고기한이 아직 이달 말까지 20일가량 남아 있는데도 이미 전월 거래량을 넘어선 것이다. 정부의 강력한 대출 규제와 토지거래허가구역 확대 여파로 잠시 주춤했던 서울 아파트 매매 시장이 다시 살아날 조짐이다. ◇ 비강남 12월 거래량 벌써 11월 넘어서…'토허구역 시차' 영향도 11일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 서울 아파트 거래 내역을 분석한 결과, 지난 10일 기준 지난해 12월 거래량은 총 3584건(공공기관 매수 및 해제거래 제외)으로 11월(3335건) 거래량을 웃돌았다. 12월 계약은 신고기한이 이달 말로 아직 상당 기간이 남아 있는데 이미 11월 한 달 치 거래량보다 200건 이상 많은 것이다. 서울 아파트 시장은 10·15대책 이후 서울 전역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정되면서 9월과 10월 각각 8485건, 8456건이던 매매 신고 건수가 11월 들어 3335건으로 크게 감소했다. 그러나 12월의 신고 건수가 벌써 11월 전체 계약을 넘어서면서 12월 한 달 거래량은 최소 6000건을 넘어설 것이라는 관측이 나온다. 최근 거래량 증가는 토허구역 확대 충격으로 주춤했던 매수 심리가 실수요자들을 중심으로 다시 살아나고 있어서다. 정부의 강력한 대출 규제에도 불구하고 집값이 떨어지지 않으면서 더 늦기 전에 사려는 수요가 움직이는 것이다. 토허구역 확대로 매수·매도자가 거래 약정 후 지자체의 허가와 계약서 작성까지 최소 15∼20일, 거래 신고까지는 30∼40일 이상 소요되면서 '토허제 시차'가 발생한 영향도 크다. 11월에 거래 약정을 하더라도 허가 절차 때문에 실제 계약은 12월로 넘어간 경우가 많은 것이다, 실제 구별로 볼 때 기존 토허구역이던 강남3구·용산구와 강북에선 은평구 1곳을 제외한 나머지 21개 구는 모두 12월 거래량이 11월 거래량을 넘어섰다. 노원구는 11월 거래량이 230건이었는데 12월 들어 이미 전월 대비 71%가량 증가한 393건이 신고됐다. 또 강동구(161건), 구로구(238건), 동작구(112건), 영등포구(169건), 관악구(140건) 등지도 11월 거래량 대비 증가폭이 컸다. 노원구 상계동의 한 공인중개사는 "10·15대책 이후 한동안 매수문의도 없이 조용했는데 지난달부터 집을 사겠다는 사람들이 꾸준히 찾아온다"며 "상대적으로 이곳이 저평가돼 있다는 인식이 많고, 전셋값도 강세가 지속되면서 저가 매물은 대부분 팔렸고, 가격도 조금 오르는 분위기"라고 말했다. 서울 성북구 길음동의 한 중개업소 관계자도 "10·15대책 직후 바뀐 환경에 관망세가 있었는데 최근 들어 싼 매물을 찾는 매수 문의가 늘었다"며 "대부분 자기 집을 팔고 큰 평수로 옮기는 등의 실수요자"라고 말했다. 반면 기존에 '3중 규제'로 묶여 있던 강남 3구와 용산구는 12월 거래량이 11월에 훨씬 못 미치고 있다. 강남구와 서초구의 12월 거래신고는 각각 127건, 82건으로 11월 계약(264건, 219건)의 절반 이하이며, 송파구도 12월 현재까지 신고분이 229건으로 11월(421건)보다 작다. 한국부동산원이 발표한 지난주 서울 아파트 매매수급지수도 강남3구가 있는 동남권은 지난주 102.6으로 전주(103.1)보다 하락했지만, 강북권역은 102.0으로 지난해 10월 셋째주(104.8) 이후 가장 높았다. KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "대출 규제 여파로 고액 아파트보다는 먼저 대출 부담이 적은 소형과 중저가 아파트 중심으로 거래가 회복되는 것 같다"고 말했다. -
강제경매 개시 결정 집합건물 작년 역대 최다…서울·경기 각각 1만채 첫 돌파[집슐랭]
부동산 부동산일반 2026.01.11 10:02:37지난해 전국적으로 강제경매에 부쳐진 집합건물이 역대 최다를 기록한 것으로 나타났다. 집합건물은 하나의 건물 안에 여러 독립된 공간들이 존재해 각각 소유권의 대상이 될 수 있는 아파트, 빌라(연립·다세대주택), 오피스텔, 상가 등과 같은 부동산 유형을 말한다. 11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 전국적으로 강제경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 3만 8524채로, 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 이래 연도별로 가장 많았다. 강제경매 개시 결정 등기는 채권자가 판결문과 같은 집행권원(국가가 집행력을 부여하는 공정 증서)을 확보한 상태에서 법원에 강제경매를 신청하면 이뤄진다. 전국적으로 강제경매 개시 결정 등기 신청이 이뤄진 집합건물은 2023년까지 매년 3만채를 밑돌다가 2024년(3만 4795채)에 처음으로 3만채를 웃돌았고, 지난해에는 전년 대비 약 10.7% 늘며 역대 최대치를 경신했다. 지역별로 경기가 1만 1323채로 가장 많았으며 이어 서울(1만 324채), 인천(5281채), 부산(2254채), 경남(1402채), 전북(1236채) 등의 순이었다. 특히 서울과 경기에서 강제경매 개시 결정 등기 신청이 이뤄진 집합건물이 1만 채를 넘은 것은 지난해가 처음이었다. 강제경매에 넘어간 집합건물 가운데 상당수는 전세 사기 여파에 의한 다세대·연립주택(빌라)인 것으로 보인다. 피해 임차인들의 강제경매 신청이 늘고, 주택도시보증공사(HUG)가 전세 사기 피해 주택 낙찰에 적극적으로 나서면서 매각된 물건 수가 늘어난 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 또 강제경매 증가는 경기 침체 시기에 나타나는 전형적인 흐름으로, 서민 경제에 경고등이 켜진 상황이라는 진단도 나온다. 경·공매 데이터 전문기업인 지지옥션의 이주현 전문위원은 "전세 사기나 '깡통 전세'(전셋값이 매매가를 웃돌아 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려운 상황) 피해 임차인들이 강제경매를 신청한 경우가 많았을 것으로 추정된다"고 분석했다. 이 전문위원은 또 "경기 침체에 따른 자금 경색과 채무 불이행으로 법원 판결을 통해 최후의 보루인 부동산이 강제경매로 넘어간 사례도 높은 비중을 차지할 것으로 보인다"고 진단했다. 아울러 지난해에는 전국적으로 강제 경매에 의해 매각(낙찰)돼 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물이 1만3천443채로, 통계 작성이 개시된 2010년 이래 처음으로 1만 채를 넘기며 사상 최다 기록을 갈아치웠다. 수도권인 서울(4398채)과 경기(3067채), 인천(2862채)이 모두 연도별 기준으로 역대 최대치를 경신했다. 통상 법원의 경매개시결정 직후 등기가 나오고, 이르면 6개월 후 입찰에 들어간다. 물건이 바로 낙찰될 경우 4주 안에 잔금 납부와 동시에 소유권이전등기가 이뤄진다. 한편 지난해 전국적으로 임의경매 개시 결정 등기 신청과 임의경매에 의한 소유권 이전 등기 신청이 이뤄진 집합건물은 각각 4만 9253채, 2만 4837채로 집계됐다. 임의경매는 부동산을 담보로 돈을 빌린 채무자가 일정 기간 이상 원금·이자를 갚지 못할 경우 담보물을 가진 채권자(통상 은행 등 금융기관)가 부동산을 법원 경매에 넘기는 절차다. 대출 금리의 영향을 가장 직접적으로 받고, 집행권원 없이 신청 가능하다는 점이 강제경매와 다르다. 지난해 임의경매 개시 결정 등기를 신청한 집합건물은 전년 대비 11.1% 감소했지만, 같은 기간 임의경매에 의한 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물은 17.4% 증가했다. 임의경매에 의한 소유권 이전 등기를 신청한 집합건물은 2022년부터 지난해까지 3년 연속(1만 2860채→1만 3729채→2만 1159채→2만 4837채) 늘었다. 과거 집값 급등기 때 '영끌'(영혼까지 끌어모음)을 통해 내 집 마련에 나섰던 주택 매수자들이 고금리 장기화로 이자 부담을 견딜 수 없게 되면서 소유권을 포기해야 하는 처지로 내몰린 것으로 해석된다. -
文 넘어선 서울 집값 폭등…노태우는 어떻게 잡았나
부동산 정책·제도 2026.01.11 07:50:00지난해 서울 아파트값이 8.71%(한국부동산원 주간 상승률 누적) 올랐습니다. 2013년 이후 가장 높은 데다가, '패닉 바잉' 열풍이 일었던 문재인 정부 시절 상승폭(2018년 6.73%)도 넘어섰죠. 이재명 정부가 취임 이후 세 차례에 걸쳐 규제책과 주택 공급 대책을 내놓았음에도 역대급 상승세를 막지 못한 것입니다. 이 때문에 정부는 추가 공급 대책을 준비하고 있습니다. 추가 대책 발표도 앞두고 있는 만큼, 오늘은 '공급 폭탄'으로 집값을 잡았던 과거 정부 사례를 다뤄 보겠습니다. 5년 동안 전국 주택 30% 늘린다…노태우의 공급 폭탄 계획 서울 집값을 진정시키는 데 가장 확실한 효과를 냈던 정책을 꼽으라면 국민 열에 아홉은 바로 이 정책을 떠올릴 겁니다. 노태우 전 대통령이 1988년 발표한 '주택 200만 호 건설 계획'. 당시는 3저 호황으로 시중에 돈이 넘치고 수도권 인구가 폭발하면서 집값도, 전세 가격도 급등하던 시기였습니다. 이전 대통령이었던 전두환이 1980년 내놓은 '주택 500만 호 건설 계획'이 별다른 성과를 내지 못한 영향도 컸죠. (다만 이 때 제정된 택지개발촉진법은 목동·상계·개포택지지구는 물론 1~2기 신도시 조성의 제도적 기틀이 됩니다.) 노 대통령은 민심이 이탈할 조짐을 보이자 대선 후보 때부터 200만 가구 건설 공약을 내걸었습니다. 1992년까지 5년간 수도권에 90만 가구(이 중 서울에 40만 가구), 지방에 110만 가구의 주택을 짓겠다는 구상이었죠. 통계청에 따르면 당시 전국의 주택 재고는 1985년 기준으로 약 666만 7350가구였는데요. 5년 동안 전국 주택 수를 약 30% 늘리겠다는 계획이었으니 거창했다고 할 만 합니다. 현재 재건축이 추진되고 있는 수도권 1기 신도시(성남·일산·평촌·산본·중동)는 당시 공급 대책의 하이라이트였습니다. 박승 당시 건설부 장관은 서울 시내에는 집 지을 땅이 없고, 개발제한구역(그린벨트)은 손 대기 어려워 그린벨트 바깥의 택지에 주목했다고 합니다. 지금도 주택 공급할 때 서울에 땅이 없다고 난리인데, 이런 어려움은 40여년 전에도 그대로였나 봅니다. 4년 만에 목표 조기 달성…1990년대 안정세 이어간 집값 결과는 어땠을까요? 200만호 건설 계획은 목표 시점이었던 1992년보다 1년 빠른 1991년 8월에 조기 달성됐습니다. 1992년까지는 총 270만 가구가 공급됐고요. 30만 가구 규모의 1기 신도시는 조성 계획이 발표된 지 불과 2년 반 만인 1991년 9월에 분당에서 첫 입주를 시작했습니다. 1992년 다른 신도시에서도 입주 대열에 동참했고 1996년까지 집들이가 이어졌지요. 이런 속도전에 힘입어 1기 신도시는 서울 수요를 분산하는 데 성공했습니다. 물량 폭탄의 효과는 1991년부터 본격적으로 나타나기 시작했습니다. 집값이 마침내 하락 전환한 건데요. 한국부동산원에 따르면 1991년 전국 주택매매가격지수는 전년 대비 0.54% 떨어졌고, 1992년 -4.89%, 1993년 -3.04%로 하락세를 이어갔습니다. 1989년 실시한 투기 억제책(택지소유상한제·개발이익환수제·토지초과이득세)에 더해 1997년 외환 위기까지 겹쳐 집값은 1990년대 내내 안정세를 보였죠. 하지만 속도전과 물량 공세에 힘입은 안정세 이면에는 졸속 개발이라는 암(暗)도 자리했습니다. 대표적으로 1기 신도시는 지어지기 시작할 때부터 입주를 완료한 이후에도 갖가지 논란의 중심에 섰습니다. 신도시 건설 과정에서 농민들이 삶의 터전이 수용되는 것을 비관해 극단적 선택을 하는가 하면, 1991년 ‘불량 레미콘 파동’으로 일컬어지는 부실 공사 파문까지 일었는데요. 주택 건설 공사가 한 번에 몰려 자재를 구하기가 어려워지자 저품질의 레미콘, 철근, 모래가 쓰인 겁니다. 저품질 레미콘을 쓴 건설사들은 아파트를 헐고 재시공하기까지 했지요. 이처럼 잡음이 많았던 탓에 1기 신도시 입주 이후에는 한동안 추가 신도시 개발 논의가 금기시되다시피 할 정도였습니다. 사실 노태우 정권만큼 가시적인 성과를 낸 주택 공급 정책은 그 이후로 더는 찾아보기 힘듭니다. 민주주의가 성숙화하면서 대규모 주택 공급을 할 때 거쳐야 하는 절차, 들어야 하는 의견이 갈수록 많아지고 있으니 어찌 보면 당연한 수순이겠지요. 그럼에도 공급으로 집값 잡은 정책을 논할 때 함께 거론되는 대상이 있습니다. 이명박 전 대통령이 2009년 발표한 '보금자리주택 건설 계획'입니다. 따지고 보면 이 전 대통령은 공급 폭탄이 아니라 ‘공급 폭탄 기대’로 사람들의 수요를 잡은 것에 가까웠는데요. 보금자리주택 건설 계획이 어떤 정책이었는지, 어떤 효과를 거뒀는지는 ＜4＞회에서 살펴보겠습니다. ＜참고 문헌＞ 마강래, 부동산, 누구에게나 공평한 불행, 메디치미디어, 2021 국정홍보처·주택도시연구원·국토연구원 등, 실록 부동산정책 40년, 2007 장성수, 주택 200만호 건설 이후 주택시장의 전개: 문민 3 대통령의 주택정책 평가 시론, 환경논총, 43, 2023 ※ ‘김태영의 부동산 썸씽’을 구독하시면 도시와 부동산의 다양한 이야기를 재밌고, 쉽게 접하실 수 있습니다. 어렵기만 했던 내용도 ‘썸’ 타듯 즐길 수 있도록 정성스럽게 풀어 나가겠습니다. -
민주당 윤리심판원, 12일 김병기 징계 논의…당일 결론 미지수
정치 국회·정당·정책 2026.01.10 15:40:07더불어민주당은 12일 윤리심판원 회의를 열고 김병기 의원에 대한 징계 여부를 결정한다는 방침을 재확인했다. 하지만 윤리심판원이 12일 결론을 낼지는 미지수다. 백승아 원내대변인은 12일 국회에서 기자들과 만나 김 의원에 관한 질문에 “(윤리심판원) 결과를 바탕으로 국민 눈높이에 맞게 당에서 조치할 예정”이라고 말했다. 앞서 민주당 최고위는 윤리심판원에 각종 비위 의혹을 받는 김 의원에 대한 징계 심판 결정을 요청했다. 김 의원은 공천헌금 수수와 특혜·갑질 등 제기된 의혹만 10여개에 달한다. 이 때문에 윤리심판원이 12일 당일 결론을 내기 어렵다는 관측이 나온다. 만일 윤리심판원이 12일 징계를 결정하더라도 김 의원이 재심을 신청할 수 있다. 이 경우 김 의원 의혹과 징계 문제는 장기화할 수 있다. 당내에서는 김 의원에 대한 자진 탈당 요구도 나오고 있다. 한편, 백 원내대변인은 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 갑질·부정 청약·부동산 투기 의혹 등과 관련해 “당에서도 무겁게 인식하고 엄중히 보고 있는 상황”이라고 답했다. 다만 백 대변인은 “인사청문회라는 검증 절차를 통해 국민이 원하는 인재상과 눈높이에 맞게 철저히 검증하겠다”고 말했다. -
주택임대소득에 대한 세금, 어떻게 부과할까 [도와줘요 자산관리]
오피니언 사외칼럼 2026.01.10 08:00:00일반적으로 임대사업자라고 하면 상가 또는 사무실 임대를 먼저 떠올리게 되지만 우리나라는 주택임대 역시 활발하게 이뤄지고 있다. 한편 과거에는 주택임대가 전세형태로 계약을 많이 했다면 지금은 반전세 또는 월세 계약의 비율이 점점 높아지고 있는 추세다. 이러한 흐름 속에 자연스레 주택임대소득 과세에 대한 관심이 과거에 비해 높아지고 있다. 그렇다면 우리나라는 주택임대소득에 대해 세금을 어떻게 부과하는지 살펴보고자 한다. 소득세법상 부동산을 임대하고 얻는 소득은 사업소득으로 보아 과세대상으로 하며 임대소득에는 주택임대소득을 포함한다. 따라서 주택을 임대하고 얻는 소득 역시 사업소득으로 소득세법상 신고대상이다. 다만 다른 임대소득과 달리 주택의 임대는 세법에서 정하는 기준에 부합해야만 과세대상으로 본다. 그렇다면 세법에서 과세하는 주택임대소득의 기준은 무엇인지 ＜자료①＞을 통해 확인하자. ＜자료①＞에서 확인할 수 있듯이 주택임대소득은 과세대상이나 1주택자의 주택임대소득은 비과세(고가주택의 월세는 제외)로 세금을 부과하지 않는다. 그리고 2주택자가 주택을 임대할 경우 월세로 얻게 되는 소득에 대해서는 세금을 부과하나 전세보증금에 대한 간주임대료는 계산하지 않으므로 세금을 부과하지 않는다. 그러나 3주택자가 주택을 임대하게 되면 월세로 얻는 소득뿐만 아니라 전세보증금에 대한 간주임대료를 계산해 세금을 부과한다. 여기서 말하는 간주임대료는 세법에서 규정하는 방법에 따라 계산한 전세보증금을 통해 얻을 수 있는 자본이득을 말하며 기준임대료 계산에 필요한 이자율을 매년 정부에서 공시하고 있다. 한편 혹자는 보증금에 대한 간주임대료를 소득으로 계산할 경우 보증금을 은행 등 금융기관에 투자해 얻는 소득과 중복과세 문제를 제기하기도 하는데 이는 세법상 간주임대료에서 보증금에서 발생하는 투자소득을 차감하여 이중과세가 되지 않도록 제도를 마련했기 때문에 중복과세 문제는 걱정하지 않아도 된다. 그렇다면 종합소득세 신고 시 주택임대소득을 무조건 다른 소득과 합산해 신고해야 할까? 그렇지 않다. 주택임대소득은 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있도록 세법에서 규정하고 있는데 연간 주택임대수입금액 합계 2000만 원을 기준으로 과세방법을 달리할 수 있다. 그에 대한 내용을 간략하게 정리하면 ＜자료②＞와 같다. 위 ＜자료②＞에서 볼 수 있듯이 연간 주택임대수입금액이 2000만 원 이하인 경우라면 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있다. 다른 소득이 없는 상황이라면 주택으로부터 얻는 임대수입이 커질수록 더 많은 순이익을 가져가게 된다. 결국 세금은 소득금액 중 일정비율에 해당하는 만큼 징수하는 것이므로 소득이 커질수록 내 손에 들어오는 순소득(세후소득)은 많을 수밖에 없다. 하지만 주택임대와 별도로 근로소득 또는 사업소득이 있는 경우라면 반드시 그렇지는 않다. 이는 주택임대소득에 대한 과세가 2000만 원을 기준으로 달라지기 때문인데, 이미 높은 세율을 적용 받는 소득자가 주택임대소득이 합산과세 되면 세금을 많이 부담하게 돼 세후이익율이 떨어지는 반면 2000만 원 이하로 조정해 분리과세 될 수 있다면 세후이익율이 상대적으로 높아지게 된다. 이에 대한 내용을 사례를 통해 살펴보면 부부합산 2주택자인 홍길동씨가 아래와 같이 주택을 임대한 경우 케이스별로 세금차이가 얼마나 발생하는지 확인할 수 있다. 홍씨는 2주택자이므로 전세보증금에 대한 간주임대료는 과세할 수 없지만 월세에 대한 주택임대소득은 과세대상이다. 그러므로 연간 월세 임대수입금액 합계 2000만 원을 기준으로 분리과세 선택을 할 수 있는지 여부가 나눠진다. Case.1처럼 홍씨의 임대수입금액이 2000만 원 이하라면 홍씨는 분리과세를 선택할 것이다. 그 이유는 홍씨는 이미 주택임대소득을 제외한 다른 소득으로 산출한 과세표준이 1억 원으로 35%의 소득세율을 적용 받고 있으므로 14%의 분리과세를 선택해야 세금을 절약할 수 있다. 하지만 Case.2처럼 연간 주택임대수입금액이 2000만 원을 초과할 경우 홍씨의 선택권은 없어지고 다른 소득과 무조건 합산하여 세금을 정산해야 한다. 그로인해 홍씨가 Case.2처럼 전월세 계약을 할 경우 월세수입은 증가하지만 오히려 세후소득은 170만 원 가량 줄어들게 된다. 끝으로 위 내용을 종합하여 살펴보면 주택을 임대 할 경우 주택임대소득에 대한 과세구조를 이해하고 분리과세와 종합과세 경계선에 있는 경우 단순히 월세를 높여 월 현금흐름을 높이는 것에만 관점을 두지 말고 부부합산 주택수와 본인의 소득현황을 확인 후 세후소득을 높일 수 있도록 합리적인 플랜을 세울 필요가 있다. -
다주택자 중과 유예 폐지되나…부동산 거래·보유세 선거 후로 [부동산 뉴스]
경제·금융 경제동향 2026.01.10 07:53:10▲AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 부동산 세제 대책 전면 보류: 정부가 발표한 ‘2026 경제성장전략’에서 부동산 거래세·보유세를 비롯해 소득세·상속세 재편 등 세금 정책이 전부 6월 지방선거 이후인 7월로 미뤄졌다. ‘반쪽’ 경제성장전략이라는 지적이 나오는 가운데, 부동산 투자자들은 세제 불확실성 속에서 매수·매도 타이밍 결정에 신중한 접근이 필요한 상황이다. ■ 다주택자 중과 유예 공백 우려: 문재인 정부 때 도입돼 윤석열 정부 이후 1년 단위로 연장되던 다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 9일 만료를 앞두고 있으나 이번 대책에는 언급되지 않았다. 유예 연장 여부가 불투명해지면서 다주택 보유자들의 매도 시점 판단이 복잡해진 모습이다. ■ 지방 부동산 활성화 카드: 정부는 현재 1주택자에게만 적용되는 인구감소지역(관심지역 포함) 내 추가 주택 구매 시 양도세·종부세 중과 배제 혜택을 다주택자에게도 확대하기로 결정했다. 지방 부동산 투자를 고려하는 다주택자들에게 새로운 절세 기회가 열릴 전망이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 정부의 ‘2026 경제성장전략’에서 부동산 거래세·보유세, 소득세·상속세 재편 등 민감한 세금 정책이 모두 6월 지방선거 이후인 7월로 미뤄졌다. 문재인 정부 때 도입돼 1년 단위로 연장되던 다주택자 양도세 중과 유예도 5월 9일 만료를 앞두고 있으나 이번 대책에 언급되지 않아 불확실성이 커졌다. 다만 인구감소지역(관심지역 포함) 내 추가 주택 구매 시 양도세·종부세 중과 배제 혜택은 다주택자에게도 확대 적용해 지방 부동산 경기 활성화에 나서기로 했다. - 핵심 요약: 정부가 국내 주식 장기 투자 촉진을 위해 ‘생산적 금융 ISA’를 신설한다. 청년형 ISA는 총급여 7500만 원 이하 만 19~34세 청년에게 이자·배당소득 과세 특례와 납입금 소득공제 혜택을 제공한다. 국민성장 ISA는 기존 비과세 한도보다 혜택을 대폭 확대할 예정이다. 외환시장은 7월부터 24시간 운영으로 전환되며, MSCI 선진국 지수 편입 가능성이 높아져 해외 자금 유입에 따른 국내 자산시장 영향에 관심이 쏠린다. - 핵심 요약: 경제성장전략 국민보고회에서 류진 한국경제인협회 회장이 “철강 강국인 우리나라에도 세계에서 가장 높고 아름다운 철탑을 지으면 어떨까”라고 제안했다. 이재명 대통령은 “안동에 하나 하죠”라고 화답하며 외국인 관광객 3000만 시대를 위한 랜드마크 건설에 긍정적 반응을 보였다. 대형 랜드마크 건설이 현실화될 경우 해당 지역 부동산 가치 상승과 관광 인프라 확충에 따른 투자 기회가 열릴 수 있다. - 핵심 요약: 지난해 11월 경상수지가 122억 4000만 달러 흑자로 11월 기준 역대 최대를 기록했다. 흑자 기조는 31개월 연속 이어지며 2000년대 들어 두 번째로 긴 장기 흑자다. 반도체 수출이 전년 동월 대비 38.7% 증가하며 상품수지 흑자를 견인했다. 경상수지 흑자 지속은 원화 강세 요인으로 작용할 수 있어 환율 변동에 민감한 해외 부동산 투자자들의 주목이 필요하다. ▶ 기사 바로가기: ▶ 기사 바로가기: ▶ 기사 바로가기: -
슈퍼 재정으로 '경제 대도약' 뒷받침…세수·부동산 대책은 빠져 [2026년 경제성장전략]
경제·금융 경제·금융일반 2026.01.09 16:43:28정부가 올해 우리 경제의 실질 국내총생산(GDP) 성장률 목표치를 지난해 8월(1.8%)보다 0.2%포인트 상향 조정한 배경에는 반도체 슈퍼사이클이 자리 잡고 있다. 여기에 적극적인 확장재정으로 올해 잠재성장률을 뛰어넘는 경제성장을 달성한다는 게 정부의 복안이다. 그동안 마이너스 성장세를 보였던 건설투자도 올해부터는 플러스로 돌아선다. 지난해 건설투자는 전년 대비 9% 가까이 급감했지만 올해는 2% 성장세로 올라설 것으로 정부는 내다보고 있다. 정부는 여기에 올해 총지출을 8.1% 늘려 강력한 재정으로 민간 성장을 뒷받침할 계획이다. 우선 한국형 국부펀드의 초기 자본금을 20조 원 규모로 조성하기로 했다. 한국형 국부펀드는 기존 150조 원 규모의 국민성장펀드와 별도로 정부 출자주식과 물납주식의 현물출자 분 등을 통해 자본금을 마련해 해외 기업 인수합병(M＆A) 등을 지원하는 자금이다. 또 올해 상반기 중 특별법으로 전략수출금융기금을 신설해 방산·원전 등 국가 간 수주 경쟁이 치열한 분야에 대규모 자금을 지원한다. 이른바 마스가(MASGA) 프로젝트 지원을 위해 국내 조선업 밀집 지역에 함정 유지·보수·운영(MRO) 클러스터를 2030년까지 조성하는 방안도 추진한다. 초혁신 기술 육성을 위한 다양한 지원책도 내놨다. 국가전략기술에 액화천연가스(LNG) 화물창 기술을 추가하고 전력반도체는 범위를 확대해 적용할 계획이다. 신성장 원천 기술에는 그래핀·특수탄소강 기술을 추가한다. 우리 경제를 견인하고 있는 반도체 산업을 지원하기 위한 대통령 소속 ‘반도체산업경쟁력특별위원회’도 구성된다. 대통령이 직접 위원장을 맡고 20명 이내 위원으로 꾸려지며 반도체 관련 정책을 속도감 있게 심의한다. 올해 안에 ‘반도체 산업 경쟁력 강화 기본계획(2027∼2031)’도 수립하기로 했다. 바이오 산업의 규제 문턱은 크게 낮춘다. 현재 420일인 의료제품 인허가 심사 기간을 240일로 대폭 단축하고 연내 바이오 시밀러 3상 면제 기준도 마련할 예정이다. 여기에 더해 일명 한국판 인플레이션감축법(IRA)으로 불리는 국내생산촉진세제도 연내 도입하기로 했다. 우리나라 제도의 지원 대상과 방식은 아직 정해지지 않았다. 반도체·전기차·2차전지 등 한국의 주력 산업이 포함될지 여부가 7월 중 결정된다. 정부는 다만 단순 조립 수준의 투자를 배제하고 실질적인 국내 생산 역량을 강화하기 위해 체리피킹 방지 방안을 함께 마련한다. 조만희 재정경제부 세제실장은 “주요 부품이나 원자재를 다 수입한 다음에 국내에서 조립만 하는 경우에 생산촉진세제를 적용해야 하느냐는 문제가 있어 그걸 방지할 방안을 검토하고 있다”고 설명했다. 문제는 이 같은 대규모 지출 계획을 감당할 구체적인 세수 확보 플랜이 보이지 않는다는 점이다. 경제성장전략에 담긴 각종 세액공제와 감면 혜택을 고려하면 세수 결손 규모가 더 커질 수밖에 없다는 게 전문가들의 우려다. 여기에 아직 세수추계도 되지 않은 국내생산촉진세제 도입 등 대규모 세수 감면 대책이 줄을 잇고 있어 국가 재정 건전성이 더 나빠질 가능성이 크다. 세수가 확보되지 않은 상태에서 세출을 늘리기 위해서는 추가경정예산을 편성하거나 국고채를 추가 발행하는 등 비상 조치가 필요한데 이 경우 시중금리가 뛰면서 나라 경제 전반에 부담을 늘리는 결과로 이어질 수 있다. 김동헌 고려대 경제학과 교수는 “확장재정으로 가더라도 경기 자극 효과 없이 유동성만 풀리는 결과가 발생할 수 있다”고 말했다. 6월 지방선거를 앞두고 부동산 세제 대책이 모조리 빠지면서 ‘반쪽’ 경제성장전략이라는 지적도 나온다. 부동산 거래세·보유세를 비롯해 소득세·상속세 재편 등 까다로운 세금 정책은 전부 선거 뒤인 7월로 미뤄뒀다. 문재인 정부 때 도입돼 윤석열 정부 이후 1년 단위로 연장하던 ‘다주택자 중과 유예’도 5월 9일 유예 만료를 앞두고 있지만 이번 대책에는 언급되지 않았다. 다만 현재 1주택자에게만 주고 있는 ‘인구 감소 지역(관심 지역 포함) 내 추가 주택 구매 시 양도세·종합부동산세 중과 배제’ 혜택은 앞으로 다주택자에게도 적용해 지방 부동산 경기 활성화에 나서기로 했다.
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