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[정보근 변호사의 부동산 법률을 부탁해](2)부동산 보유 관련 법률

사회 사회일반 2026.01.03 08:00:00

얼마 전 집주인과 전세 만기 연장 계약서를 썼다. 전세 계약 갱신 요구를 해 임대차 기간을 2년 더 연장하면서도 보증금은 한 푼도 올리지 않았다. 이를 들으면, 요즘처럼 전·월세가 급등하는 시기에 어떻게 가능한 일인가 궁금해들 한다. 사실, 집주인은 전세계약이 만료되기 훨씬 전인 만기 5개월 전부터 전화를 해서는 보증금을 법적 상한인 5%까지 올려달라고 했다. 통상의 경우보다 훨씬 일찍 만기 연장 의사를 묻는 이유를 의아하게 생각했는데, 집주인이 내후년에는 집을 팔고 싶어하는 것이 그 이유라는 결론에 도달했다. 필자는 집주인에게 전화로 명확한 의사를 밝혔다. “2년 더 거주하고 싶지만, 보증금은 동결했으면 한다, 다른 세입자를 들이면 새로운 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 테니 4년 동안 집을 파는데 어려움을 겪게 되지 않겠나.” 결국 집주인은 보증금을 동결하기로 합의했다. 2년 연장 계약서를 쓰면서 들은 집주인의 솔직한 심정은 이러했다. “1년에 보유세만 1억원을 내고 있는데, 보유세가 더 오른다는 걱정 때문에 내년 이후에는 집을 팔고 싶다. 혹시 집을 살 생각이면 이 집을 사달라.” 비단 우리 집주인 뿐만 아니라 필자가 만나본 강남의 자산가들은 본인의 상황에 맞는 절세 방안은 물론 부동산 자산 가치를 지키고 증대시키는 방법을 열심히 공부한다. 실제로 부동산은 경제정책, 법률 등 관련 제도 변화에 큰 영향을 받는 자산이기에 내 집 한 채를 보유하고 지키기 위해서는 끊임없이 공부해야 한다. 아래에서는 부동산 보유 및 자산 가치 유지를 위해 미리 공부해 두어야 할 사항들을 실제 수행하거나 경험한 사례를 중심으로 소개하고자 한다. 앞서 나의 계약 갱신 요구 사례를 언급한 김에 계약 갱신 거절 사유에 관한 분쟁 사례를 우선 살펴보자. 계약 갱신 요구권 제도 도입 이후 집주인과 세입자 간의 분쟁은 주로 집주인이 세입자의 갱신요구를 거절하며 집을 비워달라고 할 때 발생한다. 주지하다시피, 자녀나 부모를 포함한 집주인이 실제 거주를 하려는 경우에는 집을 비워달라고 할 수 있다. 그러나 집주인이 아파트를 새로운 소유자에게 팔았는데, 그 새로운 소유자가 실제로 거주하고자 하는 경우에도 세입자가 퇴거해야 하는지에 대해서는 논란이 있었다. 결론부터 말하자면, 대법원은 새로운 소유자가 갱신을 거절하고 기존 세입자에게 집을 비워달라고 요구할 수 있다고 봤다. 주택임대차보호법상 새로운 소유자는 기존 임대차를 그대로 승계하게 되므로 새로운 소유자에게 실제 거주할 목적이 있다면 세입자가 집을 비워줘야 한다는 취지다. 다시 필자의 계약갱신요구 사례로 돌아가 보자. 집주인은 보증금을 올려주지 않겠다는 필자를 내보내고 새로운 임차인을 들이더라도, 실거주할 매수인에게 집을 팔 수 있고, 이 경우 새로운 임차인은 2년의 전세 기간의 종료와 동시에 퇴거를 해야 한다. 즉 집주인은 계약갱신요구에 대해서는 알고 있었으나, 새로운 대법원 판례까지는 미처 파악하지 못한 상태에서 협상에 임했다. 그 결과 보증금을 한푼도 올리지 못한 채 2년을 연장해주는 손해를 입게 된 셈이다. 계약 갱신 여부를 결정해야 하는 기간은 그리 길지 않다. 그러니 미리 경제신문도 열심히 보고 공부를 해 둬야 손해를 보지 않는다. 주택의 보유 과정에서의 분쟁으로 대표적인 것이 계약 갱신 관련 이슈라면, 상가 보유 시 발생하는 대표적인 분쟁은 ‘권리금’ 문제다. 권리금은 더 이상 장사를 하는 사람들만의 관심사가 아니다. 상가에 투자한 임대인들도 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않을 의무가 있다. 상가임대차보호법에 의하면, 임차인이 신규 임차인을 주선해 올 경우 임대인은 원칙적으로 그 신규 임차인과 계약을 체결해야 한다. 필자의 의뢰인은 건물을 매수하고자 했는데, 해당 건물은 일부가 불법 증축된 건물로 당시 임차인이 카페를 운영 중이었다. 의뢰인은 건물을 직접 사용할 목적으로 매수하려 했기에 기존 소유자는 임차인에게 퇴거를 요청했다. 그러자 임차인은 신규 임차인과 권리금 지급 약정을 체결하였다며 관련 서류를 제시했다. 그러나 기존 소유자는 권리금을 지급할 생각이 없었고 차라리 갱신 거절을 사유를 만들기 위해 건물을 1년 6개월간 비워두겠다고 맞섰다. 설령 임차인이 권리금 상당의 손해배상을 받는다고 해도 이는 기존 임대인이 책임져야 할 문제였으므로 건물을 매수하는 의뢰인의 입장에서는 소유권을 취득하거나 건물을 명도받는 데 법적인 제약이 없었다. 위 사안 경우 사실 기존 임대인의 입장에서도 임차인의 권리금 주장이 부당하다고 항변할 만한 사정이 있었다. 임차인은 불법 증축된 부분까지 포함해 카페 영업에 이용하고 있었고, 그로 인해 시정명령과 이행강제금 부과예고가 계속되고 있었기 때문이다. 이 같은 불법적인 현상을 유지하고자 하는 임차인의 주장에 손을 들어주는 것은 부당한 면이 있다. 실제로 하급심 판례들 중에는 불법 건축물이나 무단 용도 변경으로 인해 이행강제금이 부과되는 상황이라면, 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 거절하는 데 ‘정당한 사유’가 있다고 본 사례들이 있다. 이러한 판례에 따른다면 위 사안의 기존 임대인은 신규 임차인과 계약을 하지 않았다는 이유로 권리금 상당의 손해를 배상해야 할 의무가 없다고 할 것이다. 오피스텔의 보유 과정에서 오피스텔 소유자들이 피해를 입는 사례도 적지 않다. 소위 ‘전세 사기’는 다수의 임차인들이 피해자이다 보니 언론에 자주 등장하지만, 오피스텔 투자자가 손해를 입는 경우도 다수 있다. 필자의 의뢰인 중에 서울 시내에 월세 수입을 목적으로 오피스텔 건물을 신축하여 소유하고 계신 분이 있다. 고령인 의뢰인은 오피스텔 1층에 입주한 공인중개사에게 임대차 계약을 포함한 건물 관리 일체를 맡겼다. 관리인은 의뢰인을 형님이라 부르며 깍듯이 대했다. 관리인은 매월 임차인들로부터 월세를 받아 꼬박꼬박 송금해 주었으나, 어느 때부터 인지 월세 입금이 끊겼다. 사태를 파악해보니, 관리인은 의뢰인의 동의 없이 임의로 월세 계약을 전세 계약으로 바꾸고는, 자신의 개인 계좌로 임차인들로부터 거액의 보증금을 받았다. 관리인은 의뢰인이 눈치채지 못하도록 한동안은 자신의 돈으로 월세인 척 송금하다가, 어느 날부터 이마저 중단해버린 것이었다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인들은 의뢰인을 상대로 소송을 제기했다. 비록 위조된 계약서였지만, 임대인으로서 보증금을 반환하라는 것이었다. 의뢰인은 관리인을 고소해 구속시켰다. 하지만 이미 돈은 어디론가 사라진 뒤라 돈을 회수해 임차인들에게 반환해 줄 방법도 없었다. 임차인들과의 소송에서도 법원은 임대인인 의뢰인이 관리인에게 월세 계약 체결을 위임한 후 관리를 잘못한 책임이 있으니 보증금을 임차인들에게 돌려주라고 판결했다. 소송을 한참 진행하던 중 한동안 의뢰인과 연락이 되지 않다가 몇 달 만에 연락이 닿았다. 의뢰인은 그 사이 뇌수술을 받았다고 했다. 무턱대고 사람을 믿은 실수로 부동산 자산의 보유과정에서 재산상 손실을 입고, 건강까지 잃은 가슴아픈 사례다. 이와 유사한 사기 피해는 소액 다수의 오피스텔 투자자들에게서도 발생한다. 특히 미분양 오피스텔을 매입하여 임대수익을 얻고자 하는 투자자들을 모집한 공인중개사가 사기 행각을 벌이는 경우가 많다. 해당 공인중개사가 월세 계약을 전세 계약으로 임의로 바꾸고는 보증금을 편취하는 경우, 편취한 보증금을 임대인이 자신의 돈으로 임차인들에게 반환할 의무가 있다는 판결들이 선고되고 있다는 점을 유의해야 한다. 이상과 같이 살펴본 분쟁 사례들은 주택, 상가, 오피스텔을 보유 기간 동안 발생할 수 있는 수많은 위험 중 일부에 불과하다. 부동산은 장기 보유 자산인 만큼 그 자산 가치를 온전히 보전하는 것은 쉽지 않은 일이다. 특히 우리나라의 경우 부동산이 가계 자산의 대부분을 차지하고, 전세 보증금이 주택 가격과 맞먹는 거액이라는 점을 고려하면, 임대인이든 임차인이든 부동산의 보유 기간 동안 자산 손실을 막기 위한 공부를 게을리해서는 안된다.