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규제 묶인 수도권 대신…지방 '세컨드홈'서 稅혜택·휴양 누려볼까 [S머니+]

부동산 정책·제도 2025.10.24 17:49:04

영화 ‘봄날은 간다’에 등장했던 강원 동해시 묵호진동 삼본아파트는 1996년 지어진 202가구 규모의 아파트다. 당연히 거래가 되지 않을 것 같지만 예상과 다르다. 2023년 9건에 불과했던 거래량이 2024년 14건으로 늘더니 올 들어서는 24일 현재까지 15번의 손바뀜이 이뤄졌다. 서울 강남구의 대표적인 재건축 예정 단지로 거론되는 은마아파트(4424가구 규모)의 올해 거래가 51건에 불과했다는 점을 고려하면 삼본아파트의 인기를 실감할 수 있다. 배경에는 세컨드홈이 자리잡고 있다. 타지에 사는 이들이 바다가 보이는 이 아파트를 별장처럼 쓰기 위해 매입한다는 의미다. 실제로 국토교통부 실거래가관리시스템에 따르면 10월 23일 이뤄진 거래를 조율한 공인중개사 소재지가 서울 강북구다. 6월 17일 거래 역시 경기 하남시에 위치한 중개업소가 거래를 성사시켰다. 국산 중형스포츠유틸리티차량(SUV) 한 대 가격인 5000만~6000만 원이면 아파트 한 채를 살 수 있다는 점 역시 매력적이다. 에어비앤비로 활용할 수도 있다. 정부도 세컨드홈에 힘을 싣고 있다. 8월 ‘지방 중심 건설투자 보강 방안’을 발표하며 인구감소지역에만 적용되던 ‘세컨드홈 1가구 1주택 특례’ 대상을 비수도권 인구감소관심지역까지 확대하기로 했다. 이에 따라 강원 강릉·동해·속초·인제, 전북 익산, 경북 경주·김천, 경남 사천·통영 등 인구감소관심지역 9곳에서도 세제 혜택을 받을 수 있게 됐다. 1주택자가 이들 지역에 집을 한 채 더 사면 무주택자와 같이 재산세·종합부동산세·양도소득세 등을 감면해준다. 취득세도 무주택자·1주택자가 인구감소지역 1주택을 구입할 때 최대 50%를 낮춰준다. 재산세·종부세·양도세 특례를 적용하는 주택의 공시가격을 4억 원에서 9억 원으로, 취득세 특례를 적용하는 주택 취득가액을 3억 원에서 12억 원으로 올렸다. 공시가 9억 원을 시세로 환산하면 13억~14억 원 수준인 만큼 대상 지역의 거의 모든 주택이 적용 대상이 될 것으로 보인다. 정부의 10·15 부동산 대책으로 수도권의 거래절벽 현상이 뚜렷한 가운데 세컨드홈에 관심을 가지는 사람들도 조금씩 늘어나고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 세제 혜택을 받게 되는 9개 지역 집단건물(아파트·오피스텔·연립주택·다세대주택 등)의 외지인 매입 건수는 6월 496건에서 8월 951건, 9월 833건으로 늘었다. 같은 광역자치단체(도)에서 매입한 건수도 제외하면 6월 263건에서 8월 637건, 9월 529건으로 더 불어난다. 특히 이번에 새로 특례를 받게 되는 곳들은 교통 접근성도 좋다. 강릉과 동해에는 강릉선 KTX가 다니고 김천·경주에는 경부선, 익산에는 호남선 KTX가 정차한다. 인제와 속초에도 2028년까지 춘천속초선 KTX가 도입될 예정이다. 다만 세컨드홈으로 관광·휴양지를 선호하는 만큼 지역·계절에 따른 거래량 차이가 발생한다. 바다를 낀 강릉이나 통영 같은 도시는 여름에 외지인의 거래량이 늘고 경주처럼 여름에는 덥지만 가을에 오히려 휴양하기 좋은 곳은 9월 들어 인기를 끄는 식이다. 강릉 집합건물의 강원도 외 거주인 매수가 8월 369건에서 9월 59건으로 급감한 반면 경주의 경상북도 외 거주자 매수가 60건에서 231건으로 불어났다. 설악산과 동해를 끼고 있어 사계절 모두 휴양하기 좋은 속초는 강원도 외 외지인 매수가 6월 37건에서 8월 52건, 9월 73건으로 꾸준한 상승세를 보였다. 이들 지역의 아파트 가격도 꿈틀거리고 있다. 동해의 아파트 가격 변동률은 8월 -0.01%에서 9월 0.53%로 상승 반전됐고 나머지 도시들도 하락 폭을 줄이고 있다. 아파트 가격이 8월 0.07% 하락했던 강릉은 9월 0.04% 감소했고 익산은 0.48%에서 0.18% 하락으로 반등의 계기를 만드는 중이다. 동해에 거주하는 한 주민은 “서울에서 아파트를 싹 쓸어가면서 아파트 가격이 올라 막상 현지인들끼리는 ‘이 동네에 이 가격이 맞나’는 얘기도 한다”고 전했다. 속초 청호동 속초아이파크는 9월 전용면적 84㎡가 6억 5000만 원에 거래되기도 했는데 올 초 같은 주택형이 3억 7000만 원에 손바뀜 됐던 점과 비교하면 가격이 3억 원 가까이 올랐다. 특례가 본격적으로 시행이 되지 않았다는 점을 고려했을 때 이 같은 움직임은 충분히 긍정적이라는 평가다. ‘세컨드홈 특례 확대’는 법 개정 사안이어서 법안이 처리돼야 시행할 수 있다. 기획재정부 관계자는 “연말 세법 개정안 처리와 함께 해당 법안을 처리할 방침”이라고 전했다. 법 시행 전 매수한 주택까지 소급 적용하는 방안도 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려졌다. 덩달아 신규 분양 아파트에도 관심이 쏠린다. 강릉시 포남동 강릉KTX역경남아너스빌은 이번 달 입주 예정인데 이름답게 KTX 강릉역까지 걸어서 10분 안에 갈 수 있어 세컨드홈으로 적합하다. 내년 8월 휴가철에 맞춰 입주하는 강릉오션시티아이파크는 이름처럼 영구 바다 조망이 특징이다. 어려운 지방 분양시장에도 평균 17.4대1의 청약경쟁률로 조기에 완판됐다. 2027년 7월 입주 예정인 더샵속초프라임뷰는 영랑호와 영랑호CC에 바로 인접한 점이 특징이다. 경주에서는 신경주역세권G1호반써밋이 조만간 분양할 예정이다. 마찬가지로 KTX 경주역 역세권이라 다른 도시에서도 부담없이 접근할 수 있다. 익산에서는 부송동 익산부송아이파크가 내년 12월 입주를 앞두고 있다. 호남권 최초의 코스트코 익산점 착공 확정과 국가식품클러스터 2단계 개발이 맞물리며 많은 사람의 관심을 끌고 있다. 사천 동금동 e편한세상삼천포오션프라임도 주목할 만하다. 서부경남 권역 최고층인 49층의 남해바다 조망이 가능한 오션뷰 단지로 조성된다. 입주 예정일은 2026년 3월이다. 물론 아직 숙제도 많다. 관광·휴양용 주말 별장에만 수요가 몰리며 신산업을 육성해 지역에 활력을 불어넣기 어렵다는 비판이 나온다. 자산으로서 가치가 크지 않다는 목소리도 많다. 똘똘한 한 채 선호 현상이 심화하며 지금의 지원책만으로는 지방에 아파트를 살 유인이 부족하다는 의미다. 이에 1주택자 자격 기준을 다주택자로 확 풀어야 한다는 지적이 나온다. 자금력이 풍부한 다주택자를 유인해서라도 의미 있는 투자 대상이라는 믿음을 심어줘야 세컨드홈 정책이 성공할 수 있다는 이유에서다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “1주택자는 소멸위험지역의 부동산을 세컨드홈으로 살 여력이 되지 않는다”며 “돈이 많은 다주택자가 네 번째, 다섯 번째 집으로 시골의 집을 사고 이 집이 별장뿐 아니라 자산 증식 수단으로서 가치가 있다는 점을 보여줘야 세컨드홈 정책이 성공할 수 있다”고 강조했다. 부산이나 광주 같은 수도권 외 지방 대도시 역시 특례를 적용해야 한다는 목소리도 있다. 부산 금정구·중구, 광주 동구, 대전 대덕구·동구·중구 등은 강릉 등과 같은 인구감소관심지역이다. 또 부산 동구·서구·영도구와 대구 남구·서구는 대다수 군 단위 지역과 같은 인구감소지역이지만 광역시에 포함됐다는 이유로 특례를 받을 수 없다. 광역시에 세컨드홈 혜택을 주면 향후 주택가격이 상승하는 등 불안해질 우려가 있다는 이유에서다. 오문성 한국조세정책학회장은 “세제 혜택이 정부가 의도했던 정책 효과로 이어지기 위해서는 사람이 그래도 더 많이 모이는 광주와 같은 광역시에도 세제 혜택이 주어져야 한다”고 설명했다.

'패닉바잉' 현실화…서울 아파트 역대 최대상승

부동산 정책·제도 2025.10.24 07:10:00

서울 전역과 경기도 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶는 ‘10·15 부동산 대책’ 발표 전후 1주일간 서울 아파트 매매가격이 0.5% 급등한 것으로 나타났다. 이는 한국부동산원이 통계를 집계한 후 역대 최고 상승률이다. 정부의 10·15 대책 발표 이후 시장에 규제 시행 전 막차를 타겠다는 ‘패닉 바잉’ 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 23일 한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.50% 상승한 것으로 집계됐다. 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토허구역 등으로 묶는 10·15 대책 발표 이후 첫 통계로, 상승률 0.50%는 한국부동산원이 아파트 가격을 집계한 2013년 1월 이후 역대 최고치다. 직전 주에 0.54%의 상승률을 기록했지만 이는 추석 연휴 기간 발표를 건너뛴 2주 누계로 1주간 상승률은 0.27%에 불과했다. 서울 25개 자치구 아파트 가격이 모두 오른 가운데 광진구(1.29%), 성동구(1.25%), 강동구(1.12%)는 역대 최고치를 기록했다. 또 양천구(0.96%), 송파구(0.93%), 마포구(0.92%) 등도 가파른 오름세를 보였다. 이는 서울 전역이 대출 규제와 갭투자가 금지된 가운데 10·15 대책 발효 전 막차를 타려는 수요가 쏠린 데 따른 것으로 풀이된다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “정부의 강력한 규제로 주택 매수 기회가 닫힌다는 우려에 내 집 마련과 투자 수요가 한꺼번에 몰리면서 급등세로 이어진 것”이라고 분석했다. 거침없는 집값 상승세에 여당인 더불어민주당은 재건축 활성화를 통한 주택 공급 확대를 위해 재건축초과이익환수제 폐지 또는 완화를 시사하고 나섰다. 재초환은 재건축으로 인해 발생하는 이익의 일부를 환수하는 제도로, 조합원들의 부담이 높아져 재건축 추진의 걸림돌로 지목돼왔다. 여당, 집값 부추긴다고 주간시황 폐지 요구…"정보 공백땐 혼란 더 커져" 서울과 경기 남부 지역의 주간 아파트값이 ‘10·15 부동산 대책’ 전후로 급등세를 보이면서 정부와 여당이 부동산 통계 개편 작업에 속도를 낼 것으로 전망된다. 아파트 거래가 이뤄지지 않은 지역에 대해서도 일률적으로 주간 단위의 매매 동향을 작성하면서 시장 왜곡을 초래한다는 이유에서다. 이에 따라 정부는 주간 아파트 거래 동향 조사를 완전히 폐지하거나 공표하지 않는 것에 대한 검토에 돌입했다. 하지만 이 방안대로 확정될 경우 정보 제한으로 인해 시장 불안을 확대할 수 있다는 지적이 나온다. 또 민간 통계인 KB부동산 통계에 대한 의존도가 높아져 시장 쏠림 현상이 커질 수 있을 것이라는 우려도 제기된다. 23일 정치권과 국토교통부에 따르면 정부는 주택 통계 개선 방향과 관련해 △주간 아파트 가격 동향을 조사하되 공표하지 않는 방안 △격주 단위로 조사하는 방안 △주간 가격 동향을 대체할 다른 수단을 도입하는 방안 등 몇 가지 대안을 검토하고 있다. 김규철 국토부 주택토지실장은 이날 국회 국정감사에 나와 “현재 주간 동향 조사를 조기에 폐지하는 것은 굉장히 부담스럽다”며 “여러 대안을 두고 내부에서 검토하고 있다”고 밝혔다. 손태락 한국부동산원 원장 역시 이날 국감에서 주간 통계의 시장 왜곡 가능성과 관련해 “문제를 제기한 부분은 이해하고 있다”며 “주간 조사를 계속하느냐는 정책 당국에서 결정할 일”이라고 답변했다. 주간 아파트 가격 동향이 논란이 된 것은 통계의 정확성이 떨어지기 때문이다. 전국 주택 가격 동향 조사는 1986년 37개 도시의 표본주택 2498가구를 대상으로 처음 공표됐다. 당시 경제기획원의 승인을 받아 주택은행이 조사 및 공표를 담당했고 통계의 정확도를 높이기 위해 표본주택을 점차 늘려왔다. 이명박 정부 당시인 2013년 1월 통계의 객관성을 높이기 위해 민간 금융기관인 KB국민은행으로부터 통계 작성 및 공표를 한국부동산원으로 이관했다. 정부 기관으로 통계 작성 주체가 변경됐지만 통계의 정확도 논란은 계속 이어졌다. 문재인 정부 시절인 2020년 김현미 당시 국토부 장관은 한국부동산원의 수치를 근거로 “문재인 정부 취임 이후 3년간 서울 아파트값이 14.2% 상승했다”고 언급하면서 논란이 촉발됐다. 당시 시민단체인 경제정의실천시민연합에서 KB부동산 통계를 근거로 “문재인 정부 들어 서울 아파트 중위값이 52% 올랐다”며 한국부동산원의 통계 근거를 밝히라고 압박에 나섰다. 이후 윤석열 정부 들어 감사원이 국가 통계 실태에 대한 감사에 돌입했고 2023년 9월 ‘주요 국가 통계 작성 및 활용 실태’ 중간 감사에서 통계 조작이 발생했다고 결론지었다. 감사원은 당시 “청와대가 개입해 부동산 가격이 오를 때에는 호가를 변동률에 반영하지 않도록 하고 하락할 때는 호가를 넣도록 지시했다”고 밝혔다. 이 같은 통계의 정확도 논란이 발생한 것은 조사 방식의 한계 때문이다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격은 전국 조사원이 직전 주 화요일부터 해당 주 월요일까지 거래 동향을 파악해 집계한다. 조사의 신뢰도를 높이기 위해 표본은 2013년 6232가구에서 현재 3만 3500가구까지 늘렸다. 하지만 실거래가 이뤄지지 않은 지역에 대해 과거 거래 내역이나 인근 지역 시세 등을 반영해 작성이 이뤄진다. 이 과정에서 조사원의 주관적 판단이 상당히 개입할 수 있다는 점이 문제로 지적된다. 감사원이 2023년 “주택 통계에 대한 조작이 이뤄졌다”고 결론 내린 것도 이 같은 한계점 때문이다. 정부와 여당은 이에 주간 아파트 가격 동향의 폐지 혹은 비공개까지 검토하는 특단의 조치를 검토 중이다. 문진석 더불어민주당 의원은 이와 관련해 “시장의 과민한 반응을 촉발하는 등 투기를 부추긴다”며 폐지의 당위성을 압박하기도 했다. 김윤덕 국토부 장관 역시 앞서 국토부 국감에서 폐지 필요성에 대해 “전적으로 동의한다”고 밝힌 바 있다. 시장에서는 주간 가격 동향을 공개하지 않을 경우 민간 통계에 지나치게 의존하게 돼 시장의 쏠림 현상과 왜곡 가능성 등을 우려한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “한국부동산원이 주간 통계를 발표하지 않게 되면 주택 수요자들이 정확한 시장 동향을 파악하기 어려워진다”며 “결국 민간 통계에 의존하게 되고 제한된 정보로 인해 시장의 불균형성이 더욱 커질 우려가 있다”고 지적했다. 한국은행 역시 주택 통계의 유지 필요성을 언급했다. 이창용 한은 총재는 “통계를 막는다고 현실이 바뀌지는 않는다”며 “공개를 중단하자는 주장만으로는 부동산 문제를 해결할 수 없다”고 지적했다. 곳곳서 신고가 속출…"서울 내 양극화 심해질 것" 서울 전역과 경기 주요 지역까지 묶은 10·15 대책 전후로 막판 수요가 쏠리며 경기 지역 아파트 가격도 큰 폭의 오름세를 기록했다. 23일 한국부동산원이 발표한 10월 셋째 주 아파트 가격 동향에 따르면 경기 분당과 과천은 한 주 만에 각각 1.78%, 1.48% 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 이들 지역은 추석 연휴를 낀 2주 누계치보다 더 가파른 오름세를 보인 가운데 규제 시행 전 전세를 낀 갭투자에 나선 투자자들이 서둘러 매수 행렬에 가담했기 때문으로 풀이된다. 실제로 대책 발표 당일인 15일 성남시 분당구 서현동 시범한양 전용 84.99㎡(9층)는 종전 최고가보다 1억 6000만 원 높은 19억 8000만 원에 거래되는 등 신고가가 속출했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “무주택자, 1주택자 중 갭투자, 지방에서 원정 투자자들이 한꺼번에 몰리면서 신고가가 속출한 것”이라고 분석했다. 반면 수도권 내 비인기지역 아파트 가격 상승은 제한적이었다. 정부는 비규제지역으로 가격 상승세가 번지는 풍선 효과를 차단하겠다며 비인기지역까지 규제지역·토허구역으로 묶었지만 강북구 0.02%, 중랑구 0.03%, 도봉구 0.05%, 금천구는 0.08% 오르는 데 그쳤다. 경기도 내 12개 규제지역에서도 수원 장안구는 0.04%, 의왕시는 0.05% 올라 가파른 상승세를 보인 분당·과천과 큰 폭의 격차를 보였다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 이어지며 서울과 수도권 내에서도 아파트 가격 양극화가 심해지는 것으로 풀이된다. 이 같은 양극화는 더욱 심해질 가능성이 높다. 전문가들은 향후 서울과 경기 12개 지역의 아파트 시장이 강력한 규제로 인해 당분간 거래가 중단되면서 인기지역의 경우 신고가를 경신하고 비인기지역은 되레 하락하는 등 양극화가 나타날 수 있다고 지적했다. 인기가 많은 강남 3구와 한강벨트가 여전히 강세를 보이는 와중에 비인기 규제지역에서는 급매가 나오며 가격 격차가 벌어질 것이라는 의미다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “당분간 관망세가 이어지면서 사실상 거래절벽 현상이 나타날 수 있다”면서도 “거래절벽으로 서울과 경기 지역의 아파트 가격 양극화가 심해질 것”이라고 설명했다.