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문주현 MDM 회장 "은퇴는 또 다른 출발…세대공존형 단지로 시니어 주거 혁신" [CEO&Story]

부동산 정책·제도 2026.01.08 06:30:00

65세 인구가 전체 국민의 20%를 차지하는 ‘초고령사회’로의 진입은 국내 부동산 개발 업계의 생존을 위협하는 요소 중 하나다. 주택 매입 수요가 큰 청년층이 줄어드는 것은 부동산 업계의 먹거리 감소와 직결되기 때문이다. 이에 더해 고착화되고 있는 공사비 상승과 자금 조달 환경 악화는 국내 부동산 개발 업계의 숨통을 조이며 3년간 400여 개의 부동산 개발사를 폐업으로 내몰았다. 위기를 기회로 만들어 내며 샐러리맨에서 시작해 재계 서열 63위 기업을 일궈낸 문주현 MDM 회장은 시니어 주택에서 위기 탈출의 해법을 제시했다. 한적한 시골로 귀농하던 과거의 은퇴 방식과는 달리 도시에서 사람들과 어울리며 여가 생활을 즐기는 신(新)노년층 ‘액티브 시니어’에 대한 새로운 주거 수요를 자신하고 있기 때문이다. 국내 1위 디벨로퍼로서 ‘하이엔드’ 주거 문화를 선도해온 문 회장은 “시니어 주택은 디벨로퍼로서의 시대적 소명”이라며 “요양·복지 중심의 노인 주택에서 벗어나 여가와 건강, 세대 공존을 담은 시니어 주택을 구현하겠다”고 포부를 밝혔다. 7일 서울경제신문과 만난 문 회장은 시니어 주택에 대한 수요가 커질 것이라고 자신했다. 그는 2024년 초고령사회로 진입한 우리나라의 인구구조 변화에 주목했다. 문 회장은 “대한민국은 2024년 12월 65세 이상 인구가 전체의 20%를 돌파하며 ‘초고령사회’에 진입했다”며 “2017년 14%로 고령사회에 들어선 뒤 7년 만에 초고령사회에 진입하며 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서도 가장 빠른 속도로 고령화가 진행되고 있다”고 설명했다. 그럼에도 여전히 주택 시장은 초고령사회라는 인구구조의 변화를 대비하지 못하고 있다는 게 문 회장의 지적이다. 그는 “주택 시장과 노후 복지 시스템은 고령인구 증가 속도에 비해 매우 부족한 상태”라며 “핵가족화, 1인 가구 증가, 전통 가족 돌봄 체계의 약화는 고령층의 주거 안정과 삶의 질을 위협하고 있다”고 분석했다. 그러면서 “은퇴는 인생의 마무리가 아닌 새롭고 가슴 벅찬 출발이어야 한다”며 “시니어 주택을 통해 은퇴한 고령자가 느낄 외로움과 사회적 박탈감을 해결해야 한다”고 강조했다. 문 회장이 제시하는 시니어 주택의 원칙은 3세대 공존형 복합 단지다. 은퇴한 고령자 부부는 시니어 주택에서, 자녀들은 주택형 오피스텔에서 거주하며 3개 세대가 다 함께 공존하는 복합 단지를 구현해내겠다는 뜻이다. 문 회장은 “고령자끼리만 사는 것은 활력 없이 늙어가는 공간이 될 수밖에 없다”며 “시니어 주택, 아파트, 오피스텔, 커뮤니티, 상업 시설, 의료 시설을 복합적으로 조성해야 한다. 이를 통해 따로 살지만 모든 세대가 하나의 공간에서 같이 살며 교류할 수 있다”고 말했다. 입주를 시작한 MDM의 첫 시니어 주택 ‘백운호수 푸르지오 숲속의아침 스위트’는 문 회장의 이 같은 철학이 고스란히 담겨 있다. 백운호수 푸르지오 숲속의아침 스위트는 강남에서 20분, 과천 옆 입지로 천혜의 자연환경이 어우러진 백운호수에 위치하고 있으며 오피스텔 842실과 노인 복지 주택(스위트) 536가구 등 총 1378가구의 세대 공존형 복합 단지다. 문 회장이 주목한 것은 액티브 시니어다. 액티브 시니어란 은퇴 이후에도 건강을 유지하고 높은 경제력을 바탕으로 활발히 여가 생활을 즐기는 고령층을 뜻한다. MDM은 액티브 시니어를 위해 1만 2891㎡의 리조트급 커뮤니티에 수영장·골프연습장·사우나를 비롯한 다양한 프로그램실(여가, 문화 강좌)을 조성했다. 서비스 역시 최고급으로 준비했다. 영양 식단의 식사 서비스를 비롯해 24시간 메디컬센터, 청소와 세탁 등의 다양한 컨시어지 서비스도 제공한다. 문 회장은 “최고를 지향하는 MDM의 철학을 담은 첫 프로젝트인 만큼 심혈을 기울인 운영과 최고의 서비스를 통해 시니어 하우징의 새로운 기준을 제시할 것”이라고 설명했다. 아울러 MDM은 한국토지주택공사(LH) 공모를 통해 선정된 국내 최초 헬스케어 리츠인 ‘화성동탄2 헬스케어 리츠’ 사업을 통해 약 4000가구의 공급을 준비 중이다. 노인 복지 주택 2800여 가구와 오피스텔 1100여 실로 구성됐다. 화성동탄2 헬스케어 리츠 사업은 대한민국 최초로 헬스케어 리츠 방식을 도입해 추진하는 프로젝트로 지난해 12월 국토교통부로부터 프로젝트 리츠 1호 사업으로 승인받았다. 동탄2신도시 중심에 위치해 골프장(리베라CC)을 내려다보는 18만 6487㎡ 부지에 시니어 주택을 비롯한 주거·의료·상업 시설 등을 복합 개발하고 임대·운영 수익은 리츠 주식의 공모·상장을 통해 주주로 참여하는 국민들에게 배당하는 선진국형 개발 모델이다. 화성동탄2 헬스케어 리츠 사업의 가장 큰 특징은 리조트형 단지라는 점이다. 3만 2890㎡ 규모의 피트니스·수영장·사우나·찜질방·골프장·댄스장 등을 포함한 액티비티 시설을 비롯해 입주민과 지역 주민이 함께 어울릴 수 있는 소통의 장으로 공연장, 주말 장터 등을 조성 및 운영할 계획이다. 아울러 노래·댄스·요리·명상·창업 아카데미를 열고 시니어들에게 제2의 인생을 풍요롭게 할 다양한 여가와 자기 계발의 기회도 제공한다. 또 현대자동차와는 자율주행 셔틀을, 삼성전자와는 스마트 인공지능(AI) 헬스케어 등을 협력해 첨단 스마트 기술이 적용된 미래형 주거 단지를 조성할 계획이다. 문 회장은 MDM의 차기 목표로 ‘1등 시니어 주택 기업’을 제시했다. 그는 “단지의 외형인 하드웨어뿐 아니라 시니어 주택 전용 서비스를 개발할 것”이라며 “2050년이 되면 65세 이상 인구의 비율이 50%에 달한다. 남들이 먼 미래라고 느끼는 지금부터 연구해 나가서 시니어 주택 1등 기업으로 자리매김할 것”이라고 말했다. 이와 함께 문 회장은 역대 최대 프로젝트파이낸싱(PF) 금액인 5조 3500억 원이 조달된 서리풀 복합개발 사업도 진두지휘하고 있다. 서리풀 복합개발은 연면적 59만 5041㎡(18만 평)에 달하는 대한민국 역사상 전무후무한 오피스 개발 사업이다. 서리풀 복합개발 사업이 완성되면 서울의 압도적인 랜드마크로 떠오를 것으로 기대를 모은다. 서리풀 복합개발 사업으로 건설되는 한 개 동의 바닥 면적은 약 6300㎡로 설계됐다. 서울 주요 프라임 오피스의 평균 바닥 면적인 1900㎡와 비교해 3배가 넘는다. 문 회장은 글로벌 오피스의 트렌드와 혁신 사례를 직접 답사하기 위해 미국 구글·애플·MS 등 글로벌 기업의 본사를 방문했다. 그는 “해외 글로벌 기업 등은 넓은 한 개의 층에서 킥보드를 타고 움직이며 대화를 한다”며 “넓은 공간에 업무·회의·소통·휴게 공간을 유기적으로 배치함으로써 임직원들의 소통·협업, 그리고 창의성을 극대화하는 오픈 스페이스형 설계를 도출했다”고 말했다. 이미 국내외 유수의 기업에서 오피스 매입과 입주를 문의하고 있다. 문 회장은 “약 52만 9000㎡(16만 평)의 서리풀공원을 품은 자연친화적인 오피스 단지로 둘레길만 약 3.3㎞에 달한다”며 “국내에서 유일한 친환경 업무 공간과 아울러 공용 회의실, 식당, 피트니스 등의 최고급 부대 시설도 함께 구축되는 탓에 많은 기업들로부터 입주 문의가 쏟아지고 있다”고 설명했다. 이와 함께 문화와 예술이 어우러지는 미래형 복합 단지 조성을 위해 ‘보이는 수장고’와 ‘서리풀사운드(공연장)’를 기부채납 시설로 조성한다. 문 회장은 “보이는 수장고는 오세훈 서울시장의 제안에 따라 서울시와 함께 추진했는데 세계적인 건축가 헤르조그 드뫼롱이 설계를 맡아 서울 시민뿐 아니라 서울을 찾는 모든 이에게 사랑받는 명소가 될 것”이라며 “서초구와 협업 중인 서리풀사운드는 공연·음악·영상·전시 등 다양한 콘텐츠가 365일 열리는 문화 축제의 장이 될 것”이라고 설명했다 또 “일본의 롯폰기힐스·아자부다이힐스와 같이 오피스와 함께 문화·상업·여가를 모두 누릴 수 있는 원스톱 개발을 통한 세계적인 랜드마크 오피스 타운이 될 것”이라고 자신했다. 문 회장은 해외로도 사업 영역을 넓히고 있다. 올해 방한한 트럼프그룹의 도널드 트럼프 주니어와 면담 후 공동 사업 진출 가능성을 논의했고 최근 열린 부동산개발협회 20주년 행사에서는 쿠슈너그룹과도 협업에 대한 이야기를 나눴다. 글로벌 디벨로퍼사가 MDM을 주목하는 것은 국내뿐 아니라 해외에서 거둔 높은 수익률 때문이다. MDM은 2017년부터 글로벌 투자운용사인 거캐피털을 비롯한 현지 유력 파트너사들과 협업해 미국·일본·베트남 등 다양한 국가에 대한 투자 및 개발 프로젝트를 수행하고 있다. 특히 미국에서 로스앤젤레스·샌프란시스코·시애틀·댈러스 등 주요 대도시의 핵심 입지를 중심으로 우량 자산을 선별해 저가에 매입하고 개발 또는 밸류애드(Value-add) 전략을 통해 가치를 높이는 방식으로 투자를 이어가고 있다. 일본에서는 코로나 시기에 도쿄 신주쿠의 하얏트리젠시호텔을 공동 매입해 최근 성공적으로 매각하며 엑시트에도 성공했다. 문 회장은 “앞으로도 미국·일본·싱가포르 등 주요 해외시장에서 핵심 지역의 우량 자산을 지속적으로 확보하고 저가 매입과 개발·투자 확대 전략을 통해 글로벌 사업을 더욱 강화해 나갈 계획”이라고 설명했다. "80년대 신도시 개발방식 더는 안 통해…콤팩트시티로의 대전환 필요" “이제는 더 이상 서울 근교의 택지 개발 방식으로 주택 공급을 해서는 안 됩니다. 확산형 도시 개발에서 콤팩트 시티로의 대전환이 필요합니다.” 문주현 MDM그룹 회장은 서울의 주택 공급 문제를 해결하기 위해 경기도와 인천 등에 신도시를 건설하는 방식에서 탈피해야 한다고 강조했다. 그는 “1980년대에는 인구가 급격히 늘어났기 때문에 신도시 건설이 필요했다”며 “인구가 감소하는 상황에서 일자리가 서울에 집중된 것을 감안하면 서울을 중심으로 주거 단지를 확장하는 방식의 공급을 고집하는 것은 비효율적인 방식”이라고 꼬집었다. 문 회장은 이에 대한 대안으로 콤팩트 시티로의 대전환이 필요하다고 주장했다. 콤팩트 시티는 한정된 공간에 주거와 업무·문화·공공서비스 등을 고밀도로 집약하는 개발 방식이다. 한정된 공간에 복합 건물을 건설하면 남은 곳은 녹지 공간 등으로 활용이 가능하다. 문 회장은 “이미 서울에는 교통과 생활 인프라 등이 다 구축돼 있다”며 “개발 방식만 바꾸면 랜드마크가 생기고 기업이 입주하고 일자리가 창출되고 도시에 더욱 활력이 생길 것”이라고 설명했다. 콤팩트 시티는 환경과 에너지 문제와도 직결된다. 신도시와 서울을 연결하기 위해 소요되는 도로와 에너지 사용량 등을 줄일 수 있기 때문이다. 문 회장은 “확장형 도시계획은 고도성장 시기를 겨냥해 설계된 것”이라며 “저성장, 인구 감소뿐 아니라 기후 환경 변화에도 대응할 수 있는 것이 콤팩트 시티”라고 설명했다. 콤팩트 시티 방식의 개발이 이뤄지면 견고하게 자리 잡은 서울 지역 내 집 마련 수요와 똘똘한 한 채 선호 현상을 억지로 외곽으로 돌릴 필요도 없다. 문 회장은 “서울의 주택 공급 문제를 외부에 공급하는 방식으로 해결하기 어렵다”며 “경기도에 공급할 땅도 많지 않기 때문에 콤팩트 시티 개발로 주택을 공급하고 도시를 재설계해야 한다”고 말했다. 콤팩트 시티 개발을 위해서는 용적률 완화가 필수적이다. 기존의 주거와 공공서비스, 상업 시설 등을 한곳으로 모으기 위해 고층 빌딩이 필수적이기 때문이다. 문 회장은 “최근 일부 층수나 용적률 규제 완화, 디자인에 따른 용적률 인센티브를 제공하고 있지만 좀 더 과감히 규제를 풀고 선 단위가 아닌 면 단위의 복합 단지 개발을 유도해야 한다”며 “여전히 우리나라에는 겹겹이 쌓인 다층적 규제와 과도한 인허가 기간, 복합 용도와 고밀도 개발 등에 대한 높은 규제 장벽이 문제다. 일본 도쿄는 용적률을 1500%, 홍콩은 2000%까지 풀고 있다”고 설명했다. 문 회장이 주장하는 콤팩트 시티 개발은 이미 전 세계 주요 도시에서 진행되고 있다. 대표적인 사례가 바로 일본 도쿄의 아자부다이힐스다. 롯폰기힐스를 개발한 일본의 대표 디벨로퍼 모리빌딩은 ‘버티컬가든시티(Vertical Garden City)’라는 콘셉트로 녹지 공간 속에서 주거와 일, 문화 생활, 쇼핑과 여가를 모두 해결할 수 있는 아자부다이힐스를 준공했다. 모리 히로 모리빌딩 부사장은 11월 한국부동산개발협회 20주년 행사를 찾아 “가령 3만 ㎡에 달하는 공간을 50층으로 압축하면 토지 면적의 70%를 다른 용도로 사용할 수 있다”며 콤팩트시티 개발을 제안했다.