[주요 이슈 브리핑]
■ 저가 증여 차단: 조정대상지역에서 시가보다 30% 또는 3억 원 이상 낮은 가격으로 가족 간 부동산을 거래하면 증여로 간주해 최대 12%의 취득세를 물게 된다. 올해 1~8월 서울 지역 부동산 거래 4760건 중 2779건이 의심 거래로 분류됐고 이 가운데 1530건이 위법 증여 의심으로 국세청 조사를 받았다.
■ LTV 규제 완화: 정부가 10·15 대책으로 강화했던 대환대출과 전세퇴거자금대출의 담보인정비율을 종전 70%로 다시 완화한다. 강화된 규제로 대환대출 시 수억 원의 원금을 일시 상환해야 하고 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 수 있다는 비판이 커지자 정부가 한발 물러선 모습이다.
■ 세컨드홈 확대: 정부가 세컨드홈 1가구 1주택 특례 대상을 비수도권 인구감소관심지역 9곳으로 확대하며 재산세·종합부동산세·양도소득세 감면 혜택을 제공한다. 강릉·동해·속초·경주·익산 등이 포함되고 공시가격 9억 원 이하 주택이 대상이 되면서 외지인 매입이 증가하는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 부모·자식간 편법 증여 차단…시세보다 싸면 12% 취득세
행정안전부가 조정대상지역에서 특수관계인 간 저가 거래 시 증여로 간주해 최대 12% 취득세를 부과하는 지방세법 개정안을 국회에 제출했습니다. 거래가액이 시가보다 30% 또는 3억 원 이상 차이 나면 현저히 낮은 가격으로 봅니다. 시가 12억 원 주택을 자녀에게 9억 원에 매도할 경우 지금까지는 거래로 인정받으면 3600만 원의 취득세를 냈지만, 증여로 판단되면 1억 800만 원의 취득세를 내야 합니다. 올해 1~8월 서울 지역 부동산 거래 4760건 가운데 2779건이 의심 거래로 분류됐고, 이 가운데 위법 증여로 의심돼 국세청 조사를 받은 경우가 1530건으로 전체의 55%에 달하는 상황입니다.
2. 성난 민심에…대환대출 LTV 70%로 유턴
금융위원회가 주택담보대출 갈아타기인 대환대출에 적용되는 담보인정비율 규제를 종전 70%로 다시 완화합니다. 이달 27일부터 시행되는 이번 조치로 기존 주담대에 대한 대환대출은 LTV 한도를 40%가 아닌 70%를 적용받게 됩니다. 또한 6월 27일까지 맺은 임대차계약과 관련한 전세자금퇴거대출 LTV도 70%를 유지하기로 했습니다. 10·15 대책 발표 전 LTV 70%에 맞춰 주담대를 모두 받은 차주가 대환대출을 받으려면 수억 원의 원금을 일시 상환해야 했는데, 이러한 부담이 해소되는 모습입니다.
3. 규제 묶인 수도권 대신…지방 ‘세컨드홈’서 稅혜택·휴양 누려볼까
정부가 8월 발표한 ‘지방 중심 건설투자 보강 방안’으로 세컨드홈 1가구 1주택 특례 대상을 비수도권 인구감소관심지역까지 확대했습니다. 강원 강릉·동해·속초·인제, 전북 익산, 경북 경주·김천, 경남 사천·통영 등 9곳에서 세제 혜택을 받을 수 있게 됐습니다. 재산세·종부세·양도세 특례를 적용하는 주택의 공시가격을 4억 원에서 9억 원으로 올렸습니다. 법원 등기정보광장에 따르면 세제 혜택을 받게 되는 9개 지역 집단건물의 외지인 매입 건수는 6월 263건에서 9월 529건으로 2배 증가했습니다.
4. 부동산 공화국과 ‘머니 무브’
2017년 가을 서울 성동구의 역세권 아파트 전용면적 84㎡를 5억 7000만 원의 전세를 끼고 7억 원에 구입한 투자자는 현재 시세가 16억 원 이상, 전세가 8억 원으로 올라 사실상 무자본으로 집주인이 됐습니다. 전문가들은 똘똘한 한 채 수요와 1인 가구 증가, 공급 부족, 풍부한 유동성으로 수도권 부동산 불패 신화가 상당 기간 이어질 것으로 전망합니다. 다만 재개발·재건축 활성화와 임대주택 비중 확대, 보유세 점진 인상과 거래세 인하, 생산적 자본시장으로의 머니 무브가 필요하다는 지적이 나오는 상황입니다.
[자주 묻는 질문]
Q. 가족에게 집을 싸게 팔면 무조건 증여세를 내야 하나요?
A. 시가 대비 30% 또는 3억 원 이상 낮은 가격으로 거래하면 증여로 간주되어 최대 12%의 취득세를 부과받으십니다. 예를 들어 시가 12억 원 주택을 자녀에게 9억 원에 매도할 경우 기존에는 거래로 인정받아 3600만 원의 취득세를 냈지만, 이제는 증여로 판단되면 1억 800만 원의 취득세를 내야 합니다. 다만 가족 간 부동산 매매 대금이 실제로 오간 사실이 확인되면 예외적으로 유상취득으로 인정받아 낮은 세율을 적용받을 수 있으므로, 거래 증빙 자료를 철저히 준비하시는 것이 중요합니다.
Q. 대환대출 LTV 완화로 어떤 혜택을 받을 수 있나요?
A. 10월 27일부터 규제 지역 내 주택담보대출 대환 시 증액 없이 LTV 70%를 적용받으실 수 있습니다. 10·15 대책으로 LTV가 40%로 강화되면서 대환대출 시 나머지 30%의 원금을 일시 상환해야 했지만, 이제는 그럴 필요가 없어졌습니다. 또한 6월 27일까지 맺은 임대차계약과 관련한 전세퇴거자금대출도 LTV 70%를 유지하므로 임대인이 보증금을 원활히 반환할 수 있게 됐습니다. 따라서 고금리 대출을 받으신 분들은 이번 기회에 더 낮은 금리로 갈아타실 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
Q. 지방 세컨드홈 투자는 어떤 혜택이 있나요?
A. 강릉·동해·속초·인제·익산·경주·김천·사천·통영 등 9개 지역에서 공시가격 9억 원 이하 주택을 구매하시면 재산세·종합부동산세·양도소득세 감면 혜택을 받으실 수 있습니다. 취득세도 최대 50% 감면되며, 1주택자가 이들 지역에 추가로 집을 구매하면 무주택자와 같은 세제 혜택을 받으십니다. 공시가 9억 원을 시세로 환산하면 13억~14억 원 수준이므로 해당 지역의 거의 모든 주택이 적용 대상이 됩니다. 다만 이 특례는 법 개정 사안이므로 연말 세법 개정안 처리와 함께 시행될 예정이며, 법 시행 전 매수한 주택까지 소급 적용하는 방안도 검토 중입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 가족 간 저가 거래 주의: 시가 대비 30% 또는 3억 원 이상 낮은 가격 거래 시 증여 간주로 취득세 최대 12% 부과
✓ 대환대출 기회 활용: 10월 27일부터 규제 지역 내 주담대 대환대출 LTV 70% 적용으로 금리 부담 경감 가능
✓ 전세퇴거대출 확인: 6월 27일까지 맺은 임대차계약은 규제 지역 여부와 관계없이 LTV 70% 적용
✓ 세컨드홈 세제 혜택: 강릉·동해·속초·경주·익산 등 9개 지역 공시가 9억 원 이하 주택 구매 시 재산세·종부세·양도세 감면
✓ 법 개정 시기 모니터링: 세컨드홈 특례 확대는 연말 세법 개정안 처리와 함께 시행되므로 일정 확인 필요
[키워드 TOP 5]
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