[주요 이슈 브리핑]
■ 보유세 강화: 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 ‘똘똘한 한 채’ 현상에 문제의식을 가지고 있다고 밝혔다. 1주택자는 공시가격 기준 12억 원까지 종합부동산세 기본공제를 받아 실거래가 17억 원 수준 주택도 장기보유·고령자 공제 적용 시 집값의 최대 80%까지 공제받는 반면 다주택자는 기본공제가 9억 원으로 낮고 장기보유·고령자 공제 혜택이 없어, 시장에서는 공시가격 현실화나 공정시장가액 비율 상향 등 간접 증세 방식이 거론되고 있다.
■ 상경 투자: 서울 아파트 가격이 고공행진을 이어가는 가운데 서울 아파트 매수자 중 서울 외 거주자 비율이 5월 21.63%에서 지난달 25.29%로 올랐다. 수도권 외 지방 거주자 비율은 5월 6.19%에서 지난달 7.72%로 높아졌고 매수 건수도 5월 1010건에서 9월 1441건으로 늘어나, 정부의 추가 부동산 규제 전 ‘똘똘한 한 채’를 노린 지방 현금 부자들이 한강벨트 지역을 중심으로 매수 행렬에 가세하는 모습이다.
■ 대출 규제: 주택담보대출 총액 한도를 6억 원으로 제한한 ‘6·27 대출규제’ 시행 이후에도 전체 주택 매수자의 30%는 6억 원 넘게 대출을 받았다. 7월과 8월 두 달간 금융기관 대출이 포함된 거래 4470건 중 6억 원 이상 대출을 받은 건수는 1315건(29%)이었으며 10억 원을 초과한 대출 사례도 280건에 달해, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에도 불구하고 고소득층은 주택담보대출 외 신용대출 등 추가 대출을 활용한 것으로 나타났다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 具 “똘똘한 한채도 문제”…거래·대출·세금 ‘3중 자물쇠’ 채운다
구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 ‘똘똘한 한 채’ 현상에 문제의식을 가지고 있다고 밝혔다. 1주택자는 공시가격 12억 원까지 종부세 기본공제를 받아 실거래가 17억 원 주택도 장기보유·고령자 공제 적용 시 최대 80% 공제가 가능하다. 반면 다주택자는 기본공제 9억 원에 장기보유·고령자 공제 혜택이 없다. 시장에서는 공시가격 현실화, 공정시장가액 비율 상향 등 간접 증세 방식이 거론되나 시장 민감도를 고려해 일정 유예기간을 거쳐 단계적으로 시행될 전망이다. 조정대상지역·투기과열지구가 서울 전역과 경기 일부로 확대되면 LTV 40%, DTI 40%로 강화되고 취득세 중과 및 청약·전매 조건이 강화된다.
2. “규제 전 서울 아파트 사두자”…지방 현금 부자들 ‘상경 투자’
서울 아파트 매수자 중 수도권 외 지방 거주자 비율이 5월 6.19%에서 9월 7.72%로 높아졌다. 서울 외 거주자 비율도 같은 기간 21.63%에서 25.29%로 올랐다. 매수 건수는 5월 1010건에서 9월 1441건으로 늘었다. 지방 부자들은 토지거래허가제에 묶인 강남 3구·용산구보다 한강벨트 지역에 눈을 돌리고 있다. 강동구 수도권 외 매수자 비율은 5월 5.97%에서 9월 8.72%로, 마포구는 6.57%에서 11.60%로, 영등포구는 10.77%에서 13.12%로 급증했다. 수도권 아파트 가격 지수는 152.0으로 52% 상승한 반면 지방은 105.2로 5.2% 상승에 그쳤다.
3. 주담대 한도 6억 묶어도…매수자 30%는 ‘6억 이상’ 대출 받았다
6·27 대출 규제로 주담대 한도를 6억 원으로 제한했으나 78월 매수자의 30%는 6억 원 이상 대출을 받았다. 금융기관 대출이 포함된 거래 4470건 중 6억 원 이상 대출 건수는 1315건(29%)이었고 10억 원 초과 사례도 280건에 달했다. 대출 구간별로는 6억~7억 원 미만 812건, 4억~5억 원 미만 773건, 3억~4억 원 미만 592건 순이다. DSR 규제로 연 소득의 40% 이내 원리금 상환이 허용돼 고소득층은 주담대 외 신용대출 등을 활용했다. 6억 원 이상 대출 비율은 강남구 63%, 서초구 54%, 성동구 45% 순으로 고가 주택 밀집 지역일수록 높게 나타났다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 집값 띄우기·다운계약 집중 점검…단속부터 처벌까지 ‘원트랙’으로
부동산감독원이 국무총리실 산하 상설 기구로 설치된다. 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 등이 참여해 불법행위 공동 조사와 수사를 담당한다. 국토부는 2023년 3월부터 서울 주택 매매 거래를 점검해 가격 띄우기 행위 425건 중 8건을 경찰에 수사 의뢰했다. 부동산감독원은 가격 담합 등 시장 교란 행위를 상시 모니터링하고 편법 증여가 의심되거나 자금 출처가 불명확한 거래에 대해 세무조사에 나선다. 다운계약을 통한 양도소득 축소 신고, 시세보다 낮은 가격의 특수관계자 거래 등도 집중 점검하며 사업 자금이 부동산 매매에 이용되는 것을 차단할 방침이다.
5. 안양서 역세권·숲세권 동시에 누려…교육·편의시설도 갖춰
GS건설(006360)이 경기도 안양시 만안구에 ‘안양자이 헤리티온’을 10월 분양한다. 지하 5층지상 최고 29층, 17개 동, 총 1716가구 대단지로 일반분양은 전용 49101㎡, 639가구다. 전용면적별로 49㎡ 164가구, 59㎡ 404가구, 76㎡ 39가구, 84㎡ 25가구, 101㎡ 7가구 등 중소형 위주다. 지하철 1호선 명학역 도보 거리의 역세권 입지로 용산역·서울역·시청역 등 환승 없이 이동 가능하다. 수리산 인접 숲세권에 안양천 수변 산책로와 명학공원 등이 있어 쾌적하다. 도보권에 명학초등학교, 성문중·고등학교 등이 있고 평촌학원가도 차량으로 이용 가능하다.
6. 집 사려고…신혼부부 5쌍 중 1쌍 혼인신고 연기
지난해 전체 부부 중 결혼 후 1년 이상 혼인신고를 지연한 비중이 19.0%로 2014년 10.9%에서 10년 새 2배 가까이 증가했다. 혼인신고 시 각종 혜택이 줄어드는 부작용 때문이다. 디딤돌대출의 경우 미혼자는 연 소득 6000만 원 이하면 가능하지만 신혼부부는 부부 합산 8500만 원 이하로 제한된다. 연 소득 1억 원 이상 신혼부부 비중은 2021년 13.8%에서 2023년 20.3%로 증가하는데 대출 조건은 더 까다로워지고 있다.
[자주 묻는 질문]
Q. 똘똘한 한 채 규제가 언제 어떻게 시행되나요?
A. 일정 유예기간을 거쳐 단계적으로 시행될 가능성이 높습니다. 구윤철 부총리가 1주택자 과도한 공제 혜택 문제를 지적했으나 “시장의 세제 민감도가 높다”며 “확정된 것은 없다”고 선을 그었습니다. 시장에서는 직접 세율 인상보다 공시가격 현실화, 공정시장가액 비율 상향, 1주택자 공제 축소 등 간접 증세 방식이 우선 거론되고 있습니다. 정부 내에서는 세제 카드를 섣불리 꺼냈다가 오히려 부동산값 폭등을 자초할 수 있다는 경계 심리도 상당해, 보유세 단계적 인상 방향성을 예고하는 선에서 담을 가능성이 높습니다.
Q. 6억 원 대출 한도에도 6억 원 이상 대출이 가능한 이유는 무엇인가요?
A. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 연 소득의 40% 이내에서 원리금 상환이 허용되기 때문입니다. 6·27 대출 규제로 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한됐지만 소득이 높을수록 더 많은 금액을 빌릴 수 있습니다. 7~8월 서울 주택 매수 거래 중 6억 원 이상 대출을 받은 건수는 1315건(29%)이었으며 10억 원 초과 사례도 280건에 달했습니다. 일부 매수자는 개인 명의 대신 사업자등록을 내고 법인 또는 개인사업자 명의로 추가 대출을 받는 방식을 활용한 것으로 보이며, 정부는 자금조달계획서를 통해 매수자들의 자금 출처를 파악하고 있습니다.
Q. 지방 부자들의 서울 매수세가 계속 이어질까요?
A. 토지거래허가구역 지정 전까지는 당분간 이어질 가능성이 높습니다. 수도권 아파트 가격이 52% 오를 동안 지방 아파트 가격은 5.2% 오르는 데 그쳐 가격 격차가 2008년 이후 17년 만에 가장 크게 벌어졌습니다. 문재인 정부에서 도입된 다주택자 취득세·양도세·종부세 중과 제도가 그대로 남아있고 보유세 인상도 예상되고 있어 최대한 좋은 입지의 아파트 한 채를 보유하려는 심리가 강해지고 있습니다. 지방 부자들은 현금 동원능력이 풍부해 정부의 대출 규제도 영향이 적으며, 한강벨트 지역을 중심으로 매수 행렬이 이어지고 있는 상황입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 종부세 간접 증세: 공시가격 현실화, 공정시장가액 비율 상향, 1주택자 공제 축소 등 간접 방식 거론, 일정 유예기간 거쳐 단계적 시행 가능성
✓ 규제지역 확대: 서울 전역과 경기 일부로 확대 시 LTV 70%→40%, DTI 40% 강화, 1주택자 추가 주택 구입 시 취득세 중과 및 청약·전매 조건 강화
✓ 지방 부자 상경: 수도권 외 지방 거주자 매수 비율 5월 6.19%→9월 7.72%, 한강벨트 지역 중심 매수세, 마포구·영등포구 등 지방 매수자 급증
✓ 우회 대출 감시: 6억 원 한도에도 매수자 30%가 6억 원 이상 대출, 10억 원 초과 280건, 부동산감독원 신설로 사업자 대출 등 우회 대출 집중 점검
✓ 불법 거래 단속: 부동산감독원이 집값 띄우기·다운계약·편법 증여 등 전수조사, 국토부·금융위·국세청·경찰청·금감원 공동 조사 및 수사 체계 구축
[키워드 TOP 5]
똘똘한 한 채 규제, 지방 부자 상경 투자, 6억 원 대출 한도, 부동산감독원 신설, 서울 규제지역 확대, AI PRISM, AI 프리즘
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