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고도제한 변경 추진에 목동 재건축 단지 거래 '뚝'…‘1+1 분양’ 신청 조합원 이주비 대출 가능해진다 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산부동산일반 2025.07.29 08:05:31

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 목동 고도제한: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 이후 목동 신시가지 아파트 거래가 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감했다. 오는 8월 4일 발효되는 개정안으로 김포공항 반경 약 11~13km 내 양천구 대부분 지역이 45·60·90m 고도제한을 받을 가능성이 커지면서 고층 재건축에 차질이 생기고 있다. ■ 이주비 완화: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 기존에는 1+1 분양 신청자를 다주택자로 간주해 이주비 대출이 전면 금지됐으나, 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다. ■ 대출규제 영향: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 0.43%에서 0.16%로 둔화됐으나 하락세 전환이 아닌 관망세 국면이다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했고 특히 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 전세의 월세화 가속으로 서울 월세 매물은 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2% 감소했다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 후 목동 신시가지 거래량이 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감하며 신고가 거래도 1건에 불과한 상황이다. 전체 14개 단지 중 10개 단지가 재건축 정비계획을 확정하면서 신고가 행렬이 이어지던 상황에서 급제동이 걸렸다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내를 수평표면구역으로 정하고 건축물 높이를 해발 57.86m(지상 45m) 미만으로 제한했으나, 개정안에서는 평가표면 확대로 김포공항 반경 약 11~13km 내 지역이 45·60·90m 등으로 고도제한이 적용된다. 목동재건축연합회는 반대 성명서를 발표하고 연명부를 작성 중이다. 오는 30일에는 오세훈 서울시장도 목동 신시가지 단지를 방문해 주민 의견을 들을 예정이다. - 핵심 요약: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 1+1 분양은 기존에 대형 주택을 보유한 조합원이 재건축·재개발 후 대형 주택 한 채 대신 소형 두 채를 받는 제도를 말한다. 두 채 중 한 채를 추후 매도하겠다는 의사를 밝히면 이주비 대출을 허용해주겠다는 의미를 내포한다. 금융당국은 처분 기한으로 준공 후 3년 내를 고려 중인 것으로 전해졌다. 6·27 대출규제로 1주택자는 대출 한도가 6억 원으로 고정되고, 2주택 이상 다주택자는 이주비를 포함한 주택담보대출이 전면 금지된 상황에 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다. - 핵심 요약: 1기 신도시 선도지구 15곳 중 8곳이 예비사업시행자 지정을 완료하며 재건축이 본격화되고 있다. 분당 시범단지는 현재 용적률 97~194%, 3714가구에서 350% 안팎 용적률로 6000가구 이상 대단지로 재건축하는 특별정비계획 초안을 성남시에 제출했다. 양지마을(4392가구)과 샛별마을(2843가구)도 각각 7500가구, 4500가구 규모의 대단지로 재건축을 진행할 것으로 예상된다. 평촌 꿈마을 귀인은 용적률 380%로 3317가구 규모, 꿈마을 민백블럭은 용적률 330%로 2500가구 안팎 초안을 제출할 예정이다. 산본은 9-2구역과 11구역 모두 LH가 예비시행자를 맡아 용적률 360%, 3.3㎡당 780만 원 공사비로 비례율 110% 이상을 추정한다고 밝혔다. 반면 일산과 중동은 사업성이 떨어진다고 평가받아 일산 백송마을을 제외하면 예비시행자 지정을 마친 단지가 없는 상황이다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 지난해 준공한 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 3단지 34층 복도 벽면에서 수평 방향 균열이 발생해 현대건설(000720) 등 전체 시공사가 전수조사에 착수했다. 이 단지는 옛 둔촌주공을 재건축한 총 1만 2032가구로 단일 단지 기준 국내 최대 규모다. 현대건설이 28% 지분율로 가장 크고 HDC현대산업개발(294870) 25%, 대우건설(047040)과 롯데건설이 각 23.5%를 차지한다. 2019년 착공해 지난해 11월 준공인가를 받고 입주를 시작했으나, 2022년 공정률 50% 상태에서 공사비 증액 갈등으로 6개월 간 공사가 중단됐다. 이후 공사비는 3조 2300억 원에서 4조 3700억 원으로, 공사 기간은 42개월에서 58개월로 조정됐다. 올해 5월 전용면적 84㎡ 입주권이 28억 8000만 원 신고가에 거래됐다. 이달 무순위 청약에는 22만 4000여 명이 몰려 5만 6000대 1 평균 경쟁률을 기록했다. - 핵심 요약: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 6월 넷째 주 0.43%에서 7월 넷째 주 0.16%로 둔화됐으나 하락세가 아닌 관망세로 평가된다. 서울 6월 아파트 매매 거래 건수는 1만 1665건이지만 7월 현재까지는 1941건에 불과하다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했다. 연식별로는 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높았고 5년 이하 신축이 3.77%를 기록했다. 전세 시장에서는 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 갭 투자가 봉쇄되면서 서울 월세 매물이 1만 9449건으로 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2만 4343건으로 2% 감소했다. 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만 4043가구로 지난해 하반기 대비 29.1% 감소할 예정이다. - 핵심 요약: 부산 수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 대우건설이 시공하는 써밋 리미티드 남천이 8월 분양된다. 지하 5층~지상 40층, 5개 동, 총 835가구 규모로 전용면적 84~243㎡ 중대형 주택형으로 구성된다. 전체 가구의 약 88%가 바다 또는 광안대교 조망을 확보하도록 계획됐고, 각 가구에는 최대 2.8m 우물 천장 설계가 적용됐다. 단지 중앙 최상층에는 스카이라운지와 프라이빗 자쿠지 시설 게스트하우스가 들어선다. 전국 아파트 최초 자동화 금고 시스템과 부산 아파트 최초 복합 테니스 공간 등이 마련된다. 부산 지하철 2호선 남천역과 경성대·부경대역을 모두 도보로 이용할 수 있고, 수영로·번영로·황령터널 등 주요 도로망을 통한 접근이 편리하다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. ICAO 고도제한이 목동 재건축에 어떤 영향을 미칠까요? A. 양천구 대부분 지역이 45~90m 고도제한을 받아 고층 재건축이 어려워질 것으로 보입니다. 8월 4일 발효되는 ICAO 개정안으로 김포공항 반경 11~13km 내 지역이 새로운 고도제한을 받게 되면서 목동 14개 재건축 단지의 사업 계획이 전면 수정될 가능성이 높습니다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내만 해발 57.86m 미만으로 제한했습니다. 다만 개정안은 훨씬 넓은 범위에 더 낮은 고도제한을 적용합니다. 현재 목동재건축연합회와 서울시가 반대 입장을 표명하고 있으나, 2030년 11월 전면 시행까지 국내법 정비가 필요한 상황입니다. Q. 1기 신도시 재건축 중 어느 지역이 유망할까요? A. 현재까지는 분당과 평촌이 사업 진행 속도와 사업성 면에서 앞서고 있습니다. 분당은 시범단지가 용적률 350%로 6000가구 규모 계획을 제출했고, 양지마을과 샛별마을도 각각 7500가구, 4500가구 규모로 재건축을 추진할 예정입니다. 평촌은 꿈마을 귀인이 용적률 380%로 3317가구 규모 초안을 제출했습니다. 산본은 LH가 예비시행자를 맡아 상대적으로 저렴한 공사비를 제시하고 있으나, 향후 건축비 상승 위험이 있습니다. 일산과 중동은 사업성이 낮다고 평가받아 예비시행자 지정도 지연되고 있어 다른 지역 대비 상대적으로 후순위로 평가됩니다. Q. 대출규제 이후 어떤 부동산 투자가 유리할까요? A. 대출 영향이 적은 중저가 지역과 구축 아파트 위주로 기회가 있을 것으로 보입니다. 서울 10억 원 초과 아파트 중 준공 30년 초과 구축이 규제 후 7.3% 상승해 가장 높은 상승률을 보였습니다. 서울 외곽 지역과 경기도 핵심지의 투자가치 있는 물건들은 규제 영향이 상대적으로 적으면서도 중장기 상승 가능성을 갖고 있습니다. 다만 하반기 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 29.1% 감소할 예정이어서 공급 부족 현상은 지속될 전망입니다. 현재 매수세가 위축된 시점에서 자금 여력이 있는 실수요자들에게는 시장 진입 기회가 될 수 있습니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 목동 재건축: ICAO 고도제한 적용 여부 확정 시까지 투자 보류, 서울시 TF 대응 결과와 국토부 최종 입장 모니터링 ✓ 1+1 분양 활용: 이주비 대출 완화 시기 파악하여 재건축 자금 조달 계획 수립, 준공 후 처분 조건 검토 ✓ 대출규제 대응: 서울 외곽과 경기 핵심지 중저가 물건 위주 관심, 구축 아파트와 재건축 아파트 투자가치 재평가 ✓ 신축 아파트: 시공사 신뢰도와 공사 이력 사전 점검, 준공 후 하자 발생 시 자산 가치 영향 검토 [키워드 TOP 5] ICAO 고도제한, 목동 재건축, 1+1 분양 이주비 대출, 1기 신도시 선도지구, 6·27 대출규제, AI PRISM, AI 프리즘

“금리 낮아진다” 채권형 공모펀드에 兆단위 '뭉칫돈'…상반기 회사채 발행액 145.6조 ‘역대 최대’ [AI 프리즘*금융상품 투자자 뉴스]

경제·금융금융정책 2025.07.29 08:03:06

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 채권형펀드 급성장: 올해 들어 금리인하 기대가 살아나며 중단기 채권 중심 공모펀드에 조단위 자금이 몰리고 있다. MMF를 제외한 공모펀드 중 자금 유입액 상위 5개 중 3개 상품이 일반·회사채권형으로 모두 1조 원이 넘는 자금이 유입됐다. ■ 금융규제완화: 금융당국이 금융사의 지분투자 시 위험가중치를 400%에서 100%로 낮추는 방안을 검토하며 혁신성장 금융 활성화에 나섰다. 바젤3 국제금융규범상 특정 경제 분야 지원을 목적으로 정부가 투자금을 보조하는 경우 위험가중치를 예외적으로 100%를 책정할 수 있도록 규정을 구체화할 계획이다. ■ 회사채발행 급증: 상반기 기업들이 회사채를 발행해 조달한 자금 규모가 12조 원을 돌파하면서 반기 기준으로 역대 최대를 기록했다. 회사채는 145조 6986억 원으로 8.4% 늘어났으나 대부분 차환 목적으로 시설자금 용도 발행은 5년 만에 최저 수준이다. [금융상품 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 올해 들어 금리인하 기대가 살아나며 중단기 채권 중심의 공모펀드에 조단위 자금이 몰린다. MMF를 제외한 공모펀드 중 자금 유입액 상위 5개 중 3개 상품이 일반·회사채권형으로 모두 1조 원이 넘는 자금이 유입됐다. 1위는 코레이트자산운용의 ‘코레이트셀렉트단기채’로 연초 이후 이달 25일까지 2조 2361억 원이 유입됐다. 박빛나라 한투운용 FI운용2부 부장은 “금리 인하 속도 조절이 나타날 수는 있으나 인하 국면인 것은 분명하다”면서 “향후 중·단기 금리는 하향 안정이 전망되는 반면, 장기금리는 확장 재정정책으로의 변화에 따라 하방경직성이 나타날 것으로 예상돼 중단기 크레딧 채권펀드에 대한 투자 매력은 유효하다”고 분석했다. - 핵심 요약: 이재명 대통령이 금융권의 이자 장사를 지적한 지 나흘 만인 28일 금융당국은 전 업권 협회장을 소집해 혁신성장 금융 활성화 구상을 공유했다. 당국은 금융사가 지분투자 시 부여받는 400%의 위험가중치를 100%로 낮추기 위해 특례조항부터 정비하기로 했다. 국책은행이 20%의 선순위 투자를 하거나 후순위로 7.4% 이상 보조하는 경우 등으로 예외 요건을 명시하는 방안을 들여다보고 있다. 반면 가계대출을 늘린 금융사에 대해서는 주택담보대출에 적용하는 위험가중치 하한을 현행 15%에서 25%로 높여가는 방안을 검토하고 있다. - 핵심 요약: 올해 상반기 기업들이 회사채를 발행해 조달한 자금 규모가 12조원을 돌파하면서 반기 기준으로 역대 최대를 기록한 것으로 나타났다. 올해 상반기 주식과 회사채 공모 발행액은 149조 9324억 원으로 전년 동기 대비 8.4% 증가했다. 이 중 일반 회사채는 37조 8320억 원으로 전년 동기 대비 12.9% 증가했으나 대부분 차환 목적 발행이며 시설자금 용도 발행 규모와 비중 모두 최근 5년 상반기 기준으로 최저 수준을 기록했다. 유상증자도 2조 7846억 원으로 전년 동기 대비 20.6%나 줄었다. 유상증자 건수는 지난해와 비슷한 수준이지만 건당 평균 1160억 원으로 전년 동기 대비 축소됐다. [금융상품 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 삼성전자(005930) 파운드리가 테슬라의 차세대 자율주행 인공지능 칩 수주에 성공하면서 수조원 대 적자 수렁에서 벗어날 재도약의 발판을 마련한 것으로 분석된다. 이번 테슬라 수주는 삼성 파운드리의 2나노미터 공정이 계획했던 수율과 생산 안정성을 예정대로 달성하고 있다는 것을 방증한다. 삼성전자는 연내 2나노 공정 양산을 완료할 계획이었으며 최선단 공정의 고객사 확보가 이뤄진 상황이다. 올해 1분기 DS 부문 영업이익이 1조 1000억 원에 그쳤고 2분기에는 4000억 원 수준까지 주저앉을 것이라는 증권사 분석도 있었으나 이번 수주로 반전 기대감이 커지고 있다. - 핵심 요약: 코스닥 상장사들이 사업 목적에 가상화폐 매매 및 중개업을 추가하는 사례가 크게 늘어나고 있다. 금융당국이 올 하반기부터 투자·재무 목적의 가상자산 매매 거래를 허용한 데 따른 정관 변경으로 풀이된다. 앱트뉴로사이언스(270520)는 25일 임시 주주총회에서 블록체인 및 가상자산 생태계 조성 사업 등을 사업 목적에 추가하는 정관 변경을 통과시켰다. 엑시온그룹(069920)은 다음달 29일 주주총회를 열어 블록체인 기반 가상화폐 매매 및 중개업을 정관에 추가할 계획이다. 앱트뉴로사이언스는 올해 1분기 25억 원의 적자를 냈고 썸에이지(208640)는 24억 원, 엑시온그룹은 19억 원의 영업손실을 기록했다. - 핵심 요약: 알테오젠은 유럽의약품청(EMA) 산하 약물사용자문위원회(CHMP)로부터 ‘아일리아’의 바이오시밀러 제품 ‘아이럭스비’ 품목허가 관련 긍정 의견을 획득했다고 28일 밝혔다. CHMP의 품목허가 권고는 유럽연합 집행위원회의 의약품 승인 과정에서 결정적인 역할을 하며 통상 CHMP가 긍정 의견을 내면 2-3개월 뒤 공식 품목허가가 결정된다. 아일리아는 2023년 단일 품목 매출 94억 달러(약 13조 원)를 기록해 글로벌 의약품 시장에서 손에 꼽히는 블록버스터 의약품이다. 2020년 20만 1376명이었던 국내 황반변성 환자 수는 지난해 56만 3393명까지 늘어났다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. 지금 어떤 금융상품에 투자하시는 것이 가장 유리할까요? A. 중단기 채권형 펀드가 상대적으로 유리합니다. 금리인하 기대감이 커지면서 MMF보다 높은 수익률을 추구하면서도 주식형 펀드 대비 안정적 수익을 기대할 수 있기 때문입니다. 특히 3-6개월 이상의 투자 시계를 갖고 계시다면 일반·회사채권형 펀드를 통해 초과수익을 추구하실 수 있습니다. 다만 신용위험을 감수해야 하므로 신용등급 A- 이상의 우량 크레딧 채권에 투자하는 상품을 선택하시는 것이 바람직합니다. 아울러 안전자산과 위험자산을 적절히 배분하여 투자하시는 것이 중요합니다. Q. 금융규제 완화가 개인 투자자에게 어떤 기회를 제공할까요? A. 간접적으로 투자 기회가 확대될 전망입니다. 금융당국이 지분투자나 펀드 출자 시 위험가중치를 400%에서 100%로 낮추면 금융사들이 혁신성장 분야에 더 적극적으로 투자할 수 있게 됩니다. 이는 관련 섹터 펀드나 ETF의 성과 개선으로 이어질 가능성이 높습니다. 또한 100조 원 규모의 민관 합동 펀드 조성으로 AI, 바이오, 에너지 등 첨단전략산업 투자 기회가 확대될 것으로 예상됩니다. 테크 분야 펀드나 성장형 ETF에 대한 투자를 검토해보실 수 있습니다. 다만 가계대출 위험가중치는 상향 조정되므로 대출 활용 투자는 신중하게 접근하셔야 합니다. Q. 회사채 발행이 역대 최대인데 채권 투자에 어떤 영향을 줄까요? A. 회사채 발행 증가는 투자 기회를 확대시키고 있습니다. 상반기 회사채 발행액이 145조 6986억 원으로 역대 최대를 기록하면서 자산운용사가 펀드 구성에 활용할 수 있는 크레딧 물량이 확대됐습니다. 이는 중단기 회사채 펀드 설정에 긍정적으로 작용하고 있습니다. 투자자들에게 더 다양한 선택권을 제공하고 있습니다. 다만 대부분 차환 목적 발행으로 시설자금 용도는 5년 만에 최저 수준이므로 투자 시 발행 목적과 신용도를 면밀히 검토하셔야 합니다. 투자 전 해당 기업의 재무건전성과 업계 전망을 종합적으로 분석하시는 것이 중요합니다. [금융상품 투자자 핵심 체크포인트] ✓ 중단기 채권형 펀드 투자 검토: 3~6개월 이상 투자자금 보유 시 MMF 대비 초과수익 추구 가능성 점검 ✓ 금융규제 완화 수혜 섹터 관심: 혁신성장 분야 펀드나 ETF의 성과 개선 가능성 점검 필요 ✓ 회사채 펀드 신용등급 확인: A- 이상 우량 크레딧 채권 위주 편입 상품 우선 선택 고려 ✓ 반도체·바이오 성장주 펀드 관심: 삼성전자 파운드리 수주, 알테오젠 품목허가 등 호재 모멘텀 활용 검토 ✓ 가상자산 관련 투자 신중 접근: 법인 투자 허용에도 불구하고 변동성 리스크 충분히 고려한 투자 검토 [키워드 TOP 5] 금리인하, 채권형펀드, 위험가중치완화, 회사채발행, 중단기투자, AI PRISM, AI 프리즘