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분당·평촌 재건축 선도지구, 특별정비계획 초안 제출…사업속도는 제각각[집슐랭]

부동산정책·제도 2025.07.29 09:00:00

수도권 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 시작하기로 한 선도지구 15곳이 발표된 지 약 8개월이 지났다. 이 중 절반 이상은 예비사업시행자(이하 예비시행자) 지정을 마치고 본격적인 재건축의 첫 발을 내디뎠다. 경기 성남 분당신도시와 안양 평촌신도시 일부 단지의 경우 재건축의 밑그림 격인 ‘특별정비계획’ 초안을 시에 제출하며 심의 절차에 돌입했다. 반면 사업성이 비교적 낮다고 평가되는 지역의 선도지구 단지들은 더딘 속도를 보이는 등 지역별 차이도 뚜렷해지는 모습이다. 28일 정비 업계에 따르면 1기 신도시 선도지구 15곳 중 현재까지 8곳이 예비시행자 지정을 완료했다. 예비시행자는 선도지구 특별정비계획 수립을 주도하는 역할이며, 주민들이 투표를 거쳐 뽑는다. 신탁사나 한국토지주택공사(LH) 같은 공공 시행자를 선정하는 것이 일반적이지만 일반 정비사업처럼 조합 방식으로 사업을 추진하는 것도 가능하다. 이후 신탁사, LH 등 각 예비시행자가 시에 정비계획 초안을 제출하면 시에서 구성한 자문위원회가 심의 속도를 높이기 위해 사전 자문을 진행한 후 본 심의에 정비계획안을 보낸다. 국토교통부는 올해 안에 선도지구 특별정비계획 수립 및 특별정비구역 지정을 마치고 내년에 시공사 선정, 사업시행인가 등을 완료하는 것을 목표로 삼고 있다. 선도지구 경쟁이 가장 치열했던 성남 분당신도시는 연립 단지인 목련마을을 제외하면 모두 신탁 방식으로 재건축을 추진한다. 샛별마을(동성·라이프·우방·삼부·현대빌라)은 하나자산신탁, 양지마을(금호1·청구2·금호한양3, 5·한양5, 6·금호청구6)은 한국토지신탁, 시범단지(우성·현대·장안건영3)는 한국자산신탁을 예비시행자로 선정해 지정까지 완료했다. 목련마을은 한국토지주택공사(LH)가 예비시행자로 지정됐다. 이 중 시범단지는 분당 선도지구 중 처음으로 18일 성남시에 특별정비계획 초안을 제출하며 속도를 내고 있다. 초안에는 현재 용적률이 97~194%, 3714가구인 시범단지에 350% 안팎의 용적률을 적용해 6000가구 이상 대단지로 탈바꿈하는 내용이 담겼다. 성남시 관계자는 “본격적인 자문위원회의 자문을 받기 전에 (초안에 대한) 검토를 진행하고 있다”고 말했다. 양지마을(4392가구)과 샛별마을(2843가구)도 각각 7500가구, 4500가구 규모의 대단지로 재건축을 진행할 것으로 예상된다. 군포 산본신도시 선도지구도 예비시행자 지정을 끝냈다. 산본은 9-2구역(한양백두·동성백두·극동백두)과 11구역(자이백합·삼성장미·산본주공11) 모두 LH가 예비시행자를 맡은 것이 특징이다. 지난해 선도지구 공모 당시 군포시가 공공시행 방식을 따르겠다고 한 단지에 5점의 가점을 준 영향으로 풀이된다. LH는 공공 주도 정비사업 특유의 ‘낮은 사업비’를 강점으로 내세우고 있다. 앞서 3월 진행된 주민설명회에서 LH는 두 단지에 용적률 360%, 3.3㎡당 780만 원의 공사비를 적용한다고 가정하면 비례율이 110%를 넘을 것으로 추정된다고 밝힌 바 있다. 정비 업계에서는 비례율이 100%를 넘으면 어느 정도의 사업성이 확보된다고 본다. 단 2~3년 후 착공 때에도 이 사업비로 건축이 가능할지가 쟁점이 될 전망이다. 안양 평촌신도시는 3곳의 선도지구 중 꿈마을 귀인스마트블럭(금호·한신·라이프·현대)과 꿈마을 민백블럭(우성·건영5·동아·건영3)이 각각 하나자산신탁, 한국자산신탁을 예비시행자로 지정한 상태다. 규모가 가장 큰 샘마을(임광·우방·쌍용·대우·한양)은 기존 추진준비위원회를 대신할 주민 대표단 구성을 최근에야 완료해 이제 막 예비시행자 선정 절차에 돌입했다. 꿈마을 귀인이 용적률 380%, 3317가구 규모의 정비계획안 초안을 안양시에 제출한 가운데 꿈마을 민백블럭도 이번 주 용적률 330%, 2500가구 안팎의 초안을 낼 예정이다. 꿈마을 민백블럭 주민대표단 측 관계자는 “8월에 시의 자문 회의가 열릴 것으로 보고 있다”고 전했다. 반면 비교적 사업성이 떨어진다고 평가받는 고양 일산신도시와 부천 중동신도시 선도지구는 움직임이 미미한 편이다. 일산과 중동은 지난달 조합 방식으로 사업을 추진하기로 결정한 일산 백송마을을 제외하면 예비시행자 지정을 마친 단지가 없다. 그나마 중동 은하마을이 부천시에 한국토지신탁을 예비시행자로 선정하겠다고 신청해 속도가 그나마 빠르다. 일산 후곡마을, 강촌마을은 신탁 방식으로 사업을 진행할 계획이다. 분당·평촌·산본 재건축이 그나마 속도를 내고 있는 모습이지만 전문가들은 분담금 윤곽이 뚜렷해지는 내년 전까지는 사업 순항 여부를 장담하기엔 이르다고 보고 있다. 대표적으로 분당은 선도지구에 요구됐던 공공기여가 다른 1기 신도시보다 과중해 지금도 논란이 되는 중이다. 백준 J＆K 도시정비 대표는 “각 지자체에서 제시한 기준용적률보다 높은 용적률로 재건축을 추진할수록 공공기여율도 높아져 용적률을 무조건 높이는 것이 능사는 아니다”라며 “사업이 본격화하면 지역별, 단지별 분위기는 더 달라질 것”이라고 내다봤다.