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10·15 대책 한 달…대출 조이자 한강벨트·강북에 벌어진 일

부동산 정책·제도 2025.11.16 08:40:00

이재명 정부의 세 번째 부동산 대책이자 ‘초강력 삼중 규제’로 불리는 10·15 부동산 대책이 나온 지 한 달이 지났습니다. 급등하던 집값을 잡기 위해 정부는 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 다양한 규제 카드를 꺼냈었죠. 풍선 효과를 막겠다며 서울 전역과 경기 12곳까지 총 37곳을 한꺼번에 규제 대상으로 삼았고요. 10·15 대책은 한 달 동안 어떻게 작동했을까요? 오늘은 대책 내용을 복기하고, 주택 매매 시장에 미친 영향을 정리해 보겠습니다. 규제 지역, 집값 40%만 대출…중저가 주택 대출 감소 효과 커 정부가 지난달 15일 발표한 대책의 내용을 세 가지로 정리하자면 ①서울 전 자치구와 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 지정 ②규제지역과 수도권의 주택담보대출 한도를 집값에 따라 6억·4억·2억 원으로 차등화 ③규제 지역을 토지거래허가구역으로도 지정한 것이라고 할 수 있겠습니다. ①먼저 조정대상지역과 투기과열지구를 아주 간단하게 설명하자면요. 집값이 급등한 지역을 정부가 특별 관리하는 제도라고 보시면 됩니다. 대출, 청약은 물론이고 세제(조정대상지역), 재건축·재개발(투기과열지구) 등 주택과 관련한 대부분의 분야에서 강한 규제를 적용받게 되죠. 그래서 이 둘을 묶어 ‘규제 지역’이라고 부릅니다. 10·15 대책 전까지 규제지역은 서울 강남 3구와 용산구 등 네 곳이 전부였습니다. 국토부가 여기에 더해 새로 지정한 지역은 서울 21개 구와 경기 12곳(과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등)입니다. 기존 지역까지 합치면 총 37곳이 규제지역이 된 것이지요. 규제지역이 되면요, 주택을 구입할 때 대출받을 수 있는 돈이 확 줄어듭니다. 비규제지역에서는 70%인 주택담보대출비율(LTV)이 조정대상지역·투기과열지구에서는 40%으로 낮아지거든요. 집값의 최대 40%만 대출을 받을 수 있다는 의미입니다. LTV 40%의 대상은 무주택자와 기존 주택을 처분할 예정인 1주택자로 한정됩니다. 유주택자는 LTV가 0%입니다. 단 생애최초 매수자는 LTV가 70%까지 적용됩니다. 물론 대출 한도(집값에 따라 최대 2억~6억 원) 내에서요. 사실 LTV 40%라는 조치는 비교적 가격이 낮은 집을 알아보던 이들에게 더 큰 영향을 주고 있습니다. 6·27 대출 규제로 주담대 한도가 최대 6억 원으로 묶였던 것, 기억 나실 겁니다. 이 때문에 매매 가격의 70%가 6억 원 이상인, 즉 대략 8억 6000만 원이 넘는 아파트들은 LTV가 40%든 70%든 큰 차이가 없습니다. 어차피 6억 원까지만 대출이 나왔으니까요. 하지만 가격이 더 싼 아파트라면 얘기가 달라집니다. 예를 들어 7억 5000만 원짜리 아파트를 봤던 매수자라면 10·15 대책 이전에는 주담대가 5억 2500만 원(LTV 70%) 나왔지만, 지금은 3억 원까지만 가능하죠. 현금 부자만 고가 주택 사도록…15억원 이상 주택 대출 한도 하향 ②10·15 대책은 고가 주택의 주담대 한도를 줄이는 규제도 내놨습니다. 수도권과 규제지역의 주택 구입 목적 매매가격이 15억 원 초과~25억 원 이하이면 4억 원, 25억 원 초과면 2억 원까지만 대출을 받을 수 있게 한 것이죠. 15억 원 이하 아파트의 주담대 한도만 이전과 동일하게 6억 원으로 유지됐습니다. 중저가 주택은 규제 지역 지정(LTV 40%)으로, 고가 주택은 주담대 한도 조정으로 모두 대출이 줄어든 것이지요. ③규제지역으로 묶인 서울·경기 37곳은 지난달 20일부터 토지거래허가구역으로도 지정됐습니다. 토지거래허가구역은 토지 등 부동산을 거래할 때 기초자치단체장의 허가를 받는 제도로, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 전세를 끼고 집을 매수하는 ‘갭 투자’가 불가능해진 겁니다. 갭 투자는 6·27 규제로 이미 위축됐었죠. 주담대를 받으면 6개월 내 전입하도록 하고, 소유권 이전 조건부 전세 대출도 금지했으니까요. 여기에 더해 10·15 대책으로 토지거래허가구역까지 전례 없는 규모로 넓어지면서 ‘현금이 풍부한 실수요자만’ 집을 사기 쉬운 환경이 더 무르익었습니다. 위축된 시장…대책 발표 후 서울 거래량 77% 급감 한 달 동안 시장은 어떻게 반응했을까요? 부동산 리서치 업체 리얼투데이가 집계한 거래량부터 보자면요, 10·15 대책 시행일인 지난달 16일부터 이달 11일까지 27일간 서울에서는 총 2320건의 아파트가 거래됐습니다. 이는 대책 직전 27일(9월 18일~10월 15일) 체결된 1만 254건과 비교하면 77.4%나 감소한 수치입니다. 물론 이는 확정치는 아닙니다. 부동산 거래 신고 기한이 계약 후 30일이어서 한 달은 더 있어야 최종 거래량을 알 수 있거든요. 이를 감안하더라도 감소 폭이 워낙 커서 시장이 급격히 위축됐다는 해석에는 이견이 없습니다. 가격 상승세 둔화됐지만…한강벨트·분당·과천 오름폭 여전히 커 하지만 거래 가격은 아직까지는 대책의 ‘약발’이 든다고 하기엔 어려운 모습입니다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 대책 발표 후 4주(10월 20일~11월 10일) 동안 서울의 아파트 가격은 총 1.09% 올랐습니다. 대책 전 4주(9월 15일~10월 13일) 간 상승률이 1.12%인 것과 비교하면 둔화세가 그리 뚜렷하지는 않습니다. 하반기 집값 상승의 진원지로 여겨졌던 한강 벨트는 어떨까요? 4주간의 수치를 보면, 용산구는 0.63%(10월 20일)→0.29%(10월 27일)→0.23%(11월 3일)→0.31%(11월 10일), 성동구는 1.25%→0.37%→0.29%→0.37%, 마포구는 0.92%→0.32%→0.23%→0.23% 상승했습니다. 상승세가 꺾이긴 했지만 여전히 높은 수치입니다. 매주 0.23%씩 1년(52주)간 오른다고 치면 연간 상승률이 11.96%나 되거든요. 경기도 규제 지역도 크게 다르지 않습니다. 최근 4주 동안 성남시 분당구는 3.77%, 과천시는 2.9% 올랐습니다. 사실 이런 현상은 놀라운 결과는 아닙니다. 거래가 위축된 상황에서 급매물이 먼저 사라지고, 남은 매물들은 호가를 낮추지 않다 보니 실거래가는 높게 유지될 수밖에 없지요. 이는 서울 강남3구와 용산구가 올해 3월 토지거래허가구역으로 지정된 후 계속 나타난 일이기도 합니다. 다만 그 때보다 대출 감소폭이 더 커졌고, 토지거래허가구역에서는 허가 신청부터 실제 계약까지 2주 이상 걸리기 때문에 시장을 더 정확히 파악하려면 시간이 더 필요하다는 지적도 있습니다. ‘대출 민감’ 노원·강북은 타격 뚜렷…용인 기흥은 풍선효과 조짐도 그럼에도 외곽 지역에서는 대책의 효과가 더 빠르고, 강력하게 나타나고 있습니다. 10·15 대책 이전에도 집값이 크게 오르지 않았던 서울 노원구, 강북구, 중랑구는 11월 둘째 주(11월 10일) 아파트 가격이 0.01% 상승하는 데 그쳤습니다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “서울 강북권처럼 대출에 민감한 실수요자 중심 시장일수록 비규제지역으로 수요가 이전하며 풍선 효과가 나타날 수 있다”며 “규제 지역의 10억 원 이하 아파트들은 (규제지역 지정으로 인한) 대출 감소 금액이 크기 때문”이라고 설명했습니다. 실제로 수원시 권선구, 용인시 기흥구 등의 비규제지역은 10·15 대책 이후 아파트값 상승폭을 키워가고 있습니다. 김윤덕 국토교통부 장관은 11일 국회에서 “경기도 화성이나 구리 지역은 부동산 가격이 풍선효과로 상승할 우려가 있다”며 규제 지역 확대 가능성을 시사하기도 했죠. 정리하자면 거래는 위축됐지만 가격은 여전히 오르고 있는 데다가 양극화는 심해지고, 풍선 효과까지 우려되는 상황인 셈입니다. 몇 달 동안은 비슷한 흐름이 이어질 것이라는 예측이 많은데요, 정부는 수요자들의 불안 심리를 잠재우기 위해 가능하면 올해 안에 공급대책 보완책을 내놓겠다는 계획입니다. 또 규제지역 지정 적법성 논란도 계속되고 있죠. 정부는 지정 과정에서 6~8월 통계를 사용했지만 9월 통계를 반영하면 서울 중랑·강북·도봉, 경기 의왕 등 8곳은 규제지역 지정 요건에 미달한다는 지적인데요. 국토부는 “법적인 문제가 전혀 없다”는 입장이지만 행정 소송이 제기된 데다가 지역 주민들의 반발도 커 추이를 지켜볼 만합니다.

檢, 항소중단에도 李대통령 지지율 상승…이유가 있다[송종호의 국정쏙쏙]

정치 대통령실 2025.11.15 11:11:56

검찰의 대장동 사건 미항소가 검찰과 정치권을 강타한 한 주 였습니다. 이를 ‘이재명 대통령 무죄’ 만들기 외압이라며 공세를 퍼붓는 야권의 여론전에 이 대통령 지지율이 흔들릴 것이라는 전망이 지배적이었지만 결과는 반대였습니다. ‘대통령’호칭도 빼고 “이재명 탄핵”을 외치고 있는 국민의힘은 오히려 지지율이 떨어졌고, 이 대통령과 더불어민주당은 견고한 흐름을 보였습니다. ‘이재명이 설계·지휘·외압’…국힘 대여공세에도 지지율 뚝 국민의힘은 14일에도 경기도 성남도시개발공사에서 ‘대장동 개발 항소 포기 규탄 현장 간담회’를 열고 “이재명(당시)성남시장이 설계하고 이재명 대통령이 지휘하고 이재명 정권이 외압을 행사에서 대장동 사건을 땅 속 깊이 파묻어 버리려 한 명실상부한 이재명 방탄 게이트”라고 비판 목소리를 냈습니다. 대여공세는 계속 이어갈 예정이지만 대장동 미항소를 바라보는 국민들은 피로감만 느끼는 상황이 지지율에 반영된 것입니다. 다만 지지율 흐름에 묘한 기류가 나타나는 것은 사실입니다. 검찰의 미항소가 지난주 토요일(8일)0시에 벌어졌고 주말을 보낸 뒤 10일부터 12일까지 여론조사를 실시한 전국지표조사(NBS)와 노만석 검찰총장 직무대행이 사의 의사(12일)를 밝힌 뒤 조사된(11~13일)한국갤럽 결과가 단순 비교하기에는 무리가 있지만 다소 다른 흐름을 보였기 때문입니다. NBS조사 李대통령 56→61%…한국갤럽에선 63→59% NBS조사(전국 만 18세 이상 남녀 1004명)에서 이 대통령의 국정운영을 긍정 평가한 응답자는 직전 조사인 2주 전보다 5%포인트(p) 상승한 61%를 기록했습니다. 62%를 기록한 9월 1주차 조사 이후 50%대에 머물렀던 긍정 평가 비율이 다시 60%를 넘어선 것입니다. 부정 평가 응답은 29%로 직전 조사보다 6%p 하락했습니다.(휴대전화 가상번호(100%)를 이용한 전화 면접, 표본 오차 95% 신뢰수준 ±3.1%p. 응답률 14.8%) 반면 한국갤럽(전국 만 18세 이상 1003명)에서는 응답자의 59%가 ‘잘하고 있다’고 답했고 ‘잘못하고 있다’는 응답은 32%였습니다. 직전 63%를 기록했다가 한 주 새 다시 50%대로 내려앉은 것입니다. 똑같은 사건이지만 시간이 지나며 여론에 미묘한 변화가 있었던 것입니다.(무작위 추출된 무선전화 가상번호 전화면접, 표본오차 95% 신뢰수준 ±3.1%p, 응답률은 11.5%)자세한 내용은 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지 참조. “7800억 추징길 막혔다”…외압보다 민감한 여론 실제 지난 주 초만 해도 대장동 사건이 외압에 의해 검찰이 항소를 중단한 사건이라는 의혹이 시작됐지만 주 후반으로 갈 수록 대장동 일당이 챙긴 7815억 원의 부당이득 환수길이 막혔다는 프레임으로 전환됐습니다. 야당은 외압에 무게를 뒀지만 특정 언론의 1면 기사 ‘대장동 항소 포기, 7800억 추징길 막혔다’보도 이후 빠르게 외압과 함께 추징·환수를 못하게 됐다는 주장으로 갈아탔습니다. 주 초반 외압을 주장하는 야당을 향해 정성호 법무장관은 “성공한 수사, 성공한 재판”이라며 외압 의혹을 일축했습니다. 정 장관의 주장은 대장동 일당에 대한 검찰의 구형보다 재판부가 더 높은 형량을 선고한 까닭에 검찰은 수사를 잘했고, 재판부는 그보다 높은 형량으로 모두 성공해 항소 이유가 크지 않다고 보는 것입니다. 논리적으로 수긍이 가는 이유입니다. 그러자 특정 언론과 야당의 눈길은 ‘대장동 일당이 챙긴 7815억 원의 부당이득’으로 돌아갔습니다. 한동훈 국민의힘 전 대표도 가세해 “국민 돈 7800억 원을 김만배 일당에게 넘겨줘서 김만배를 ‘만수르’로 만들어 준 것”이라 비판합니다. NBS보다 뒤늦은 한국갤럽 조사에서 이 대통령 지지율이 하락한 것은 이런 배경이 크게 작용한 것으로 해석됩니다. 4년 동안 피로감 쌓인 대장동 이슈…추징금 프레임 새판 결국 여론의 흐름은 대장동 일당이 몇 년의 중형을 살든 그 정점에 이 대통령이 있든 관심이 크지 않아 보입니다. 이미 이 대통령은 국민의 선택을 받은 대통령으로서 업무를 수행중이고, 대장동 이슈가 처음 제기된 2021년 이후 4년 동안 지나치게 피로감이 쌓여 폭발력은 커녕 뉴스로서의 대접도 못 받다가 국민 세금 7800억 원이 대장동 일당 주머니 속에 들어간다는 프레임이 여론을 자극한 셈입니다. 항소 미제기 ‘적절하지 않다’ 48%·‘적절하다’ 29% 일각에서는 갤럽의 같은 조사에서 검찰의 항소 미제기를 두고 ‘적절하지 않다’는 응답이 48%로 ‘적절하다’(29%)는 응답을 크게 앞질렀다며 앞으로 정국 흐름이 대장동으로 빠져들 것으로 기대하는 눈치입니다. 검찰 항소 미제기가 중단이 아닌 외압에 의한 포기를 전제로 할 때인데 한 주간의 여론은 사실 그 판단이 쉽지 않다는 사실도 보여주고 있습니다. 검찰이 항소를 포기한 것인지 스스로 중단 한 것인지 모른다는 이야기입니다. 실제 국민의힘 지지율은 NBS(25→21%), 한국갤럽(26→24%)모두 하락했고 검찰을 파면하겠다고 역공세에 나선 민주당 지지율은 NBS(39→42%), 한국갤럽(40→42%)모두 상승한 것입니다. 검찰이 외압을 받아 항소를 포기했다기 보다 검찰이 항소를 전략적으로 중단했다고 보는 시각도 존재한다는 걸 보여주는 수치입니다. 무엇보다 미항소에 의견을 유보한 응답도 23%에 달했습니다. 갤럽은 항소포기라고 질문하지 않고 미항소라고 질문했습니다. 언론이나 정치권에서 항소포기라고 전제하는 것 자체가 객관적이지 않은 표현인 셈입니다. 검찰, 국회 총 들고 계엄 尹 구속 항고 포기엔 침묵 국회에 총을 들고 유력 정치인을 쏴 죽이라고 했던 윤석열 전 대통령의 구속 취소에 대해 검찰은 즉시항고조차 하지 않았습니다. 당시 검찰이 항명 또는 반발했다는 이야기는 없었습니다. 그런데 대장동 사건에서는 항소 포기를 두고 한탄하는 모습을 보이고 있습니다. 그 이유는 무엇일까요. 여당이 주장하듯 ‘윤석열의 검찰 내 잔당들이 다시 기세를 올리고 있기 때문’일까요. 구형보다 높은 형을 선고한 재판부의 판단에 당황한 검찰이, ‘검사가 배를 갈라버리겠다’고 협박했다고 증언한 남욱 씨의 말을 정치적 사건으로 밀어붙여 덮어보려는 의도는 없었을까요. 대장동 사건은 지난 대선에서 김문수 국민의힘 후보를 지지한 이낙연 새미래민주당 상임고문이 지난 2021년 민주당 대선 후보 경선에서 불리하자 제기한 이슈였습니다. 당시 ＜이재명 '화천대유' 비밀을 푸는 3가지 열쇠, 2021.09.17＞기사의 일부를 옮겨봅니다. 이재명 '화천대유' 비밀을 푸는 3가지 열쇠 (2021.09.17. 서울경제) 이재명 지사가 밝힌 대로 성남시는 사업 초기 추산액 4,583억원 규모의 이익을 확정했습니다. ‘불로소득은 시민에게’라는 원칙 하에 시민배당과 공원화 사업에 필요한 재원을 사업시행 전 최대치의 이익금을 미리 환산해 확보해 버린 겁니다. 성남시 입장에서 미리 돈을 받았으니 공동사업 과정에서 민간과의 갈등도 사라졌습니다. (…중략…)다만 최근의 논란은 바로 지자체 최우선 사업의 부작용으로 보입니다. 이 지사는 “사업자의 손해나 이익, 지분 배당은 사업자가 알아서 할 일이고, 알 방법도 없습니다”라고 밝혔습니다. 즉, 보통주를 가진 화천대유와 SK증권 특정금전신탁에 참여한 천화동인은 손해도 이익도 자기 몫이었습니다. 이 지사 입장에선 이들 민간사업자들이 부동산 가격 폭등 등에 원인으로 1,153배의 수익을 챙겼다는 사실 자체도 사업의 취지와 목적에는 전혀 지장을 초래하지 않는 ‘남의 일’인 셈입니다. 마찬가지로 화천대유가 사업이 시작된 6년 중 절반가량을 당기순손실에서 헤어나지 못했다는 사실도 이 지사에게는 안중에 없는 일이었습니다. 말하자면 대장동 사건은 순탄치 않았던 개발사업을 이 대통령이 성남시장 시절 공영개발로 바꿔 성남시에 4583억 원의 확정이익을 확보했을 뿐 나머지 민간의 부당 이익은 문재인 정부 시절 부동산 가격이 폭등하면서 가능했던 것입니다. 이처럼 명백한 사건을 4년 간 끌어오다가 항소를 중단한 뒤 외압 의혹을 확산시키고 부당 이익을 대장동 일당이 챙긴다는 프레임을 강화해 무엇을 얻고자 하는지는 자명합니다. 검찰의 반격이 이번에도 통할지 두고 볼 일입니다.