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목동 1000가구 단지에 전월세 물량 1개… 서초 메이플자이 전세는 5억↑ [집슐랭]

부동산 분양 2025.12.22 07:05:00

정부의 ‘10·15 대책’ 이후 수도권 전월세 시장 불안이 가속화하고 있다. 서울 양천구 목동의 1000가구가 넘는 단지에서 전월세 물량이 1가구에 그치는 등 ‘물량 가뭄’이 극심해지면서 가격이 큰 폭으로 상승하는 상황이다. 서울과 경기 남부 지역 상당수가 토지거래허가구역에 묶이며 실거주 의무가 발생하자 ‘내 집을 팔고 갈아타는 이동 수요’가 막혀 전월세 시장이 직격탄을 맞은 것으로 분석된다. 21일 부동산 업계에 따르면 지난해 11월 입주를 시작한 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’은 1만 2000가구 대단지에 전월세 물량이 전체의 4%에 불과한 것으로 나타났다. 지난해 말 입주 시점에만 해도 2700가구에 달했던 전월세 매물이 1년 새 5분의 1로 줄어든 것이다. 서울 양천구 목동힐스테이트 역시 1081가구 가운데 현재 거래 가능한 전월세 물량은 1가구뿐인 것으로 나타났다. 서울과 함께 ‘3중 규제’에 묶인 경기 남부권 역시 상황은 다르지 않다. 성남 중원구 금광동 ‘e편한세상금빛그랑메종’은 총 4412가구 가운데 전월세 물량이 44가구뿐인 것으로 조사됐다. 전체 가구수의 1%가 채 안 되는 수준이다. 이는 2023년 6월 입주 당시 계약한 전월세 물량 가운데 대부분이 기존 계약을 갱신한 영향이 큰 것으로 풀이된다. 전세와 더불어 월세 가격도 지속적으로 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 11월까지 서울 아파트 월세는 3.29% 오른 것으로 나타났다. 이는 관련 통계가 집계된 2015년 이후 가장 높은 상승률이다. 전문가들은 10·15 대책으로 서울과 경기 남부권 상당수 지역이 토지거래허가구역에 묶인 점 등이 주택 임대차 시장에 충격을 준 것으로 분석한다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “주택 가격 상승 폭이 크지 않은 서울 외곽 및 경기 일부 지역까지 실거주 의무가 부여되면서 전월세 매물 감소가 심각해졌다”며 “연초 신학기 개학을 앞둔 전학 수요 등으로 임대차 시장의 불안 양상이 지속될 수 있다”고 우려했다. 수도권 전월세 시장의 불안은 정부의 ‘3중 규제’로 인해 실거주 의무가 부과되고 ‘갭 투자’가 막힌 점 등이 시장에 작용하며 나타난 결과로 풀이된다. 또 금융권의 주택담보대출 제한과 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 등 규제 강화가 이어지면서 매매 수요가 임대차 수요로 전환된 점도 영향을 미친 것으로 보인다. 정부의 강도 높은 부동산 규제가 이어지는 상황에서 전월세 시장의 불안은 지속될 것으로 우려된다. 21일 한국부동산원에 따르면 이달 셋째 주 기준 서초구 전셋값은 전주보다 0.58% 상승해 서울 25개 구 중 가장 가팔랐다. 잠원·반포동을 중심으로 크게 올라 2021년 6월 둘째 주( 0.56%) 이후 4년 6개월 만에 최고 상승률이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 서초구 잠원동 ‘메이플 자이’ 전용 84㎡는 넉 달 새 전셋값이 5억 원이나 올랐다. 6월 말 입주를 시작한 후 7월에는 14억 원대에 전세 계약이 체결됐으나 지난달에는 19억 원에 거래가 이뤄졌다. 잠원동 A중개업소 대표는 “매매대금 잔금을 세입자의 전세보증금으로 치르는 경우에 전세대출이 나오지 않기 때문에 가격이 낮아졌으나 입주가 마무리되면서 저가 매물이 빠르게 소화됐다”며 “학군지인데다가 역세권 신축이라 수요가 몰리며 전용 84㎡의 전세 호가는 21억 원까지 올랐다”고 말했다. 인근 서초동 ‘서초래미안’도 상황은 마찬가지다. 새 학기를 앞두고 전세를 문의하는 사람이 늘었지만 물량이 충분하지 않다. 전용 84㎡ 총 342가구 중 전월세 매물은 8가구뿐이다. 서초동 B중개업소 대표는 “22년차 구축 아파트로 수리가 안 된 집이어도 조건만 맞으면 들어오겠다고 하니 집주인들은 여유를 부리며 호가를 올린다”며 “지난해와 비교해 1년 만에 전셋값이 2억~3억 원 올랐다”고 설명했다. 주담대가 제한되면서 주택 매매 대신에 임대차 수요가 늘어난 점도 원인으로 풀이된다. 성동구에 사는 직장인 김 모 씨는 “지난해부터 자녀 교육과 투자 목적으로 이사를 고려 중이었는데 정부의 10·15 대책으로 인해 25억 원 초과 주택에 대한 대출 가능액이 2억 원으로 줄었다”며 “자금이 부족해 일단 전월세 이사로 결정했는데 보러 오는 사람이 많아 집주인과 약속 잡기도 어렵다”고 말했다. 경기 남부권에서는 재개발·재건축 사업이 확산하면서 전셋값을 밀어 올리는 상황이 나타나고 있다. 경기 성남시 수정구의 아파트 전세 가격 상승률은 첫째 주 0.01%에서 셋째주 0.8%로 치솟았다. 수정구 C중개업소 대표는 “상대원2구역처럼 재개발·재건축이 진행되는 아파트가 철거되며 저가 전세는 사라지고 전셋값이 급격히 오르는 추세”라고 전했다. 성남시 중원구도 기존 세입자들의 계약 연장으로 전세 매물 품귀 현상이 빚어지며 전셋값이 급등했다. 중원구 D중개업소 대표는 “10·15 대책에서 중원구도 토지거래허가구역으로 지정돼 소위 ‘갭 투자’가 막히면서 계약을 연장하는 세입자들이 늘었다”며 “e편한세상금빛그랑메종 전용 59㎡가 올해 초까지만 해도 전세 4억 원 초반에 거래됐는데 지금은 5억~6억 원에도 나오는 족족 계약이 성사돼 매물 자체가 없다”고 분위기를 전했다. 전셋값의 상승은 월세 시장에도 악영향을 주고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 월세 상승률은 올해 6월 0.29%, 7월 0.29%에서 9월 0.33%, 10월 0.64%, 11월 0.63%로 상승 추세를 보이고 있다. 올 들어 11월까지 서울 아파트의 월세 누적 상승률은 3.29%에 달했다. 지난해(2.86%)에 이어 2년 연속 역대 최고치를 경신한 수치다. 전문가들은 정부의 강도 높은 부동산 규제가 완화되지 않을 경우 이 같은 주택 임대차 시장의 불안이 이어질 것으로 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “임차인의 계약 갱신 증가와 토지거래허가제 적용 확산 등으로 전세 매물 품귀 현상이 발생했다”며 “이 같이 급등한 전셋값이 월세 상승으로 이어지게 됐다”고 지적했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원 역시 “서울 외곽까지 토허구역으로 폭넓게 묶이면서 전월세 매물이 심각하게 감소하게 됐다”며 “부동산 규제 정책이 변화하지 않을 경우 임대차 시장의 불안세는 이어질 가능성이 크다”고 지적했다.