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외국인 부동산 쇼핑에 철퇴…실거주 안하면 수도권 집 못산다[집슐랭]

경제·금융 경제동향 2025.08.22 08:58:00

정부가 국내 부동산 시장에서 내국인 역차별 논란이 거세게 일자 서울 전역과 경기도 대다수 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 묶었다. 이들 지역에 실거주하지 않는 외국인은 앞으로 주택을 매입할 수 없게 된다. 외국인의 주택 구매 자금 조달 계획과 입증 자료 제출 등도 투기과열지구 수준으로 까다로워진다. 국토교통부는 21일 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 수도권 주요 지역을 외국인 토허구역으로 지정했다고 밝혔다. 이번에 지정된 곳은 서울시 전체와 경기 수원·성남·용인·과천·고양 등 23개 시군, 인천 중구·미추홀구 등 7개 자치구다. 수도권 지역에서 제외된 지역은 경기 양주·이천·의정부·동두천·양평·여주·가평·연천 등 8곳과 인천 동구·강화군·옹진군 등 3곳이다. 이번에 지정된 토허구역은 이달 26일부터 1년간 효력이 발생한다. 정부와 지방자치단체가 외국인만을 대상으로 토허구역을 지정한 것은 2020년 경기도에서 23곳을 지정한 후 5년 만이다. 외국인은 이에 토허구역 내 주택을 구매하려면 해당 시군구청장의 허가를 받아야 한다. 허가일 이후 4개월 이내에 입주해야 하고 취득 이후 2년간 실거주 의무가 발생한다. 위반 사실이 확인되면 이행명령과 이행강제금이 반복적으로 부과된다. 이번 규제 대상에는 아파트뿐 아니라 단독·다가구·연립·다세대주택이 모두 해당되며 오피스텔은 제외된다. 정부는 또 외국인 주택 매매와 관련해 투기과열지구와 같은 수준의 자금 조달 계획 및 입증 자료 제출 의무를 부과하기로 했다. 이와 더불어 외국인 주택 거래에 대한 조사와 해외 통보도 확대할 방침이다. 이상경 국토부 1차관은 “외국인의 시장 교란 행위를 원천적으로 차단해 집값을 안정시켜 우리 국민의 주거 복지에 기여할 것”이라고 밝혔다. 단독·다가구 주택도 실거주 의무…오피스텔은 빠져 '풍선효과' 우려도 정부가 외국인의 국내 부동산 매입을 강력하게 규제하게 된 것은 외국인의 국내 주택 매입이 빠른 속도로 증가하고 있기 때문이다. 이 같은 상황에서 외국인은 6·27 대출 규제 등을 피해 서울 강남 3구와 마포·용산·성동구 등 이른바 투자가치가 높은 지역의 주택을 집중 매입하고 있어 투기 논란이 거세게 일었다. 외국인의 투기 목적의 거래를 차단하기 위해 토지거래허가구역 외에 취·등록세와 양도세 중과 등 세 부담을 강화해야 할 필요가 있다는 지적도 제기된다. 21일 국토교통부에 따르면 수도권 내 외국인 주택거래 건수는 2022년 4568건에서 2023년 6363건, 지난해 7296건까지 증가했다. 매년 26% 이상의 증가율을 보이는 등 해를 거듭할수록 외국인의 국내 주택 쇼핑이 증가하고 있는 상황이다. 문제는 이 같은 추세가 올해도 이어질 것으로 전망된다는 점이다. 외국인은 주택 매입과 관련 자금을 해외에서 끌어올 수 있는데 이 때문에 6·27 대출 규제를 회피할 수 있다. 6억 원 초과 주택담보대출 규제와 3단계 스트레스 총부채원리금상환(DSR) 등을 적용받지 않게 되는 셈이다. 이 같은 문제로 내외국인 역차별 논란이 끊임없이 제기되자 정부가 이번에 토지거래허가구역을 대대적으로 도입하기로 한 것이다. 이번에 적용한 규제를 살펴보면 아파트뿐 아니라 단독·다가구·연립·다세대 주택이 모두 포함된 점이 특징이다. 현재 서울에선 강남·서초·송파·용산구 전역이 토허구역으로 지정됐는데 대상 건축물은 아파트이다. 다세대·다가구 주택 등은 실거주하지 않더라도 매입이 가능한 상황이다. 하지만 이번에 지정한 외국인 토허구역의 경우 모든 유형의 주택을 대상에 포함했다. 자금조달계획과 입증자료 제출도 강화됐다. 외국인은 토허구역에서 거래계약 체결일로부터 30일 이내 거래 신고와 함께 자금조달계획서와 증명서류를 제출해야 한다. 해외에서 차입하거나 해외 예금을 송금받은 경우 해외 금융기관명과 차입액, 송금액 등을 기재해야 하고 현금을 반입한 경우 외화반입 신고를 해야 한다. 국토부 관계자는 “국제법상 정당한 공공이익을 위해 자국의 토지 소유권에 대해 국내적 규제를 시행할 권한이 널리 인정되고 있다”며 “외국인 경제활동에 제한되지 않도록 주택에 한정했고 근린생활시설, 업무시설은 이번에 포함하지 않았다”고 설명했다. 외국인 토허구역 지정을 통해 투기 목적의 수요 차단에 나섰지만 조세 형평성 등을 위해 세제 강화 등 후속조치가 필요하다는 지적도 나온다. 국회에서는 2020년 부동산 시장이 급등하며 외국인 투기 문제가 불거지자 외국인을 대상으로 한 양도세율 인상과 취득세 중과 등 소득세법·지방세법 개정 법률안이 잇따라 발의됐다. 외국인이 시세차익을 노리고 국내 고가 아파트를 매입할 경우를 대비해 양도세를 최대 10%포인트 인상하고 6개월간 실거주하지 않으면 취득세를 20% 중복 과세하는 내용 등을 담았다. 하지만 미국 등 주요국과 외교상호주의 마찰이 빚어질 우려 등에 제기되며 법안은 자동 폐기됐다. 기획재정부 관계자는 “캐나다와 싱가포르 등 일부 국가에서 외국인의 비거주 주택 취득세 과세 강화 등을 하고 있지만, 대다수 국가에는 별도로 존재하지 않는다”며 “외국인의 토허구역 지정 효과를 살펴보면서 향후 세 부담 강화 방안에 대한 후속 논의가 가능할 것으로 본다”고 언급했다. 또 외국인의 실제 토지거래허가구역 내 실거주가 이행되는지 여부 등을 조사할 전담 통합기구의 출범 필요성도 제기된다. 현재 외국인에 대한 출입국 정보는 법무부, 과세 행정은 행안부와 지자체, 외국인 토지보유 현황 집계는 국토부 등에서 나뉘어 이뤄지고 있다. 각 부처에 보유한 정보를 취합해 통합 관리하는 기구는 없는 상황이다. 또 외국인 부부가 각자 명의로 국내 주택을 보유 중이어도 세대원 여부를 제대로 밝히지 않을 경우 사실상 파악이 어렵다. 외국인은 외국인기록표나 외국인등록표 등을 기준으로 세대를 판단하는데 가족 기재사항을 실제와 다르게 기재해도 명확히 확인할 방법이 없다는 맹점이 있기 때문이다. 이번 대책에 오피스텔은 제외돼 ‘풍선효과’가 발생할 가능성도 제기된다. 오피스텔은 관련 법규상 일반업무시설에 포함된 점 등에 따른 것이다. 부동산업계에선 서울 강남과 여의도 등에서 주택으로 사용하는 고가 오피스텔이 존재하는 만큼 오피스텔로 투자 수요가 옮겨갈 가능성 등을 제기하고 있다.