▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
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국내 부동산 시장이 구조적 변화를 맞았다.
재개발·재건축 시장은 통합재건축 대신 ‘단일계약 사업체’ 방식으로 사업비 절감에 나섰으며, 주요 건설사들은 매출목표를 전년 대비 최대 2.7조원까지 하향 조정했다. 수익성 중심의 보수적 경영 기조가 강화되는 양상이다.
한편 정부는 2.5조원 규모의 국가 AI컴퓨팅 센터를 비수도권에 구축하기로 했고, 광주·전남·대구·포항 등이 유치 경쟁에 나섰다. 이와 함께 울산 간절곶 940억원 규모 미래형 식물원 등 지역 랜드마크 개발도 새로운 투자 기회로 눈길을 끈다.
■ 재건축 시장의 새로운 돌파구
상계한신 1·2·3차 단지는 통합재건축 대신 단일계약 사업체 구성 방식을 도입하기로 했다. 3개 단지가 같은 시공사, 정비업체, 신탁사와 계약해 사업비를 절감하는 전략이다. 1000가구 이상 통합 시 기부채납 부담이 커지는 점을 고려한 결정이다. 현재 상계한신3차는 정비구역지정 동의서 징구 중이며, 1·2차도 교보자산신탁과 MOU 추진에 나섰다.
■ 건설사 경영전략 변화
대형 건설사들이 올해 매출목표를 대폭 하향 조정했다. DL이앤씨는 착공 가구수를 9119가구에서 7940가구로 13% 줄였으며, GS건설의 아파트 분양도 2만 가구에서 1.6만 가구로 감소했다. 현대건설은 국내외 현장이 200여개에서 170여개로, 대우건설은 국내 사업장이 약 10% 감소했다. 건설사들은 매출 증대보다 수익성 관리에 집중하는 추세다.
■ 지역개발 프로젝트 확대
정부가 2.5조원 규모의 국가 AI컴퓨팅 센터를 구축한다. 이에 광주는 AI 집적단지 조성과 연계한 사업 추진에 나섰다. 전남은 재생에너지 인프라를 내세워 유치를 추진 중이다. 대구와 포항도 각각 IT인프라와 산업기반을 강점으로 내세우고 있다. 지역별 특화 개발이 가속화되면서 새로운 투자 기회가 창출될 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 상계한신 1~3차, 같은 시공사에 재건축 맡긴다
- 핵심 요약: 서울 노원구의 상계한신 1·2·3차 단지가 단일계약 사업체 구성 방식으로 재건축을 추진한다. 통합재건축 대신 개별 인허가로 기부채납 부담을 낮췄다. 상계한신3차는 정비구역지정 동의서를 징구 중이다.
- 투자 시사점: 신탁방식 재건축의 새로운 모델로 주목할 필요가 있다. 사업비 절감과 갈등 최소화가 가능한 방식이다. 유사 단지들의 벤치마킹 사례가 될 것으로 전망된다.
2. 건설업계, 올해 매출목표 작년 실적보다 낮춰
- 핵심 요약: 주요 건설사들이 올해 매출목표를 전년 대비 2~3조원 하향 조정했다. 2023~2024년 착공 물량 감소가 실적에 영향을 미칠 전망이다. 수익성 관리에 집중하는 추세다.
- 투자 시사점: 건설사 신용도와 재무건전성을 면밀히 점검해야 한다. 우량 시공사 중심의 선별적 투자가 필요하다. 수익성이 검증된 사업장 위주로 접근해야 한다.
3. “2.5조 국가 AI컴퓨팅 센터 잡아라” 지방도시 각축전
관련기사
- 핵심 요약: 정부가 2.5조원 규모의 국가 AI컴퓨팅 센터를 비수도권에 구축한다. 광주·전남·대구·포항 등이 유치 경쟁에 나섰다. 2027년까지 조성 완료를 목표로 세웠다.
- 투자 시사점: AI 클러스터 조성이 예정된 지역의 부동산 가치 상승이 예상된다. 배후 상권과 주거단지 개발에 주목해야 한다. 교통 인프라가 양호한 지역을 중심으로 투자를 검토해야 한다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 서울시 ‘건설공사 50% 직접시공’ 규제 폐지
- 핵심 요약: 서울시가 건설공사 50% 직접시공 의무화를 폐지했다. 대신 입찰 시 직접시공 비율평가를 도입한다. 소규모 공사 및 도심지 특성을 고려한 공사비 할증도 강화한다.
- 투자 시사점: 건설사의 원가 부담이 완화될 것으로 예상된다. 도심지 재건축·재개발 사업의 수익성이 개선될 전망이다. 규제 완화에 따른 투자 기회를 모색해야 한다.
5. 1.6억달러 벡텔타워 ‘반토막’...AIP, 투자 원금 전액 날렸다
- 핵심 요약: 미국 휴스턴 벡텔타워가 주요 임차인 이탈로 가치가 하락했다. 1.6억달러 인수 물건이 7260만달러로 평가절하된 것으로 나타났다.
- 투자 시사점: 해외 부동산 투자 시 임차인 리스크를 면밀히 검토해야 한다. 용도 전환 가능성과 입지 가치를 종합적으로 평가하고, 분산 투자로 리스크를 관리할 필요가 있다.
6. 2028년 울산 간절곶에 ‘미래형 식물원’ 문 연다
- 핵심 요약: 울산 울주군이 940억원 규모의 미래형 디지털 식물원을 조성한다. 5만 2952㎡ 규모로 2028년 개장 예정이다. 공원에는 AR·VR 등 첨단 기술이 도입된다.
- 투자 시사점: 지역 랜드마크 개발에 따른 인근 부동산 가치 상승이 기대된다. 관광객 증가로 상업시설 투자 기회가 확대될 전망이다. 개발 계획과 연계한 선제적 투자 전략이 필요하다.
[오늘의 용어]
1. 단일계약 사업체 구성 방식: 여러 개의 재건축 단지가 같은 시공사, 정비업체, 신탁사 등과 계약을 체결하는 방식이다. 통합재건축과 달리 인허가는 개별적으로 진행하면서도 규모의 경제를 통해 사업비를 절감할 수 있다. 기부채납 등 과도한 공공기여 부담을 피하면서 사업성을 개선할 수 있는 장점이 있다.
2. 직접시공 비율평가: 30억원 이상 적격심사 및 종합평가낙찰제 대상 건설공사에서 직접시공 비율을 평가하는 제도이다. 직접시공 20%시 만점을 부여하며, 발주자가 원하는 수준의 직접시공을 유도할 수 있다. 과도한 하도급을 막고 공사 품질을 확보하는데 기여할 것으로 기대된다.
[주목 포인트]
1. 재건축 사업 구조 변화: 재건축 시장이 통합재건축에서 단일계약 사업체 구성 방식으로 전환되는 양상이다. 상계한신 1·2·3차의 시도가 성공할 경우 유사 단지들의 벤치마킹 사례가 될 것으로 예상된다. 사업비 절감과 갈등 최소화가 가능한 이 방식은 재건축 사업의 새로운 대안이 될 전망이다.
2. 지역 거점개발 확대: 정부의 AI컴퓨팅 센터 구축과 지자체별 특화 개발이 가속화되고 있다. 광주의 AI 집적단지, 전남의 신재생에너지, 대구·포항의 산업 인프라 등 지역별 강점을 활용한 개발이 진행 중이다. 지역 거점 개발에 따른 배후 부동산 투자기회를 선제적으로 발굴할 필요가 있다.
[키워드 TOP 5]
단일계약 사업체, 수익성 중심 전략, AI컴퓨팅 센터, 지역 거점개발, 규제 완화, AI PRISM, AI 프리즘
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