강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 대한 토지거래 허가구역 확대 재지정 여파로 투자수요가 경매 물건과 보류지로 쏠릴 전망이다. 현행법상 토허구역에서 경매와 보류지 매각을 통해 주택을 구매하면 실거주 의무가 없어 사실상 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능하기 때문이다.
25일 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조에 따르면 ‘민사집행법에 의한 경매’와 ‘도시 및 주거환경정비법에 따른 보류지 매각’의 경우 토지거래계약 허가 대상에서 제외된다. 보류지는 정비사업에서 조합이 소송 등에 대비해 분양하지 않고 남겨주는 주택을 뜻한다. 서울시는 전날부터 강남 3구와 용산구의 모든 아파트를 토지거래허가 대상으로 지정했다. 이에 따라 매수자는 거래 시 기초자치단체장의 허가를 받아야 하고, 취득일로부터 2년간 해당 주택에서 실거주해야 한다.
반면 경매와 보류지는 이 같은 요건이 면제된다. 이에 따라 경매의 경우 낙찰자가 매각대금을 전부 납부한 뒤 세입자를 받는 방식이 가능하다. 보류지는 보통 계약 한 달 이내에 잔금을 치러야 하는데, 그 사이에 세입자를 찾아 자금을 마련하면 된다. 한 부동산 전문가는 “경매와 조합 보류지 매각 모두 시중은행 대출이 어려워 실수요자들의 진입 장벽이 높은 것이 특징”이라며 “갭투자가 불가능해진 만큼 보유한 현금이 많은 자산가의 투자처로 부상할 가능성이 높다”고 설명했다.
실제로 그동안 토지거래허가구역 내 아파트 경매 물건은 실거주 의무가 없다는 장점에 시세보다 높은 가격에 낙찰되는 추세를 보였다. 지난해 8월 서울 강남구 압구정동 ‘미성1차’ 전용면적 106㎡는 경매 시장에서 실거래가보다 1억 5000만 원 높은 39억 원에 새 주인을 찾은 바 있다. 전문가들은 이번 토지거래허가구역 확대에 따라 이 같은 고가 낙찰 사례가 강남 3구와 용산구 전역까지 확산할 것으로 전망하고 있다.
경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 오는 27일 강남구 삼성동 ‘힐스테이트 2단지’ 전용 40㎡ 물건에 대한 경매가 진행된다. 최저 입찰가는 매매 호가와 같은 16억 원이다. 같은 달 31일과 다음 달 1일에는 각각 송파구 잠실동 ‘리센츠’와 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 경매도 예정돼있다. 서초구와 송파구의 아파트 경매 평균 낙찰가율은 지난달 80~90%대에서 상승해 이달 100%를 넘어섰다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매가 급락 가능성이 낮은데다 토허구역에서 경매는 제외되기 때문에 높은 낙찰가율을 보일 것”이라고 예상했다.
부동산 침체기에 한풀 꺾였던 보류지 몸값도 높아질 전망이다. 올해 서울 토지거래허가구역에서는 서초구 ‘메이플자이’를 비롯해 송파구 ‘잠실래미안아이파크’, 청담동 ‘청담르엘’ 등이 입주를 앞두고 있다. 통상 재건축·재개발 등 정비사업 조합은 공사비 잔금 등을 치르기 위해 입주 해당연도에 보류지를 매각하고 있다.
서초구 ‘래미안 원펜타스’ 조합도 조만간 보류지 재매각을 검토 중인 것으로 전해졌다. 앞서 이 아파트 조합은 지난해 9월 3가구를 시장에 내놨지만 모두 유찰된 바 있다. 전용 59㎡ 기준 최저입찰가가 35억 원으로 시세와 큰 차이가 없었던 것이 유찰 배경으로 꼽힌다. 반포는 이번에 처음으로 토허구역으로 지정됐다.
토허구역 인접 지역의 보류지 가격도 들썩이고 있다. 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 조합이 이달 13일 전용 39㎡ 보류지 3가구를 매각한 결과 평균 13억 원에 낙찰됐다. 지난해 말 같은 주택형의 보류지가 최저가 12억 원에도 유찰된 것을 고려하면 집값 상승세가 반영된 것이라는 분석이 나온다.
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