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“서울 분양가 4600만 원 돌파” 6억 규제에 경매 기회 부상…분당 재건축 투자 매력도 ↑ [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 정책·제도 2025.07.17 08:14:19

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주 : ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다 [주요 이슈 브리핑] ■ 분양가 급등과 청약 장벽: 서울 민간 아파트 평균 분양가가 3.3㎡당 4600만 원을 돌파하며 전년 대비 9.97% 치솟았다. 84㎡ 기준 15억 원 대에 이르는 높은 분양가와 6억 원 초과 대출 금지로 실수요자의 청약 접근성이 급격히 악화되면서, 현금 여력이 충분한 투자자에게는 상대적 진입 장벽 완화 기회가 조성되고 있다. ■ 경매시장 투자 기회: 6·27 대출 규제로 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매로 대거 나올 전망이다. 특히 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트들이 타격을 받을 것으로 예상되며, 기존 호가 대비 20%까지 할인된 가격으로 매입할 수 있어 실수요자 및 장기 투자자들에게는 내집 마련과 투자 기회가 동시에 열리는 상황이다. ■ 분당 재건축 투자 매력: 분당의 올해 매매 거래 중 82%가 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격대를 형성하고 있으나 재건축 후 7000만~8000만 원까지 가치 상승이 기대된다. 이재명 정부의 1기 신도시 재건축 가속화 정책과 맞물려 분당이 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것으로 전망돼 투자 매력이 커지고 있다는 판단이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 6월 말 기준 서울의 ㎡당 평균 분양가는 1393만 9000원으로, 3.3㎡ 기준으로 환산하면 4607만 9000원이다. 지난 5월보다 0.87%, 지난해 6월과 비교하면 9.97% 각각 상승했다. 전용 면적별로는 102㎡ 초과 규모의 분양가가 3.3㎡당 5535만 2000원으로 가장 높았고, 이어 60㎡ 이하 4709만 8000원, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 4678만 원, 85㎡ 초과 102㎡ 이하, 4542만 5000원 순으로 집계됐다. 정부의 6·27 대출 규제로 수도권·규제지역 신규 분양 아파트 잔금 대출이 6억 원 이하로 제한된 가운데 서울 아파트 청약이 갈수록 어려워지고 있다는 진단이 나온다. - 핵심 요약: 6·27 대출 규제로 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매시장에서 타격받을 전망이다. 송파구 잠실동 리센츠처럼 LTV가 50%에 달하던 물건들이 현금 9억 원 필요 구조로 바뀌면서 외지인 수요가 급감할 것으로 예상된다. 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트가 집중 타격을 받을 것으로 분석된다. 호가를 낮추지 않고 버티던 매물이 경매로 나오면 20%까지 할인된 가격으로 매입 기회가 열린다. 전문가들은 30·40세대 실수요자들이 수내동·정자동·평촌 등 학원가 인근 9억 원 이하 할인율 높은 아파트 경매를 전략적으로 노려볼 시점이라고 조언했다. - 핵심 요약: 이상우 인베이드투자자문 대표는 이재명 정부의 부동산 정책 윤곽이 완전히 나오지 않은 만큼 ‘매입 후 보유(바이 앤 홀드)’ 전략을 제안했다. 이재명 대통령이 1기 신도시 재건축에 속도를 주문함에 따라 맞춤형 투자 지역으로 경기도 성남 분당을 지목했다. 그는 “분당의 올해 매매 거래 중 82%는 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격이지만 재건축 후에는 3.3㎡당 7000만~8000만 원까지 가치가 높아질 수 있다”고 설명했다. 분당이 평촌·일산 등 다른 1기 신도시를 포함해 인천·수원·안산 등 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 것이라고 평가했다. 새 정부의 부동산 정책과 관련해서는 보유세 인상 등 세제 강화 방안이 나올 것이라고 전망했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 6월 신규 취급액 코픽스와 신잔액 코픽스가 전달보다 각각 0.09%포인트, 0.08%포인트 떨어졌으나 은행들이 가산금리를 인위적으로 올려 대출금리는 오히려 상승했다. 신한은행의 경우 가산금리를 0.09%포인트 올려 금리 상단이 5.11%를 기록했으며, NH농협은행도 0.04%포인트 상승한 5.92%를 적용했다. 금융당국이 6·27 대책으로 하반기 대출 할당량을 절반으로 줄이면서 은행들이 대출 쏠림을 막기 위해 금리 조정과 대출 모집인 채널 차단에 나섰다. 시중은행 관계자는 “뒤집어보면 현금 부자에게만 유리한 상황이 조성된 것이라 실수요자의 불만은 점점 커질 수 있다”고 내다봤다. - 핵심 요약: 증여세 공제 기준이 10년마다 리셋되기 때문에 장기적 증여 계획 수립이 중요하다는 전문가 조언이 나왔다. 배우자 6억 원, 직계존비속 5000만 원(미성년자 2000만 원), 기타 친족 1000만 원의 공제 한도를 활용해 10년 단위로 계획을 세워야 한다. 해외 주식의 경우 250만 원 이상 수익 시 22% 양도소득세가 부과되는데, 매도 전 증여하면 수증자가 매도해도 평가이익이 발생하지 않아 절세 효과가 크다. - 핵심 요약: 브룩필드자산운용이 추진하던 서울 IFC 통매각이 가격 이견으로 중단되면서 펀드 지분을 일부 분할해 해외 기관에 매각하는 ‘셰어딜’ 방안과 담보 대출 리파이낸싱으로 전략을 선회한다. 인수 후보들은 3조 원대 초중반을 제시했으나 브룩필드는 최소 4조 원을 요구하며 협상이 결렬됐다. 대형 증권사의 한 부동산 담당 임원은 “최근 여의도 오피스 공실률이 매우 낮고 금리 하락으로 자산 가치는 더 올랐다고 볼 수 있다”며 “더 나은 조건의 리파이낸싱이 가능한 여건”으로 내다봤다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. 6억 원 대출 규제 시행 후 부동산 투자 어떻게 해야 하나요? A. 현금 비중을 늘리고 경매시장 기회를 적극 활용하는 전략이 효과적입니다. 12억~20억 원대 중고가 아파트가 경매로 대거 나오면서 기존 호가 대비 20%까지 할인된 가격으로 매입할 수 있습니다. 특히 마포·성동·송파 일대 한강변 아파트들이 타격을 받을 것으로 예상되므로, 장기 보유 목적이라면 경매를 통한 매입을 검토해봐야 합니다. Q. 분당 재건축 투자가 정말 유망한가요? 수익률은 어느 정도 예상되나요? A. 3.3㎡당 5000만 원에서 재건축 후 7000만~8000만 원으로 4060% 수익률 기대됩니다. 분당의 올해 매매 거래 중 82%가 3.3㎡당 5000만 원 이하 가격대를 형성하고 있어 진입 비용 부담이 상대적으로 낮습니다. 이재명 정부가 1기 신도시 재건축에 속도를 주문하면서 분당이 전국 노후 계획도시 정비사업의 시범 사례가 될 전망입니다. 다른 1기 신도시 대비 사업성이 우수하고 정책적 지원도 강화될 것으로 예상되어, 바이 앤 홀드 전략으로 5~10년 장기 투자 시 안정적 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. Q. 코픽스 하락했는데 대출금리가 안 떨어지는 이유는 무엇인가요? A. 은행들이 대출 쏠림을 막기 위해 가산금리를 인위적으로 올렸기 때문입니다. 6월 코픽스가 0.08~0.09%포인트 하락했지만 신한은행은 가산금리를 0.09%포인트, NH농협은행은 0.04%포인트 각각 올려 대출금리를 기존 수준으로 유지했습니다. 금융당국이 6·27 대책으로 하반기 대출 할당량을 절반으로 줄이면서 은행들의 대출 관리 의지가 강화됐습니다. 주요 은행들이 대출 모집인 채널도 사실상 차단하고 있어 당분간 대출 절벽 현상이 이어질 전망이므로, 투자자들은 현금 중심의 자금 조달 전략을 수립해야 합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 경매시장 모니터링: 마포·성동·송파 일대 12억~20억 원대 아파트 경매 물량 증가 추이 지속 관찰 ✓ 현금 확보 전략: 6억 원 대출 한도로 인한 현금 9억 원 이상 필요성, 기존 보유 자산 매각 통한 현금 비중 확대 검토 ✓ 대출 환경 대응: 코픽스 하락에도 불구한 가산금리 상승으로 대출 조건 악화, 비은행권 포함 다각화된 자금조달 루트 구축 [키워드 TOP 5] 서울 분양가 급등, 6억 원 대출 규제, 경매 투자 기회, 분당 재건축 투자, 코픽스 금리 조정, AI PRISM, AI 프리즘