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고도제한 변경 추진에 목동 재건축 단지 거래 '뚝'…‘1+1 분양’ 신청 조합원 이주비 대출 가능해진다 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.07.29 08:05:31

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 목동 고도제한: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 이후 목동 신시가지 아파트 거래가 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감했다. 오는 8월 4일 발효되는 개정안으로 김포공항 반경 약 11~13km 내 양천구 대부분 지역이 45·60·90m 고도제한을 받을 가능성이 커지면서 고층 재건축에 차질이 생기고 있다. ■ 이주비 완화: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 기존에는 1+1 분양 신청자를 다주택자로 간주해 이주비 대출이 전면 금지됐으나, 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다. ■ 대출규제 영향: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 0.43%에서 0.16%로 둔화됐으나 하락세 전환이 아닌 관망세 국면이다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했고 특히 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높은 상승률을 기록했으며, 전세의 월세화 가속으로 서울 월세 매물은 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2% 감소했다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 국제민간항공기구(ICAO) 고도제한 개정안 발표 후 목동 신시가지 거래량이 일주일 평균 30건에서 2건으로 93% 급감하며 신고가 거래도 1건에 불과한 상황이다. 전체 14개 단지 중 10개 단지가 재건축 정비계획을 확정하면서 신고가 행렬이 이어지던 상황에서 급제동이 걸렸다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내를 수평표면구역으로 정하고 건축물 높이를 해발 57.86m(지상 45m) 미만으로 제한했으나, 개정안에서는 평가표면 확대로 김포공항 반경 약 11~13km 내 지역이 45·60·90m 등으로 고도제한이 적용된다. 목동재건축연합회는 반대 성명서를 발표하고 연명부를 작성 중이다. 오는 30일에는 오세훈 서울시장도 목동 신시가지 단지를 방문해 주민 의견을 들을 예정이다. - 핵심 요약: 금융위원회가 재건축·재개발 사업지에서 ‘1+1 분양’을 신청한 조합원도 준공 후 처분 조건 약정서 작성 시 이주비 대출을 허용하는 방안을 검토 중이다. 1+1 분양은 기존에 대형 주택을 보유한 조합원이 재건축·재개발 후 대형 주택 한 채 대신 소형 두 채를 받는 제도를 말한다. 두 채 중 한 채를 추후 매도하겠다는 의사를 밝히면 이주비 대출을 허용해주겠다는 의미를 내포한다. 금융당국은 처분 기한으로 준공 후 3년 내를 고려 중인 것으로 전해졌다. 6·27 대출규제로 1주택자는 대출 한도가 6억 원으로 고정되고, 2주택 이상 다주택자는 이주비를 포함한 주택담보대출이 전면 금지된 상황에 정비사업 차질 우려로 규제 유연화에 나선 것으로 해석된다. - 핵심 요약: 1기 신도시 선도지구 15곳 중 8곳이 예비사업시행자 지정을 완료하며 재건축이 본격화되고 있다. 분당 시범단지는 현재 용적률 97~194%, 3714가구에서 350% 안팎 용적률로 6000가구 이상 대단지로 재건축하는 특별정비계획 초안을 성남시에 제출했다. 양지마을(4392가구)과 샛별마을(2843가구)도 각각 7500가구, 4500가구 규모의 대단지로 재건축을 진행할 것으로 예상된다. 평촌 꿈마을 귀인은 용적률 380%로 3317가구 규모, 꿈마을 민백블럭은 용적률 330%로 2500가구 안팎 초안을 제출할 예정이다. 산본은 9-2구역과 11구역 모두 LH가 예비시행자를 맡아 용적률 360%, 3.3㎡당 780만 원 공사비로 비례율 110% 이상을 추정한다고 밝혔다. 반면 일산과 중동은 사업성이 떨어진다고 평가받아 일산 백송마을을 제외하면 예비시행자 지정을 마친 단지가 없는 상황이다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 지난해 준공한 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 3단지 34층 복도 벽면에서 수평 방향 균열이 발생해 현대건설(000720) 등 전체 시공사가 전수조사에 착수했다. 이 단지는 옛 둔촌주공을 재건축한 총 1만 2032가구로 단일 단지 기준 국내 최대 규모다. 현대건설이 28% 지분율로 가장 크고 HDC현대산업개발(294870) 25%, 대우건설(047040)과 롯데건설이 각 23.5%를 차지한다. 2019년 착공해 지난해 11월 준공인가를 받고 입주를 시작했으나, 2022년 공정률 50% 상태에서 공사비 증액 갈등으로 6개월 간 공사가 중단됐다. 이후 공사비는 3조 2300억 원에서 4조 3700억 원으로, 공사 기간은 42개월에서 58개월로 조정됐다. 올해 5월 전용면적 84㎡ 입주권이 28억 8000만 원 신고가에 거래됐다. 이달 무순위 청약에는 22만 4000여 명이 몰려 5만 6000대 1 평균 경쟁률을 기록했다. - 핵심 요약: 6·27 대출규제 시행 한 달 후 서울 집값 상승폭이 6월 넷째 주 0.43%에서 7월 넷째 주 0.16%로 둔화됐으나 하락세가 아닌 관망세로 평가된다. 서울 6월 아파트 매매 거래 건수는 1만 1665건이지만 7월 현재까지는 1941건에 불과하다. 서울 10억 원 초과 아파트는 규제 후에도 평균 3.6% 상승했다. 연식별로는 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높았고 5년 이하 신축이 3.77%를 기록했다. 전세 시장에서는 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 갭 투자가 봉쇄되면서 서울 월세 매물이 1만 9449건으로 3.5% 증가한 반면 전세 매물은 2만 4343건으로 2% 감소했다. 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만 4043가구로 지난해 하반기 대비 29.1% 감소할 예정이다. - 핵심 요약: 부산 수영구 남천동 옛 메가마트 부지에 대우건설이 시공하는 써밋 리미티드 남천이 8월 분양된다. 지하 5층~지상 40층, 5개 동, 총 835가구 규모로 전용면적 84~243㎡ 중대형 주택형으로 구성된다. 전체 가구의 약 88%가 바다 또는 광안대교 조망을 확보하도록 계획됐고, 각 가구에는 최대 2.8m 우물 천장 설계가 적용됐다. 단지 중앙 최상층에는 스카이라운지와 프라이빗 자쿠지 시설 게스트하우스가 들어선다. 전국 아파트 최초 자동화 금고 시스템과 부산 아파트 최초 복합 테니스 공간 등이 마련된다. 부산 지하철 2호선 남천역과 경성대·부경대역을 모두 도보로 이용할 수 있고, 수영로·번영로·황령터널 등 주요 도로망을 통한 접근이 편리하다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. ICAO 고도제한이 목동 재건축에 어떤 영향을 미칠까요? A. 양천구 대부분 지역이 45~90m 고도제한을 받아 고층 재건축이 어려워질 것으로 보입니다. 8월 4일 발효되는 ICAO 개정안으로 김포공항 반경 11~13km 내 지역이 새로운 고도제한을 받게 되면서 목동 14개 재건축 단지의 사업 계획이 전면 수정될 가능성이 높습니다. 기존에는 공항 활주로 반경 4km 이내만 해발 57.86m 미만으로 제한했습니다. 다만 개정안은 훨씬 넓은 범위에 더 낮은 고도제한을 적용합니다. 현재 목동재건축연합회와 서울시가 반대 입장을 표명하고 있으나, 2030년 11월 전면 시행까지 국내법 정비가 필요한 상황입니다. Q. 1기 신도시 재건축 중 어느 지역이 유망할까요? A. 현재까지는 분당과 평촌이 사업 진행 속도와 사업성 면에서 앞서고 있습니다. 분당은 시범단지가 용적률 350%로 6000가구 규모 계획을 제출했고, 양지마을과 샛별마을도 각각 7500가구, 4500가구 규모로 재건축을 추진할 예정입니다. 평촌은 꿈마을 귀인이 용적률 380%로 3317가구 규모 초안을 제출했습니다. 산본은 LH가 예비시행자를 맡아 상대적으로 저렴한 공사비를 제시하고 있으나, 향후 건축비 상승 위험이 있습니다. 일산과 중동은 사업성이 낮다고 평가받아 예비시행자 지정도 지연되고 있어 다른 지역 대비 상대적으로 후순위로 평가됩니다. Q. 대출규제 이후 어떤 부동산 투자가 유리할까요? A. 대출 영향이 적은 중저가 지역과 구축 아파트 위주로 기회가 있을 것으로 보입니다. 서울 10억 원 초과 아파트 중 준공 30년 초과 구축이 규제 후 7.3% 상승해 가장 높은 상승률을 보였습니다. 서울 외곽 지역과 경기도 핵심지의 투자가치 있는 물건들은 규제 영향이 상대적으로 적으면서도 중장기 상승 가능성을 갖고 있습니다. 다만 하반기 서울 아파트 입주 물량이 전년 대비 29.1% 감소할 예정이어서 공급 부족 현상은 지속될 전망입니다. 현재 매수세가 위축된 시점에서 자금 여력이 있는 실수요자들에게는 시장 진입 기회가 될 수 있습니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 목동 재건축: ICAO 고도제한 적용 여부 확정 시까지 투자 보류, 서울시 TF 대응 결과와 국토부 최종 입장 모니터링 ✓ 1+1 분양 활용: 이주비 대출 완화 시기 파악하여 재건축 자금 조달 계획 수립, 준공 후 처분 조건 검토 ✓ 대출규제 대응: 서울 외곽과 경기 핵심지 중저가 물건 위주 관심, 구축 아파트와 재건축 아파트 투자가치 재평가 ✓ 신축 아파트: 시공사 신뢰도와 공사 이력 사전 점검, 준공 후 하자 발생 시 자산 가치 영향 검토 [키워드 TOP 5] ICAO 고도제한, 목동 재건축, 1+1 분양 이주비 대출, 1기 신도시 선도지구, 6·27 대출규제, AI PRISM, AI 프리즘

서울시 재개발 속도전 "정비사업기간 5.5년 단축”… 남양주 왕숙지구 59㎡ 4억 원대로 분양가 상승 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

경제·금융 경제동향 2025.07.25 08:19:32

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 신도시 공급 속도전 본격화: 정부가 100만㎡ 이상 택지의 지구 지정과 지구계획 수립 심의를 통합해 인허가 기간을 단축하는 방안을 추진 중이다. 서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡, 의정부 용현 등 신규 택지가 절차 간소화 혜택을 받게 되면서, 투자자들은 이들 지역의 개발 일정 앞당겨짐에 따른 주변 부동산 가치 상승 효과를 선제적으로 분석하되 향후 대량 공급에 따른 가격 조정 리스크도 함께 고려해야 한다. ■ 정비사업 기간 획기적 단축: 서울시가 재개발·재건축 사업 기간을 기존 18.5년에서 13년으로 5.5년 단축하는 파격적 개선안을 발표했다. 신속통합기획 후보지 선정 즉시 추진위원회 구성과 행정절차 사전·병행제도 도입으로 착공까지 기간이 대폭 줄어든다. 이에 따라 정비사업 투자 시 사업 진행 속도 가속화로 인한 수익 실현 시기 단축과 투자 회전율 개선 효과를 기대할 수 있으나, 급속한 사업 추진 과정에서 발생 가능한 갈등과 품질 관리 리스크에 대한 면밀한 모니터링이 필요하다. ■ 미분양 정책과 대출 규제 딜레마: HUG가 12년 만에 재개한 미분양 안심환매 사업에 2조 4000억원을 투입하지만 분양가 50% 수준 매입으로 건설사들의 실질적 도움은 제한적인 상황이다. 한편 6·27 대출규제로 신용대출이 연소득 이내로 제한되면서 자동차담보대출 신청이 58% 폭증하는 등 서민 금융 경색이 심화되고 있다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 정부가 신규 택지의 지구 지정과 지구계획 수립 심의 통합을 검토하며 신도시 사업 속도를 내고 있다. 서울·경기 주택건설 인허가 실적이 이전 3년 대비 37.4%, 17.6%씩 감소한 상황 속 3기 신도시 입주도 지연되고 있기 때문이다. 통합 심의 기준을 100만㎡ 이상으로 확대하면 작년 11월 후보지로 발표된 수도권 신규 택지가 절차 간소화 혜택을 받게 된다. 선제적으로 LH는 서울 서리풀, 고양 대곡역세권, 의왕 오전왕곡지구에 한해 계획 심의 때 필요한 교통영향평가를 올 초 발주하기도 했다. 동시에 정부는 착공에 돌입한 3기 신도시 속도를 내기 위해 지구 내 군부대와 공장을 조속히 옮기는 방안을 추진하고 있다. - 핵심 요약: 3기 신도시 남양주 왕숙지구에서 본청약이 시작됐다. 올해 3기 신도시 네 번째 청약으로 전용 59㎡ 분양가는 추정분양가 대비 최대 21.1%(7959만원) 올랐다. 이 지역은 트리플 역세권 구축과 주요 기업과 MOU를 맺어 카카오 데이터센터와 우리금융 금융연구개발 센터 설립으로 ‘자족형 신도시’로 나아갈 예정이다. 접수 시작은 8월 4일이고 입주는 28년 8월 예정이며 분양가 상한제 적용으로 전매제한은 있으나 실거주 의무는 없다. - 핵심 요약: 서울시가 정비사업 기간을 평균 18.5년에서 13년으로 5.5년 단축하는 방안을 발표했다. 신속통합기획 후보지 선정 직후 정비계획 수립비를 지원하고 별도 정비 구역 지정 동의서를 생략하여 정비구역 지정을 6개월 단축한다. 공공보조금 역시 기존 과정을 생략하며 즉시 추진위원회를 구성할 수 있다. 시는 이번 방식을 통해 구역 지정 후 조합 설립까지 소요됐던 평균 3.5년을 1년 이내로 단축할 수 있다고 보고 있다. 첫 적용지로는 20년 넘게 재개발이 지연 중인 신당 9구역을 선정하며 종상향시 공공기여율 2% 완화하는 방안도 검토하고 있다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 정부가 공공택지지구 지정과 계획 수립 심의를 통합하는 방안을 추진한다. 현재 100만㎡ 이하 중소 규모만 가능한 통합심의를 정부가 100만㎡ 이상도 적용할 수 있도록하면 지난해 11월 발표한 수도권 신규 택지 네 곳에 우선 적용될 것으로 보인다. 지역도시개발공사 관계자는 1~2년 걸리던 지구계획 신청부터 승인이 절차 간소화 되면 택지 조성 속도가 한층 빨라질 것으로 전망했다. - 핵심 요약: HUG가 12년 만에 재개한 미분양 안심환매 사업 설명회에 건설 관계자들이 앞다투며 참여했다. 분양가의 50%의 수준으로 HUG가 미분양 물량을 매입하며 지원 금액이 충분하지 않지만 건설업 마른 자금줄에 숨통을 트이기 위해서다. 총 2조 4000억 원을 투입해 3년간 1만 가구를 순차적으로 매입하고 환매기간은 건물 소유권보존등기 후 1년 이내다. 건설사는 HUG의 매입 가격에 더해 이자 등 자금조달 비용을 더해 환매해야 한다. 한편 설명회를 찾은 한 관계자는 신용도를 HUG 기준에 맞추지 쉽지 않은 소규모 시공사의 현실을 이야기하며 “지원 규모 확대가 더 필요하다”고 했다. - 핵심 요약: 6·27 대책으로 신용대출 한도가 연소득 이내로 제한된 후 저축은행의 자동차담보대출 신청 건수가 올해 1~5월 하루 평균 대비 58% 급증했다. 저축은행 신용대출 승인율은 24.7%에서 19.9%로, 일평균 승인액은 38.8% 급감했다. 상호금융권도 신용대출 승인율이 43.6%에서 37.1%로 하락하며 서민 대출 경색이 심화되고 있다. 이러한 상황 속에서 서민들은 6.27 규제 제외 대상인 자동자담보대출로 우회하는 것을 택했다. 한 대형 저축은행 관계자는 이달 자동차담보대출 상품 문의가 많이 들어오고 있다며 “규모는 크지 않으나 일종의 풍선 효과가 이곳에서 나타나고 있는 듯하다”고 설명했다. 시장에서는 금융 당국이 규제 이후 어려워진 서민 금융 현실을 점검할 때가 됐다는 지적도 나오고 있다. [자주 묻는 질문] Q. 신도시 개발 속도 빨라지면 주변 지역 투자 기회는? A. 인허가 기간이 1~2년 단축되면 입주가 앞당겨져 주변 수요 증가에 영향을 미칠 수 있습니다. 서리풀, 대곡역세권, 오전왕곡 등 신규 택지는 지구지정과 계획수립 심의가 통합되면서 사업 속도가 대폭 가속화될 전망입니다. 이들 지역 주변 기존 주택 가격 상승과 임대 수요 증가를 기대할 수 있으나, 향후 대량 공급으로 인한 가격 조정 가능성도 함께 고려해야 합니다. Q. 서울 정비사업 기간 단축이 투자 수익률에 어떤 영향을 주나요? A. 신속통합기획 후보지 선정 즉시 추진위원회 구성이 가능해지고 행정절차 병행처리로 착공까지 기간이 8.5년에서 6년으로 대폭 줄어듭니다. 규제철폐안 적용으로 용적률과 높이 제한 완화까지 더해져 사업성이 크게 개선될 전망입니다. 조합원 입장에서는 더 빠른 수익 실현과 높은 분담금 회수율을 기대할 수 있으나, 사업 기간 단축으로 조합원 갈등이나 공사 품질 관리 문제 등의 리스크도 증가할 수 있어 사업 추진 과정을 면밀히 모니터링해야 합니다. Q. 대출 규제 강화 상황에서 부동산 투자 자금 어떻게 조달하나요? A. 6·27 대책 이후 저축은행 신용대출 승인율이 24.7%에서 19.9%로 하락하고 승인액도 38.8% 급감해 기존 레버리지 전략 수정이 불가피합니다. 자동차담보대출 등 규제 적용 제외 상품 활용과 같은 안정적 투자 구조 구축을 고려해보는 것이 좋습니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 신규 택지 주변 투자: 서리풀·대곡역세권·오전왕곡 인허가 단축 혜택 지역 반경 3km 이내 기존 주택 선제 매수 검토 ✓ 정비사업 단계별 전략: 서울시 사업 기간 5.5년 단축 효과로 추진위 구성~착공 단계별 최적 투자 시점 재산정 ✓ 3기 신도시 분양가 모니터링: 왕숙 8천만원 상승 사례 분석해 창릉·교산·대장 등 후속 분양가 상승률 예측 ✓ 레버리지 전략 재검토: 신용대출 38.8% 승인액 감소 대응해 자기자본 비율 70% 이상 확보 및 대출 한도 사전 점검 [키워드 TOP 5] 신도시 인허가 단축, 정비사업 기간 단축, 3기 신도시 분양가 상승, 대출 규제 강화, 미분양 안심환매, AI PRISM, AI 프리즘