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미분양·공실 리스크에…서울 재건축 단지들 상가 안짓거나 최소화[코주부]

부동산 분양 2026.01.20 22:45:00

서울 아파트 재건축 사업장들이 단지 내 상가를 짓지 않거나 최소화하기 위해 정비계획안을 변경하는 사례가 잇따르고 있다. 과거 아파트 단지 상가는 안정적 임대 수입으로 인기를 끌었지만 최근 소비 트렌드의 변화로 미분양·공실 리스크가 부각되면서 조합원들이 기피하고 결국 조합도 상가 건설을 외면하고 있는 것이다. 12일 정비 업계에 따르면 송파구 잠실동 우성4차는 이달 24일 조합 정기총회에서 전체(지상·지하 합계) 면적 473㎡로 계획된 상가를 짓지 않는 내용을 담은 정비계획 변경안을 확정할 예정이다. 이 단지는 지난해 말 관리처분 인가를 받아 이번 정비계획 변경에 따라 관리처분계획 변경 인가를 받을 방침이다. 기존 관리처분계획 기준 지하 1층~지상 1층, 13개 호실의 상가 일반 분양을 통한 예상 수입은 약 82억 원으로 추산된다. 그럼에도 우성4차 재건축조합은 이 같은 예상 수입을 포기하고 상가를 짓지 않기로 했다. 현재 상가의 운영이 부진해 새 아파트 단지의 상가 역시 마찬가지일 것으로 판단했기 때문이다. 조합 관계자는 “현재 단지 상가는 2층의 경우 3-4개 정도의 점포만 운영될 정도로 침체돼 있다”며 “상가 소유주 30여명 중 상가 분양을 원하는 사람이 없어서 상가를 안짓기로 했다”고 설명했다. 영등포구 여의도동 공작아파트는 전체 상가 면적을 기존 정비계획의 1만 4000㎡에서 5200㎡로 줄인 정비계획 변경안이 지난해 말 서울시 정비사업통합심의에서 확정됐다. 또 서초구 잠원동 신반포7차 재건축조합은 기존 전용 부지인 아파트지구의 중심시설용지(1만 695㎡)를 없애는 내용의 정비계획안을 수립했다. 재건축 과정에서 상가 규모를 대폭 축소한다는 계획이다. 이에 아파트 재건축 사업에서 상가를 축소하거나 아예 짓지 않는 경향이 더욱 확산될 것이라는 전망이 나온다. 백준 J＆K도시정비 대표는 “예전에는 서울 재건축 조합들이 분양가가 높은 상가를 주요 수입원으로 삼았지만 최근 들어 조합원의 의사를 반영해 최소화하거나 없애는 대신 미분양 가능성이 낮은 아파트를 더 지으려고 하는 추세”라고 설명했다. ‘알짜’ 재건축 단지도 상가 안팔려…올파포는 60% 이상 공실 “아파트 단지 상가 내에 편의점이 있었는데 6개월 만에 폐업했어요. 아이들 등하굣길이어서 유동 인구가 많아 보여 시작했는데 막상 해보니 매출은 크게 늘지 않고 관리비와 월세를 합쳐 1000만 원가량을 매달 내야 하는 것이 부담으로 작용한 것입니다.” 12일 서울 강남구의 한 대단지 아파트 상가에서 만난 인근 A중개업소 대표는 최근 폐업한 편의점을 언급하며 상가 시장의 분위기를 전했다. 그는 “신축 대단지에 역세권인 것이 장점이지만 임대료가 너무 높아 들어오려는 수요가 없다”며 “서울 강남권 단지 내 편의점 자리 월세는 평균 800만 원 수준”이라고 덧붙였다. 이날 서초구 잠원동 3호선 잠원역 2번 출구 바로 앞 ‘메이플 자이’ 단지 상가동 서관 건물 1층에도 상가 자리 12곳 중 8곳은 부동산 중개업소로 채워져 있었다. 2곳은 각각 통신사와 편의점이 자리하고 있고 나머지 2곳은 공실이다. 지난해 6월 입주를 시작한 메이플 자이의 단지 내 상가는 총 213개(조합원 154개, 일반분양 59개)다. 이 중 네이버 부동산 매물 기준으로 현재 메이플자이 상가 매물광고는 159개다. 다만 메이플 자이 프라자 상가협의회 측은 “공식 실측 현황에 따르면 전체 상가 213개 중 현재 공실은 29개에 불과하고 실제 공실률은 13% 수준"이라며 “일반 분양도 100% 모두 분양된 상황”이라고 주장했다. 재건축·재개발 정비사업장에서 조합원들이 상가 시설을 짓지 않으려고 하는 것은 바로 공실 리스크 때문이다. 공실률이 높아지며 아파트 단지 내 상가는 처리가 불가능한 ‘애물단지’로 전락했다. 한국부동산원에 따르면 서울 집합상가 공실률은 2023년 3분기 8.3%에서 2년 만인 지난해 3분기에는 9.3%로 치솟았다. 입주 만 1년이 지난 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온도 전체 단지 내 상가 477곳 중 전월세 계약이 체결되지 않은 매물은 303곳에 달한다. 전체 상가의 63.6%가 공실인 셈이다. 공실률이 높아지고 있지만 임대료가 떨어지지 않는 상황이어서 악순환은 반복되고 있다. 상가 소유주가 임대료를 낮추느니 공실로 두는 경우가 많기 때문이다. 잠원동 B중개업소 대표는 “요즘 다들 온라인으로 소비하는데 누가 높은 임대료를 내고 단지 내 상가에서 영업에 나서겠냐”며 “그런데도 상가 소유자는 전용면적 33㎡에 13억~15억 원씩 들여 분양받은 만큼 임대료를 낮추지 못하고 공실로 두다가 못 버티면 경매로 넘어가 상가 매물이 반의 반값에 낙찰되는 상황”이라고 설명했다. 경·공매 플랫폼 지지옥션에 따르면 지난해 경매에 넘어간 서울의 아파트 상가는 141건으로 2024년(100건)보다 41%나 늘었다. 가격을 낮췄음에도 경매 시장에서 매각이 성사된 사례는 35건에 불과하다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “버티다 못해 강제 경매까지 넘어가는 상가가 늘어났다는 의미”라며 “매각률 역시 아직 20%대 수준으로 시장의 관심을 전혀 끌고 있지 못하는 상황”이라고 지적했다. 개별 분양이 어렵자 조합 측은 상가 가격을 낮춰 통매각하거나 할인 분양하는 방식도 검토하지만 쉽지 않다는 게 전문가들의 평가다. 이날 서초구 반포아파트(제3주구)주택재건축정비사업조합은 상가 일반분양분을 통매각하기 위한 입찰을 나라장터에 재공고했다. 입찰 보증금은 300억 원이고 마감은 이달 29일이다. 이곳 조합은 앞서 지난해 12월 입찰 공고를 냈으나 참여자가 없어 유찰됐다. 앞서 지난해 2월 메이플 자이 조합도 일반분양분의 상가에 대해 통매각을 추진했지만 아무도 입찰에 참여하지 않아 유찰됐다. 현재는 일반분양 상가를 개별로 다시 전환해 판매하고 있다. 그런데도 59개 중 48개 상가가 여전히 주인을 찾지 못하고 있다. 올림픽파크포레온도 상가 처분을 위해 지난해 12월 신규 분양 건을 대상으로 할인 분양이라는 조치를 내놨지만 효과는 크지 않다. 단지 내 C중개업소 대표는 “원하는 가격이 있으면 가격 조율이 가능한 상황인데도 학교 앞이나 대로변 등도 임대가 잘 안 나간다”며 “전용 33㎡ 기준으로 13억 원에서 10억 원으로 매매가격 할인 물건도 나와 있다”고 말했다. 이 때문에 잠실우성4차뿐만 아니라 서울 내 정비사업장 중 상가 면적을 축소하거나 없애는 곳들이 늘어나는 추세다. 서울 동작구 노량진역 일대 재정비촉진사업 구역 중 1·3구역 조합은 지난해 상가 면적을 축소하고 주택 분양 면적을 늘리는 방향으로 사업 계획을 변경했다. 촉진계획변경안에 따르면 1구역은 기존 상가 면적 1만 3879㎡를 7801㎡로 6078㎡가량 축소하고 분양 주택 면적은 23만 1102㎡에서 25만 6396㎡로 늘렸다. 3구역은 기존 상가 면적을 3709㎡만큼 줄여 4844㎡로 변경했고 분양 주택 면적은 2만 7195㎡ 증가한 11만 5830㎡로 결정했다. 노량진4구역은 아예 재개발 이후 신축 시설에서 상가 시설을 없앴다. 앞으로도 이 같은 현상은 이어질 것으로 전망된다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “오프라인 소비 방식이 과거에 비해 감소한 반면 인건비는 올라갔기 때문에 상가에 입점해 사업을 운영할 때 일정 수준 수익률을 낼 수 있는 사업자가 줄어든 영향”이라며 “또 신축 단지가 생겨나면서 단지 내 상가 공급량이 그동안 꾸준히 많았고 서울은 토지 가격도 줄곧 상승해 상가 분양가가 높게 책정된 상태로 수급 불균형은 당분간 이어질 것”이라고 분석했다.