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“신축 포기하고 구축도 쓸어담는다”… 서울 아파트 ‘광풍’ 속 매물 대란까지 겹쳤다 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.06.17 08:11:59

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 서울 전역 신고가 확산 현상: 서울 강남 3구와 용산구 아파트 단지에서 시작된 매매가격 신고가 흐름이 마포·성동구 등 강북 권역은 물론 재건축 이슈가 없는 구축 단지로까지 확산했다. 마포구 공덕자이 전용 59㎡가 이달 6일 18억 6500만 원에 신고가를 기록했고, 성동구 행당대림 전용 59㎡도 3주 새 직전 최고가보다 4000만 원이 올라 12억 6000만 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 양천구 목동현대1차 전용 84㎡도 4개월 만에 2억 원 넘게 올라 18억 4500만 원에 계약이 이뤄졌다. ■ 학군지 중심 수요 집중 심화: 지난해 서울 강남구 순유입 초등학생 수가 2575명에 육박해 최근 10년 새 최고치를 기록했다. 강남구 순유입 규모는 2015년 1130명에서 2022년 1026명, 2023년 2199명까지 지속 증가해 2024년 2575명으로 10년 새 두 배 이상 늘었다. 2028학년도 대입제도 개편안에 따라 내신 9등급제에서 5등급제로 전환하면서 학생들의 내신 부담이 완화됐다. 강남은 물론 주요 학군지로의 몰리는 흐름이 지속될 것이라는 분석이 나온다. ■ 정부 종합 대책 추진 배경: 정부가 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값 불안에 대해 종합 부동산 대책을 내놓는 방안을 검토 중이다. 서울 마포구·성동구 등에 대한 부동산 규제지역 지정 가능성이 제기됐지만, 또 다른 풍선효과를 우려해 종합 부동산대책을 통해 심리 안정에 나서는 방안에 무게중심을 두고 있다. 국토교통부는 신규 규제지역 지정과 대출 강화, 공급방안 등을 종합 검토 중인 것으로 알려졌다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 서울 강남 3구에서 시작된 신고가 흐름이 마포·성동구 등 강북권과 재건축 이슈가 없는 구축 단지로 급속 확산됐다. 마포구 공덕자이 전용 59㎡는 5개월 만에 3억 원 폭등해 18억 6500만 원에 거래됐고, 성동구 행당대림 전용 59㎡는 3주 새 4000만 원 치솟았다. 양천구 목동현대1차 전용 84㎡도 4개월 만에 2억 원 넘게 올라 18억 4500만 원에 계약되는 등 전 지역에서 신고가 거래가 속출하는 추세다. 신고가 행진에 집주인들은 호가를 높이고 매물을 거둬들이면서 서울 아파트 매물은 감소하는 흐름이 이어지고 있다. - 핵심 요약: 지난해 서울 강남구 순유입 초등학생 수가 2575명으로 최근 10년 새 최고치를 경신했다. 강남구 순유입 규모는 2015년 1130명에서 2016년 717명으로 대폭 감소했던 것과 비교해 2022년 1026명, 2023년 2199명, 2024년 2575명까지 10년 새 두 배 이상 폭증했다. 강남 3구 출신이 전국 외고·국제고 입학생의 21.88%, 의대 신입생의 13.29%를 차지하는 등 압도적인 교육 성과가 학군지 선호를 더욱 부추긴 것이다. 2028학년도 내신 9등급제에서 5등급제로 완화되면서 학군지로의 쏠림은 가속화될 것으로 전망된다. - 핵심 요약: 정부가 서울 마포구·성동구 등에 대한 부분적 규제 지정보다 종합 부동산 대책 추진으로 방향을 선회했다. 성동구·마포구 등 한강 벨트 지역이 조정대상지역 지정 요건을 충족했지만 정부는 또 다른 풍선효과를 우려해 공급 확대와 대출 규제 강화를 망라한 종합 방안을 마련할 예정이다. 수도권 철도 지하화 상부 부지와 공공 유휴부지를 활용한 공급 확대 방안이 동시 검토되는 중이다. 이재명 대통령이 대선 당시 언급한 서울 구로차량기지 청년·신혼부부 기본주택 공급 계획이 포함될 가능성도 크다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 서울시가 추진하는 용적률 이양제 시행이 연말로 지연되면서 문화재 인근 부동산 가격 급등 우려가 커지고 있다. 송파구 풍납토성 인근은 문화재 보존 규제로 잠실 대비 20억 원 가까이 저평가되어 있지만 용적률 이양제 도입 시 제값을 받을 수 있다는 기대감이 번지고 있다. 이문동 이문아이파크자이는 결합재개발을 통해 용적률을 255.7%에서 419.7%로 상향 조정해 분양가 12억 1000만 원에서 입주권이 15억 원을 돌파했다. 북촌한옥마을, 경복궁 인근 효자동, 김포공항 주변 방화동 등도 첫 적용 후보지로 거론된다. - 핵심 요약: 금융감독원이 시중은행에 서울 지역 대출 관리 강화와 다주택자 대출 규제를 준수하라고 요구했다. 5월 예금은행 가계대출이 5조 2000억 원 폭증해 지난해 9월 이후 최대 증가폭을 기록하자 감독 당국이 강력한 제동에 나선 것이다. 특히 NH농협은행과 SC제일은행 등 가계대출을 목표치보다 많이 공급한 은행들에 총량 관리를 당부했다. 금융감독원은 이들 은행을 대상으로 현장 점검에 나설지도 검토 중이다. 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동구) 지역을 중심으로 집값 상승세가 확산되면서 7~9월 계절적 대출 증가 시기에 촉각을 곤두세운 모습이다. - 핵심 요약: 정부가 침체된 내수를 살리기 위해 20조 원 이상 규모의 2차 추경을 19일 발표한다. 전 국민에게 최소 15만 원 이상을 지급하되 기초생활수급자에게는 40만 원, 차상위 계층에는 30만 원으로 차등 지급하고 지역화폐 발행을 위한 국비 5000억 원도 포함된다. 소득 하위 90%에는 10만 원을 추가 지급하는 방안이 검토 중이며, 상위 10% 이상 고소득층이 지급 대상에서 제외될 가능성도 남아 있다. 허영 더불어민주당 원내정책수석부대표는 “보편 지원 기조가 당의 원칙이지만 정부가 선별 지급으로 설계해온다면 당정 협의에서 재정 여력을 판단해 협의하겠다”고 언급했다. [자주 묻는 질문] Q. 서울 구축 아파트 지금 투자해도 될까요? 언제까지 오를까요? A. 매물이 급감하면서 단기 상승이 지속되고 있으나 선별 투자가 필수입니다. 서울 아파트 매물이 3개월 전 대비 15.4% 급감하며 공급 부족으로 구축 아파트까지 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 기준금리 인하와 하반기 서울 아파트 공급 물량이 수요보다 턱없이 부족할 것으로 예상되어 당분간 상승세는 지속될 전망입니다. 하지만 정부 종합 대책 발표와 대출 규제 강화로 상승 속도는 조절될 가능성이 높습니다. 구축 단지 투자 시에는 리모델링 가능성, 관리 상태, 교통 접근성, 향후 재건축 추진 가능성 등을 종합 검토한 전략적 선별 투자가 필요하며, 과도한 레버리지보다는 안전 마진을 확보한 투자가 바람직합니다. Q. 학군지 부동산 투자 가치가 더 높아질까요? A. 내신이 완화되면서 학군지 쏠림이 가속화되어 장기 투자 가치 상승이 유력합니다. 강남구 초등학생 순유입이 10년 새 최고치인 2575명을 경신한 가운데 2028학년도 내신 5등급제 전환으로 학부모들의 학군지 선호가 더욱 강화될 전망입니다. 강남 3구 출신이 전국 의대 신입생의 13.29%를 차지하는 등 압도적인 교육 성과가 지속되고 있어 학군지 부동산의 수요 안정성과 교육 프리미엄은 장기적으로 견고하게 유지될 것으로 보입니다. 다만 높은 진입 비용 대비 수익률을 면밀히 분석하시고, 특정 지역 과도 집중으로 인한 포트폴리오 리스크와 정책 변화 가능성을 고려한 신중한 투자 결정이 필요합니다. Q. 정부 부동산 대책이 투자에 어떤 영향을 줄까요? A. 종합 대책으로 풍선효과를 차단하여 중장기 시장 건전화 효과를 기대할 수 있습니다. 정부가 핀셋 규제 대신 공급 확대·대출 규제·규제지역 지정을 패키지로 묶은 종합 대책을 추진 중이어서 특정 지역만 규제하는 것보다 전반적인 시장 안정화 효과가 클 것으로 예상됩니다. 수도권 철도 지하화 상부 부지 등을 활용한 공급 확대와 다주택자 대출 관리 강화가 동시에 진행될 예정이어서, 투자자들은 단기적 가격 조정 압력을 염두에 두시되 중장기적으로는 시장 안정화에 따른 건전한 투자 환경 조성에 힘쓸 때입니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 서울 구축 아파트 투자: 매물이 15.4% 급감으로 신고가가 확산 중, 리모델링 잠재력과 교통 접근성 등 기본 조건을 철저히 검토 후 전략적 선별 투자 ✓ 학군지 장기 투자 전략: 내신 완화로 수요 집중이 가속화 확실, 강남·서초·송파구 등 검증된 교육 인프라 지역을 중심으로 안정성을 확보한 투자 접근 ✓ 정부 정책 변화 대응: 종합 대책 발표가 임박하여 공급 확대 지역과 규제 강화 지역을 구분 파악, 포트폴리오 리밸런싱을 통한 리스크 분산 ✓ 대출 환경 급변 대비: 다주택자 규제 강화와 서울 지역 대출 관리로 자금조달 계획을 즉시 점검, 금융기관별 조건 비교를 통한 최적 구조 확보 ✓ 용적률 이양제 관련 기회: 연말 시행이 예정되어 문화재 인근 저평가 자산을 선별 검토, 제도 변경 리스크와 유동성 위험을 균형 고려한 신중 접근 [키워드 TOP 5] 서울 구축 신고가 폭풍, 학군지 쏠림 가속화, 정부 종합 부동산 대책, 다주택자 대출 강화, 용적률 이양제, AI PRISM, AI 프리즘

‘마이케이페스타’ 받고 ‘뷰티페스티벌’까지…19일부터 서울은 ‘한류’로 물든다

문화·스포츠 문화 2025.06.17 08:00:00

오는 19일 서울 시내는 콘텐츠·뷰티 등 한류의 열기로 가득 찰 예정이다. 오는 6월 19~22일 올림픽공원 일대에서 대형 한류 종합 축제 ‘2025 마이케이 페스타(MyK FESTA)’가 열리는 것과 함께 19일부터 7월 18일까지 서울 곳곳에서 외국인 대상 ‘2025 코리아뷰티페스티벌(KOREA BEAUTY FESTIVAL)’이 진행된다. 앞서 이재명 정부가 대통령선거 공약으로 문화콘텐츠에 뷰티·푸드 등을 합쳐 “K컬처 시장 300조 원 시대”를 목표로 제시한 가운데 이번 한류 축제의 성공 여부가 주목된다. 문화체육관광부는 한국국제문화교류진흥원과 함께 6월 19~22일 서울 올림픽공원 일대에서 대형 한류 종합 축제 ‘2025 마이케이 페스타’를 개최한다고 17일 밝혔다. 올해 처음 열리는 이 행사에서는 국내외 한류 팬들을 비롯해 콘텐츠 및 연관 산업 분야 전문가·관계자들이 한자리에 모인 가운데 공연과 국제 콘퍼런스, 산업 전시, 수출 상담 등 다양한 행사를 진행할 예정이다. 문체부는 “‘마이케이 페스타’는 K팝과 OTT 등 K콘텐츠에 관심이 많은 전 세계 한류 팬들에게 한류 콘텐츠를 중심으로 한 최신 라이프스타일과 연관 산업을 폭넓게 소개하는 문화와 산업이 교류하는 장”이라며 “한류 팬들에게는 한류를 직접 체험할 수 있는 기회를, 국내외 기업에는 사업 진출과 해외 교류 가능성을 보여줄 것으로 기대된다”고 설명했다. 개막일인 6월 19일과 21일 케이스포돔(옛 올림픽체조경기장)에서는 인기 K팝 가수부터 미래 K팝을 이끌 신인 가수까지 다양한 무대를 만나볼 수 있는 K팝 콘서트가 열린다. 19일에는 엔플라잉과 웨이션브이, 이영지, 에스파, 아일릿, 하츠투하츠, 뉴비트, 아홉이, 21에는 린, 헤이즈, 엔시티 텐(NCT TEN), 청하, 이무진, 있지(ITZY), 비오, 티엔엑스(TNX)가 무대에 오른다. 특히 K팝 콘서트는 해외 한류팬 2만여 명을 포함 3만여 명이 관람할 것으로 예상된다. 아울러 20일 콘텐츠 및 연관 산업 분야 국내외 전문가들이 참여하는 국제 콘퍼런스가 열린다. 빌보드 마이크 반 대표(CEO), 비자 다니엘 진 아시아태평양 마케팅 총괄 대표, 아이코닉스 최종일 대표, 올리브영 이영아 전략기획담당(CSO), 넷플릭스 시리즈 ‘중증외상센터’ 이도윤 감독, 웹툰 ‘닥터프로스트’의 이종범 작가 등이 K콘텐츠 산업의 성장 가능성과 확장성을 주제로 논의한다. 더욱이 한류 원조 가수 보아가 콘퍼런스 진행을 맡아 기대를 모으고 있다. 관심 있는 사람은 누구나 네이버 예약을 통해 행사에 참여할 수 있다. 22일에는 악단광칠, 유희스카 등 해외 무대에서도 호평받은 10여 개 국내 예술공연팀이 다양한 공연을 선보여 K컬처의 품격과 우수성을 경험할 기회를 제공한다. 핸드볼경기장에서는 오는 19~22일 드라마와 웹툰, 음식, 라이프스타일 등 다양한 분야의 100여 개 국내기업이 참여하는 전시·체험관을 운영한다. K콘텐츠를 비롯해 K콘텐츠에 접목한 한국 라이프스타일과 문화 등을 직접 체험하고 즐길 수 있다. 이번 전시에는 지상파 3사와 애니메이션제작자협회, 아이코닉스(잔망루피), 삼진어묵, 정관장, 매일유업, LF패션, 현대아울렛 등 외래 관광객에게도 인기가 높은 다양한 브랜드들이 참여해 볼거리와 즐길 거리를 더욱 풍성하게 만들 예정이다. 이와 함께 핸드볼경기장 이벤트 무대에서는 콘텐츠 산업 관계자와 한류 팬을 아우르는 회담과 강연, K팝 가수와의 만남 등을 진행한다. 한국음악레이블산업협회는 음악 전문가 중심으로 ‘킨디서밋(KINDIE Summit)’을 열어 음악 산업의 흐름과 확장 방향을 다각도로 조명한다. K푸드와 지식재산(IP), 콘텐츠 등 분야별 전문가들은 강연을 통해 관객과 소통한다. 삼진어묵 박용준 대표와 유타컵밥 송정훈 대표, 엠엔비 백지민 실장, 식음연구소 노희영 대표, ‘중증외상센터’ 이낙준 작가 등이 강연자로 나선다. 신인 K팝 가수 뉴비트와 티엔엑스(TNX)는 팬 사인회를 열어 국내외 한류 팬들과 직접 교류한다. 올림픽공원 한얼광장에서는 K푸드를 대표하는 다양한 기업들이 반짝 매장을 열어 외국인 관광객들이 영상으로만 접했던 ‘한국의 맛’을 직접 경험할 수 있는 기회를 제공한다. 하이트진로음료, 동아제약 등 기업을 비롯해 왓어브레드, 청23, 요거트월드 등 청년세대에게 인기 있는 식음료 브랜드들도 함께해 전통과 최신 유행을 아우르는 다채로운 ‘K푸드’를 선보일 예정이다. 해외 진출을 모색하는 국내 160여 개 기업과 해외 구매자 170여 명이 참여하는 사업 수출상담회도 진행한다. 이를 통해 우리 기업들의 실질적인 판로를 개척하고 국내외 연결망을 구축할 수 있을 것으로 보인다. 문체부 윤양수 국제문화홍보정책실장은 “문체부는 이번 행사를 계기로 한류가 더 폭넓은 분야로 확장할 수 있도록 노력하고 중장기적으로는 ‘마이케이 페스타’가 국제전자제품박람회 세스(CES)와 같이 문화산업 분야를 대표하는 박람회가 되도록 발전시킬 것”이라고 말했다. 이와 함께 문화체육관광부는 (재)한국방문의해위원회, 한국관광공사와 함께 오는 19일부터 7월 18일까지 서울 곳곳에서 외국인 대상의 ‘2025 코리아뷰티페스티벌’을 개최한다. 올해는 장미란 문체부 제2차관이 6월 19일 개막식에 참석해 축제의 시작을 알리고 국내외 참여 기업 관계자들을 격려한다. ‘코리아뷰티페스티벌’은 작년에 이어 올해 두번째다. 이번 행사의 표어는 ‘뉴 미·미·미(NEW ME·미·美)’로서, 외국인에게 ‘K뷰티로 나만의 새로운 아름다움을 찾는 여정’을 소개하는 행사 취지를 담았다. 문체부는 “전 세계적으로 ‘K뷰티’에 대한 관심과 수요가 확대되면서 이제 ‘K뷰티’는 세계 뷰티의 흐름을 선도하고 방한 관광의 빼놓을 수 없는 핵심 콘텐츠로 자리 잡고 있다”며 “우리나라의 화장품 수출 규모는 지난 2012년에 처음 10억 달러를 넘긴 이후 12년 만인 2024년에 100억 달러를 돌파했고, 지난해 한국을 찾은 의료관광객 수는 역대 최대인 117만 명에 달했다”고 설명했다. 올해는 ‘K뷰티’의 5대 분야인 헤어, 메이크업, 패션, 의료, 웰니스 관광콘텐츠를 종합적으로 체험할 수 있는 종합거점 ‘K뷰티 타운’을 6월 19~22일 서울 동대문디자인플라자(DDP) 실내외 아트홀과 어울림광장 일대에서 운영한다. 개막식은 19일 오후 7시 DDP 어울림광장에서 개최하며, 개막식에서는 ‘K뷰티’를 주제로 한 뮤지컬 공연과 개막 축하 행사 등 다양한 볼거리를 선사한다. 아트홀 2관에서는 헤어, 메이크업, 패션, 의료, 웰니스 등 5대 ‘K뷰티’ 분야별 공간을 운영한다. ▲ K뷰티 스튜디오=헤어·메이크업관에서는 다양한 브랜드의 제품과 함께 개인 맞춤형 색 분석, 무료 화장 수정(터치업) 등을 체험할 수 있다. ▲K뷰티 숍=패션관에서는 의류 스타일링 체험과 나만의 패션아이템 만들기 등의 프로그램에 참여할 수 있다. ▲K뷰티 파크=헬스관에서는 비대면·비접촉 방식으로 시력 측정 검사, 노안·백내장 및 피부 관련 전문적 상담과 함께 귀침(Ear Therapy)을, 웰니스관에서는 건강한 아름다움을 가꾸는 마음 치유, 한방 오일 만들기, 꽃차 시음 등을 체험할 수 있다. 콘퍼런스홀에서는 ▲19일 개막 첫날 국내외 의료·웰니스 등 ‘K뷰티’ 산업 관계자가 함께하는 1대 1 사업 상담회를 진행한다. 11개국 해외 구매자와 콘텐츠 창작자 등 87명을 초청해 상담과 실시간 홍보 등으로 ‘K뷰티’ 상품의 해외 판로 개척을 지원한다. 20일부터는 ‘K뷰티’ 분야별 강연이 열린다. 아트홀 복도와 어울림광장에서는 참여 기업과 기관의 제품을 전시하고 다양한 행사를 진행한다. 6월 20일과 21일에는 야외 특설무대 위에서 유명 헤어·메이크업 아티스트와 국내 패션 디자이너 브랜드가 참여하는 헤어쇼와 패션쇼가 펼쳐진다. 한류 팬들의 눈과 귀를 사로잡는 K팝 댄스 공연과 퀴즈쇼 등도 만나볼 수 있다. 아트홀 2관에는 공식 누리집을 통해 사전에 예약하거나 현장에서 신청하면 입장할 수 있고, 그 외 공간은 별도의 절차 없이 방문할 수 있다. 외국인 관광객을 맞이하기 위해 6월 19일부터 7월 18일까지 명동예술극장 앞마당에서는 웰컴센터를 운영한다. 방문객에게 행사를 소개하고 관광 통역 안내 서비스를 제공한다. 인근 뷰티 상점과 연계한 ‘스탬프 투어’도 진행해 뷰티 제품과 서비스를 더 많이 구매할 수 있도록 할 예정이다. 외국인 관광객이 주로 찾는 명동과 동대문, 성수, 강남, 홍대, 청계천 등에는 기업 공간과 연계한 7개 홍보거점도 마련했다. ▲명동의 뷰티 체험공간인 뷰티플레이(6. 19~7. 2)에서는 무료 화장 수정(터치업) 서비스와 함께 누리소통망 후기 인증 시 기념품을 제공하는 행사를 진행한다. ▲동대문의 서울한방진흥센터(7. 5~18)에서는 사전 예약자를 대상으로 몸에 좋은 한방차 시음과 한방 치료를 체험하는 웰니스 프로그램을, ▲동대문의 뷰티복합문화공간 비더비(6. 19~29)에서는 패션 타투 스티커 꾸미기 프로그램 등을 운영한다. ▲성수역사 안에 있는 컬처스페이스(6. 24~7. 7)에서는 나만의 열쇠고리(키링)와 컵 받침대를 만들어볼 수 있다. ▲홍대의 커버낫(6. 19~30)에서는 맞춤형 K패션 스타일링과 의류 디자인 체험 서비스를 제공한다. ▲강남의 제니하우스(6. 19~7. 18)에서는 매장 방문 및 시술 고객을 대상으로 헤어·메이크업 제품을 증정하고, 무료 사진 촬영 부스를 운영한다. ▲청계천에 있는 하이커 그라운드(6. 19~7. 2)에서는 피부 측정 기기를 통해 피부를 진단해 볼 수 있다. 헤어, 메이크업, 패션, 의료, 웰니스 등 5대 ‘K뷰티’ 분야를 비롯한 항공, 숙박, 쇼핑 등 520여 개 참여 기업과 기관은 외국인 관광객을 대상으로 분야별 제품과 서비스 할인, 경품 증정 등 풍성한 혜택을 제공한다. 장미란 차관은 “이번 ‘코리아뷰티페스티벌’은 세계인이 열광하는 ‘K뷰티’의 모든 것을 직접 보고, 느끼고, 체험할 수 있는 세계 ‘K뷰티’ 관광 허브가 될 것”이라고 전했다. 한편 ‘코리아뷰티페스티벌’과 ‘마이케이 페스타’를 연계해 6월 19~22일 외국인을 대상으로 DDP와 명동 웰컴센터, 올림픽공원을 다니는 무료 셔틀버스도 1일 3회 운영한다. 탑승을 희망하는 외국인 관광객은 각 정차 지점 현장에서 신청하면 된다.