각종 개발사업의 쏠림 현상은 강남권으로의 인구 집중 현상을 심화하는 데 일조하고 있다. 현재 서울시가 주도하고 있는 ‘잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합 공간 조성 민간투자사업’에서부터 ‘영동대로 지하 공간 복합개발사업’ 등 굵직한 개발사업이 대부분 강남권에서 추진되고 있기 때문이다. 나아가 강남권 재건축으로 들어서는 덮개공원, 공공보행로, 개방형 주민이용시설도 강남 생활환경 개선에 일조하며 비강남 지역과의 격차를 벌리고 있다는 지적이 나온다.
◇강남권 주요 개발사업 순항=15일 서울시에 따르면 현재 서울시가 강남권에서 추진하고 있는 대규모 개발사업은 △잠실 스포츠·마이스 복합 공간 조성 민간투자사업 △영동대로 지하 공간 복합개발 △위례신사선 도시철도 민간투자사업 등이다. 이 중 잠실 스포츠·마이스 복합 공간 조성 사업은 이미 ㈜한화를 주간사로 내세운 ㈜서울스마트마이스파크를 우선협상 대상자로 선정했다. 올해 안으로 협상을 마무리 짓고 내년까지 실시 협약을 마무리해 2026년 착공에 나설 계획이다.
삼성역 사거리(지하철 2호선 삼성역)~코엑스 사거리(지하철 9호선 봉은사역) 사이 지하에 폭 63m, 깊이 53m(지하 5층) 규모의 광역복합환승센터를 짓는 영동대로 지하 공간 복합개발사업 역시 2021년 착공에 들어가 현재 굴착 공사가 진행 중이다. 건축·시스템 공사 1공구는 현대건설과 계약을 완료했다. 건축·시스템 공사 2공구가 6차례나 유찰되면서 한때 시공사를 찾지 못할 것이라는 우려가 나왔으나 공사비를 대폭 증액하면서 올 7월 현대건설이 단독으로 입찰에 참여했다.
지지부진했던 위례신사선 도시철도 민간투자사업도 진전이 기대된다. 2008년 위례신도시의 광역교통 개선 대책의 일환으로 계획된 위례신사선은 위례신도시와 지하철 3호선 신사역을 잇는 14.8㎞의 경전철 노선이다. 이 사업은 그동안 민간사업자가 사업을 포기하는 등 악재가 겹치면서 삽조차 뜨지 못했다. 하지만 최근 시가 건설 사업비를 대폭 증액하고 사업 제안자의 자격 요건을 완화하면서 민간사업자를 찾을 수 있을 것이라는 전망이 조심스럽게 나오고 있다. 특히 시는 이번 공고에서 유찰될 경우 즉시 사업을 재정투자 사업으로 전환해 추진하겠다고 밝힌 상황이다.
◇사업자 못 찾고 발표만 반복=그러나 서부권과 강북권 등에서 추진되는 사업들은 대체로 실패를 반복하며 결과물을 내놓지 못하고 있다. 대표적인 것이 상암 디지털미디어시티(DMC) 랜드마크 사업이다. 상암 DMC 랜드마크 사업은 상암동 일대에 쇼핑몰과 백화점, 아쿠아리움, 호텔 등을 갖춘 100층 이상의 건물을 짓는 프로젝트다. 시는 이를 2004년부터 추진했으나 계약 해지 등을 겪으며 사업이 무산됐다. 시가 지난해 이 사업을 재추진하기 위해 용지 매각에 나섰지만 매수자를 찾지 못했다. 결국 시는 사업 계획을 완전히 변경하는 방안을 검토하고 있다.
강북권의 대표 사업인 창동 차량 기지 일대 개발사업도 별다른 진전을 보이지 못하고 있다. 2012년 창동 차량 기지 이전이 확정되자 서울시와 노원구는 창동 차량 기지 부지에 서울 동북부를 대표할 랜드마크 시설을 유치하는 등 제2의 코엑스몰을 조성하겠다고 발표했다. 2021년 완공을 목표로 한 이 사업은 아직 차량 기지 이전조차 이뤄지지 못했다. 랜드마크 조성을 추진하던 시는 이 부지에 노원서울대병원을 짓고 바이오·의료 기업들을 유치해 ‘바이오메디컬클러스터’를 조성하는 방향으로 계획을 변경했다. 하지만 서울대병원 유치에 실패하면서 이 계획은 원점으로 돌아갔다. 시는 이 일대를 ‘서울 디지털바이오시티’로 만들겠다는 구상을 내놓은 상태다. 창동차량기지는 2026년 2월 경기도 남양주 진접으로 이전되고, 2027년 6월 철거가 완료될 예정이다.
◇강남권 빼면 사업성 안 나와=이미 강남권과 여타 지역 간의 격차가 큰 상황에서 이 같은 개발 사업은 지역 간 양극화를 더욱 키울 것으로 우려된다. 문제는 마땅한 해결책이 없다는 점이다. 민간사업자들의 참여가 필수인 개발사업에서 이미 각종 인프라를 탄탄하게 갖춘 강남권이 아니면 사업성 기준을 충족하기가 쉽지 않기 때문이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “개발사업이 추진되려면 결국은 비용 대비 편익(B/C)과 같은 수익성이 어느 정도 나와줘야 한다”며 “이 계산 과정에 인구와 기존 인프라 등이 반영되다 보니 강남권으로 사업이 몰릴 수밖에 없다”고 지적했다. 이어 “지역균형발전 가중치 등을 대폭 상향하지 않는다면 강남권 쏠림 현상은 더욱 심해질 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “강남권처럼 이미 인프라가 집중돼 있는 지역은 시간이 지나면서 더욱 개발될 여지가 높아 지역적 양극화를 부추길 수 있다”고 설명했다. 이어 “양극화를 줄이기 위해 낙후 지역에 인프라 공사를 하거나 인프라가 구축된 주요 지역으로의 접근성을 높여야 한다”면서 “전자는 재정이나 수익성 등 한계가 있기 때문에 주로 후자를 선택하게 된다”고 설명했다.
◇재건축 기부채납으로 한강 접근성 개선=한편 강남권은 굵직한 개발사업과 함께 재건축 사업에 따른 인프라 개선도 눈에 띄게 이뤄지고 있다. 강남권 재건축 최대어로 불리는 반포주공 1단지(1·2·4주구)는 용적률을 15%포인트 높이기 위해 토지와 건축물을 기부채납하기로 했다. 구역 면적만도 37만 ㎡(11만 2000평)에 달해 건축물 기부채납도 △올림픽대로 상부 덮개공원(연면적 1만 ㎡) △세미나홀(300㎡) △주거역사박물관(3000㎡) △지하차도 △초등학교 신설(1만 9151㎡) △중학교 신설(1만 3321㎡) △기존 초등학교 재설치(9201㎡) △기존 중학교 재설치(9051㎡) 등 다양하다. 특히 올림픽대로 상부 덮개공원은 주거지와 한강을 연결하는 서울 첫 덮개공원이라는 점에서 주목을 받고 있다.
재건축 기부채납을 활용한 한강 접근성 개선은 송파구 잠실주공5단지·잠실장미, 서초구 신반포2차, 강남구 압구정아파트 지구 등 대부분의 강남권 한강 변 재건축 단지에서 시도되고 있다. 서울시는 폐쇄형 대단지 아파트가 도시 교통과 보행을 방해하고 지역사회와 소통을 저해하는 만큼 대단지 아파트 재건축 때 공공보행로를 지어 단지를 여러 블록으로 나누는 방안을 장려하고 있다.
◇재건축 주민이용시설 개방도 편의시설 확충 기여=재건축을 통한 지역 주민 편의 시설 확충도 대규모로 이뤄질 것으로 전망된다. 서울시가 ‘특별건축구역’으로 지정된 재건축 단지들에 동 간 간격 축소라는 인센티브를 주는 대신 아파트에 설치되는 주민 공동 이용 시설을 지역에 개방하도록 장려하고 있기 때문이다. 현재 서울 지역 31개 재건축 조합이 이 기준에 따라 주민 공동 이용 시설을 개방했거나 개방할 예정이다. 이 중 강남 3구(강남·서초·송파) 조합은 서초구 아크로리버파크·원베일리, 송파구 잠실우성4차·한양3차, 강남구 개포주공5단지 등 12곳으로 전체의 3분의 1이 넘는다.
다만 강남권 재건축으로 인한 인프라 개선 및 주민 공동 이용 시설 개방이 효과를 내려면 취지대로 실제 운영이 이뤄져야 한다는 지적도 나온다. 인센티브를 받은 뒤 약속과 달리 단지 출입구를 펜스로 막거나 주민 공동 이용 시설을 개방하지 않는 사례들이 나오고 있기 때문이다. 서초구 아크로리버파크는 1년이 넘도록 공공 개방 시설을 개방하지 않다가 구청이 이행강제금 부과, 위반건축물 등재를 경고하고 나서야 약속을 이행했다.
마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “인센티브를 받고 주민 공동 이용 시설을 개방하기로 결정했다면 외부인 접근이 쉬운 곳에 해당 시설 출입구를 설치하는 등 설계부터 잘돼야 한다”며 “지자체에서도 취지대로 운영이 잘되는지 지속적으로 관리할 필요가 있다”고 제언했다.
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