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분양권 투자, 양도세 제로 vs 중과세 폭탄…차이가 뭐길래[알부세]

오피니언 사내칼럼 2024.03.03 10:00:00

아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 복잡한 부동산 세금, 알기 쉽게 풀어드립니다. /편집자주 ⑯분양권 과세(하-1주택·1분양권 특례) 분양권은 양도 때 무조건 양도소득세 중과세 대상이고 다른 주택을 팔 때도 주택 수(2021년 이후 취득분부터)에 가산되지만 분양권 취득으로 일시적 2주택인 경우 비과세 혜택을 받는 특례가 있습니다. 이 제도는 종전 주택과 신규 주택을 보유한 상태에서 적용되는 일시적 2주택 비과세 특례에 비해 비과세 요건이 다소 까다롭습니다. 이 특례를 제대로 활용하면 세금 한 푼 부담하지 않을 수 있지만 취득과 양도 순서가 세법 규정에 맞지 않으면 영락없이 과세 대상이거나 심지어 최고 77%의 중과세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 분양권과 주택, 주택과 분양권, 복수의 분양권을 취득했을 때 비과세 혜택이 적용되는지를 기획재정부 세제실과 국세청의 해석 사례를 통해 알아보겠습니다. 1주택+1분양권은 비과세…1분양권+1주택자는 ‘NO’ 일단 법령부터 살펴보겠습니다. 분양권 갈아타기 특례로 불리는 1주택·1분양권의 일시적 2주택 특례는 소득세법 시행령 제156조의3에 규정돼 있습니다. 법령에 따르면 특례의 기본 원칙이 ‘1주택을 보유한 1세대가 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우’로 국한하고 있습니다. 이때 ‘1·2·3법칙(1년 후 취득+2년 보유+3년 내 처분)’을 충족해야 함은 물론입니다. 얼핏 보면 당연한 내용이라고 여길 수 있지만 여기엔 자칫 낭패를 볼 ‘함정’이 도사리고 있습니다. 바로 주택의 ‘선취득’, 분양권의 ‘후취득’입니다. ‘주택→분양권’ 순서로 취득하고 종전 주택을 팔아야 비과세 되지, 반대로 ‘분양권→주택’ 순으로 취득하는 방식으로는 비과세 혜택을 받지 못한다는 점입니다. 더욱 혼란스러운 건 해당 분양권이 준공돼 주택으로 취득했을 경우입니다. 종전 주택과 신규 주택의 구분이 헷갈리기 때문입니다. 사례로 설명하겠습니다. A분양권 소유자가 B주택을 매입한 뒤 A분양권이 A'주택으로 완공된 다음 B주택을 처분하면 어떻게 될까요. 결론은 비과세가 적용되지 않는다는 것입니다. 분양권을 취득한 상태에서 새 주택을 취득했기 때문에 취득 순서가 분양권 갈아타기 특례와는 다르기 때문입니다. 하지만 A주택 소유자가 B분양권을 취득한 뒤 B주택 완공 전후로 A주택을 매각하면 비과세 적용됩니다. 이때 ‘1·2·3' 법칙을 충족해야 함은 물론입니다. 위의 사례는 민원인이 B주택 취득(2023년 12월)을 앞두고 국세청에 질의 회신(서면-2021-법규재산-3071)한 결과입니다. 주목할 대목은 해당 민원인이 또 다른 질문을 제기했다는 점입니다. 질문은 이렇습니다. “만약 보유한 A분양권이 주택 A'로 완공된 이후 1년 뒤 B주택을 매입하고, 이어 A주택을 3년 내 매각하면 비과세 되는가”고 물었습니다. A분양권 취득→A'주택 완공→B주택 매입→A주택 매각 순서입니다. 이때는 분양권 특례(시행령 156조의3)가 아니라 일시적 2주택 비과세(시행령 155조)에 해당됩니다. A'가 종전 주택이고, B주택이 신규 주택이므로 비과세 요건을 충족하는 것이죠. 결론적으로 말하면, 분양권을 취득하고 새 주택을 매입하면 과세 대상이지만 분양권으로 취득한 주택이 완공된 이후 새 주택을 매입하면 일시적 2주택 비과세를 적용하는 것입니다. 단기 보유·분양권 중과세는 다주택 중과세 유예조치와 무관 그럼 위의 사례에서 A분양권 소유자가 B주택을 취득한 뒤 A주택이 완공되기 전 분양권 형태로 처분하면 어떻게 될까요. 당연히 중과세입니다. 분양권 처분 땐 어떤 상황이든 66·77%의 세율로 중과세합니다. 좀 더 나아가 해당 A분양권이 주택으로 완공된 직후 신규 주택인 B주택을 처분하면 또 어떻게 될까요. 다주택자 중과세 한시 유예 조치로 구제(기본세율 과세)받을 수 있을 법도 하지만 현실은 1년 미만 단기 보유 중과세(77%)가 적용됩니다. 분양권과 주택 단기 보유 중과세는 다주택자 중과세 유예 조치와 무관하게 적용됩니다. 아래는 주택과 분양권 취득·처분 순서에 따른 양도세 과세 여부를 정리한 것입니다. 1번은 소득세법 시행령 제156조에 따른 1주택+1분양권 특례로 주택을 매각할 때 비과세 사례입니다. A주택은 설령 B주택이 완공되지 않더라도 B분양권 취득 후 3년만 지나면 세금을 내지 않습니다. 또 A주택의 최종적인 처분 시한은 앞서 ⑮회에서 설명한 것처럼 3년+3년, 다시말해 B분양권 취득 후 6년이 됩니다. 2번 사례는 분양권을 취득한 뒤 주택을 매입한 경우로 1주택·1분양권 특례가 적용되지 않습니다. 3번 사례는 분양권으로 취득한 주택이 완공(주택의 취득)된 이후 다른 주택을 매입한 경우이기에 분양권 갈아타기 특례가 아닌 일시적 2주택 특례(시행령 155조) 따라 비과세 되는 것입니다. 4번 사례는 A주택이 종전 주택이고, B주택이 신규 주택이므로 신규 주택을 먼저 양도하는 경우이기에 일시적 2주택 특례가 적용되지 않는 것입니다. 1주택+1분양권 비과세 특례는 기본적으로 1주택자가 분양권으로 취득한 새 집으로 이사를 가는 경우에 한해 비과세 혜택을 부여하자는 취지입니다. 보유 주택은 없고 분양권만 두 개 보유 때는… 다음으로는 분양권 두 개를 보유한 사례입니다. 위의 그림 1번 사례는 무주택자가 분양권 두 개를 보유하다 먼저 완공한 아파트를 매도한 경우입니다. 2022년 9월 기획재정부 유권해석에 따르면 분양권 특례도, 일시적 2주택 특례도 적용되지 않습니다. 만약 분양권 상태로 처분할 때 중과세 폭탄을 맞지만 완공된 이후에 2년 보유 후 양도하면 다주택자 중과세 유예 조치로 그나마 세 부담이 덜 합니다. 또 두 개의 분양권 가운데 한 개의 분양권이 주택 수에 반영(2021년1월1일)되기 전에 취득한 경우라도 과세 대상입니다. 하지만 분양권만 두 개를 보유했다고 해서 반드시 과세 되는 것은 아닙니다. 분양권 취득후 해당 주택이 완공돼 입주해 살다가 다시 분양권 취득→주택 준공→입주 순을 거쳐 먼저 취득한 주택을 양도하면 1주택1분양권 특례가 아니라 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 1분양권+1주택 결혼한다면…주택 완공 후 2년 지나야 비과세 그럼 소형 주택 한 채를 가진 남자와 분양권을 보유한 여자가 결혼하고 이중 분양권을 먼저 처분했다면 어떻게 될까요. 1주택 세대가 결혼으로 인한 분양권을 추가로 보유하게 되면 앞서 ⑧회 혼인 합가 비과세 특례 편에서 설명한 것처럼 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 파는 주택이 비과세되는 것이죠. 하지만 분양권을 먼저 팔게 되면 혼인 특례와 무관하게 분양권의 중과세율이 그대로 적용됩니다. 만약 아래 그림처럼 아내가 보유한 B분양권을 매각해 비과세를 받으려면 B주택으로 완공(잔금청산일과 등기접수일 가운데 빠른 날)후 2년 보유해야 가능합니다. 결국 결혼한 지 5년 이내+준공 후 2년 보유 요건을 모두 충족시켜야 합니다. 아파트 청약에 당첨돼 해당 아파트가 준공하기까지 3년가량 걸리므로 청약과 결혼 시점이 엇비슷하다면 비과세 요건 충족하기가 다소 빠듯합니다. 또 일시적 2주택 특례와 분양권 특례를 중복 적용해 비과세가 가능하다는 국세청 해석(사전-2023-법규재산-0739)도 있습니다. 이는 일시적 2주택 특례와 혼인및 동거봉양 합가 특례, 상속 주택 특례를 중복해서 적용할 수 있다는 것과 같은 형태입니다. 아래 그림은 국세청 서면 답변에 적시된 사실관계를 설명 개념도입니다. ①종전주택 A 취득 후 1년 지나 분양권 C를 취득하고 ②신규 주택 B와 C분양권 취득 후 각각 3년 이내에 A주택을 양도했으니 A주택 양도 때 소득세법 시행령 155조(일시적 2주택 특례)와 156조의3(분양권 특례)를 중복 적용해 1주택 양도로 본다는 것입니다. 다만 이런 해석이 다소 무리가 있다는 일부 지적도 있어 새로운 유권해석이 나올 수 있다고 합니다. 다음 ⑰회에서는 재건축·재개발 입주권의 과세에 대해 알아보겠습니다.