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대출규제에 정국 불안…이달 아파트 분양전망 악화
부동산 분양 2025.01.09 11:00:00이달 아파트 분양전망지수가 지난해 12월에 이어 두달 연속 크게 악화했다. 지난해 8월 말 이후 대폭 강화된 주택담보대출 규제가 이어지고 있는데다가 올해 경기 악화 전망에 정치 불안까지 겹치며 시장의 심리가 위축됐다. 9일 주택산업연구원(주산연)은 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과, 이달 전국 아파트 분양전망지수는 전월대비 10.6포인트 하락한 71.4로 나타났다. 이 수치가 기준점(100) 보다 낮게 나타나면 향후 분양시장 흐름을 부정적으로 보는 주택사업자가 많음을 의미한다. 수도권도 전월대비 6.6포인트 하락한 76.8이었고 비수도권은 11.4포인트 하락한 70.3으로 전망됐다. 주산연은 “전국 모든 시·도의 아파트 분양전망지수가 100 이하로 나타나 분양시장 상황이 빠르게 나빠질 것”이라고 분석했다. 이어 주산연은 아파트 분양전망지수가 두달 연속 크게 하락한 배경으로 정부의 대출규제 강화와 국내 경기 둔화, 최근 촉발된 계엄·탄핵 정국에 따른 불확실성 등을 들었다. 수도권에서는 경기가 전월대비 15.7포인트 하락하며 67.6으로 가장 낮았다. 인천은 전월보다 4.1포인트 하락한 73.3이었다. 유일하게 서울만 하락하지 않고 89.5로 전월과 동일하게 전망됐다. 비수도권에서는 전북(85.7)과 충북(72.7)을 제외한 모든 지역에서 대폭 하락 전망됐다. 대구가 32.0포인트 하락한 64.0, 대전이 29.5포인트 하락한 60.0, 세종이 25.0포인트 하락한 75.0, 광주가 22.8포인트 하락한 66.7로 나타났다. 이어 전남이 20.8 포인트 하락한 62.5, 경남이 10.2포인트 하락한 68.4, 경북이 10.0포인트 하락한 73.3, 부산이 9.3포인트 하락한 68.0이었다. 강원과 울산, 충남, 제주 등은 하락 폭이 5.0포인트 이하로 소폭 하락 전망됐다. 다만 주산연은 올해 6월 이전에 이같은 하락 전망 추세가 전환할 수 있을 것으로 봤다. 주산연은 “하락 전망 추세는 탄핵 정국이 개선되기 전까지는 역전되기 어렵겠지만, 올해 미국의 기준금리 인하 등에 따른 주담대 금리 하락과 공급 부족 누적 등으로 경기 개선 조짐이 나타날 경우 늦어도 6월 이전에는 지수 하락 추세가 전환될 가능성이 있어 보인다”고 분석했다. 분양물량 전망지수는 전월 대비 13.8포인트 하락한 77.5로 전망됐다. 이는 지난 3년간 인허가 물량 급감으로 인해 분양 물량이 줄어드는 것과 동시에 대출규제가 강화된 영향으로 보인다. -
1주택자 지방 악성 미분양 사면…양도·종부세 '1가구 1주택' 특례
부동산 정책·제도 2025.01.08 19:20:01지방 미분양 문제를 해소하기 위해 올해부터 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입할 경우 양도·종합부동산세 산정시 1세대 1주택 특례가 적용된다. 정부는 8일 김범석 기획재정부 제1차관과 진현환 국토교통부 제1차관 공동 주재로 ‘제11차 부동산 시장 및 공급상황 점검 TF’를 개최했다고 밝혔다. 우선 예고한 대로 올해 역대 최대 수준의 공공주택 25만여 가구를 공급할 수 있도록 관계부처가 긴밀히 공조해 나가기로 했다. 지방 미분양 해소 지원을 위한 세제지원도 차질 없이 시행한다. 지난해 부터 지방 준공 후 미분양 주택을 매입할 경우 취득·양도·종부세 산정 시 주택수에서 제외 중이다. 올해부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입시 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례도 적용한다. 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년이상 임대로 활용할 경우 주택건설 사업자의 원시취득세도 최대 50% 감면한다. 아울러 올 초 경제정책방향에서 발표한 것처럼 종부세 1세대 1주택자 특례가 적용되는 지방 저가주택 대상을 공시가격 3억 이하에서 4억 이하로 확대하고, 취득세 중과가 제외되는 지방 저가주택 기준을 공시가 1억 원 이하에서 2억 원 이하로 완화하는 내용의 시행령 개정도 1분기 중 신속히 추진할 계획이다. 재건축을 추진할 때 사업시행인가 전에만 안전진단을 받으면 되는 ‘도시정비법’ 개정안과 비아파트 6년 단기임대를 도입하는 ‘민간임대특별법’ 개정안은 올해 6월부터 본격적으로 시행된다. 지난해 8·8 공급대책에서 발표한 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’ 은 국회와 긴밀히 소통해 추진한다는 방침이다. 아울러 주택공급 확대를 위한 과제들도 신속히 추진할 계획이다. 공공지원 민간임대리츠를 상반기 내 조기 집행(4500억원)하고 HUG 자본확충을 위한 정부 출자를 시행해 주택 PF, 정비사업, 지방 미분양 주택 등 공적보증을 30조원 이상 확대할 예정이다. -
미분양 리스크에…강남 알짜단지 상가도 줄줄이 '통매각'
부동산 분양 2025.01.08 17:26:46서울 강남권 재건축 단지에서 ‘상가 통매각’이 잇따르고 있다. 고금리와 경기불황 등에 상가 분양시장이 침체하자 조합이 수익성을 낮추더라도 미분양 리스크를 줄이려는 전략으로 풀이된다. 자잿값 상승에 공사비가 뛰면서 조합의 안정적인 현금 확보가 중요해진 것도 요인 중 하나로 분석된다. 8일 정비업계에 따르면 서울 서초구 신반포4지구 재건축(메이플자이)조합은 6일 근린생활시설(상가) 일반분양분 일괄매각 공고를 냈다. 상가 총 213개실 중 조합원 몫을 제외한 일반분양 물량을 모두 특정 업체에 매각하는 것이다. 매각 대상은 지하 4~5층, 전용면적 약 3498㎡, 59개실이다. 입찰보증금은 30억 원으로, 오는 22일까지 최고가를 써낸 업체를 최종 낙찰자로 선정할 계획이다. 신반포4지구를 재건축한 메이플자이(3307가구)는 오는 6월 입주를 시작할 예정이다. 부동산 업계에서는 300~400억 원 수준에서 낙찰가가 결정될 것으로 보고 있다. 앞서 서초구 ‘래미안 원베일리’ 조합은 2022년 상가 312개실을 1700억 원대에 일괄매각한 바 있다. 한 상업용 부동산 전문가는 “부동산 침체기였던 2022년보다는 상가 분양시장이 활발하지만, 경기 불황에 입지 조건 등을 따졌을 때 래미안 원베일리와 비슷한 수준에서 매각가가 결정될 가능성이 크다”고 설명했다. 오는 2027년 입주를 앞둔 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(디에이치클래스트)도 상가 일반분양분을 통매각하는 방안을 검토 중이다. 이밖에 강남구 ‘아크로삼성’과 동대문구 ‘휘경자이디센시아’ 등 서울 주요 재건축 단지들도 현재 상가 통매각을 추진 중이다. 재건축 조합이 아파트처럼 상가를 개별 분양하지 않고 통매각에 나서는 가장 큰 요인으로는 상가 시장 침체가 꼽힌다. 한국부동산원에 따르면 지난해 2분기 서울 집합상가 공실률은 9.5%로 2022년 4분기(8.1%)보다 1.4%포인트 상승했다. 부동산 선행지표인 경매지표도 나빠지고 있다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울의 상가 경매 진행 건수는 2769건으로, 전년 대비 70% 증가했다. 반면 같은 기간 낙찰률은 20.6%에서 16.4%로 하락했다. 상가 일괄매각은 개별 분양보다 분양 수익이 상대적으로 낮지만, 조합 입장에서는 미분양 리스크를 덜 수 있다. 여기에 최근 공사비 상승에 조합의 현금 흐름이 중요해진 것도 영향을 미쳤다는 분석도 나온다. 메이플자이의 경우 지난해 시공사로부터 기존 9300억 원에서 1조 4000억 원으로 공사비를 인상해달라는 요구를 받았다. 디에이치클래스트 조합도 지난해 시공사와 3.3㎡당 공사비를 556만 원에서 793만 원으로 인상하는 데 합의했다. 실제 메이플자이 조합 측은 안정적인 현금을 확보하기 위해 통상 매각금액의 10% 수준인 계약금 비율을 20%까지 상향한 것으로 전해졌다. 다만 강남 주요 알짜단지를 제외하고는 상가 통매각이 난항을 겪을 것이라는 전망도 나온다. 실제로 송파구 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 조합은 2023년 말 최저입찰가 90억 원으로 상가 19개실 통매각을 추진했는데, 수요가 없자 85억 원으로 금액을 낮춘 데 이어 지난해 개별 분양으로 선회한 바 있다. -
‘법정관리’ 신청 신동아건설, 분양 전격 취소
부동산 정책·제도 2025.01.08 15:52:13최근 법정관리를 신청한 신동아건설이 인천 ‘검단신도시 파밀리에 엘리프’의 분양을 전격 취소했다. 신동아건설이 공사를 담당하는 사업장의 지연 가능성이 부각되며 총 12건의 공사를 맡긴 한국토지주택공사(LH)도 상황을 주시하고 있다. 신동아건설은 8일 검단신도시 파밀리에 엘리프 홈페이지를 통해 “사업 주체의 사정으로 모집공고를 취소한다”고 알렸다. 검단신도시 파밀리에 엘리프는 신동아건설이 컨소시엄 형태로 인천 서구 검단신도시 AA32BL에 지하 3층~지상 최고 15층, 11개 동, 669가구 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 이날 분양 당첨자 발표를 앞두고 신동아건설이 6일 법정관리를 신청해 청약자들의 우려가 커지던 상황이었다. 신동아건설 관계자는 “향후 (신동아건설의) 사업 참여 여부가 불확실한 상황에서 당첨자 발표를 하게 되면 당첨자들의 혼란과 우려가 클 수밖에 없어 청약자 구제를 위해 먼저 분양 취소를 결정했다”고 설명했다. 이 아파트는 지난해 12월 청약 때 618가구 모집에 313가구만 신청해 경쟁률이 0.5대 1에 불과했다. 모집 공고가 취소되면서 기존 청약자들은 청약 통장을 재사용할 수 있게 된다. 이 사업지는 앞으로 신동아건설의 사업 지분이 정리되는 대로 분양 절차를 다시 밟을 것으로 전망된다. 신동아건설과 공동 시행·시공자인 계룡건설산업이 사업 진행 방향을 논의 중인 가운데 업계에서는 계룡건설이 시공권을 넘겨받는 방안도 거론되고 있다. 다만 계룡건설 관계자는 “아직 결정된 내용은 없다”며 신중한 입장을 보였다. 신동아건설 법정관리 신청의 여파가 시작되면서 LH도 긴장하고 있다. 공공 공사를 적극 수주하는 중견 건설사 특성상 신동아건설이 수주한 공공 프로젝트가 적지 않기 때문이다. LH에 따르면 신동아건설이 참여하는 LH 발주 사업은 총 12건으로, 이 중 주택 조성 공사가 11건, 9063가구 규모에 달한다. 11건 가운데 신동아건설이 주관하는 사업은 6건, 3365가구다. ‘로또 청약’으로 관심을 모았던 서울 동작구 수방사 부지 아파트 공사, 경기 파주운정3 A20 블록 아파트 공사 등이 해당된다. LH 관계자는 "회생 절차에 돌입하더라도 건설사가 사업을 포기하지 않는 한 공사를 계속 수행하는 것이 일반적이나 진행이 어려운 경우 공동 시공사와 지분 변경을 할 수 있다"며 "공사 지연이 발생하지 않도록 할 것"이라고 설명했다. -
검단 파밀리에 엘리프, 당첨자 발표날 분양 전격 취소…"재진행 예정"
부동산 정책·제도 2025.01.08 10:54:05최근 법정관리를 신청한 신동아건설이 시공하는 인천 ‘검단신도시 파밀리에 엘리프’가 분양 당첨자 발표 당일 모집 공고를 전격 취소했다. 이 아파트는 신동아건설의 시공 참여 여부, 공동 시공사인 계룡건설의 시공 지분 등을 결정한 후 분양 절차를 처음부터 다시 밟을 예정이다. 신동아건설은 8일 검단신도시 파밀리에 엘리프 홈페이지를 통해 “사업 주체의 사정으로 모집공고를 취소한다”고 알렸다. 검단신도시 파밀리에 엘리프는 인천 서구 검단신도시 AA32BL에 지하 3층~지상 최고 15층, 11개 동, 669가구 규모의 아파트를 조성하는 사업이다. 신동아건설과 계룡건설이 공동 시공을 맡아 이달 초 청약 신청을 받고 이날 당첨자를 발표할 예정이었다. 하지만 신동아건설이 지난 6일 법정관리를 신청해 사업의 지속 여부를 두고 신청자들의 우려가 높아지던 상황이었다. 신동아건설 관계자는 “향후 (신동아건설의) 사업 참여 여부가 불확실한 상황에서 당첨자 발표를 하게 되면 당첨자들의 혼란과 우려가 클 수 밖에 없어 청약자 구제를 위해 먼저 분양 취소를 결정했다”고 설명했다. 이에 따라 검단신도시 파밀리에 엘리프는 향후 분양 절차를 다시 밟을 예정이다. 현재 신동아건설과 계룡건설은 주관사인 신동아건설의 시공 참여 여부 등 사업 진행 방안에 대해 논의하고 있다. 신동아건설이 법정관리 영향으로 시공에서 빠지게 되면 계룡건설이 신동아건설의 지분을 인수할 가능성 등이 거론된다. 검단신도시 파밀리에 엘리프는 신동아건설이 40%, 계룡건설이 20%의 지분으로 컨소시엄을 구성해 사업을 진행하고 있다. 한편 신동아건설이 공동 시공사로 참여하고 있는 평택 ‘고덕 미래도 파밀리에’는 이날까지 정당계약을 진행한다. 사업의 주관사인 모아종합건설은 당첨자 문자메시지 등으로 “신동아건설의 법정관리와 관계 없이 당 사업장은 모아종합건설이 책임시공으로 준공까지 차질 없이 진행한다”며 “당초 계획과 변동 없이 올해 9월 입주를 진행할 예정”이라고 밝혔다. -
1월 전국 1만 3113가구 분양…‘래미안 원페를라’ 출격
부동산 주택 2025.01.06 17:40:05이달 전국에서 서울 서초구 래미안원페를라 등 1만 3000여 가구가 분양에 나선다. 전년 같은 달과 비교해서는 약 11% 가량 줄어든 수치다. 6일 부동산 플랫폼 직방은 올 1월 전국에서 총 18개 단지, 1만 3113가구(일반분양 9379가구)가 분양할 예정이라고 밝혔다. 이는 전년 동기(1만 4773가구) 대비 11% 줄어든 규모다. 권역별로는 수도권 3940가구, 지방 9173가구가 공급된다. 구체적으로 수도권은 경기도가 2843가구, 서울 1097가구이며 지방에서는 전북 2226가구, 경남 1575가구, 대구 1402가구, 울산 1379가구, 부산 1250가구, 세종 698가구, 전남 323가구, 광주 320가구 순이다. 서울에서는 서초구 방배동 래미안원페를라 1097가구가 분양에 나선다. 이는 방배6구역을 재개발하는 단지로 465가구가 일반분양으로 공급된다. 분양가상한제가 적용되는 것이 특징이다. 경기에서는 양주시 은현면 양주영무예다음더퍼스트 644가구, 고양시 덕양구 도내동 고양창릉S5 759가구 등이 계획됐다. 이 밖에 경남 거제시 상동동 거제상동2지구센트레빌 1314가구, 광주 남구 월산동 두산위브트레지움월산 320가구, 부산 북구 덕천동 포레나부산덕천3차 429가구, 전북 전주시 완산구 중노송동 전주더샵라비온드 2226가구 등도 분양 예정이다. 올해 전체 분양 물량은 아직 확정되지 않았다. 탄핵 정국과 경기 침체 등으로 부동산 시장에 찬바람이 불면서 연간 분양예정 사업을 확정하지 못한 건설사들도 많기 때문이다. 일각에서는 민간 분양 물량이 15만 가구를 밑돌 것으로 추정하고 있지만, 1분기에 공공사업장의 물량이 추가되거나 일정을 잡지 못한 건설사들의 미정 사업장이 추가 될 수도 있는 만큼 올해 분양 예정 물량은 유동성이 매우 클 것으로 풀이된다. 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 “건설사들은 올해 마수걸이 사업장에 고심이 깊을 것으로 예상된다"며 “이런 상황에서 수요자들도 청약단지를 선정하는 데 있어 더욱 엄격한 잣대를 보이면서 분양시장에서의 쏠림은 지속될 것”이라고 말했다. -
미분양 급증에 미수금만 2146억…PF전환 실패로 유동성 타격
부동산 정책·제도 2025.01.06 17:01:13시공 능력 58위의 중견 건설사이면서 서울에 본사를 둔 신동아건설이 기업회생절차(법정관리)를 신청하면서 건설 업계의 유동성 위기 공포가 전방위적으로 확산하고 있다. 인건비 상승에 따른 원가율 상승, 미분양 여파로 인한 건설사 위기가 지방에서 시작해 서울을 포함한 수도권까지 북상했기 때문이다. 과거 63빌딩을 시공한 신동아건설은 ‘파밀리에’ 브랜드를 앞세워 인천 서구 검단신도시 파밀리에 엘리프 등을 분양하는 등 수도권에서 인지도를 쌓아왔다. 전문가들은 정부 차원의 유동성 공급과 공사비 현실화 등이 진행되지 않는다면 중대형 건설사의 부도로도 이어질 수 있다고 경고했다. 6일 법정관리를 신청한 신동아건설은 2019년 11월 워크아웃 졸업 이후 5년여 만에 다시 기업 존폐의 위기에 섰다. 신동아건설의 법정관리 신청 배경은 미수금 증가 등에 따른 유동성 악화 때문이다. 신동아건설의 한 관계자는 “공사비 상승으로 인한 분양가 상승, 분양 실적 부진, 공사비 미수금과 금융 비용 누적 등이 복합적으로 작용하면서 경영 활동을 지속하기 어렵다고 판단해 기업회생절차를 신청하게 됐다”고 밝혔다. 또 경기도 화성시 송산면 송산그린시티 타운하우스 개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 실패 등이 맞물리면서 회사의 재무 상황이 급격히 악화한 것으로 알려졌다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신동아건설의 미수금은 매년 증가했다. 2020년 719억 원이던 미수금은 2021년 931억 원, 2022년 1056억 원, 2023년 2146억 원으로 급증했다. 미분양 등으로 인해 건설 대금을 받지 못했기 때문이다. 실제로 신동아건설은 2022년 ‘파밀리에’ 브랜드를 내세워 인천 서구 검단신도시 파밀리에 엘리프, 경남 진주 신진주역세권 타운하우스 분양에 나섰지만 완판에 실패했다. 이 기간 신동아건설의 부채비율은 2022년 349.26%에서 2023년 말 428.75%로 뛰어올랐다. 특히 지난해 12월 도래한 60억 원 규모의 어음 등을 막지 못한 것이 결정적인 트리거로 작용한 것으로 알려졌다. 2023년도 감사보고서에 따르면 신동아건설이 올해 상환을 계획한 차입금만 2150억 원 상당이다. 신동아건설 법정관리의 트리거인 미분양에 따른 미수금 증가는 이미 10대 건설사 등 1군 건설사들도 자유롭지 못하다. 부동산 경기 침체로 미분양이 쌓이면서 건설사들의 미청구 공사액 증가에 대한 우려가 높아지고 있다. 전자공시시스템에 따르면 지난해 3분기 연결 재무제표 기준 10대 건설사의 미청구 공사액은 19조 5933억 원으로 2023년 말보다 11.68% 증가했다. 대부분 미분양 물량 탓이다. 지난해 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 전월(1만 7262가구) 대비 1045가구(6.1%) 증가한 1만 8307가구로 2020년 7월 이후 4년 3개월 만에 최대치로 집계된 바 있다. 이에 지방에서 시작된 건설업 줄도산이 저지선을 뚫고 수도권, 1군 건설사로 전이될 수 있다는 우려도 나온다. 유동성 공급을 위해 필요한 금리 인하 등이 미국의 도널드 트럼프 대통령 당선인 취임, 비상계엄 사태에 따른 탄핵 정국 장기화로 늦어질 수 있기 때문이다. 이미 지방에서는 건설업 부도가 증가하고 있다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 2024년 기준 부도 건설 업체는 모두 30곳으로 집계됐다. 이는 2023년 21곳보다 9곳 증가한 것으로 2022년부터 3년 연속 증가세다. 이지혜 건설산업연구원 연구위원은 “고금리와 공사비 급등에 선별 수주 경향이 뚜렷해지고 동시에 일감이 줄면서 특정 사업장에 대한 리스크가 커질 수밖에 없는 상황”이라며 “올해는 금리가 지난해보다 내리면서 건설 경기 회복 기대감이 컸지만 탄핵 정국과 트럼프 정부 2기 출범으로 불확실성이 높아지면서 건설사들의 어려움은 지속될 것으로 전망된다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제와 고금리로 건설사들의 경영난이 한계치에 달했다”며 “중견 건설사의 경우 정기 도급계약이 더욱 어렵기 때문에 올 상반기에도 폐업이나 부도 소식이 이어질 것”이라고 지적했다. 정부의 사회간접자본(SOC) 예산 축소 정책으로 공공 부문 건설투자가 감소한다는 점도 먹거리 부족에 시달리는 건설사에는 악재다. 건설 업계에 따르면 2024년 건설투자는 전년 대비 1.4% 감소해 약 302조 원 안팎을 기록할 것으로 예상되지만 올해는 역성장세가 이어지면서 300조 원을 밑돌 것으로 예측됐다. 박선구 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해 건설투자가 2024년 대비 1.2% 감소할 것으로 전망한다”며 “공사비 불안과 부동산 PF 불확실성이 지속될 경우 건설투자 감소 폭은 확대될 가능성이 있다”고 설명했다. -
[분양캘린더] 전국 3개 단지 1732가구 분양
부동산 정책·제도 2025.01.06 07:00:001월 둘째 주에는 전에서국 3개 단지에 걸쳐 총 1732가구(일반분양 886가구)가 분양한다. 5일 부동산R114에 따르면 대방산업개발은 '부산 에코델타시티 대방엘리움 리버뷰'를 분양한다. 지하 2층~지상 최고 10층, 11개 동, 전용면적 119㎡, 총 470가구 규모다. 이 단지는 김해국제공항이 가깝고 부전-마산 복선전철(2025년 예정), 강서선(추진), 가덕도 신공항 조기개항(2029년 예정) 등 교통 호재가 있다. 도보권에 유치원과 초등학교 부지가 예정돼 있고, 부산신항 배후국제산업물류도시 일반산업단지, 사상공업지역 일반산업단지 등 다수의 산업단지가 인접해 직주근접이 가능하다. 한화 건설부문은 부산 북구 덕천동에 건설하는 ‘한화포레나부산덕천3차’의 홍보관을 10일 오픈한다. 총 429가구 규모 단지로, 일반분양 물량은 116가구다. 부산지하철 3호선 숙등역과 남산정역 사이에 있어 교통이 편리하다는 평가를 받는다. 부산 내 희소성이 높은 평지에 들어선 단지라는 것도 강점이다. 앞서 공급된 1·2단지와 함께 총 1860가구 규모의 ‘포레나 타운’을 형성할 전망이다. 올해 5월 입주하는 후분양 단지다. -
제주 준공 후 미분양 주택 구매 때 세금 감면 추진
부동산 정책·제도 2025.01.05 18:16:03제주도가 주택경기 활성화와 미분양 주택 해소 등을 위해 지방세 추가 감면에 나선다. 제주도는 이달 3일 이 같은 내용이 담긴 '제주도세 감면 조례 일부개정조례안'을 입법예고하고 오는 23일까지 의견수렴을 진행하고 있다고 5일 밝혔다. 개정안은 전용면적 60㎡ 이하인 신축 소형주택 취득세 25%를 추가 감면하는 내용을 담고 있다. 여기에 기존 지방세특례제한법에 따른 취득세 25%까지 감면되면 총 50% 감면이 가능해진다. 지난해 1월 10일 이후 주택을 취득한 경우부터 적용된다. 준공 후 미분양 주택에 대한 감면도 추진된다. 대상은 전용면적이 85㎥ 이하 공동주택이다. 취득 당시의 가액은 3억원 이하여야 한다. 소형주택과 달리 미분양 주택은 사업자 지원에 초점이 맞춰졌다. 2025년 12월 말까지 임대 물량으로 제공하면 취득세의 50%를 감면해 주기로 했다. 다만 동지역 85㎥ 공동주택 분양가격이 4억 원을 훌쩍 넘어 지원 대상이 제한적이다. 이에 읍·면지역 일부 미분양 사업장이 혜택을 받을 것으로 보인다. 지난해 10월 말 기준 제주도내 미분양 주택은 제주시 1978호, 서귀포시 850호 등 총 2828호다. 이중 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 1339호다. 읍·면지역 중 미분양 최다지역은 566호인 애월읍이다. 이어 대정읍 376호, 안덕면 252호, 조천읍 233호, 한경면 173호 등의 순이다. -
지난해 10대 건설사 분양물량, 전체의 절반 차지…“ 쏠림 가속화”
부동산 분양 2025.01.05 10:19:29지난해 전국 분양시장에서 10대 대형 건설사가 공급한 비중이 전체의 절반에 달하는 것으로 나타났다. 서울 지역에서는 10가구 중 8가구가 대형 건설사 분양 물량이어서 건설시장내 양극화가 심화하고 있다는 평가다. 5일 부동산리서치업체 부동산R114에 따르면 지난해 전국에서 분양한 24만 1866가구 가운데 10대 건설사(2024년 시공능력평가 기준)의 물량은 12만 538가구(49.8%)로 절반에 달했다. 2022년만 해도 전체 공급 물량 33만 8351가구 가운데 해당 10대 건설사의 비중은 11만 9029가구(35.2%)로, 3분의 1 수준이었지만 2023년 43.9%로 뛰더니 지난해에는 절반을 차지한 것이다. 대형 건설사의 공급 물량을 보면 △GS건설이 1만 9676가구로 가장 많은 가운데 △현대건설 1만 9325가구 △대우건설 1만 8601가구 △롯데건설 1만 7132가구 △포스코이앤씨 1만 2674가구 △HDC현대산업개발 8578가구 △DL이앤씨 8425가구 △SK에코플랜트 5808가구 △현대엔지니어링 5249가구 △삼성물산 5070가구 등의 순이다. 특히 서울에서는 10대 건설사 분양 비중이 3년 연속 80%를 웃돌았다. 10대 건설사가 서울에서 공급한 물량은 2022년 2만 2891가구(86.3%), 2023년 1만 9414가구(81.5%), 2024년 2만 3711가구(82.8%) 등이다. 서울을 포함한 수도권 공급 물량도 지난해 전체 13만 9285가구 중 10대 건설사 물량이 6만 8402가구를 기록하며 전체의 49.1%를 차지했다. 2022년과 2023년에는 이들 건설사의 공급 비중이 각각 37.0%, 46.3% 수준이었다. 5대 광역시에서도 지난해 10대 건설사 공급 비중이 55.3%(2023년 38.3%)로 과반을 넘었고, 지방에서도 45.4%(2023년은 42.7%)를 기록했다. 전국적으로 중소형 건설사의 입지가 좁아진 셈이다. 건설사들은 이 같은 대형 건설사 쏠림 현상이 점점 더 심화하고 있다고 평가했다. 한 대형 건설사 관계자는 “실제로 같은 지역에서도 브랜드에 따라 청약 경쟁률부터 나중에는 집값까지 차이가 나타나기 때문에 어쩔 수가 없다”고 설명했다. 실제로 지난해 1~11월 전국 10대 건설사의 1순위 청약 평균 경쟁률은 17.2대 1이었지만 그 외 건설사는 8.7대 1에 그쳤다. 10대 건설사 안에서도 상위권의 일부 업체로 쏠림 현상이 나타난다고 건설사 관계자들은 전했다. 한 중견 건설사 관계자는 “서울의 인기 지역이라면 대형 건설사 3~4곳의 하이엔드급 브랜드 아니면 도전장도 못 내민다”면서 “이런 분위기가 이제는 수도권과 지방까지 확산하고 있다”고 말했다. 또 다른 중견 건설사 관계자는 “브랜드 영향력이 점점 더 커지고 있어 일선 부서에서 도시정비사업 수주에 어려움을 겪고 있다”고 전했다. -
올해 전국서 14만 가구 분양 예정…수도권 쏠림 현상 계속 [집슐랭]
부동산 주택 2025.01.01 10:21:50올해 전국 분양 물량이 최근 10여 년 이래 최저치를 경신할 것으로 전망된다. 10가구 중 6가구 상당이 수도권에서 분양되면서 수도권 쏠림 현상도 계속될 것으로 예상된다. 1일 부동산R114는 올해 전국 158개 사업장에서 총 14만 6130가구가 분양될 예정이라고 밝혔다. 이는 조사 이래 가장 저조했던 2010년(17만 2670가구)의 최저치를 크게 밑도는 수치로, 아직 계획을 확정하지 못한 GS건설, 롯데건설, HDC현대산업개발 등 잔여물량(1만 1000여 가구)을 포함하더라도 16만 가구에 미치지 못할 것으로 추정된다. 분양 물량 중 상당수는 지난해와 마찬가지로 수도권에 몰릴 것으로 전망됐다. 지난해 수도권 분양물량 비중이 57%였던 것과 달리, 올해의 경우 수도권이 59%(8만 5840가구), 지방이 41%(6만 290가구)를 차지할 것으로 예상된다. 수도권에서는 경기(5만 550가구), 서울(2만 1719가구), 인천(1만 3571가구) 순이며, 지방에서는 부산(1만 8007가구)과 충남(1만 3496가구)에서도 1만 가구 이상의 분양이 예정됐다. 다만 지방의 경우 대부분이 에코델타시티와 천안·아산탕정 등과 같은 특정 지역에 집중될 전망이다. 올해 아파트 분양 물량 중 자체사업(도급포함)은 53%(7만 7157가구), 정비사업(리모델링 포함)은 47%(6만 8973가구)로 집계됐다. 정비사업이 전년 대비 감소했는데, 수도권을 중심으로 정비사업 물량이 소진됐기 때문이라는 분석이다. 올해 정비사업을 통해 1000가구 이상의 분양이 예정된 곳은 서울에서는 래미안원페를라(1097가구)가 유일하며, 경기는 고양원당더샵포레나(2601가구), 의왕고천나재개발(1913가구), 딸기원2지구재개발(1096가구) 정도만 계획돼 있다. 부동산R114는 올해 아파트 분양시장이 단순한 경기 변동을 넘어, 정책적, 경제적, 구조적 이슈가 복합적으로 얽혀 역대 최저 물량을 기록할 것으로 내다봤다. 최근 몇 년간 원자재 가격 상승, 인건비 증가, 환경 규제 강화 등 다양한 요인이 겹치면서 공사비가 꾸준히 상승하고 있는데, 이는 기존 정비사업은 물론 1·3기 신도시 등 정부의 주요 공급 전략에도 큰 걸림돌로 작용하고 있기 때문이다. 공사비 증가로 사업성이 저하되면서 금융 지원이 어려워지고, 결국 소비자에게 분양가 부담이 전가되는 악순환이 반복되고 있는 설명이다. 이런 상황에서 정책 공백 장기화에 대한 우려가 커지는 것도 시장을 얼어붙게 하는 요소다. 이태용 부동산R114 책임연구원은 “대통령 탄핵소추안 가결로 정책 공백이 장기화된다면 시장 참여자들의 신뢰가 약화되고 투자 심리가 위축될 가능성이 크다”며 “특히 부동산 시장에서 영향이 큰 정책이 동력을 잃는다면 시장 침체는 더욱 심화될 수 밖에 없다”고 말했다. 이어 “이는 입주물량의 부족과 함께 분양시장이 장기침체의 기로에 놓였음을 보여준다”고 덧붙였다. -
서울 '악성 미분양' 11년 만에 최대…착공도 급감
부동산 분양 2025.01.01 07:00:00서울에서 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택 수가 11년 만에 최대를 기록한 것으로 나타났다. 대출 규제 등 여파에 매매 거래가 뚝 끊긴 상황에서 상급지로의 쏠림 현상이 심화한 결과로 풀이된다. 2025년에는 분양 물량이 대폭 감소할 것으로 예상되는 가운데 착공 물량도 줄어들고 있어 공급 부족에 대한 우려도 커질 것으로 전망된다. 31일 국토교통부가 발표한 ‘11월 주택통계’에 따르면 11월 전국 준공 후 미분양 주택은 1만 8644가구로 전월 대비 1.8% 증가했다. 수도권은 3842가구로 전월과 비슷한 수준을 보였지만 지방은 1만 4802가구로 2.3% 늘었다. 수도권에서는 서울의 준공 후 미분양 주택 물량이 603가구로 전월 대비 15.3% 급증했다. 이는 2013년 10월(664가구) 이후 약 11년 만에 최대치다. 인천(1544가구)과 경기(1695가구)는 각각 전월보다 0.2%, 4.4% 소폭 감소했다. 다만 11월 전국 미분양 주택은 6만 5146가구로 전월 대비 1.0% 줄었다. 수도권 미분양은 1만 4494가구로 3.9% 늘어난 반면 지방은 5만 652가구로 2.4% 감소했다. 전국 미분양 주택은 7월부터 5개월 연속 감소세를 보이고 있다. 한 부동산 시장 전문가는 “지방 주택시장 침체가 길어지면서 분양가가 소폭 낮아지고 할인이 많아진 효과”라고 말했다. 전국 주택 매매 거래량 역시 감소했다. 11월 거래량은 4만 9114건으로 전월 대비 13.2% 감소했다. 수도권(2만 1777건)은 12.9% 줄었고 지방(2만 7337건)은 13.4% 감소했다. 유형별로는 아파트의 매매 거래량 감소 폭이 15.2%로 비(非)아파트(-7.0%)보다 컸다. 서울 아파트 거래량도 감소했다. 11월 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 5.7% 감소한 3773건에 그쳤다. 서울 아파트 매매 거래량은 2024년 초까지만 해도 월간 2500여 건에 불과했다. 그러나 신생아특례대출 등 정책대출 효과에 힘입어 매수세가 살아나며 7월 9618건까지 증가했다. 이후 정부의 대출 규제가 본격화된 8월부터 7609건으로 꺾이기 시작하더니 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시작된 9월에는 5000건을 밑돌았고 11월에는 4000건 아래로 떨어졌다. 전월세 거래량도 모두 감소세다. 11월 전국 주택 전월세 거래량(신고일 기준)은 19만 1172건으로 전월 대비 9.5% 감소했다. 전세와 월세 모두 각각 12.6%, 7.1% 줄었다. 주택 공급 선행지표인 전국 주택 인허가 물량은 11월 2만 8344가구로 전년 동월 대비 0.6% 감소했다. 아파트는 2만 5191가구로 3.6% 늘었지만 비아파트는 3153가구로 24.8% 줄어든 탓이다. 11월 전국 주택 착공 물량은 2만 1717가구로 전년 동월 대비 37.5% 급감했다. 경기의 감소 폭이 46%로 가장 컸고 서울도 42% 줄었다. 그러나 전국 분양 물량은 2만 9353가구로 전년 동월 대비 37.2% 증가했다. 다만 원자재 가격과 인건비 상승 등에 사업성이 악화하면서 새해부터는 서울을 중심으로 분양 물량이 대폭 감소할 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2025년에는 전국 158개 사업장에서 총 14만 6130가구가 분양될 예정이다. 이는 2010년(17만 2670가구) 이후 가장 적은 규모다. 아직 분양 계획을 정하지 못한 일부 건설사의 물량을 포함하더라도 16만 가구에 그칠 것으로 업계는 전망하고 있다. -
부산시, 고향사랑기부제 답례품 '텃밭 분양권' 선착순 분양 시작
사회 전국 2024.12.31 09:11:56부산시는 고향사랑기부제 답례품으로 선정된 ‘공영텃밭 분양권’을 1일부터 기부 포털 ‘고향사랑이(e)음’에서 선착순으로 신청할 수 있다고 31일 밝혔다. 공영 텃밭 분양권은 부산시청에 20만 원 이상 기부한 사람만 선택할 수 있다. 동부산(기장군 철마면) 10구좌, 신호지구(강서구 신호동) 20구좌에 대해 1구좌씩 분양권을 제공하는 답례품이다. 기부자는 세액 공제와 함께 기부금액의 30%에 해당하는 금액을 포인트로 받게 되며 그 포인트로 텃밭 분양권을 선택할 수 있다. 포인트는 5년 안에 사용하면 된다. 배수로와 통로 등을 포함한 동부산 공영 텃밭의 면적은 1구좌당 23㎡, 신호지구는 1구좌당 16㎡다. 분양금액은 1구좌당 동부산 6만 원, 신호지구 4만 원이다. 한편 고향사랑기부제는 지역경제 활성화와 국가 균형발전을 위해 개인이 연간 500만 원 한도로 거주지 외 지방에 기부하는 제도로, 내년에는 2000만 원으로 기부한도액이 상향된다. 기부 포털인 ‘고향사랑이(e)음’과 농협은행에서 기부할 수 있으며 답례품은 지역상품권인 동백전을 포함해 총 35종이다. -
6.7만 가구 공급 ‘광명시흥’ 2029년 첫 분양
부동산 정책·제도 2024.12.31 07:00:003기 신도시 중 규모가 가장 큰 경기도 광명시흥지구에서 6만 7000가구 규모의 주택 공급이 본격화된다. 정부는 내년 주민 보상 공고에 착수해 2027년 택지 착공, 2029년 첫 분양을 시행한다는 방침이다. 국토교통부는 여의도 면적의 약 4.4배(약 1271만㎡)인 광명시흥 공공주택지구의 지구계획을 승인했다고 30일 밝혔다. 정부가 2021년 2월 광명시흥지구를 3기 신도시 공공주택지구 후보지로 발표한 지 약 4년 만이다. 총 공급 규모는 6만7000가구로, 이 중 약 55%인 3만 7000가구는 공공주택(공공분양 1만3000가구, 공공임대 2만4000가구)으로 건설한다. 이번 지구계획 승인을 시작으로 2025년 보상 공고, 2027년 택지 착공 등 절차를 거쳐 2029년 첫 분양, 2031년 최초 입주가 이뤄질 예정이다. 국토부는 신속한 보상을 위해 경기주택도시공사(GH)등 지방공사 참여 확대와 ‘신도시 공공리츠’ 도입 등을 추진한다는 방침이다. 사업 부지는 철도와 도로망이 다양해 교통 환경이 우수한 것으로 평가받는다. KTX 광명역에서 출발해 광명시흥지구를 거쳐 서울을 잇는 남북철도 사업이 2031년 개통 목표로 추진 중이다. 정부는 광명시흥지구를 배후 지역·산업과 연계한 경제중심 도시로 개발할 계획이다. 이를 위해 판교 테크노밸리의 3배에 달하는 약 135만㎡ 규모의 자족 용지를 배치해 인공지능(AI), 첨단 모빌리티, 의료·바이오·헬스 기업이 입주할 수 있는 환경을 마련했다. 또 지구 내 4개의 남북철도 역세권을 중심으로 특별계획구역을 설정하고, 복합 연구개발(R＆D) 단지·기업지원 허브·상업공간 등을 고밀·복합 개발한다. 이를 통해 광명시흥지구는 수도권 서남부의 첨단산업 벨트로 성장해 지역경제를 활성화하고, 수도권 다핵화의 축을 담당하는 핵심 거점도시의 역할을 수행할 것으로 기대된다. 아울러 주민이 쾌적한 환경에서 생활할 수 있도록 공원과 녹지도 총 445만㎡ 규모로 조성한다. 교육 시설로는 유치원 6개, 초등학교 14개, 중학교 8개, 고등학교 6개, 특수학교 2개소 등을 계획하고 있다. 주민 커뮤니티에는 아이 성장 단계별 맞춤형 돌봄 서비스를 제공하는 ‘아이돌봄 클러스터’를 구축해 아이키우기 좋은 에듀타운 도시로 만든다. 국토부 관계자는 “교통 인프라와 연계한 자족 기능을 공급하고, 우수한 주거 여건도 제공해 인재와 기업들이 모이는 수도권 서남부 거점도시로 만들겠다”고 강조했다. -
얼어붙은 매수세…서울 '악성 미분양' 11년만에 최대
부동산 분양 2024.12.31 06:00:00대출규제 등 여파에 서울의 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’이 11년 만에 최대를 기록한 것으로 나타났다. 31일 국토교통부가 발표한 ‘11월 주택통계’에 따르면 지난달 전국 준공 후 미분양 주택은 1만 8644가구로 전월 대비 1.8% 증가했다. 수도권은 3842가구로 전월과 비슷한 수준이었고, 같은 기간 지방은 1만 4802가구로 2.3% 늘었다. 수도권에서는 서울의 준공 후 미분양 주택 물량이 603가구로 전월 대비 15.3% 급증했다. 이는 2013년 1월(664가구) 이후 약 11년 만에 최대치다. 인천(1544가구)과 경기(1695가구)는 각각 전월보다 0.2%, 4.4% 소폭 감소했다. 지난달 전국 미분양 주택은 6만 5146가구로 전월 대비 1.0% 줄었다. 수도권 미분양은 1만 4494가구로 3.9% 늘었고, 지방은 5만 652가구로 2.4% 줄었다. 전국 미분양 주택은 지난 7월부터 5개월 연속 감소세를 보이고 있다. 전국 주택 매매거래량은 4만 9114건으로 전월 대비 13.2% 감소했다. 지역별로 보면 수도권은 2만 1777건으로 12.9% 줄었고, 지방은 2만 7337건으로 13.4% 감소했다. 유형별로는 아파트의 매매거래량 감소 폭이 15.2%로 비(非)아파트(-7.0%)보다 컸다. 지난달 서울 아파트 매매거래량은 전월 대비 5.7% 감소한 3773건에 그쳤다. 지난달 전국 주택 전월세 거래량(신고일 기준)은 19만 1172건으로 전월 대비 9.5% 감소했다. 전세와 월세 모두 각각 12.6%, 7.1% 줄었다. 올해 1~11월 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 57.4%로 전년 동기간 대비 2.6%포인트 상승했다. 주택 공급 선행지표인 전국 주택 인허가 물량은 지난달 2만 8344가구로 전년 동월 대비 0.6% 감소했다. 아파트는 2만 5191가구로 3.6% 늘었지만, 비아파트는 3153가구로 24.8% 줄었다. 서울 아파트 인허가 물량은 6279가구로 전년 동월 대비 3.1% 감소했다. 지난달 전국 주택 착공 물량은 2만 1717가구로 전년 동월 대비 37.5% 급감했다. 경기의 감소 폭이 46%로 가장 컸고 이어 서울(-42.2%), 지방(-33.8%), 인천(-29.5%) 등의 순이다. 전국 분양(승인 기준) 물량은 2만 9353가구로 전년 동월 대비 37.2% 증가했다.
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