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"집값 오르지도 않았는데 왜 규제하나"…10·15 대책에 노도강·금관구 '부글부글'
부동산 정책·제도 2025.10.15 23:45:17최근 상승세를 보이던 서울 외곽 지역, 이른바 노·도·강(노원·도봉·강북)의 집값에 다시 브레이크가 걸렸다. 정부가 ‘풍선효과’를 차단하겠다며 전국을 대상으로 한 강도 높은 규제책 ‘10·15 부동산 대책’을 내놓은 영향이다. 15일 국토교통부 실거래가정보공개시스템에 따르면, 이달 4일 관악구 봉천동 ‘관악푸르지오’ 59㎡(22층)는 연중 신고가인 9억2000만원에 매매됐다. 2022년 8월 기록한 최고가 9억4000만원(9층)에 근접한 수준이다. 노원구 중계동 ‘대림벽산’ 114㎡(14층) 역시 최근 14억원에 거래됐다. 올해 6월 거래된 14억1500만원(14층)이나 2021년 7월의 최고가 14억4000만원(3층)과 큰 차이가 없다. 이처럼 노·도·강과 금·관·구(금천·관악·구로) 지역은 2021~2022년 집값 과열기 때 최고가를 찍은 뒤 하락세로 돌아섰다가 최근 들어 과거 최고점의 80~90% 수준까지 회복했었다. 하지만 이번 ‘10·15 부동산 대책’으로 상승세에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 서울 전역과 수도권 12개 핵심 지역을 토지거래허가구역과 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶었다. 특히 아파트뿐 아니라 같은 단지의 연립주택과 다세대주택까지 허가 대상에 포함시켰다. 이로써 서울에서 주택을 매입하려면 구청 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’성 거래는 사실상 막히게 됐다. 매입 후 2년간 실거주 의무도 지켜야 한다. 대출 문턱도 높아졌다. 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들면서 외곽 지역 실수요자들은 내 집 마련에 한층 더 큰 부담을 느끼게 됐다. 투기 수요를 사전에 차단하겠다는 취지지만, 서울 외곽 주민들은 “상대적으로 집값이 덜 올랐는데 또 하락 걱정을 해야 하느냐”는 불만을 드러내고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 올해 들어 노·도·강 등 지역의 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울 평균(5.53%)을 한참 밑돈다. 노원(1.15%)의 상승률이 가장 높았고, 도봉(0.41%), 강북(0.74%), 금천(0.82%), 관악(2.15%), 구로(1.86%) 순으로 이어졌다. 강남(10.73%), 서초(10.86%), 송파(13.98%), 용산(8.20%)과 비교하면 격차가 뚜렷하다. 반면 이번 대책으로 서울 외곽까지 규제지역으로 묶이면서 동탄·구리·안양 만안구·부천 등 규제에서 벗어난 지역으로 수요가 이동할 가능성도 제기된다. 해당 지역들은 토지거래허가구역에 포함되지 않으면서 갭투자를 할 수 있는 등 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 다만, 주요 선호 지역 상당수가 이미 규제 대상에 포함돼 있어 수요 이동이 실제로 나타날지는 좀 더 지켜봐야 한다는 분석이 나온다. -
김용범 "산업자본 GP 제약 시대착오적…증시 상승분 8할은 정책의 힘"
정치 대통령실 2025.10.15 20:09:00김용범 대통령실 정책실장이 15일 “금산분리 완화가 필요하다”고 밝혔다. 이재명 대통령과 샘 올트먼 오픈AI 최고경영자(CEO)가 만난 이달 1일 이후 재차 금산분리 완화 필요성을 언급한 것이다. 김 실장은 35% 배당분리과세 세율 조정 필요성에 “일리 있다”고 말해 조정 가능성을 시사했다. 김 실장은 이날 유튜브 방송 삼프로TV에 출연해 “우리 반도체 기업들은 천문학적 투자금이 든다”며 “자금 조달 숨통을 트기 위해 금산분리 완화 논의가 필요하다”고 했다. 그러면서 “사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 운용사(GP)가 될 수 없다는 건 시대착오적”이라고 목소리를 높였다. 이어 “이 대통령도 ‘일반적 완화가 아니라 실용적 검토를 하자’는 입장”이라고 설명했다. 그는 “엔비디아가 오픈AI에 1000억 달러를 투자하는 등 실제 흐름도 이어지고 있다”며 이런 기업 투자 과정에서 자본 조달의 길을 터줘야 한다는 점을 분명히 했다. 관세 협상과 관련, 미국에 투자해야 하는 3500억 달러 내역에도 ‘(금산분리를 완화하면) 글로벌 자금을 유치해 미국에 투자를 해도 되는 게 아니냐’는 진행자의 질문에 김 실장은 “그럴 가능성도 검토하겠다”고 말했다. 자연스럽게 150조 원 규모로 설계한 국민성장펀드도 소개됐다. 김 실장은 “국민성장펀드는 공적 자금이지만 메가 프로젝트에는 GP로 참여할 수 있다”며 “통상적인 접근으로는 안 된다. 반도체 설비투자와 연계된 전력·용수·부지 등 장기 인프라 자금은 절대 부족한 현실에서 기존 제도를 절대 못 건드린다는 건 무책임”이라고도 목청을 높였다. 자본시장 활성화 정책과 관련해선 “(증시가) 과열은 아니다”라며 “주식시장의 상승분 중 8할 이상이 정책의 힘”이라고 자신했다. 배당에 대해서는 “정부의 최종 입장이 세법 논의 과정에서 더 정리될 것”이라며 “정부안은 ‘배당 성향 35% 이상’ 기준이지만 25% 이상이면서 현금 배당액이 많은 초우량 기업들도 있어 그 기업들도 포함되기 바란다”고 했다. 이런 배경에서 “25% 이상에 전년 대비 5%포인트 증가한 기업으로 대상을 넓히려는 것”이라고 설명했다. 다만 김 실장은 “대상을 넓히고 보니 최고 구간 세율 35%가 충분하지 않고 25% 정도로 낮춰야 배당을 할 것이라는 의견도 일리가 있다”며 “배당 관련 부분은 여야가 전향적으로 논의하면 일부 조정 가능성이 있다”고 했다. ‘부동산 대책에 공급 부문이 아쉽다’는 지적에 대해서는 "공급은 시간이 걸리지만 각오를 하고 해야 한다”며 “공급 전담 조직 신설도 논의 중”이라고 말해 공급 정책 전담 기관의 신설을 예고했다. -
서울·과천·분당 LTV 40%…연봉 8000만원 차주, 한도는?
경제·금융 금융정책 2025.10.15 20:01:11이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어든다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 마포·성동 등 ‘중상급 입지’의 주택을 구매하려면 최소 6억~13억 원 안팎의 자기자본이 필요해졌다. 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막히는 셈이다. 16일부터 시행되는 ‘10·15 부동산 대책’의 대출 규제책은 크게 △수도권·규제지역 가격에 따른 대출 한도 축소 △규제지역 담보인정비율(LTV) 70%→40% 하향 △스트레스 금리 하한 상향 등 세 가지다. 우선 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감된다. 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 추가로 이번에 새로 규제지역에 포함된 곳은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎인다. 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천과 광명, 성남 분당, 용인 수지, 의왕, 하남시 등이다. 전세대출 보유 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득이 제한되고 1억 원 초과 신용대출이 있는 이들은 1년간 규제지역 내 신규 주택 구입이 제한된다. 이뿐만이 아니다. 금융 당국은 이번에 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했다. 수도권과 규제지역의 경우 1.5~3%였던 것이 하한선 3%로 바뀐다. 이 때문에 최종 대출 가능액은 3중 대출 강화책을 적용한 뒤에 나오는 최솟값이 된다. 은행권의 시뮬레이션에 따르면 금리 연 4%의 30년 원리금 균등 상환 5년 주기형 대출 상품에서 연봉이 1억 원인 차주가 이번에 규제지역에 포함된 20억 원짜리 아파트를 구입하면 대출 가능액이 기존 6억 원에서 4억 원으로 2억 원 감소한다. 이번 조치로 시가 20억 원 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들었기 때문이다. 역산하면 필요 현금이 14억 원에서 16억 원으로 늘어나는 셈이다. 같은 이유로 30억 원짜리 고가 주택은 대출 한도가 6억 원에서 2억 원으로 감소한다. 동원해야 하는 현금이 28억 원에 달한다. 연봉이 5000만 원인 경우 20억 원짜리 주택을 사면 대출 한도가 3억 5200만 원에서 3억 300만 원으로 감소한다. 스트레스 금리 상향에 따른 결과다. 당국은 스트레스 금리 인상에 따른 대출 가능액 감소 폭이 최대 14.7%라고 밝혔다. 소득이 5000만 원인 차주의 경우 수도권 규제지역에서 30년 만기 4%짜리 대출을 받으면 변동형은 4300만 원(-14.7%), 혼합형은 3700만 원가량(-12.2%) 대출이 쪼그라든다. 소득 1억 원 차주는 그 금액이 더 커서 변동형은 8600만 원(-14.7%), 혼합형은 6700만 원(-11.1%) 줄어든다. 부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원이다. 3중 대출 규제 강화책에 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해지는 셈이다. 현금 부자를 위한 정책이라는 비판이 나오는 배경이다. 중요한 것은 이번 규제 이외에 주담대 공급 자체가 더 줄어들 것이라는 점이다. 정부는 올해 9월 발표한 주담대 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 조치를 내년 4월에서 1월로 앞당기기로 했다. 해당 조치가 시행되면 주담대가 연 27조 원 줄어들 것으로 전망된다. 일각에서는 대형 아파트의 대출 가능액이 더 적어지는 기현상이 벌어진다는 지적도 나온다. 서울 성동구 힐스테이트서울숲리버 전용면적 84.83㎡(9층)는 올 9월 22억 3000만 원에, 114.86㎡(4층)는 지난달 26억 8000만 원에 각각 거래됐다. 앞으로는 84.83㎡는 4억 원까지 대출이 나오지만 114.86㎡는 2억 원까지만 주담대를 받게 된다. 가격이 높고 담보 가치가 더 큰데도 대출이 적은 상황이 발생하는 셈이다. 금융계의 한 관계자는 “담보 가치를 사실상 무시하게 되는 것”이라며 “중산층 이하 서민은 소형 아파트에 살고 현금 동원력이 있는 이들은 대형에 살라는 의미가 될 수 있다”고 전했다. -
'규제 전 막차' 힐스테이트 이수역센트럴 1순위 경쟁률 '732대 1'[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.15 19:53:44부동산 10·15대책 영향권을 피한 청약 단지인 '힐스테이트 이수역센트럴' 1순위 경쟁률이 최고 732대 1까지 치솟았다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 힐스테이트 이수역센트럴이 이날 진행한 1순위 청약에는 76가구 모집에 2만 4832명이 몰려 평균 326.74대 1의 경쟁률을 나타냈다. 모든 주택형이 해당지역 신청자 내에서 1순위 마감됐으며 3가구를 공급한 59㎡A가 732.67대 1(해당지역 신청자 기준)로 최고 경쟁률을 보였다. 이 주택형 1순위에는 해당 지역 청약 통장만 1820건, 기타지역은 316건이 접수됐다. 분양가는 전용면적 84㎡가 22억 4000만 원 대, 59㎡는 17억 4000만 원 대다. 당첨자 발표는 이달 22일이며 정당 계약은 다음달 2~4일 3일간 이뤄진다. 입주는 2028년 4월 예정이다. 현대건설이 서울 동작구 사당동 일원에 준공한 이 단지는 지하 4층~지상 25층, 11개 동, 총 931세대 규모로 조성됐다. 일반분양 물량은 170세대로 △44㎡A 27세대 △44㎡B 8세대 △49㎡A 53세대 △49㎡B 22세대 △49㎡C 6세대 △59㎡A 4세대 △59㎡B 5세대 △74㎡ 5세대 △84㎡A 29세대 △84㎡B 4세대 △84㎡C 1세대 △84㎡D 6세대 등이다. 한편 이날 이재명 정부가 6·27 대출 규제와 9·7공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 기존 규제 지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 27곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책이다. 이로 인해 규제 전 '막차'를 타자는 수요가 힐스테이트 이수역센트럴 청약으로 대거 몰려든 것으로 분석된다. 지난달 진행된 철산역 자이 1순위 청약에는 313가구 모집에 총 1만 1880명이 몰려 평균 37.9대 1(기타지역 포함)의 경쟁률을 기록한 바 있다. -
'10·15 대책' 논란에 민주당 “윤석열·오세훈 책임”
정치 정치일반 2025.10.15 19:37:03더불어민주당이 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에 대해 “주택 가격의 추가 상승세를 억제하고 실수요자 중심의 안정적 거래 질서를 확립하기 위한 '어쩔 수 없는 조치'라는 점을 다시 한번 강조한다”며 정부의 기조에 사실상 힘을 실었다. 15일 박수현 더불어민주당 수석대변인은 서면 브리핑에서 "이번 10·15 대책 역시 (6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에 이어) 왜곡된 시장 흐름을 바로잡기 위한 불가피한 고육지책"이라고 밝혔다. 박 대변인은 "최근 부동산 시장의 불안은 윤석열 정부 시절의 공급 절벽과 오세훈 서울시장의 무리한 토지거래허가구역(토허제) 해제로부터 촉발된 후폭풍의 영향이 크다"고 지적했다. 그는 "민주당은 정부와 함께 공급 대책의 차질 없는 추진과 시장 교란 행위 방지 대책 마련에 최선을 다할 것"이라며 "또 수요 억제 대책으로 인해 실수요자가 피해를 입는 일이 없도록 정부와 지속적으로 소통하며 보완책을 점검하겠다"고 덧붙였다. 한편 민주당은 정부 대책을 비판한 국민의힘을 향해 “적반하장의 전형”이라고 반격했다. 김현정 원내대변인은 이날 국회 브리핑에서 "김재섭 의원의 '계엄 선포'라는 비난에 이어 장동혁 대표는 '청년·서민 주택 완전 박탈'이라는 자극적인 딱지를 (정부 정책에) 붙였다"며 "윤석열의 '진짜 계엄'에는 침묵하더니 민생 정책에 '계엄'을 운운하는 형태야말로 '도둑이 매를 드는' 전형"이라고 꼬집었다. 그는 이어 "국민의힘은 '시장 친화'를 말하지만 그들이 말하는 시장은 투기 세력과 부자들만의 리그일 뿐"이라며 "지금 필요한 것은 투기 거품을 빼는 것이지, 더 많은 빚으로 '폭탄 돌리기'를 하는 것이 아니다"라고 비판했다. 또 "'계엄' 망언부터 '재건축 완화'라는 낡은 처방까지 국민의힘의 주장은 결국 '서민 주거 안정'이 아닌 '투기 이익 보장'을 위한 합창일 뿐"이라며 "가짜 계엄을 외치기 전에 진짜 계엄령을 내렸던 자신들의 뿌리부터 성찰하라"이라고 목소리를 높였다. 오세훈 서울시장에 대한 비판도 이어졌다. 박지혜 대변인은 별도 브리핑에서 "또 다시 오 시장의 섣부른 훈수두기로 서울 주택시장 안정화에 방해가 될까 우려된다"며 "역대 최고로 치닫는 서울 부동산 가격에 가장 큰 책임감을 느껴야 할 사람은 오 시장"이라고 지적했다. 그는 "오 시장이 할 일은 한강버스, 세빛둥둥섬 같은 보여주기식 프로젝트에 '시민 혈세를 낭비해 죄송하다'라는 사과"라고 강조했다. -
김용범 “부동산 보유세 낮은 건 사실…세제 전반 검토해야”
정치 대통령실 2025.10.15 18:49:57정부가 15일 규제 지역을 확대하고 대출을 제한하는 내용의 부동산 대책을 발표한 가운데 대통령실이 세제 개편 추진까지 시사했다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 공개된 경제 전문 유튜브 채널 ‘삼프로TV’ 인터뷰에서 “보유세가 낮은 것은 사실”이라며 “취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다”고 밝혔다. 이날 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 부동산 대책을 발표하면서 “부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝힌 데 이어 대통령실에서도 보유세 인상을 포함한 세제 개편 의지를 드러낸 것이다. 김 실장은 ‘증세를 뜻하는 것이냐’는 질문에 “부동산 세제의 정상화”라며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 답했다. 이어 “글로벌 평균과 비교해도 세 부담이 낮다. 세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말”이라며 “부동산 안정과 주거 복지를 위한 정책은 세제와 공급 모두를 포괄해야 한다”고 설명했다. 단기 정책과 관련해서는 “당장은 수요 억제책이 필요하다”며 “주식시장이 40% 오른 상황에서 부동산 수요도 복원되기에 수요 억제책을 파격적으로 쓸 수밖에 없다”고 진단했다. 공급 대책에는 “시간이 걸리지만 각오하고 해야 한다”며 “공급 전담 조직 신설도 논의 중”이라고 설명했다. 미국과의 관세 협상에 대해선 “한미 간에 실질적인 대화를 하고 있다”며 “데드라인이 따로 있는 것은 아니지만 실질적으로는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의가 큰 목표”라고 제시했다. 이어 “최근 2주 사이 미국이 우리가 보낸 수정안에 대해 상당히 의미 있는 반응을 보였다”며 “한동안 가타부타 말이 없었는데 (이달 초) 김정관 (산업통상부) 장관이 갔을 때 미국 쪽에서 의미 있는 코멘트를 했다”고 소개했다. 김 실장은 16일 김 장관과 함께 미국을 방문해 하워드 러트닉 상무장관을 만난다. -
김용범 "부동산 공급 전담조직 신설…보유세 등 세제 개편 검토"
정치 대통령실 2025.10.15 18:08:55김용범 대통령실 정책실장이 10·15 부동산 대책 발표 이후 후속 과제로 공급 대책을 전담할 새로운 조직 신설 방침을 밝혔다. 김 정책실장은 15일 공개된 경제 전문 유튜브 채널 '삼프로TV' 인터뷰에서 "공급은 3~4년 주기이기 때문에 단기 수요 회복이 가격을 자극할 수밖에 없다. 주식시장이 40% 오른 상황에서 부동산 수요도 복원된다"며 "그래서 수요 억제책을 파격적으로 쓸 수밖에 없다"고 말했다. 그는 "공급은 시간이 걸리지만 각오를 하고 해야 한다"며 "공급 전담 조직 신설도 논의 중"이라고 밝혔다. 이어 “단기적으로 매우 도전적인 상황”이라며 "파격적인 공급은 결단을 해도 1년 내엔 어렵다. 그래서 당장은 수요 억제책이 필요하다"고 설명했다. 김 정책실장은 세제 개편 필요성도 강조했다. 그는 “세제도 고민해야 한다. 보유세가 낮은 건 사실”이라며 “취득·보유·양도 세제 전반을 진지하게 검토해야 한다”고 밝혔다. 진행자가 ‘증세를 의미하느냐’고 묻자 김 실장은 “부동산 세제의 정상화”라고 답했다. 이어 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라며 “글로벌 평균과 비교해도 세 부담이 낮다. 세제를 건드릴 수 없다는 건 틀린 말이다. 부동산 안정과 주거 복지를 위한 정책은 세제와 공급 모두를 포괄해야 한다”고 강조했다. 또 김 실장은 금산분리 완화 필요성도 재차 언급했다. 그는 "우리 반도체 기업들은 수십조 원을 벌지만 투자금도 천문학적이다. 자금 조달 숨통을 트기 위해 금산분리 완화 논의가 필요하다"며 "사모펀드(PEF)를 금융업으로만 분류해 산업자본이 GP(운용사)가 될 수 없다는 건 시대착오적"이라고 지적했다. 김 실장은 "글로벌 자금이 수백조 원 단위로 움직이는 시대에 실용적 접근이 필요하다"며 "대통령께서는 '일반적 완화가 아니라 실용적 검토를 하자'는 입장"이라고 덧붙였다. -
구윤철 "부동산세제 합리화"…주택가액 중심으로 바꾸나
경제·금융 경제·금융일반 2025.10.15 18:00:00구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 3차 부동산 대책을 발표하면서 “부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다”고 밝혔다. 구체적인 내용과 시점은 밝히지 않았으나 보유세를 올리면서 거래세는 낮추는 방안과 현재 주택 수 기준 과세 체계를 자산가액에 비례하는 방식으로 개편할 가능성 등이 거론된다. 정부는 그동안 부동산 시장 안정을 위해 고강도 대출 규제와 공급 확대 대책을 추진했지만 세제 개편은 시장 혼란을 우려해 신중한 입장을 유지해왔다. 하지만 새 정부 출범 이후 두 차례의 대책에도 한강벨트를 중심으로 부동산 값 상승세가 이어지자 ‘최후의 수단’으로 여겨졌던 세제 개편에 시동을 건 것으로 보인다. 내년 6월 지방선거까지는 이번 규제지역 확대에 따른 세제 강화 효과를 지켜본 뒤 시장이 안정되지 않을 경우 보다 근본적인 방안을 내놓을 것으로 관측된다. 정책 변화의 핵심은 시장 현실을 제대로 반영하지 못한다는 지적을 받아온 부동산 과세 체계의 손질 여부다. 현재 우리나라 부동산 세제는 주택 수를 기준으로 과세하고 주택가액은 보조적 수단으로 활용된다. 취득세와 양도세·종합부동산세 모두 보유 주택 수에 따라 세율과 공제 한도가 달라지고 각종 중과 및 비과세 혜택도 주택 수를 기준으로 한다. 이른바 ‘똘똘한 한 채' 선호 현상이 나타난 것도 이 같은 세금 체계 때문이다. 이에 따라 우리 세금 체계를 주택 수 기준이 아닌 주택가액을 중심으로 전환해야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 주택가액 중심으로의 과세 전환은 중장기적으로 보유세를 높이고 양도세를 낮추는 정책 기조와도 맞물려 있다. 투기 목적이 아닌 다주택 보유자의 세 부담을 합리화하는 동시에 고가 부동산을 보유한 자산가에게 더 많은 세금을 부과해 조세 형평성을 높일 수 있기 때문이다. 다만 보유세 강화는 양도세 완화를 통해 매물 공급 확대 및 거래 활성화와 병행돼야 한다는 지적이 많다. 정부가 이날 부동산 세제와 관련해 ‘세제 개편’대신 ‘세제 합리화’라는 표현을 쓴 것도 이런 방향을 염두에 둔 것으로 해석된다. 김용범 대통령실 정책실장도 이날 한 유튜브에 출연해 “취득·보유·양도세 등 전반을 진지하게 검토하고 있다”며 “보유세는 강화하고 거래는 원활히 하는 방향이 있을 것”이라고 설명했다. -
투기과열지구 분상제 적용은 일단 유보[10·15 부동산 대책]
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:56:26투기과열지구로 신규 지정된 서울과 경기의 33개 지역이 분양가상한제 적용을 피했다. 정부가 재건축·재개발이 위축되면 주택 공급이 타격을 입을 수 있다는 점을 감안했기 때문이다. 하지만 투기과열지구 지정만으로도 조합원 지위 양도가 어려워지는 만큼 매물 잠김이 심화할 것이라는 우려가 나온다. 국토교통부는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 현행대로 유지한다고 밝혔다. 현재 민간택지 중 분양가 상한 지역은 서울 강남·서초·송파·용산구뿐인데 여기서 더 늘리지 않겠다는 의미다. 주택법에 따르면 민간택지 분양가 상한 지역은 국토부가 투기과열지구 중에서 별도의 요건을 충족한 곳들에 대해 지정할 수 있다. 국토부의 한 관계자는 신규 투기과열지구에 분양가상한제를 적용하지 않은 것과 관련해 “적용 요건을 충족하는지 검토도 해야 하고 무엇보다 공급에 영향을 미칠 수 있다는 점을 고려했다”고 설명했다. 분양가 상한 지역은 분양가심사위원회가 택지비·건축비를 감안해 정한 상한가 아래로만 분양가를 책정할 수 있다. 그만큼 주택 사업자와 정비 조합의 분양 수익이 줄어드는 것이다. 백준 J＆K도시정비 대표는 “조합들은 잠정 분양가를 정해서 추정 분담금을 산출하고 이를 토대로 사업을 진행하는데 분양가상한제가 적용되면 분담금이 크게 늘 것”이라며 “재건축·재개발을 통한 주택 공급이 위축될 수 있다는 점을 정부가 감안한 것으로 보인다”고 평가했다. 다만 국토부가 시장 상황에 따라 분양가 상한 지역을 확대할 가능성을 열어둬 상황이 바뀔 가능성은 남아 있다. 정부의 투기과열지구 지정 확대 조치로 인해 시장의 매물 감소와 시장 왜곡을 유발하는 등 부작용도 우려된다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 현재 서울에서 조합설립인가를 마친 재건축 조합은 약 160곳에 달한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “투기과열지구로 지정되면 조합원 지위가 양도되는 소수의 물건만 거래할 수 있기 때문에 매물이 줄어들 것”이라며 “매물이 감소하면 가격 하락 폭도 제한적일 수 있다”고 내다봤다. -
또 초강수…서울 집, 현금부자만 산다
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:42:48정부가 부동산 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에서 따라 2억~4억 원으로 한정하는 ‘대출 제한’ 카드도 꺼냈다. 이재명 정부 들어 내놓은 세 번째 부동산 대책으로 세제를 제외한 가용할 수 있는 모든 규제를 동원해 집값 상승 억제에 나선 것으로 평가된다. 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 15일 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 주택 시장 안정화 대책을 발표했다. 정부는 이번 대책에서 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 모든 자치구로 확대하기로 했다. 또 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시도 신규 규제지역에 포함했다. 이들 지역은 토허구역에도 포함돼 주택 매입 이후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 주택담보대출 한도도 추가로 조였다. 수도권·규제지역의 시가 15억~25억 원 주택의 주담대 한도는 현행 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 25억 원이 넘는 주택은 2억 원으로 대폭 축소된다. 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원으로 유지된다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 매길 때 쓰는 스트레스 금리 역시 수도권·규제지역에 한해 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 스트레스 금리가 오르면 대출 한도가 줄어든다. 전세대출 또한 DSR 규제에 추가된다. 1주택자가 수도권·규제지역 내 임차인으로 들어갈 목적으로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분을 DSR에 반영한다. 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 상향 시행 시점도 내년 1월로 3개월 앞당긴다. 새로 지정된 규제지역에는 즉시 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화된다. 규제지역에서는 LTV가 70%에서 40%로 조정된다. 이번 부동산 대책은 실거주 의무와 대출 제한 등 강력한 규제를 통해 주택 수요를 억제한 것이 특징이다. 규제지역도 광범위하게 넓혀 ‘풍선 효과’를 사전에 차단하겠다는 의지도 담겼다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이와 관련해 “수요와 공급을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙하에 대책을 마련했다”고 설명했다. -
갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:42:28정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다. 15일 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다. 정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다. 서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다. 다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다. -
전세대출 받는 1주택자 DSR 최대 15%P 상승
경제·금융 금융정책 2025.10.15 17:40:00정부의 ‘10·15 부동산 대책’에는 수도권과 규제지역에서 전세대출을 받으려는 1주택자를 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 추가하는 안도 포함됐다. 이번 대책으로 차주 약 5만 2000명의 DSR이 최대 15%포인트가량 상승할 것으로 예상된다. 금융위원회는 15일 “이달 29일부터 1주택자가 수도권 및 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 그 대출의 이자 상환분을 차주의 DSR에 반영할 것”이라고 밝혔다. 지난 ‘9·7 부동산 대책’에서 1주택자의 전세대출 한도를 2억 원으로 줄인 데 이어 전세 자금과 관련해 추가 규제 카드를 내놓은 것이다. DSR 규제에 전세대출이 포함된 것은 이번이 처음이다. 금융위에 따르면 수도권에서 전세대출을 받는 차주는 연간 5만 2000명에 달한다. 이에 따라 5만~6만 명이 이번 규제에 영향을 받을 것으로 예상된다. 금융위는 이번 대책으로 전세대출을 받는 차주의 DSR이 3.7~14.8%포인트 오르는 효과가 있을 것이라고 설명했다. DSR이 오르면 연 소득 대비 원리금 상환액이 많아지게 돼 그만큼 대출 여력이 줄어들게 된다. 특히 상대적으로 소득이 낮은 차주의 DSR이 더 큰 폭으로 올라가게 됐다. 예를 들어 연 소득 5000만 원인 직장인이 수도권 주택에 임차인으로 들어가기 위해 2억 원의 대출을 받는 경우 DSR은 종전보다 14.8%포인트 오른다. 연소득 1억 원인 사람이 전세대출을 받을 때(7.4%포인트)보다 두 배나 높다. 금융위는 향후 전세대출 DSR 시행 범위를 무주택자로 확대하는 방안 역시 검토하고 있다. 금융위 관계자는 “이번에는 무주택 서민에 미치는 영향을 고려해 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 규제를 먼저 적용했다”며 “전세대출 DSR 시행 경과를 보고 단계적 확대 방안도 검토할 것”이라고 설명했다. 이번 대책에는 빠졌지만 금융위는 향후 정책대출 또한 DSR 규제에 포함할 계획이라고 덧붙였다. -
"2030 주거 사다리 끊길 판…반복되는 수요규제에 내성 우려"[10·15 부동산 대책]
경제·금융 은행 2025.10.15 17:33:34정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶고 대출 문턱을 높이자 시장에서는 “수도권 부동산 시장이 자산가 중심으로 재편될 것”이라는 우려가 쏟아지고 있다. 근로소득은 높지만 ‘부모 찬스’를 활용할 수 없는 2030세대가 자산 축적의 기회를 잃게 돼 자산 불평등을 키울 수 있다는 분석이 나온다. 금융위원회 관계자는 15일 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하며 “서민·중산층이 주택금융을 이용해 주택 구입을 하는 데 불편함을 주지 않겠다는 게 기본 정신”이라며 “서울 외곽 지역은 15억 원 초과 주택이 많지 않아 직접적인 규제 대상에 포함되지 않는다”고 밝혔다. 하지만 시장의 반응과는 온도 차이가 있다. 가장 큰 불만은 주거 사다리 훼손이다. 중산층 이하 계층은 원룸·빌라·아파트 순으로 주거 형태를 단계적으로 개선해나가지만 이중 삼중으로 자금줄을 조이면서 대출을 일으켜 집을 사야만 하는 실수요자들이 설 자리를 잃었다는 지적이 제기된다. 정부는 15억 원 이하 주택의 경우 현행 주택담보대출 한도 6억 원이 적용된다고 설명하지만 규제지역 지정으로 주택담보인정비율(LTV) 40%가 적용되면 실질 한도는 줄게 된다. 대출을 통한 고가 주택 매수 통로가 사실상 봉쇄되면서 시장의 체감 강도는 상당히 높을 수밖에 없을 것으로 보인다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “대출을 통해 집을 사려는 수요가 위축되면 수도권 부동산 시장은 현금 부자 위주로 재편될 가능성이 크다”며 “자산가들은 경쟁자가 제거된 상황에서 여유 있게 집을 살 수 있어 형평성 문제가 있다”고 지적했다. 그는 이어 “대출을 안 받고 집을 살 수 있는 계층이 엄연히 존재한다”며 “중산층이 대출을 안 받고 어떻게 집을 사느냐. 이 부분은 용인해야 한다”고 덧붙였다. 고가 주택 기준으로 설정된 15억 원에 대한 의문도 적지 않다. 집값 상승세가 지속되면서 서울의 소형 아파트조차 10억 원을 돌파했다. 직방에 따르면 지난달 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가는 10억 5006만 원에 달했고 서초구와 강남구는 평균 20억 원을 웃돌았다. 도봉구(5억 4894만 원), 중랑구(5억 8722만 원) 등 진입 여력이 남아 있지만 선호도가 높은 마포구(13억 8778만 원), 용산구(14억 9283만 원) 등에서는 소형 평형조차 진입이 쉽지 않다. 학계에서는 이러한 대출 옥죄기가 자산 불평등을 심화시킬 수 있다고 경고한다. 한국은행과 석병훈 이화여대 교수의 연구에 따르면 LTV 규제 확대로 가장 큰 타격을 입는 것은 전문직 청년, 맞벌이 신혼 부부와 같은 고소득·저자산 계층이다. 소득은 높지만 현금이 부족한 이들은 대출을 통해 집을 사야하지만 문턱이 높아지면서 내 집 마련과 자산 증식의 기회를 박탈 당한다는 것이다. 석 교수는 “영국에서는 소득은 높지만 아직 부유하지 않은 사람들을 지칭하는 ‘HENRY(High Earner, Not Rich Yet)'가 문제가 되고 있다”며 “이번 금융 규제로 인한 최대 피해자는 30대가 될 것”이라고 밝혔다. 당국은 주택 가격이 잡히지 않으면 DSR 산정 범위 확대와 같은 추가 규제책을 꺼낼 수 있다는 뜻도 함께 밝혔다. 문제는 지금과 같은 수요 억제 일변도 규제로 시장 안정이 가능하겠냐는 점이다. 실제로 문재인 정부 시절 15억 원 초과 주담대 전면 금지의 효과가 6개월 정도 지속됐는데 이번에는 4개월도 안 돼 약효가 떨어졌다. 시장이 규제에 적응하고 있는 점도 문제다. 이미 시장에서는 대출금리 인상이나 초고가 주택 LTV 0% 적용 등 다음 단계의 규제가 거론된다. 은행권의 관계자는 “2019년 고가 주택 LTV 0% 규제 도입 당시 그 효과가 반년은 갔지만 이제는 부동산 시장의 맷집이 세져서 고강도 규제에도 가격이 빠지지 않고 있다”며 “규제에 대한 시장의 내성은 당연한 수순”이라고 말했다. 일각에서는 스트레스총부채상환비율(DSR) 규제 강화 조치가 과도하다는 지적도 나온다. 시장금리가 내려가는 상황에서 스트레스DSR을 선제적으로 강화해 대출 가능 금액 증가를 막겠다는 것이기 때문이다. -
강도 높은 '10·15 부동산 대책' 발표에… 국토부 홈피는 접속장애
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:18:07정부가 강도 높은 규제 방안을 담은 ‘10·15 부동산 대책’을 발표하면서 국토교통부 홈페이지에 접속 장애가 발생하고 있다. 15일 국토부 등에 따르면 인터넷 홈페이지에 “서비스 접속 대기 중입니다”라는 문구와 함께 “지금은 사용자가 많아 접속이 지연되고 있습니다. 잠시 후 다시 접속하여 주시기 바랍니다”라는 안내가 뜬다. 홈페이지는 정상 운영되는 상황인데 순간적으로 접속자가 몰리며 나타난 현상으로 풀이된다. 국토부 관계자는 “‘주택시장 안정화 대책’ 보도자료와 부동산관계장관회의 안건 자료 등을 확인하려고 접속자가 몰렸기 때문”이라며 “국토부가 운영하는 블로그, 페이스북 등에서도 확인 가능하다”고 설명했다. 이날 오후 5시 현재 해당 문서는 3만 건이 넘는 조회수를 기록하고 있다. 한편, 이날 국토부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정하는 부동산 안정화 방안을 발표했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에서 따라 2억~4억 원으로 한정하는 ‘대출 제한’ 조치도 취하기로 했다. -
서울 전역 규제지역·토허구역 묶는 '초강수'…전문가 "중산층 이하는 이제 못 산다"
부동산 정책·제도 2025.10.15 16:19:40정부가 서울 전역과 경기 주요 지역을 모두 규제지역으로 묶는 초강수를 뒀다. 강남권과 한강벨트 등에서 번지던 ‘불장’을 조기에 꺾겠다는 의도다. 그러나 전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 매수세를 억제하겠지만, 장기적인 집값 안정에는 한계가 있을 것으로 보고 있다. 오히려 무주택 실수요자의 내 집 마련은 더 어려워질 수 있다는 우려도 나온다. 15일 국토교통부와 금융위원회, 국세청 등 관계부처 합동으로 발표된 이번 대책은 △규제지역 확대 △금융규제 강화 △세제 개편 검토 △불법거래 단속 강화 △공급 정책 후속조치 등으로 구성됐다. 정책 시행은 10월 16일부터 본격 적용되며, 토지거래허가제는 오는 10월 20일부터 발효된다. 전문가들은 이번 대책이 단기적으로는 매수세를 진정시키고 거래량을 줄이는 효과를 낼 것으로 전망했다. 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 강남권과 한강벨트 등에서 과열 양상을 보이던 거래가 일시적으로 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높다는 분석이다. 실제로 세금 부담과 대출 규제가 강화되면 다주택자뿐 아니라 매입 대기자들도 관망세로 돌아서며, 시장의 ‘불장’이 주춤할 것이라는 평가가 나온다. 일부 지역에서는 토지거래허가구역 지정으로 인해 매물이 늘면서 단기적으로 가격이 조정될 가능성도 제기된다. 하지만 장기적인 안정 효과에는 한계가 있을 것이라는 시각이 우세하다. 전문가들은 이번 대책이 기준금리 인하 이전에 나온 단기 처방 성격이 강하다고 지적한다. 규제가 강화될수록 오히려 “지금이라도 사야 한다”는 불안심리를 자극해 외곽 지역으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다는 것이다. 특히 이번 조치가 시장에서 어느 정도 예고된 만큼, 규제 시행 전 급하게 매수하려는 ‘막차 수요’가 되레 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 시장 내 거래 위축에 따른 ‘가격 블랙아웃’ 현상에 대한 우려도 나온다. 규제 강화로 실제 거래가 줄면 시세 판단 기준이 사라져 호가만 남게 되고, 이는 시장 신뢰도 저하와 자산 가치 왜곡으로 이어질 수 있다는 지적이다. 또 거래가 줄면서 단기적으로 가격 변동 폭이 줄더라도, 인위적으로 억눌린 수요가 쌓이다 다시 폭발할 경우 정책 효과는 오래가지 못할 것이라는 분석도 제시된다. 유동성과 금리 기대감이 여전하다는 점도 변수다. 금리 인하에 대한 기대감이 커지는 상황에서 현금 자산이 풍부한 계층은 규제와 무관하게 시장에 재진입할 가능성이 크다는 것이다. 올해 가격이 가장 많이 오른 지역 역시 강남과 한강벨트 등 자체 자금으로 매수 가능한 곳들이라는 점에서, 규제의 실효성에는 의문이 제기된다. 전문가들은 또 이번 규제가 부동산 시장의 양극화와 임대차 시장 불균형을 심화시킬 수 있다고 경고한다. 거래가 단절되면 자산 이동성이 높은 상층은 기존 보유 자산의 시세차익을 누리지만, 중산층 이하의 시장 진입은 더욱 어려워지기 때문이다. 전세대출 규제로 인한 전세가 상승 압력이 이어지고, 전세 공급이 줄어 월세화가 가속화되면 세입자들의 주거비 부담은 한층 커질 수밖에 없다는 우려도 나온다.
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