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규제 피한 '실수요자·생초' 대출…내집마련 틈새 노려라[S money+]

부동산 정책·제도 2025.12.06 08:08:00

정부가 8억 원 이하의 아파트에 대한 대출 한도를 완화하면서 서울 성북·은평·구로구 등 합리적 가격의 매물이 몰린 지역으로 관심이 쏠리고 있다. 이들 지역은 정책금융을 활용할 경우 주택담보인정비율(LTV)의 70%를 활용할 수 있는 만큼 자금 조달 부담감이 비교적 덜한 것으로 보인다. 전문가들은 이들 지역의 매매가격이 아직 전고점에 이르지 못한 것으로 판단하고 있어 투자 전망도 양호한 것으로 평가된다. 5일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 최근 한 달(11월 3일~12월 2일)간 서울에서 전용 59㎡ 이상이면서 거래 금액 7억~8억 원에 이뤄진 아파트 거래는 총 128건인 것으로 집계됐다. 자치구별로는 성북구가 15건으로 가장 많았다. 이어 은평구(13건)와 구로구(12건), 동대문구(9건), 양천구(8건) 등의 순이었다. 상위 5개 구에서 발생한 거래가 전체의 44.5%에 달해 특정 지역에 거래가 집중되는 양상을 보였다. 이는 7억~8억 원대의 매물이 서울 강북권이나 서남권 외곽 지역에 몰려 있기 때문으로 풀이된다. 이들은 정부의 정책금융 상품을 활용했을 가능성이 크다. ‘서민·실수요자’ 대출은 부부 합산 연 소득 9000만 원 이하일 경우 8억 원 이하 주택을 LTV의 60%까지 대출받을 수 있다. 또 ‘생애 최초 구매자’ 대출은 가구 구성원 모두가 주택을 소유한 적이 없을 경우에 한해 LTV 70%가 적용된다. 이에 일반 차주(40%)보다 대출 여력이 높다. 전문가들은 규제가 더 강해질 것으로 예상되는 상황에서 8억 원 이하 아파트 구매나 생애 최초 대출 등으로 내 집 마련의 수요가 더욱 증가할 가능성이 크다고 분석했다. 실제로 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 11월까지 생애 첫 주택 구입에 나선 매수인 5만 4446명 중 30대는 2만 7134명으로 49.8%를 차지했다. 이는 2010년 관련 통계가 집계되기 시작한 후 가장 높은 비율이다. 30대의 생애 첫 부동산 구매 비율은 2020년 47%까지 상승한 뒤 부동산 시장이 침체되면서 2022년 36.7%로 내려갔다. 서울 자치구별로 살펴보면 성북구에서 상월곡동과 하월곡동 인근의 아파트에 내 집 마련 매수세가 몰렸다. 이들 지역은 월곡두산위브 아파트와 동아에코빌 아파트, 꿈의숲푸르지오 아파트 등 500가구 이상의 대단지가 몰려 있는 곳이다. 월곡산을 둘러싸고 모여 있는 이 아파트들은 인근에 숭인·월곡·장위초, 장위·월곡중 등 학교가 많고 학원가도 조성돼 있어 자녀가 있는 젊은 부부에게 인기를 끌고 있다. 오동근린공원과 정릉천이 인접해 있어 생활 환경도 양호한 편이다. 성동구와 마포구로 갈 수 있는 내부순환도로와 남양주 등 교외로 이동할 수 있는 북부간선도로도 가깝다. 2027년에 동북선 개통도 예정돼 교통의 요지인 왕십리역까지 빠르게 이동할 수 있게 된다. 인근 지하철 6호선 상월곡역이나 월곡역을 이용하면 5호선 광화문역까지는 30분, 여의도역까지 40분이 걸려 주요 업무 지구 출퇴근이 수월하다는 평가도 받는다. 하월곡동의 월곡두산위브 아파트 전용 84㎡의 경우 최근 실거래가가 8억 원으로 2021년 8월 전고점(9억 8000만 원)보다는 거래 가격이 낮아 상승 여력이 있는 것으로 분석된다. 상월곡동 소재 동아에코빌 아파트 전용 114㎡도 2021년 9억 7500만 원의 신고가를 경신한 뒤 최근 8억 원에 실거래됐다. 하월곡동 꿈의숲푸르지오 59㎡는 지난달 7억 5000만 원에 거래됐다. 2021년 8월에 경신한 최고 실거래가(8억 7000만 원)보다 낮게 거래된 셈이다. 8억 원 이하로 내 집 마련을 할 지역으로 은평구도 주목받고 있다. 디지털미디어시티역부터 북쪽으로 연결되는 지하철 6호선을 타고 매수세가 이어진 것으로 보인다. 은평구는 ‘직주근접’을 중시하는 실수요자들에게 출퇴근의 편리함과 가격 부담 완화를 동시에 잡을 수 있는 대안으로 꼽힌다. 실제 지난해 12월 말 GTX-A 연신내역 개통으로 연신내~서울역 이동 시간이 기존 지하철 대비 3배 이상 빠른 6~7분대로 단축됐다. GTX-A 개통에 따라 서울 북서권 신흥 주거지로서의 도약이 기대된다는 평가가 나오는 이유다. 불광·응암동 일대 구축 단지들은 아직 8억 원 미만의 매물이 많아 선택의 폭이 넓다. 단기 급등할 가능성은 크지 않을 수 있지만 상대적으로 저평가돼 있다는 인식이 퍼지면 매수세가 붙을 가능성이 높은 지역으로 거론된다. 지난해 분양한 새절역 두산위브트레지움 아파트는 1순위 평균 78.9대1의 경쟁률로 완판되며 수요층을 입증했다. 은평구 증산동 DMC우방 아파트 전용 59㎡는 지난달 23일에 7억 2000만 원에 매매가 이뤄졌다. 2021년 9월에 기록한 전고점(8억 원) 대비 상승 여력이 남아 있는 셈이다. 수색동 e편한세상수색에코포레 아파트 전용 84㎡는 지난달 7억 8000만 원에 거래됐다. 2021년 8월에 기록한 최고 실거래가 9억 2700만 원과 비교하면 1억 원 이상 저렴하다. 신사동 라이프미성 아파트 전용 66㎡는 최고 9억 원까지 거래된 후 최근 7억 3000만 원에 팔렸다. 이 밖에 지난달 응암금호 아파트(전용 84㎡, 7억 3000만 원)와 북한산현대힐스테이트3차 아파트(59㎡, 7억 6500만 원) 등도 7억 원대에 매매가 성사됐다. 구로구에서는 북측으로는 양천구, 남측으로는 경기 광명시와 맞닿은 개봉동·고척동 아파트가 인기 지역으로 꼽힌다. 목동과 광명 대비 저렴한 주거비로 두 지역의 교육·생활 프리미엄을 누릴 수 있는 장점 때문이다. 지하철 1호선 개봉역을 통해 서울 도심으로의 접근성도 양호한 편이다. 특히 서울외곽순환도로와 서부간선도로·남부순환로·경인고속도로 등 도로망이 사통팔달로 평가된다. 고척초·개봉중·고척고 등 학교가 인근에 있고 목동 유명 학원가로의 접근성이 높다. 롯데마트와 고척근린시장 같은 대형마트·재래시장 등 생활 인프라가 풍부하고 고척스카이돔이나 디큐브시티, 구로아트밸리, 각종 대형 쇼핑·문화 시설도 가깝다. 구로구에서는 주로 7억 원대에 매매가 이뤄져 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자가 관심을 가져볼 만하다. 개봉동 현대 아파트 전용 84㎡는 지난달 17일 7억 2500만 원에 팔렸다. 2021년 9월 전고점(10억 1000만 원)과 비교하면 3억 원 가까이 상승 여력이 있는 것으로 분석된다. 같은 동 한마을 아파트 전용 59㎡의 경우 지난달에 각각 7억 4800만 원과 7억 5500만 원에 매매가 성사됐다. 2021년 8억 6000만 원에 고점을 경신한 뒤 2023년 초 5억 7000만 원까지 하락한 후 서서히 매매가격이 회복세를 보이고 있는 상황이다. 개봉동의 영화 아파트 전용 84㎡는 지난달 3일 7억 4000만 원에 거래됐다. 고척동 고척대우 아파트 전용 114㎡는 지난달 22일 7억 3000만 원에 팔렸다. 이 밖에 구일역 인근의 현대상선 아파트(79㎡, 7억 2000만 원)와 중앙구로하이츠 아파트(59㎡, 7억 원)도 지난달 모두 7억 원대에 매매계약이 체결됐다. 강남 3구와 마용성(마포·용산·성동) 등 주거 인기 지역은 8억 원 이하의 매물이 드물다. 이들 지역의 전용 59㎡ 평균 가격은 10억 원을 훌쩍 뛰어넘는다. 강남구와 용산구는 거래 건수가 0건을 기록한 가운데 서초구(1건)와 성동구(1건), 마포구(2건), 송파구(5건) 등에서 간간이 거래가 이뤄졌다. 송파구 거래 단지는 하남과 가까운 외곽 지역의 나 홀로 구축 아파트 위주로 이뤄졌다. 전문가들은 성북·은평·구로구 일대 단지들의 가격 상승 여력이 높다고 봤다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “아직 전고점에 미치지 못한 서울 내 아파트는 내년까지 신고가를 찍을 가능성이 크다”며 “서울에서도 온기가 퍼지는 과정에서 중심 권역과 비교적 가까운 지역들이 선택을 받은 것으로 분석된다”고 설명했다. 이어 “신축 청약 당첨도 쉽지 않은 상황에서 수요자들이 합리적 선택을 한 것으로 판단된다”고 덧붙였다.