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6억 대출 제한에도 서울 25개 구 모두 아파트값 상승세[집슐랭]
부동산 분양 2025.09.26 07:30:00정부의 9·7 주택 공급대책 발표 이후에도 주택 가격이 상승세를 이어가고 있다. 서울과 수도권 및 전국 아파트 매매가격이 3주 연속 상승한 가운데 성동·마포·광진구 등 비(非) 강남권 한강변 인근 자치구를 중심으로 아파트 가격 상승세가 거세다. 6·27 대출 규제 정책 시행 이후 3개월이 지났지만 오히려 토지거래허가구역 지정을 피한 ‘한강벨트’ 지역은 추가 규제 전 매수 수요가 몰리며 아파트값 상승 폭이 확대된 것으로 분석된다. 25일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째주(22일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료에 따르면 전국 아파트 매매가격은 9·7 공급대책 발표 이후 3주 연속 상승했다. 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.03% 상승했으며, 서울 지역 아파트 매매가격은 지난주보다 0.19% 올랐다. 서울 아파트값 상승 폭은 3주째(0.08%→0.09%→0.12%→0.19%) 확대됐다. 수도권 아파트 매매가격도 전주대비 0.07% 상승하며 3주 연속 상승 폭을 키웠다. 서울 25개 자치구의 아파트값은 구로구(0.07%→0.06%)와 도봉구(0.01%→0.00%)가 상승 폭을 소폭 줄이긴 했으나 전부 상승했다. 우남교 한국부동산원 부연구위원은 “재건축 추진 단지 및 대단지·역세권 등 선호단지 위주로 매수 문의가 증가하고 상승 거래가 포착되며 서울 전체가 상승했다”고 설명했다. 특히 강남구와 서초구의 아파트 가격 상승세가 주춤한 가운데 토허구역으로 묶이지 않은 한강변 인근 자치구 아파트가 상승세를 주도하는 모습이다. 성동구가 전주대비 0.18%p 오른 0.59% 상승률을 기록하며 가장 높았고, 이어 마포구가 0.43%의 상승률로 뒤를 이었다. 이어 광진·송파구(각 0.35%), 강동구(0.31%), 용산구(0.28%) 등의 순이었다. 9월 한 달 누적 상승률이 성동구는 1.47%, 마포구는 1.0%에 달한다. 강남구는 0.12% 상승률로 전주와 동일했으며 서초구도 0.20% 상승률로 전주대비 0.3%p 오르는 데 그쳤다. 우 부연구위원은 “성동구는 금호·행당동 역세권 위주로 올랐고 마포구는 성산·공덕동 위주로, 광진구는 자양·광장동 학군지 위주로 상승 폭이 컸다”며 “대단지 역세권 위주 단지 중심으로 가격 상승이 이어지는 모습”이라고 설명했다. 이에 정부가 집값을 잡기 위해 주택담보대출 총액을 6억 원으로 제한했으나 오히려 비 토허구역으로 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있다는 지적이 나온다. 전세입자를 두고 집을 매수하는 ‘갭투자’가 가능하고 주택담보대출을 받지 않는 경우에는 실거주 의무도 없기 때문이다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “추석 전후로 추가 부동산 시장 규제가 예상되는 가운데 그 전에 상승세가 가파른 한강벨트 지역으로 이동하려는 수요가 큰 것으로 보인다”고 설명했다. 서울뿐만 아니라 경기와 인천을 포함한 수도권 아파트값도 3주 연속(0.02%→0.03%→0.04%→0.07%) 오름세가 커졌다. 경기 성남 분당구는 전주대비 0.30%p 상승한 0.64% 상승률을 기록하며 상승 폭 확대 1위를 기록했다. 분당의 한 달 누적 상승률은 1.44%에 육박한다. 과천은 0.23%로 전주(0.19%)대비 0.04%p 상승했다. 이날 한국은행도 ‘금융안정 상황’ 보고서에서 ‘6·27 가계대출 대책’으로 인한 서울 아파트 가격 상승 둔화 정도가 크지 않다고 분석했다. 보고서에 따르면 6·27 대책 발표 후 10주가 지난 시점의 서울아파트 주간 매매가격 상승률은 약 0.1% 수준을 유지하고 있다. 과거 2017년~2020년, 2024년 발표된 주요 부동산 규제 대책 당시 같은 시점의 매매가격 상승률이 평균 0.03%까지 떨어진 것과 비교해 이번 6·27 대책에 따른 상승률 하락 폭이 작다. 다만 서울 아파트 거래량의 경우 6월 1만 2131건에서 7월 4362건으로 64%나 줄었다. 가계대출도 6·27대책 이후 증가세가 둔화했지만, 주택 관련 대출을 중심으로 여전히 확대 흐름이 이어지고 있다. 7월 금융권 가계대출 증가 폭(2조 3000억 원)이 6월(6조 5000억 원)보다 급감한 후 8월(4조 7000억 원)에는 5~6월 증가한 주택거래분이 시차를 두고 대출 실행으로 이어지면서 반등했다. 장정수 한은 금융안정국장은 “10월 통화정책의 경우 아직 시간이 있는 만큼 부동산·가계부채 등 금융안정, 경기, 물가 등을 종합적으로 고려해 결정될 것”이라고 밝혔다. -
광진·강동도 "규제 전 막차 타자"…다시 달아오르는 한강벨트
부동산 주택 2025.09.25 17:46:35정부의 ‘9·7 주택 공급대책’과 관련해 회의적 평가가 확산하면서 서울 집값의 상승세가 다시 확대되고 있다. 서울 송파·성동·마포·광진구 등 이른바 ‘한강벨트’가 상승세를 주도하면서 서울 아파트 매매가격이 3주 연속 오름폭을 키우는 상황이다. 정부의 규제 확대가 이뤄지기 전에 주택을 매입하려는 ‘패닉바잉’ 현상까지 나타나면서 시장 불안이 확산할 것이라는 우려가 제기된다. 25일 한국부동산원의 9월 넷째주(22일 기준) 주간 아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.19%를 나타냈다. 서울 아파트값은 3주 연속(0.08%→0.09%→0.12%→0.19%) 오름폭이 확대됐다. 서울 자치구별로 살펴보면 구로구(0.07%→0.06%)와 도봉구(0.01%→0.00%)를 제외한 23개구에서 상승 폭이 확대됐다. 특히 송파·성동·마포·광진구 등 이른바 ‘한강벨트’의 상승 폭이 두드러졌다. 성동구가 전주대비 0.18%포인트 오른 0.59% 상승률을 기록했고, 마포구(0.43%), 광진구·송파구(0.35%), 강동구(0.31%) 등도 0.3% 이상 올랐다. 9월 한 달 만 살펴보면 성동구의 상승률이 1.47%, 마포구가 1%에 달했다. 우남교 한국부동산원 부연구위원은 “성동구는 금호·행당동 역세권 위주로 올랐고 마포구는 성산·공덕동 위주, 광진구는 자양·광장동 학군지 위주로 상승 폭이 컸다”며 “대단지 역세권 위주 단지 중심으로 가격 상승이 이어지는 모습”이라고 설명했다. 경기와 인천 등 수도권 아파트값도 3주 연속(0.02%→0.03%→0.04%→0.07%) 오름세가 커졌다. 경기 성남 분당구는 지난주보다 0.3%포인트 상승한 0.64% 상승률을 나타냈다. 분당구의 1개월 누적 상승률은 1.44%에 달할 정도로 과열 양상을 보이는 상황이다. 과천시 역시 지난주(0.19%)보다 0.04%포인트 상승한 0.23%의 상승률을 나타냈다. 서울 ‘한강벨트’를 중심으로 집값이 다시 상승한 것은 이들 지역이 향후 규제지역에 포함될 가능성이 높아졌다는 전망에서다. 정부는 9·7 대책에서 국토부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한을 확대하는 방안을 내놓은 바 있다. 오세훈 서울시장이 토허구역 확대에 부정적인 만큼 정부가 주도권을 쥐고 규제에 나서겠다는 뜻으로 풀이된다. 시장에서는 이에 성동구와 마포구 등이 추가 지정될 가능성이 높을 것으로 평가한다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “현재 토허구역에 지정되지 않은 마포구와 성동구 등은 ‘갭투자’가 가능하고 주택담보대출을 받지 않는 경우에는 실거주 의무도 없다”며 “추석 전후로 추가 부동산 시장 규제가 예상되는 가운데 그 전에 상승세가 가파른 ‘한강벨트’로 이동하려는 수요가 큰 것으로 보인다”고 설명했다. 6·27 대출 규제의 효력이 약화하고 있는 점도 원인으로 풀이된다. 한국은행은 이날 ‘금융안정 상황’ 보고서에서 ‘6·27 가계대출 대책’으로 인한 서울 아파트 가격 상승 둔화 정도가 크지 않다고 평가했다. 한은에 따르면 6·27 대책 발표 후 10주가 지난 시점의 서울아파트 주간 매매가격 상승률은 0.1% 수준을 유지하고 있다. 과거 2017년~2020년, 2024년 발표된 주요 부동산 규제 대책 당시 같은 시점의 매매가격 상승률이 평균 0.03%까지 떨어진 것과 비교해 이번 6·27 대책에 따른 상승률 하락 폭이 크지 않은 것이다. 가계대출도 6·27대책 이후 증가세가 둔화했지만, 주택 관련 대출을 중심으로 여전히 확대 흐름이 이어지고 있다. 7월 금융권 가계대출 증가 폭(2조 3000억 원)이 6월(6조 5000억 원)보다 급감한 후 8월(4조 7000억 원)에는 5~6월 증가한 주택거래분이 시차를 두고 대출 실행으로 이어지면서 반등했다. 한은은 향후 주택 가격이 추가 상승할 것이라는 기대감도 확산하는 것으로 분석했다. 한은은 “서울 주택가격전망(CSI)은 7월 들어 큰 폭으로 하락했지만, 여전히 기준치(100)를 넘어섰다”며 “8월 이후 CSI가 재상승하는 등 집값 추가 상승에 대한 기대감이 이어지고 있다”고 내다봤다. -
“대출 더 막힐라”…패닉바잉에 성동·마포·광진 아파트값 급등[집슐랭]
부동산 분양 2025.09.25 14:18:49서울 25개 자치구 중 22곳에서 아파트 가격이 오름세다. 6·27 대출규제로 인해 주택담보대출 총액이 6억 원으로 제한되고 대출 받을 경우 실거주 의무가 적용되는 등 강력한 규제가 시행됐지만 시장에서 효과가 나지 않는 모습이다. 오히려 서울로 진입하려는 수요자들의 심리가 자극되며 강남3구 및 용산구 이외 한강벨트 토지거래허가구역 내 아파트 가격은 가파르게 상승했다. 25일 한국부동산원이 발표한 9월 넷째주(22일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료에 따르면 전국 아파트 매매가격은 9·7 공급대책 발표 이후 3주 연속 상승했다. 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.03% 상승했으며, 서울 지역 아파트 매매가격은 지난주보다 0.19% 올랐다. 수도권 아파트 매매가격도 전주대비 0.07% 상승하며 3주 연속 상승폭을 키웠다. 서울에서는 강남구와 서초구의 아파트 가격 상승세가 주춤한 가운데 토허구역으로 묶이지 않은 한강변 인근 자치구 아파트 매매가격 상승세가 거셌다. 성동구가 전주대비 0.18%p 오른 0.59% 상승률을 기록하며 가장 높았고, 이어 마포구가 0.43% 상승률로 뒤를 이었다. 9월 한달 누적 상승률이 성동구는 1.47%, 마포구는 1.0%에 달한다. 주택담보대출 총액이 6억 원으로 제한된 가운데 서울 집값이 좀처럼 잡히지 않으면서 정부의 추가 대출 가능성이 높아짐에 따라 규제 전 매수 수요가 크게 늘어난 것으로 분석된다. 또다른 한강벨트 지역인 광진·송파구도 전주대비 아파트 매매가격이 0.35% 올랐으며 이어 강동구(0.31%), 양천구(0.28%), 중구(0.27%), 영등포구(0.24%), 동작구(0.20%), 동대문구(0.15%) 순이었다. 강남구는 0.12% 상승률로 전주와 동일했으며 서초구도 0.20% 상승률로 전주대비 0.3%p 오르는 데 그쳤다. 서울 전체 25개 자치구 중에서 상승세가 축소된 곳은 구로구(0.06%)와 도봉구(0.00%) 뿐이었다. 경기도에서는 분당이 큰 폭의 상승세를 보였다. 성남시 분당구는 0.64%로 전주대비 0.30%p 상승했다. 한달 새 누적 상승률이 1.44%에 달한다. 과천은 0.23%로 전주(0.19%)대비 0.04%p 상승했다. 한국부동산원 관계자는 “재건축 추진 단지 및 대단지·역세권 등 선호단지 위주로 매수문의가 증가하고 상승 거래가 포착되며 서울 전체가 상승했다”며 “한강 이북 지역으로 성동구는 금호·행당동 역세권, 마포구는 성산·공덕동 위주, 광진구는 자양·광장동 학군지 위주, 용산구는 이촌동·원효로4가 위주로, 중구는 신당·중림동 위주로 상승했다”고 밝혔다. 이어 “한강 이남 지역에서는 송파구 잠실·가락동 주요 단지 위주로, 강동구는 암사·명일동 위주, 양천구는 목동·신정동 대단지 위주로, 영등포구는 신길·여의도동 역세권 위주로 상승했다”고 설명했다. -
한은 "6·27 대책, 文·尹 정책보다 집값 억제 제한적"
경제·금융 경제동향 2025.09.25 11:04:00한국은행이 정부의 6·27 부동산 대책이 서울 아파트 가격 상승폭을 둔화시키는 효과가 과거 문재인·윤석열 정부 당시 주택시장 대책보다 제한적이라고 분석했다. 9·7 대책 이후에도 공급 부족 우려와 인기 지역으로 집중된 수요가 가격 상승세를 억제하는 효과를 제한하는 요인으로 작용하고 있다고 지적했다. 집값 기대가 쉽게 가라앉지 않을 경우 올해 남은 두 차례 금리 인하 속도가 늦춰질 수 있다는 전망이 나온다. 한은이 25일 발표한 9월 금융안정 상황에 따르면 6·27일 대책 발표 직전 서울 아파트 가격은 전월 대비 1.4% 올라 올해 상반기 최고 상승률을 기록했다. 7월에는 1.1%로 상승폭이 다소 둔화됐고 거래량은 같은 기간 1만 2131건에서 4362건으로 64% 감소하며 큰 폭 위축됐다. 그러나 과거 주요 대책과 비교하면 가격 상승폭 둔화 정도는 제한적이라는 평가다. 한은은 2017년 이후 발표된 △주택시장 안정화 방안(2017년 8월) △주택시장 안정 대책(2018년 9월) △주택 시장 안정화방안(2019년 12월) △주택시장 안정을 위한 관리방안(2020년 6월) △2024년 하반기 가계부채 관리방안(2024년 8월) 등의 대책과 비교했다. 2017년 이후 발표된 대책과 비교하면 발표 후 10주 경과 시점의 주간 매매가격 상승률은 평균 0.03%까지 떨어졌던 반면 이번에는 여전히 0.1% 수준을 유지했다. 9·7일 대책 발표 이후 자치구별 아파트 가격을 보면 강남 3구와 마포·용산·성동구뿐 아니라 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로 등 다른 구에서도 상승률이 높아지는 양상을 보였다. 서울 전역으로 가격 상승세가 확산되고 있음을 보여준다. 서울지역 매매시장 소비심리지수와 주택가격전망CSI는 7월 들어 큰 폭 하락했으나 여전히 기준치(100)를 상회하고 있으며, 8월 이후 주택가격전망CSI는 상승세를 보이며 추가 상승 기대가 유지되고 있다. 아파트 경매와 청약시장 수요도 여전히 높은 수준이다. 가계대출은 6·27대책 이후 증가세가 둔화됐으나 주택 관련 대출을 중심으로 여전히 증가 흐름을 이어가고 있다. 금융권 전체 가계대출은 7월 2조 3000억 원 증가하며 전월 6조 5000억 원 대비 증가폭이 크게 축소됐다가 8월에는 4조 7000억 원으로 다소 늘었다. 은행과 비은행 모두 7월 증가세가 둔화됐다가 8월 일부 다시 확대됐다. 장정수 한은 금융안정국장은 “7월 가계대출은 줄었다가 8월 다시 늘었고, 9월은 8월보다 증가세가 다소 완화됐다”며 “최근 거래량과 가계부채, 주택 가격 상승세 확산 등을 종합적으로 고려해 필요할 경우 추가 대책이 마련될 것”이라고 말했다. 지난해 하반기에도 가계부채 증가로 금리 결정이 멈췄지만 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 조치를 시행한 뒤 10월과 11월 연속 금리 인하가 단행됐다. 이 때문에 올해도 정부의 추가 부동산 대책 여부에 시장의 관심이 집중되고 있다. 다만 지난해와 집값 흐름이 달라 단순 비교는 어렵다는 분석이다. 10월 금리 결정 회의는 22~23일로 한 달여 남아 있는데 이 사이 주택시장에서 유의미한 안정이 나타나지 않으면 금리 인하 기대는 11월로 미뤄질 가능성도 있다. 임광규 금융안정기획부장은 “작년에는 외곽 지역에서 서울 중심부로 가격 상승이 이동하는 양상이었지만, 올해는 인기 지역의 공급 부족 우려가 겹쳐 상승세가 빠르게 나타나고 있어 상황이 다르다”며 “정부도 추가 대책 가능성을 열어두고 정책 공조와 협의를 지속해 나갈 것”이라고 말했다. -
백경현 구리시장 "사업자 배만 불리는 랜드마크·아이타워 , 정상화 총력"
사회 전국 2025.09.24 17:48:59“랜드마크·아이타워 사업은 전임 시장 시절 절차도 제대로 이행하지 않은 데다 시세에 절반에도 못미치는 헐 값에 매각한 게 핵심입니다. 개발사업에 따라 시민에게 돌아가야 할 이익을 사업자의 배만 불려서는 안된다는 원칙 하에 공공의 이익을 최우선으로 투명하게 사업을 추진해 나가겠습니다.” 백경현 경기 구리시장이 24일 시청에서 기자회견을 열고 전임 시장의 추진사업을 정치적, 고의적으로 지연하고 있다는 일부 주장에 대해 “전임 집행부가 간과한 구리시민과 공공의 이익을 지키기 위한 불가피한 조치”라면서 조목조목 반박했다. ◇구리역 초역세권인데 매각은 ‘감평가’로 고정 핵심 쟁점은 공모지침서에 명시한 두 사업의 토지 매각가가 고정돼 있는 점이다. 도심 속 ‘노른자위 땅’에 위치한 랜드마크는 구리역 초역세권인 데도 당시 감정평가액인 606억 원, 아이타워는 구리도시공사가 현물출자한 가격인 605억 원으로 각각 민간사업자 SPC와 토지 매매계약을 체결했다. 행정안전부도 투자심사에서 ‘랜드마크 타워의 현재 시세로 매각하라’고 조건을 내걸었다. 그러나 민간사업자가 이를 이행하지 않았고, 백 시장은 협약서 해지 조항에 따라 사업을 해지했다. 이후 구리시는 주변 부동산 매매계약 사례를 반영해 당초 606억 원에서 1258억 원으로 토지가를 재산정하자 민간사업자 측이 계약해제통보 효력 가처분을 신청했다. 법원은 구리시의 손을 들었다. 인근 부지의 실제 매매가격 등을 참고해 사업부지의 매매가격을 산정한 구리도시공사의 판단이 부당하거나 위법하다고 단정할 수 없다는 판단에서다. 현재 구리도시공사는 랜드마크 타워 부지에 신규사업인 ‘구리역세권 주상복합 건립사업’을 추진하면서 최초 매매 시도 가격에서 두 배 이상 증가한 1280억 원을 기초금액으로 한 경쟁입찰을 하고 있다. 백 시장은 “8호선 연장 추가 출입구, e스포츠 경기장, 스포츠라운지 등 시민편익시설을 기부채납 받는 조건부 토지 매각 방식으로 변경해 공공재산의 헐 값 매각을 막고 있다”며 “개발이익 선 환수로 얻은 수익을 토평2지구와 E커머스 신성장 첨단도시사업 등 지역 내 주요사업에 재투자해 도시의 가치 향상과 공공의 이익을 우선 고려해 추진하고자 했다”고 설명했다. 하지만 지난 7월 구리도시공사가 조건부 토지매각 방식으로 실시한 민간사업자 공모에 참여한 6개 업체가 지속적인 시의회의 문제 제기 및 조례 개정에 따른 불확실성 등을 이유로 모두 포기하며 무산됐다. ◇민간사업자만 배불리는 아이타워…혈세 투입 우려도 랜드마크 타워와 동일한 방식으로 추진한 아이타워 건립사업은 행안부의 투자심사절차를 이행하지도 않고 민간사업자와 토지매매 계약을 체결했다. 게다가 관련 법규에 따라 용도지역 변경에 따른 용적률은 공공시설부지 제공 현황 등을 감안해 완화해야 했지만 500% 상향했다는 게 구리시의 입장이다. 특히 민간사업자 공모지침서 상 1만 5688㎡로 계획됐던 기부채납 및 무상귀속 시설 중 혁신성장센터는 중소벤처기업진흥공단과의 협약 해지로 필요성도 사라진 상태다. 기부채납으로 받는 문화·체육·교육 시설도 주상복합시설인 아이타워 특성 상 유지관리 부담이 커 오히려 시민의 혈세가 투입돼야 하는 우려도 크다. 더 큰 문제는 전임 시장 시절 구리시가 공사로 토지를 현물출자하고, 공사가 해당 토지를 기반으로 사업을 추진할 경우 투자심사를 이행해야 한다는 사업계획에도 절차를 거치지 않은 채 터무니 없는 금액으로 토지 매매계약을 체결했다는 데 있다. 백 시장은 “당시 시의회도 재감정을 통해 충분한 가격을 받아야 한다고 주문했음에도 이마저도 무시됐다”며 “결과적으로 공공재산의 합당한 매각 기회는 상실됐고, 특정 민간사업자의 이익만 극대화 돼 피해가 고스란히 시민에게 돌아갈 상황”이라고 지적했다. 그러면서 “개인 소유의 재산이었다면 이렇게 헐 값에 계약을 체결했겟느냐”고 반문했다. 특히 그는 “상황이 이런 데도 정치적, 고의적으로 지연한다는 프레임으로 현 집행부를 매도하고 있는 현실에 대해 시정을 책임지는 시장으로 참담한 마음을 금할 길이 없다”며 “현실적인 토지매각 대금의 조정, 무상귀속·기부채납 시설의 합리적인 처리방안 등 공공의 이익을 극대화할 수 있도록 민간사업자와 즉각 협상을 추진해 특정 민간사업자의 이익이 아닌 오직 구리시민과 공공의 이익을 최우선으로 하겠다”고 강조했다. -
캠코 보유 수도권 토지 45만㎡…8년째 방치[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.24 07:00:00한국자산관리공사가 비축해 둔 수도권 토지 45만3000㎡가 8년 째 방치되고 있는 것으로 드러났다. 이는 정부가 9·7 공급대책에서 주택 공급에 활용하겠다고 발표한 서울 도봉구 성균관대 야구장과 송파구 위례업무용지 등 유휴부지의 3배에 달하는 크기다. 이에 따라 전문가들은 급등세를 보이고 있는 서울과 경기지역의 집값을 잡기 위해 유휴부지를 활용할 방안을 찾아야 한다는 지적했다. 23일 서울경제신문이 입수한 '캠코 비축부동산 명세 현황' 자료에 따르면 캠코는 이달 17일 기준 서울과 경기, 인천 등 수도권 61곳에 축구장 52개 크기의 나대지 45만 3764.6㎡를 보유하고 있다. 매입 후 평균 보유 기간은 7.9년이다. 8년 가까운 세월 동안 대규모 토지가 사실상 방치된 것이다. 세부적으로 보면 한국자산관리공사는 경기 고양시 덕양구 335번지 일대에 1만 7320.7㎡의 토지를 보유하고 있다. 이 곳은 3호선 원흥역에서 도보 10분 거리의 역세권인데다 지하철을 이용하면 도심업무구역(CBD)인 경복궁역까지 약 30~40분 걸릴 정도로 가까워 접근성도 우수하다는 평가를 받는다. 창릉천과 덕수근린공원이 있어 녹지와 주변 환경도 훌륭한 것으로 평가된다. 용적률 300%로 가정하면 전용 59㎡ 주택이 약 600가구 이상 지어질 수 있을 것으로 분석된다. 인근 삼송원흥역센트럴푸르지오 아파트는 2018년 분양 당시 5억 원 대에 분양됐다가 최근 실거래 가격이 9억 원에 육박하고 있다. 또 공사는 6만 305.2㎡에 달하는 경기 파주시 탄현면 법흥리 1631-9 토지도 보유 중이다. 헤이리예술마을 인근에 위치해 있지만 30년째 그대로다. 파주시는 이 지역에 공공문화 시설을 지으려고 계획 중이지만 1995년 매입한 후 현재까지도 풀밭만 무성한 상황이다. 용적률 300% 기준 전용 59㎡는 약 2146가구, 전용 84㎡는 약 1508가구가 들어설 수 있는 규모다. 그 밖에도 캠코는 서울 내 지역에 △강남구 율현동 526(5434.8㎡) △강서구 마곡동 745-5(1456.9㎡) 등 구역을 보유 중이다. 건설업계의 한 관계자는 "향후 공공청사 등 행정 목적을 대비해 매입해 둔 자산들로 알고 있다"며 "공공청사만 지을 수 있도록 만들어놨을텐데 공급 부족으로 아파트 값이 치솟는 상황에서 아파트 용지로 바꾸는 방안 등을 유연하게 검토해볼 필요가 있다"고 설명했다. 정부는 9·7대책에서 △성대 야구장 부지(1800가구) △송파구 위례업무용지(1000가구) △서초구 한국교육개발원(700가구) △강서구청 가양동 별관·강서구의회·강서구보건소 이전 부지(558가구) 등 토지에 아파트를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 공급량이 시장 기대에 미치지 못하며 이달 15일 기준 서울 아파트 매매가격 상승 폭이 2주 연속 확대된 상황이다. 특히 서울 마포구, 성동구 등 규제 지역이 아닌 '한강 벨트'를 중심으로 아파트값이 다시 요동치고 있다. -
6억 대출 벽 세웠더니 '그들만의 리그'...분당·광명 '대체재'로
부동산 분양 2025.09.22 07:20:00정부의 6·27 대출 규제 발표 이후에도 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 매매 가격은 연일 상승세다. 대출 총액 6억 원 규제 이후 거래량은 감소한 가운데 같은 구 또는 강남권 내에서 기존 주택을 팔고 갈아타는 경우가 늘면서 신고가 거래가 이어지고 있다. 토지거래허가구역 확대 재지정과 대출 제한으로 지방 거주자의 강남 3구 아파트 매수 비중은 줄어드는 상황이다. 일부 수요자들이 경기 성남 분당구와 광명시로 옮겨가는 추세도 눈에 띈다. 서울 접근성이 좋은 이들 지역은 최근 3개월 새 거래량이 두 배 증가했을 정도다. 대출 규제에…강남 3구, 지역내 갈아타기 수요 급증 21일 한국부동산원 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 6·27 대출 규제 이후 이달 18일까지 11주 연속 강남 3구 아파트 매매가격은 전주 대비 상승세를 이어갔다. 누적 상승률을 보면 강남구가 2.32%, 서초구가 2.98%, 송파구가 4.03% 올랐다. 강력한 대출 총액 규제에도 강남권 아파트 가격이 오름세를 멈추지 않는 것은 지역 내 갈아타기 수요가 여전히 많기 때문으로 분석된다. 반포동 A 중개업소 대표는 “토허구역 확대 재지정에 더해 6억 원 초과 금액 주택담보대출도 받기 어려워지면서 다른 구나 서울 이외 거주자들의 매수세는 약해졌다”며 “하지만 기존에 강남·서초구에 거주하던 사람들은 본인의 주택을 팔고 더 높은 가격의 주택이나 집 크기를 늘리는 선택을 하며 높은 가격에도 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다. 실제로 법원등기정보광장의 집합건물(아파트·오피스텔 등) 소유권 이전등기(매매) 신청자의 거주지를 분석해보면 규제 이후인 7월에 강남구를 매수한 강남구 거주자 비중은 전체의 41.7%에 달한다. 서초구를 매수한 서초구 거주자 비중도 35.3%로 가장 컸고, 송파구 역시 같은 구 거주자가 전체 매수자의 58.5%로 절반을 웃돌았다. 마포구와 성동구의 같은 구 내에서의 매수 비중이 각각 29.6%, 28.3%인 것에 비해 높은 수치다. 반면 9.67%를 기록한 수도권 이외 지역 지방 거주자의 강남구 집합건물 매수 비중은 7월 6.45%로 낮아진 후 8월에는 4.17%까지 떨어졌다. 지방 거주자의 서초구 집합건물 매수 비중도 6월 6.6%에서 8월 6.16%로 감소했고, 송파구 매수 비중도 6월 5.85%에서 4.49%까지 떨어졌다. 개포동 B 중개업소 대표는 “대형 주택형 대신 중소형 주택형 거래가 많이 이뤄지고 있다”면서도 “구축 아파트를 매도하고 신축을 사거나, 신축 아파트를 매도하고 재건축 예정 아파트를 구입하는 등 같은 지역 내 손바뀜이 활발하다”고 전했다. 분당·광명으로 옮아간 매수세…석달새 거래량 2배 ↑ 이날 대법원 등기정보광장에 공개된 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 소유권 매매 이전등기 통계를 분석한 결과, 분당구의 매수 건은 5월 792건에서 8월 1562건으로, 광명시는 347건에서 859건으로 각각 1.97배, 2.48배 늘었다. 집합건물은 아파트·구분상가·다세대 등이 포함되지만 거래량의 절대다수는 아파트다. 서울의 매매 건수가 6월 2만 871건으로 정점을 찍고 7월 1만 8214건, 8월 1만 6868건으로 줄어드는 점을 고려하면 서울 아파트 매수세가 이들 지역으로 이동했다는 분석이 나온다. 지역 내 갈아타기뿐 아니라 서울과 지방 거주자들도 돈 보따리를 싸서 분당과 광명으로 몰리고 있다. 분당에 집합건물을 매수한 이들 중 서울 거주자는 5월 106명에서 8월 191명으로, 수도권을 제외한 지방 거주자는 31명에서 60명으로 2배 가까이 늘었다. 분당구 내 갈아타기 수요 증가 비율(418명→808명)과 유사하다. 분당의 한 공인중개사는 “6·27 대책으로 서울에서는 거래가 뚝 끊겼다고 하는데 분당에서는 아직까지 그렇지 않다”며 “아직 규제 지역 지정이 되지 않아서인지 실수요자, 서울 사람, 지방 사람 가릴 것 없이 연락이 많이 온다”고 전했다. 재건축이 사실상 확정적이라는 점도 사람들이 많이 찾는 이유 중 하나다. 광명시도 상황은 비슷하다. 광명 집합건물 매수자 중 서울 거주자는 5월 84명에서 8월 251명으로, 수도권 외 지방 거주자는 21명에서 58명으로 3배 가까이 늘었다. 광명 내 갈아타기 매수자가 150명에서 397명으로 늘어난 점을 고려하면 외지인의 매수가 더 큰 비율로 늘어난 셈이다. 아파트 가격도 덩달아 고공 행진하고 있다. 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 9월 1일부터 18일까지 분당구 아파트는 신고가를 49건 기록해 전국 지방자치단체 중 가장 많았다. 광명에서는 신규 주택에 대한 수요도 급증하고 있다. 20일 찾은 광명 ‘철산역자이’ 모델하우스 현장은 긴 줄이 늘어서 있어 입장하는 데만 20분 넘게 소요됐다. 모델하우스의 한 관계자는 “오픈 첫날인 19일보다 관람객이 적은데도 이 정도”라고 전했다. 이 아파트는 광명 최초로 분양가가 15억 원을 넘어섰다. 모델하우스를 찾은 한 공인중개사는 “분양가는 부담이지만 이 정도 입지에 이만한 신축은 없다”며 “광명뿐 아니라 서울에서도 관심이 많다”고 설명했다. -
서울 집값, 이제 '마성광'이 견인…매물 부족·규제 전 막차 심리 겹쳐 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.22 07:19:00서울 강남 3구의 집값이 주춤한 사이 ‘마·성·동(마포·성동·광진구)’ 등 한강벨트 지역의 아파트 매매 시장의 강세장이 뚜렷해지고 있다. 9·7 공급 대책이 도리어 규제 확대 신호로 여겨진 결과로, 매수세는 분당·광명 등 경기도 선호 지역까지 번지고 있다. 22일 서울경제신문이 부동산 플랫폼 직방에 의뢰해 이달 1~19일 서울에서 체결된 아파트 매매 거래를 분석한 결과, 광진구의 상승 거래 비중이 61.9%로 집계됐다. 이는 용산구(75%) 다음으로 높은 수치다. 광진구의 뒤를 이은 곳은 성동구(59.7%), 마포구(59.62%)로 모두 한강 벨트 지역이다. 상승 거래란 같은 아파트, 같은 주택형의 직전 거래(1년 내 기준)보다 비싸게 팔린 경우를 의미한다. 수치가 높을수록 가격 상승세가 뚜렷하다고 평가된다. 같은 기간 서울 평균 상승 거래 비중은 46.59%다. 가격 상승세는 경기 핵심지로 여겨지는 분당·과천·광명시로도 퍼지는 모습이다. 분당의 경우 9월 1~18일 체결된 신고가 거래가 48건으로, 이는 같은 기간 수도권 주요 지역 중 가장 많다. 일선 공인중개사 “'매물 부족'이 마성광 강세의 1차 원인…팔 물건이 없다” “그나마 남아 있던 물건들이 지난주부터 빠르게 거래되더니 이제는 매물이 거의 없습니다. 저렴하게 사려야 살 수가 없는 상황이에요.” 서울 성동구 응봉동의 부동산 중개인 이 모씨는 21일 기자에게 이같이 말하며 전용 84㎡ 이하로는 단 두 건의 매물만 거래가 가능하다고 귀띔했다. “9월 7일 공급 대책 발표 이후로 정부가 규제를 강화할 거란 생각에 매수세가 확 붙었다”는 것이 이씨의 설명이었다. 마포·광진구 일대 중개 현장의 분위기도 다르지 않았다. 중개인들은 하나같이 “매수 문의가 쏟아지는 것에 비해 중개할 매물은 턱없이 부족하다”며 난색을 표했다. 매물 부족이 올 들어 더욱 심해진 가운데, 9·7 대책이 ‘규제 전 막차’ 수요까지 자극하면서 비(非)강남 한강 벨트의 아파트 시장이 달아오르고 있다는 평가가 나온다. 본지가 21일 만난 일선의 공인중개사들은 한강 벨트 집값 강세의 일차적인 원인이 매물 부족에 있다고 입을 모았다. 광진구 구의동의 한 공인중개업소 관계자는 “상반기엔 시장이 활발해서 매물이 줄어들었다면, 6·27 대출 규제 이후엔 집주인들이 옮겨 갈 집을 찾기가 어려워지면서 매물을 많이 거둬 들였다”며 “남은 물건은 비싼 것밖에 없다 보니 거래가 많진 않지만 성사되는 족족 신고가를 찍는 것”이라고 설명했다. 실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 성동구 아파트 매매 매물은 1월 1일부터 이달 21일 사이 44.6%(3201→1774건) 줄어 서울에서 감소율이 가장 높았다. 그 다음으로는 송파구(-37.2%), 광진구(-35.2%), 용산구(-33.8%), 동작구(-32.3%), 마포구(-27.6%) 순으로 매물 감소폭이 컸다. 이 지역들은 모두 한강 벨트로 묶이며 선호 주거지로 분류되는 곳들이다. 특히 마포·성동·광진구 등은 강남3구보다 저렴한 10~20억 원대의 아파트가 많아 대출 규제에도 불구하고 수요가 계속 유입됐다. 9·7 대책에서 확인된 ‘규제 강화’ 기조…'막차 수요'에 기름 부어 공급과 수요가 불일치하는 상황에서 나온 9·7 공급 대책은 비(非)강남 한강벨트에 대한 매수 수요를 증폭하는 역할을 한 것으로 분석된다. 공급 대책에는 국토교통부 장관의 토허구역 지정 권한 확대 등 규제 강화 조치가 담겼다. 현재 서울에서 지역 내 모든 아파트가 토허구역으로 묶인 곳은 강남 3구와 용산구 뿐이다. 시장에서는 국토부 장관도 서울시장처럼 집값 안정 목적으로 토허구역을 지정할 수 있게 되면 주요 타겟이 마포·성동·광진구가 될 것이라는 관측이 많다. 토허구역에서는 아파트 매수 시 2년간 실거주를 해야 해 갭 투자(전세 끼고 매수)가 불가능해진다. 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 낮춘다는 9·7 대책 내용도 사실상 마포·성동·광진구를 염두에 둔 조치라는 해석이 지배적이다. 규제지역인 강남3구와 용산구는 이미 집값의 40%가 주택담보대출 최대 한도인 6억 원을 넘는 경우가 대부분이기 때문이다. 즉 이 LTV 강화 조치는 지금 규제지역에서는 별 차이를 만들지 못하지만, 만약 마포·성동·광진구가 규제지역으로 신규 지정되면 얘기가 달라진다. 이 곳들에는 지금도 10억 원 초반대 매물이 있어 LTV 40%를 적용하면 주택담보대출 가능 금액이 6억 원 밑으로 줄어들 수 있다. 이로 인해 매수 수요자들이 규제가 강화되기 전에 매수를 서두르는 양상이다. 광진구 광장동에서 영업하는 한 공인중개사는 “공급 대책이 발표된 직후 일주일 동안 13~14억 원 짜리 매물은 모두 계약이 성사됐다”고 전했다. 저가 매물 소진으로 광장동의 구축 아파트 시세는 전용면적 59㎡ 매매 기준 14억 원 중반~15억 원부터 시작하는 상태다. 성동구 옥수동 옥수하이츠 전용 84㎡는 10일 25억 1500만 원, 광진구 구의동 e편한세상광진그랜드파크 전용 84㎡는 11일 20억 원에 거래돼 직전 최고가를 경신했다. 이밖에도 올해 서울 아파트 가격이 전체적으로 올라 ‘갈아타기’ 수요가 풍부한 것도 마포·성동·광진구 강세를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다. 한국부동산원이 집계한 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 약 5.05%에 달한다. 마포구 내 한 공인중개사는 “서대문구, 영등포구 등 아파트들이 전고점을 회복하는 경우가 많아졌다”며 “이에 과거 ‘상투’를 잡았던 분들도 가격 회복이 되면서 상급지로 이동하려는 경우가 늘었다”고 전했다. 전문가들은 집값 안정을 위해서는 규제 강화 일변도의 정책보다 다주택자 매물 출현을 유도할 필요가 있다고 제언했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남3구와 용산이 보여주듯 규제를 강화해도 거래가 줄어들 뿐 가격은 떨어지지 않는다”며 “다주택자 규제를 풀어 매물을 돌게 하고, 지방 경쟁력을 획기적으로 끌어올리는 조치 없이는 규제만으로 집값을 잡기는 힘들 것”이라고 지적했다. -
금리 인하 적기는 언제…10월 인하 멀어지나 [Pick코노미]
경제·금융 경제동향 2025.09.22 06:00:00금리가 일단 인하되면 부동산 대책이 나와도 집값을 억제하는 효과가 절반 수준으로 낮아진다는 한국은행의 분석 결과가 나왔다. 연내 금리 인하를 앞둔 한은이 정부에 추가 부동산 대책을 요구한 것으로 해석된다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 이미 6억 원으로 묶이는 등 초강력 규제가 시행 중인 상황에서 한은이 지나치게 집값 중심의 통화정책에 매몰된 것 아니냐는 지적도 나온다. 22일 금융권에 따르면 한은은 전날 발표한 ‘거시 건전성 정책의 파급 영향 분석 및 통화정책과의 효과적인 조합’ BOK 이슈노트에서 기준금리를 0.25%포인트 인하할 경우 서울 아파트 값이 1년 평균 1.4%의 상승 압력을 받는다고 분석했다. 다만 금리 인하 이전에 대출 규제 등 거시 건전성 조치를 강화하면 상승 압력을 0.4%포인트 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 반대로 금리 인하 4~6개월 뒤에 규제를 시행하면 인하 효과가 0.2~0.3%포인트에 그쳐 절반 수준으로 떨어지는 것으로 드러났다. 한은 관계자는 “거시 건전성 대책보다 금리 인하가 먼저 이뤄질 경우 경제주체들이 이를 당국의 소극적 의지로 해석하면서 집값 기대 심리가 확산될 수 있다”며 “특히 금융위기 이후 금리에 대한 주택 시장의 반응이 높아졌으며 소비와 투자가 아닌 부동산으로 자금이 유입되면서 성장 제고 효과가 약화되고 있다”고 지적했다. 실제 지난해 6월부터 올해 8월까지 서울 아파트 값 누적 상승률은 8.2%에 달했으며 상승 요인을 분석한 결과 금리의 비중이 22.3%, 수급·심리 요인이 36.2%를 차지했다. 경기 요인은 -20.8%로 나타나 경기 부진 속에서도 집값과 가계부채가 동반 상승하며 금융 불균형이 심화되고 있음을 보여준다. 한은은 대출 규제 등 거시 건전성 정책이 시행될 경우 서울 집값 상승세를 꺾을 수 있다고 전망했다. 최근 6·27 부동산 대책의 경우 서울 아파트 가격 상승 폭을 1.6~2.1%포인트 낮출 것으로 분석했다. 대책이 없었다면 연말까지 상승률이 5.9%에 이를 것으로 추정됐다. 다만 여기에는 향후 한은의 금리 인하 영향은 반영되지 않아 실제 금융 안정 효과는 이와 다를 수 있다. 일각에서는 이번 보고서를 통해 한은이 정부에 추가 대책을 요구하고 있다는 해석도 나온다. 집값 상승세가 꺾이지 않을 경우 금리 인하 시점이 10월이 아닌 11월로 미뤄질 수 있다는 관측도 제기된다. 한은은 부동산 시장 안정 척도로 가격 상승 기대, 상승률, 거래량이 모두 둔화되는지를 관찰한다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(9월 15일 기준) 주간 서울 전체 아파트 매매가격 상승률은 0.12%로 직전 주 대비 0.03%포인트 높아졌다. 상승 폭은 전주 0.01%포인트 증가한 데 이어 2주째 확대 흐름이 이어졌다. -
대출 규제에…강남 3구, 지역내 갈아타기 수요 급증
부동산 분양 2025.09.21 18:35:13정부의 6·27 대출 규제 발표 이후에도 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트 매매가격은 연일 상승세다. 대출 총액 6억 원 규제 이후 거래량은 감소한 가운데 같은 구 또는 강남권 내에서 기존 주택을 팔고 갈아타는 경우가 늘면서 신고가 거래가 이어지고 있다. 토지거래허가구역 확대 재지정과 대출 제한으로 지방 거주자의 강남 3구 아파트 매수 비중은 줄어드는 상황이다. 21일 한국부동산원 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 6·27 대출 규제 이후 이달 18일까지 11주 연속 강남 3구 아파트 매매가격은 전주 대비 상승세를 이어갔다. 누적 상승률을 보면 강남구가 2.32%, 서초구가 2.98%, 송파구가 4.03% 올랐다. 강력한 대출 총액 규제에도 강남권 아파트 가격이 오름세를 멈추지 않는 것은 지역 내 갈아타기 수요가 여전히 많기 때문으로 분석된다. 반포동 A 중개업소 대표는 “토허구역 확대 재지정에 더해 6억 원 초과 금액 주택담보대출도 받기 어려워지면서 다른 구나 서울 이외 거주자들의 매수세는 약해졌다”며 “하지만 기존에 강남·서초구에 거주하던 사람들은 본인의 주택을 팔고 더 높은 가격의 주택이나 집 크기를 늘리는 선택을 하며 높은 가격에도 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다. 실제로 법원등기정보광장의 집합건물(아파트·오피스텔 등) 소유권 이전등기(매매) 신청자의 거주지를 분석해보면 규제 이후인 7월에 강남구를 매수한 강남구 거주자 비중은 전체의 41.7%에 달한다. 서초구를 매수한 서초구 거주자 비중도 35.3%로 가장 컸고, 송파구 역시 같은 구 거주자가 전체 매수자의 58.5%로 절반을 웃돌았다. 마포구와 성동구의 같은 구 내에서의 매수 비중이 각각 29.6%, 28.3%인 것에 비해 높은 수치다. 반면 9.67%를 기록한 수도권 이외 지역 지방 거주자의 강남구 집합건물 매수 비중은 7월 6.45%로 낮아진 후 8월에는 4.17%까지 떨어졌다. 지방 거주자의 서초구 집합건물 매수 비중도 6월 6.6%에서 8월 6.16%로 감소했고, 송파구 매수 비중도 6월 5.85%에서 4.49%까지 떨어졌다. 개포동 B 중개업소 대표는 “대형 주택형 대신 중소형 주택형 거래가 많이 이뤄지고 있다”면서도 “구축 아파트를 매도하고 신축을 사거나, 신축 아파트를 매도하고 재건축 예정 아파트를 구입하는 등 같은 지역 내 손바뀜이 활발하다”고 전했다. -
성동 45%·광진 35% 매물 감소에…규제 강화 전 막차수요까지 [꿈틀대는 집값]
부동산 정책·제도 2025.09.21 18:34:40“그나마 남아 있던 물건들이 지난주부터 빠르게 거래되더니 이제는 매물이 거의 없습니다. 저렴하게 사려야 살 수가 없는 상황이에요.” 서울 성동구 응봉동의 부동산 중개인 이 모씨는 21일 기자에게 이같이 말하며 전용 84㎡ 이하로는 단 두 건의 매물만 거래가 가능하다고 귀띔했다. “9월 7일 공급 대책 발표 이후로 정부가 규제를 강화할 거란 생각에 매수세가 확 붙었다”는 것이 이씨의 설명이었다. 이날 둘러본 마포·광진구 일대 중개 현장의 분위기도 다르지 않았다. 중개인들은 하나같이 “매수 문의가 쏟아지는 것에 비해 중개할 매물은 턱없이 부족하다”며 난색을 표했다. 서울 부동산 시장의 매물 부족이 올 들어 심화한 가운데, 9·7 대책이 ‘규제 전 막차’ 수요까지 자극하면서 비(非)강남 한강 벨트의 아파트 시장이 달아오르는 모습이다. 본지가 이날 만난 일선의 공인중개사들은 한강 벨트 집값 강세의 일차적인 원인이 매물 부족에 있다고 입을 모았다. 광진구 구의동의 한 공인중개업소 관계자는 “상반기엔 시장이 활발해서 매물이 줄어들었다면, 6·27 대출 규제 이후엔 집주인들이 옮겨 갈 집을 찾기가 어려워지면서 매물을 많이 거둬들였다”며 “남은 물건은 비싼 것밖에 없다 보니 거래가 많진 않지만 성사되는 족족 신고가를 찍는 것”이라고 설명했다. 실제로 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 성동구 아파트 매물은 연초 이후 이날까지 44.6%(3201건→1774건) 줄어 서울에서 감소율이 가장 높았다. 이어 △송파구(-37.2%) △광진구(-35.2%) △용산구(-33.8%) △동작구(-32.3%) △마포구(-27.6%) 순으로 매물 감소 폭이 컸다. 이들 지역은 모두 ‘한강벨트’로 묶이며 선호 주거지로 분류되는 곳들이다. 특히 마포·성동·광진구 등은 강남3구(강남·서초·송파구)보다 저렴한 10억~20억 원대의 아파트가 많아 대출 규제에도 불구하고 수요가 계속 유입되고 있다. 이런 상황에서 발표된 9·7 공급 대책은 비(非)강남 한강벨트에 대한 매수 수요를 증폭하는 불쏘시개가 됐다. 공급 대책에는 국토교통부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한 확대 등의 규제 강화 조치들이 담겼다. 현재 서울에서 지역 내 모든 아파트가 토허구역으로 묶인 곳은 강남3구와 용산구뿐이다. 시장에서는 국토부 장관도 서울시장처럼 집값 안정 목적으로 토허구역을 지정할 수 있게 되면 주요 타깃이 마포·성동·광진구가 될 것이라는 관측이 제기되고 있다. 토허구역에서는 아파트 매수 시 2년간 실거주를 해야 하는 만큼 전세를 안고 집을 사는 일명 ‘갭투자’가 불가능해진다. 규제지역의 주택담보인정비율(LTV)을 기존 50%에서 40%로 낮춘다는 9·7 대책 내용도 사실상 마포·성동·광진구를 염두에 둔 조치라는 해석이 지배적이다. 규제지역인 강남3구와 용산구는 이미 집값의 40%가 주택담보대출 최대 한도인 6억 원을 넘는 경우가 대부분이기 때문이다. 즉 이 LTV 강화 조치는 현재 규제지역에서는 별 차이를 만들지 못한다. 하지만 마포·성동·광진구가 규제지역으로 신규 지정되면 얘기가 달라진다. 이 곳들에는 지금도 10억 원 초반대 매물이 있어 LTV 40%를 적용하면 주택담보대출 가능 금액이 6억 원 밑으로 줄어들 수 있다. 이로 인해 매수 수요자들이 규제가 강화되기 전에 매수를 서두르고 있다는 진단이 나온다. 광진구 광장동의 한 공인중개업소 대표는 “공급 대책이 발표된 직후 일주일 동안 매매가격 13억~14억 원 사이의 매물은 모두 계약이 성사됐다”고 전했다. 저가 매물 소진으로 광장동의 구축 아파트 매매가격은 전용면적 59㎡의 경우 14억 원 중반~15억 원에 나와 있다. 성동구 옥수동 옥수하이츠 전용 84㎡는 10일 25억 1500만 원, 광진구 구의동 e편한세상광진그랜드파크 전용 84㎡는 11일 20억 원에 거래돼 직전 최고가를 경신했다. 이 밖에도 올해 서울 아파트 가격이 전체적으로 올라 ‘갈아타기’ 수요가 풍부한 것도 마포·성동·광진구 강세를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다. 서울 내 수요가 늘면서 마포·성동·광진구 집합건물 매수자 중 지방 거주자 비중(소유권 이전등기 신청 기준)은 올해 1월 약 18%에서 9월 약 11%로 감소세다. 전문가들은 집값 안정을 위해서는 단순한 규제 강화보다 다주택자 매물을 유도할 수 있는 방안이 필요하다고 제언했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “강남3구와 용산이 보여주듯 규제를 강화해도 거래가 줄어들 뿐 가격은 떨어지지 않는다”며 “다주택자 규제를 풀어 매물을 돌게 하고 지방 경쟁력을 획기적으로 끌어올리는 조치 없이는 규제만으로 집값을 잡기는 힘들 것”이라고 지적했다. -
주담대 상한 6억인데… 부동산대책 더 필요하다는 한은
경제·금융 경제동향 2025.09.21 15:25:59금리가 일단 인하되면 부동산 대책이 나와도 집값을 억제하는 효과가 절반 수준으로 낮아진다는 한국은행의 분석 결과가 나왔다. 연내 금리 인하를 앞둔 한은이 정부에 추가 부동산 대책을 요구한 것으로 해석된다. 수도권과 규제지역의 주택담보대출 한도가 이미 6억 원으로 묶이는 등 초강력 규제가 시행 중인 상황에서 한은이 지나치게 집값 중심의 통화정책에 매몰된 것 아니냐는 지적도 나온다. 한은은 21일 발표한 ‘거시 건전성 정책의 파급 영향 분석 및 통화정책과의 효과적인 조합’ BOK 이슈노트에서 기준금리를 0.25%포인트 인하할 경우 서울 아파트 값이 1년 평균 1.4%의 상승 압력을 받는다고 분석했다. 다만 금리 인하 이전에 대출 규제 등 거시 건전성 조치를 강화하면 상승 압력을 0.4%포인트 줄일 수 있는 것으로 나타났다. 반대로 금리 인하 4~6개월 뒤에 규제를 시행하면 인하 효과가 0.2~0.3%포인트에 그쳐 절반 수준으로 떨어지는 것으로 드러났다. 한은 관계자는 “거시 건전성 대책보다 금리 인하가 먼저 이뤄질 경우 경제주체들이 이를 당국의 소극적 의지로 해석하면서 집값 기대 심리가 확산될 수 있다”며 “특히 금융위기 이후 금리에 대한 주택시장의 반응이 높아졌으며 소비와 투자가 아닌 부동산으로 자금이 유입되면서 성장 제고 효과가 약화되고 있다”고 지적했다. 실제 지난해 6월부터 올해 8월까지 서울 아파트 값 누적 상승률은 8.2%에 달했으며 상승 요인을 분석한 결과 금리의 비중이 22.3%, 수급·심리 요인이 36.2%를 차지했다. 경기 요인은 -20.8%로 나타나 경기 부진 속에서도 집값과 가계부채가 동반 상승하며 금융 불균형이 심화되고 있음을 보여준다. 한은은 대출 규제 등 거시 건전성 정책이 시행될 경우 서울 집값 상승세를 꺾을 수 있다고 전망했다. 최근 6·27 부동산 대책의 경우 서울 아파트 가격 상승 폭을 1.6~2.1%포인트 낮출 것으로 분석했다. 대책이 없었다면 연말까지 상승률이 5.9%에 이를 것으로 추정됐다. 다만 여기에는 향후 한은의 금리 인하 영향은 반영되지 않아 실제 금융 안정 효과는 이와 다를 수 있다. 일각에서는 이번 보고서를 통해 한은이 정부에 추가 대책을 요구하고 있다는 해석도 나온다. 집값 상승세가 꺾이지 않을 경우 금리 인하 시점이 10월이 아닌 11월로 미뤄질 수 있다는 관측도 제기된다. 한은은 부동산 시장 안정 척도로 가격 상승 기대, 상승률, 거래량이 모두 둔화되는지를 관찰한다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(9월 15일 기준) 주간 서울 전체 아파트 매매가격 상승률은 0.12%로 직전 주 대비 0.03%포인트 높아졌다. 상승 폭은 전주 0.01%포인트 증가한 데 이어 2주째 확대 흐름이 이어졌다. -
분당, 9월에만 49건 아파트 신고가…성동구도 37건[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.20 00:00:00서울 핵심지 뿐 아니라 수도권 전역에서 신고가를 찍는 단지가 속출하고 있다. 경기 성남시 분당구에서는 9월에만 50건에 가까운 단지가 신고가를 기록했다. 공급 확대 정책인 9·7 대책에도 수도권 아파트 시장의 오름세가 이어지고 있다. 19일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과 9월 1일부터 18일까지 경기 성남시 분당구(49건)에서 가장 많은 단지가 최고가를 경신했다. 이어 서울 성동구(37건), 강동구(29건), 마포구(22건), 송파구(18건), 광진구(17건), 동작구와 양천구(12건), 영등포구와 경기 성남시 수정구(11건) 순이었다. 분당은 리모델링이나 재건축 추진 등 정비사업 기대감에, 판교는 강남과의 접근성이 좋은 단지를 중심으로 매매가격이 강세를 보였다. 경기 성남시 분당구 서현동 시범한양은 12일 13억 1800만 원에 손바뀜됐고 구미동 까치마을 2단지는 10일 10억 9800만 원에 거래됐다. 한강벨트의 경우 도심 입지로서 강남의 차선 선택지로 꼽히며 신흥 주거지로 수요자들의 선택을 받고 있다고 직방은 분석했다. 주목할만한 점은 마용성(마포·용산·성동구) 등 한강벨트, 경기 성남시 분당구 등 재건축 이슈가 있는 곳이 아닌 경기 성남시 수정구, 서울 영등포구와 같은 곳에서도 신고가 거래가 속출했다는 점이다. 경기 성남시 수정구 신흥동 산성역자이푸르지오1단지 59㎡은 2일 10억 3500만 원에 거래됐고 서울 영등포구 당산동4가 당산 현대 3차는 59㎡은 4일 기존 최고가보다 1억 원이 오른 12억 원에 팔렸다. 이에 2021년 처럼 강남 3구에서 시작한 가격 급등 흐름이 서울 전역으로 퍼지는 현상이 벌어지는 것 아니냐는 우려가 나온다. 직방은 최고가 경신 거래가 늘어난 이유로 6·27 대출 규제 이후 위축됐던 수요가 다시 거래로 전환되고 있기 때문이라고 분석했다. 특히 9·7 대책에서 공급 확대 방안이 제시됐지만 단기간 효과가 제한적인 만큼 수요자들이 현재 선택 가능한 입지와 단지에 집중하고 있다는 분석이다. 정부가 규제지역과 토지거래허가구역 추가 지정을 예고한 점도 수도권 전역에서 신고가 거래가 속출하는 원인 중 하나다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “공급 부족 불안과 통화량 팽창에 대한 불안감이 여전하다는 의미”라며 “정부의 규제 시그널이 있는 만큼 실수요 지역을 위주로 갭투자·담보인정비율(LTV)을 최대한으로 이용한 투자가 이어지는 상황”이라고 설명했다. 한편 9월 셋째주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 상승률은 0.12%로 집계됐다. 9월 첫째 주 0.08%에서 둘째 주 0.09% 이후 3주 연속 상승폭을 키운 것이다. 경기도도 같은 기간 0.01% 상승으로 보합(0.00%)을 벗어났다. -
분당, 9월에만 49건 아파트 신고가…성동구도 37건[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.19 10:55:30경기 성남시 분당구 아파트 단지에서 9월에만 49건의 신고가를 기록했다. 9·7 대책 발표 이후에도 9월 수도권 아파트 시장이 오름세가 이어지면서 서울 한강벨트와 강남과 가까운 경기권에서 신고가를 찍는 단지가 나타나고 있다. 19일 직방이 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과, 9월 거래에서 종전 최고 거래가격을 넘어서는 단지가 다수 확인됐다. 지역별로는 경기도 성남시 분당구(49건)에서 가장 많은 단지가 최고가를 경신했다. 이어 서울 성동구(37건), 강동구(29건), 마포구(22건), 송파구(18건), 광진구(17건), 동작구와 양천구(12건), 영등포구 등 순이었다. 분당은 리모델링이나 재건축 추진 등 정비사업 기대감에, 판교는 강남과의 접근성이 좋은 단지를 중심으로 매매가격이 강세를 보였다. 한강벨트의 경우 도심 입지로서 강남의 차선 선택지로 꼽히며 신흥 주거지로 수요자들의 선택을 받고 있다고 직방은 분석했다. 9월 셋째주(15일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 매매가격은 상승률은 0.12%로 집계됐다. 9월 첫째 주 0.08%에서 둘째 주 0.09% 이후 3주 연속 상승폭을 키운 것이다. 경기도도 같은 기간 0.01% 상승으로 보합(0.00%)을 벗어났다. 직방은 "수도권에서는 분당·판교처럼 서울 접근성이 좋은 지역이나, 전통적으로 선호도가 높은 도심 입지에 수요가 계속 집중되는 모습이 나타나고 있다"며 "반면 선호 지역으로의 쏠림과 외곽 지역의 정체가 동시에 나타나며 시장 양극화가 짙어지는 분위기"라고 분석했다. 그러면서 "9.7대책에서 공급 확대 방안이 제시됐지만, 공급정책 특성상 단기적 효과는 제한적이어서 수요자들은 현재 선택 가능한 입지와 단지에 집중하고 있다"고 전했다. -
‘6·27’도 ‘9·7’도 못막은 성동·마포…갭투자 유입에 더 뛰나[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.09.19 09:26:00서울 아파트 가격이 2주 연속 오름폭을 키우며 상승세를 이어갔다. 수요 억제책인 6·27과 공급 확대 정책인 9·7 대책에도 핵심지를 중심으로 가격 상승세가 탄력을 받고 있는 것이다. 특히 토지거래허가구역 지정이 되지 않은 성동구와 마포구의 시세가 급등하면서 추가 상승에 대한 우려가 커지고 있다. 18일 한국부동산원의 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 셋째 주 서울의 주간 아파트 매매가격은 0.12% 상승했다. 오름폭은 전주(0.09%)보다 0.03포인트 커졌다. 이 기간 전국 주간 아파트 매매가격도 0.02%로, 지난주(0.01%)와 비교해 0.01%포인트 올랐다. 지역별로는 수도권(0.03%→0.04%)은 상승 폭 확대, 지방(0.01% 하락), 5대 광역시(0.02% 하락)는 하락세가 이어졌다. 서울에서는 성동구와 마포구, 광진구의 강세가 두드러졌다. 성동구는 0.41% 올라 전주(0.27%) 대비 상승 폭이 0.14%포인트나 커졌다. 성동구 아파트 가격은 2월 셋째 주 상승 전환 이후 31주 연속 오르고 있다. 성수동에서 시작한 신고가 행렬이 옥수를 거쳐 금호, 행당 등으로 북진하는 모양새다. 행당동 서울숲리버뷰자이 전용면적 84㎡는 14일 25억 3000만 원에 응봉동 신동아 76㎡는 16일 10억 7000만 원에 매매되면서 신고가를 경신했다, 성동구의 한 공인중개사는 “재건축 기대 단지나 브랜드 아파트 위주로 신고가 거래가 속출하고 있다”며 “전세를 끼고 갭투자 하려는 수요가 많다”고 전했다. 마포구는 0.28% 상승해 지난주(0.17%)보다 오름폭을 0.11%포인트 키웠다. 1월 셋째 주 상승 전환된 뒤 34주 연속 상승이다. 실제로 마포동 강변한신코아 83㎡는 9일 12억 6000만 원에, 성산시영 50㎡는 13일 12억 5900만 원에 거래돼 기존 최고가를 경신했다. 공덕현대 전용 84㎡는 지난 5일 14억 원에 매매 계약을 체결, 직전 거래인 13억 원(5월)보다 1억 원 더 뛰었다. 마포구의 한 공인중개사는 “규제 지역에서 빠져있는 만큼 20억 원 이하 아파트 위주로 거래가 이뤄지는 편”이라고 설명했다. 이 밖에 광진구(0.25%)는 자양동과 구의동 학군지를 중심으로, 양천구(0.19%)는 신정동과 목동 역세권 단지에서, 중구(0.18%)는 신당동과 중림동 대단지 위주로, 영등포구(0.15%)는 신길동과 여의도동 중소형 규모 위주로 집값이 올랐다. 재건축 이슈가 있는 성남 분당구(0.34%)의 강세도 두드러진다. 성동구와 마포구의 아파트 가격이 초강세를 보이는 배경으로는 토지거래허가구역 미지정이 꼽힌다. 갭투자가 가능한 만큼 전세를 끼고 아파트를 구입하려는 수요가 몰렸다는 평가다. 규제 지역이 아닌 데다 15억 원 이하의 아파트가 많다는 점도 성동구와 마포구 강세의 배경이다. 이들 지역은 올해 15억 원 이하 아파트 거래 비중이 절반을 넘는다. 규제 지역으로 지정되면 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소되는 만큼 15억 원 이하 주택의 대출한도가 6억 원보다 작아진다. 이에 부동산 업계에서는 국토교통부가 조만간 마포와 성동, 광진, 분당 등을 토허구역으로 지정할 것이라는 전망이 제기되고 있다. 현재 국회에 발의된 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 지자체장뿐 아니라 국토부 장관도 토허구역을 지정할 수 있도록 허용하는 내용을 담고 있다. 규제지역의 확대 가능성도 거론된다. 이들 규제지역은 국토부가 언제든 지정할 수 있고 요건도 충족됐다. 규제지역에 지정되면 LTV가 40%로 제한된다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “성동구와 마포구는 정부가 언제든 규제지역에 추가할 수 있다”고 설명했다. 다만 규제지역, 토허구역 지정에도 성동구와 마포구 아파트의 가격 상승세가 꺾이지 않을 것이란 분석도 많다. 당분간 서울에 공급되는 물량 자체가 없기 때문이다. 이재윤 집토스 대표는 “공급 확대 정책인 9·7 대책에 대해 실망스럽다는 평가가 많다”며 “이 상태가 지속되면 토허구역 지정 등 각종 규제 대책을 내놓아도 거래량만 감소할 뿐 가격 상승을 억제하지 못할 것”이라고 내다봤다.
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