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'올파포' 4억 빠졌다…마·성·강, 갭투자 막히니 집값 '뚝'
부동산 분양 2025.12.02 17:59:486·27 가계 대출 규제 정책 시행에도 불구하고 고공 행진하던 마포·성동·강동 등 서울 한강 벨트 지역 아파트 시장에서 매매가격이 하락한 거래가 증가하고 있다. 서울 전역을 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 주택 안정화 대책’ 이후 세입자를 끼고 매수하는 ‘갭투자’가 막히면서 급등한 상승분을 반납하고 있는 것으로 풀이된다. 또 매매가격 15억 원과 25억 원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 한도가 크게 낮아지면서 자금 조달 여력이 줄어든 탓에 매수세가 꺾이고 거래도 주춤한 상황이다. 2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 염리동 마포자이더센트리지 전용 84㎡는 지난달 21일 21억 9500만 원에 거래됐다. 10·15 규제 전인 10월 11일에 24억 원에 거래됐던 것과 비교하면 2억 원 넘게 가격이 하락했다. 올해 9월 27억 원 신고가를 기록했던 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡도 토허구역 시행 직전일인 10월 19일에 1억 3000만 원 하락한 25억 7000만 원에 거래가 이뤄졌다. 아현동 A중개업소 대표는 “마포도 10월 20일부터 토지거래허가구역으로 묶이면서 갭투자가 확 줄었다”며 “대출 한도가 줄어든 상황에 세입자 보증금도 활용을 못 하게 되면서 거래 자체가 어려워졌고 매수세가 끊겼다”고 전했다. 이어 “토허구역 지정 전날에는 매수자를 놓칠까 봐 집주인들이 일부 가격을 조정해 직전 거래가보다 낮은 가격에 계약이 이뤄졌다”고 설명했다. 성동구에서도 비슷한 상황이 벌어지고 있다. 수요가 몰리며 지역 내 아파트 시세를 이끌던 인기 단지들의 실거래가는 물론 매도 호가도 낮아졌다. 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠 전용 84㎡는 규제 직전 30억 원에 계약이 체결됐지만 규제 직후인 18일에 27억 8000만 원에 거래돼 2억 2000만 원이나 하락했다. 옥수파크힐스 전용 84㎡도 같은 날 25억 2500만 원에 거래되며 직전 거래가격보다 1억 5000만 원 낮아졌다. 옥수동 B중개업소 대표는 “성동구의 한강변 단지로 매수자들이 몰려들었다가 규제 직후 대출 한도 축소로 대기자들이 자취를 감췄다”며 “대출 규제와 토허구역 지정 등으로 당분간 매수세가 돌아올 가능성은 크지 않을 것”이라고 설명했다. 이는 규제 이후 시장에서 사정이 생긴 급매물들이 소화되며 하락 거래가 나타나는 것으로 해석된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “시세는 느리게 움직이는 평균값이지만 가격의 방향을 바꾸는 것은 개별 매물”이라며 “10·15 규제로 아파트 거래가 위축된 상황에 급매 거래 성사가 하나둘 늘어나면 반전 신호를 만드는 것”이라고 강조했다. 이어 “토허구역 확대로 실거주 의무가 적용돼 ‘거래회전율’이 떨어질 수밖에 없는 구조여서 급매물의 가격 변동성이 크다”고 덧붙였다. 국토교통부에 따르면 올해 8월 서울 비규제지역에서 갭투자 비중은 32.7%로 매매거래 3건 중 1건이 갭투자인 것으로 집계됐다. 강남 3구(강남·서초·송파구)에 인접해 있지만 토허구역으로 묶이지 않아 비규제 지역 풍선효과를 톡톡히 봤던 강동구도 규제 이후 투자 메리트가 사라지며 하락 거래가 나오고 있다. 규제 전 32억 5000만 원에 거래됐던 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 전용 84㎡는 규제 후 고층 매물이 28억 5000만 원에 계약이 이뤄지며 무려 4억 원이 하락했다. 고덕동 고덕아르테온 전용 84㎡ 역시 규제 후에 규제 전보다 1억 8000만 원 하락한 20억 7000만 원에 거래가 성사됐다. 전문가들은 내년 5월로 종료가 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 변수가 주택 시장 가격의 하락 전환을 유도하는 변곡점으로 작용할 것으로 분석했다. 중과세 부활이 결정되면 다주택자는 유예 기간이 끝나기 전에 시장에 매물을 내놓아야 하고, 지금처럼 거래가 쉽지 않을 때 가격을 낮춘 급매로 계약이 체결될 가능성이 크기 때문이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원은 “현재 체결되는 급매 계약은 다주택자의 매물일 가능성이 높다”며 “내년 말까지 토허구역이 유지되기 때문에 양도세 중과 유예 기한 전에 임차인의 계약 만료에 맞춰 매도해야 하는 상황이다 보니 조건만 맞으면 가격을 조정해서라도 계약을 성사시키고 있는 셈”이라고 분석했다. -
"여보, 살림 팍팍한데 평수 줄여 이사 갈까?"…이런 말 안 통하는 '서울 아파트값'
부동산 부동산일반 2025.11.30 12:06:16서울 아파트 시장에서 중형(전용 85㎡ 초과~102㎡ 이하) 아파트 평균 매매가격이 더 큰 면적인 중대형(102㎡ 초과~135㎡ 이하)을 꾸준히 앞서며 격차가 최근 2억 원까지 벌어진 것으로 확인됐다. 30일 연합뉴스에 따르면 올해 11월 서울 중형 아파트 평균 매매가격은 22억 470만 원이다. 같은 기간 중대형 평균은 20억 407만 원으로 중형이 중대형을 약 2억 원 웃돌았다. KB부동산이 전용면적 기준을 개편한 2022년 11월 이후 이 같은 역전 현상은 단 한 차례도 뒤집히지 않았고 오히려 지난해부터 격차가 더 벌어져 지난 10월부터는 2억 원대 차이가 고착됐다. 이같은 현상은 수요 구조 변화가 시장 판도를 바꿔놓았다는 분석이 힘을 얻는다. 과거 중대형 선호를 이끌었던 대가족 비중이 급감한 반면 결혼 후에도 2~3인 가구로 머무르는 흐름이 일반화하면서 비싼 중대형을 선택해야 할 이유가 약해졌기 때문이다. 여기에 최근 공급되는 아파트가 발코니 확장, 드레스룸, 팬트리 등으로 공간 효율성을 극대화하면서 중형만으로도 실사용 면적이 충분하다는 인식이 확산됐다. 다만 지역별로는 온도 차가 뚜렷했다. 11월 기준 강북 14개구는 중대형 평균이 14억 246만 원으로 중형(12억 9725만 원)보다 여전히 높다. 그러나 강남 11개구에서는 중형이 26억 2906만 원으로 중대형(24억 2905만 원)보다 확실히 높은 가격대를 형성했다. 가격 상승폭이 큰 강남에서 대출 부담이 크게 작용해 수요가 중형으로 더 몰린 결과로 풀이된다. 한편 135㎡를 초과하는 대형 아파트는 평균 36억 2830만 원으로 중형·중대형과는 별도의 시장을 형성하고 있다. 고액 자산가 중심의 수요층이 유지되면서 중형·중대형 간 가격 역전에 큰 영향을 받지 않는 흐름이다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "대형 면적은 원래 고액 자산가들 중심의 '그들만의 리그'여서 큰 영향이 없다"며 "중대형의 경우 서울 집값 상승으로 가격 부담이 큰 상황에서 대출규제까지 겹쳐 선호도가 떨어진 반면 상대적으로 실속이 있는 중형에 수요가 몰린 결과로 보인다"고 분석했다. -
백경현 구리시장 "랜드마크·아이타워 바로 잡아 시민에 30만원씩 지급"
사회 전국 2025.11.27 08:00:00“랜드마크·아이타워 사업은 전임 시장 시절 절차도 제대로 이행하지 않은 데다 시세에 절반에도 못미치는 헐 값에 매각한 게 핵심입니다. 사업이 늦어지더라도 제대로 된 토지 가격을 받아내 구리시민 모두에게 1인당 30만 원씩 지급하는 등 개발에 따른 이익을 시민들에게 돌려드리는 게 제 최종 목표입니다.” 백경현 경기 구리시장이 최근 서울경제신문과의 인터뷰에서 “갈매지식산업센터에서 개발업자의 배만 불린 사례처럼 랜드마크·아이타워 사업이 추진된다면 성남 대장동 사업이 구리시에서 반복될 것”이라며 이같이 밝혔다. 특히 그는 전임 시장의 추진사업을 정치적, 고의적으로 지연하고 있다는 일부 주장에 대해서도 “전임 집행부가 간과한 구리시민과 공공의 이익을 지키기 위한 불가피한 조치”라고 일축했다. 도심 속 ‘노른자위 땅’에 위치한 랜드마크는 전임 시장 시절 구리역 초역세권인 데도 당시 감정평가액인 606억 원, 아이타워는 구리도시공사가 현물출자한 가격인 605억 원으로 각각 민간사업자 SPC와 토지 매매계약을 체결했다. 행정안전부는 투자심사에서 ‘랜드마크 타워의 현재 시세로 매각하라’고 조건을 내걸으나, 민간사업자가 이를 이행하지 않아 백 시장이 취임한 이후 협약서 해지 조항에 따라 사업을 해지했다. 구리시는 주변 부동산 매매계약 사례를 반영해 당초 606억 원에서 1258억 원으로 토지가를 재산정했고, 민간사업자 측이 계약해제통보 효력 가처분을 신청했다. 법원은 구리시의 손을 들었다. 인근 부지의 실제 매매가격 등을 참고해 사업부지의 매매가격을 산정한 구리도시공사의 판단이 부당하거나 위법하다고 단정할 수 없다는 판단에서다. 이에 구리도시공사는 랜드마크 타워 부지에 신규사업인 ‘구리역세권 주상복합 건립사업’을 추진하면서 최초 매매 시도 가격에서 두 배 이상 증가한 1280억 원을 기초금액으로 한 경쟁입찰을 추진했다.지난 7월 구리도시공사가 조건부 토지매각 방식으로 실시한 민간사업자 공모에 참여한 6개 업체가 참여 의사를 밝혔으나 지속적인 시의회의 문제 제기 및 조례 개정에 따른 불확실성 등을 이유로 모두 포기하며 무산됐다. 백 시장은 “전임 시장은 시의회에 출석해 이 사업을 두고 대장동 모델로 해서 추진한 모범적인 사업이라고 발언한 바 있다”며 “상황이 이런 데도 정치적, 고의적으로 지연한다는 프레임으로 현 집행부를 매도하고 있는 현실에 대해 시정을 책임지는 시장으로서 참담하다”고 토로했다. 특히 백 시장은 이같은 가짜 뉴스에 대해서도 단호한 대응에 나선다는 방침이다. 그는 “취임 이후 오직 ‘살기 좋은 구리, 즐거운 변화’만을 바라보며 달려왔는데 최근 서울시 편입 추진이나 토평2지구 개발과 같은 대형 프로젝트에 대해 교묘하게 사실을 왜곡하거나, 전혀 근거 없는 낭설을 퍼뜨리는 세력이 있다”며 “이는 단순히 시장 개인에 대한 공격이 아니라, 구리시민의 혼란을 부추기고 행정력을 낭비하게 만드는 해악인 만큼 더 이상 묵과할 수 없는 수준에 이르렀다”고 설명했다. 끝으로 그는 “구리시는 지금 지하철 8호선 개통과 한강변 개발이라는 역사적인 전환점을 맞고 있다”며 “시민 여러분께서는 출처 불명의 소문보다는 구리시가 공식적으로 발표하는 정보와 성과를 믿어주시길 부탁한다”고 당부했다. -
소비심리 8년래 최대…집값 상승 기대는 4개월만 꺾여
경제·금융 경제동향 2025.11.25 13:20:00소비자들의 경제 심리가 한미 관세협상 타결 등에 8년 만에 가장 높은 수준인 것으로 나타났다. 정부의 고강도 부동산 규제 대책 여파로 집값 상승 기대 심리는 4개월 만에 꺾였다. 한국은행이 25일 발표한 ‘소비자동향조사’ 에 따르면 11월 소비자심리지수(CCSI)는 112.4로 전월(109.8)보다 2.6포인트 올랐다. 3개월 만에 반등했으며 2017년 11월(113.9)이후 8년 만에 가장 높은 수치다. CCSI는 현재생활형편·생활형편전망·가계수입전망·소비지출전망·현재경기판단·향후경기전망 6개 지수를 이용해 산출한 지표다. 100보다 높으면 장기평균(2003∼2024년)과 비교해 소비 심리가 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이라는 뜻이다. 한은은 소비 심리의 상승 배경으로 한미 관세협상 타결, 3분기 국내총생산(GDP) 성장률 전망치 상회 등을 꼽았다. 이혜영 한은 경제심리조사팀장은 “소비 심리가 지난해 말 계엄 이후 많이 낮아졌는데 이후 미 관세 불확실성이 하나씩 해소되면서 기저효과로 많이 올라왔다”고 분석했다. 11월 주택가격전망지수는 119로 전월(112)보다 3포인트 하락했다. 이 지수는 '6·27 가계부채 관리 대책' 발표와 함께 7월 11포인트 급락했다가 8월, 9월 소폭 상승한 뒤 지난달에는 무려 10포인트나 올라 2021년 10월(125)이래 최고치를 기록한 바 있다. 하지만 ‘10·15 부동산 대책' 영향에 소폭 감소한 것으로 분석된다. 한은 관계자는 “10·15 대책 이후 전국 및 수도권 아파트 매매가격 오름세 둔화로 가격전망지수도 하락했다”고 분석했다. 다만 6·27 대책 직후인 7월(109)보다 여전히 높다. 향후 1년 기대인플레이션율은 2.6%로 전월과 동일했다. 6개월 후 금리 수준을 예상하는 금리수준전망지수는 98로 전월 95보다 높아졌다. -
제3연륙교로 영종·청라 '직결'…바이오단지 시너지 기대[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.11.24 17:42:56인천 영종도와 청라국제도시를 잇는 제3연륙교가 개통을 앞두고 있어 청라 일대의 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 관심이 모아지고 있다. 이번 개통으로 우선 두 지역 간 생활·산업권 통합이 본격화될 것이라는 전망이 나온다. 특히 청라 바이오단지 개발과 맞물려 공항 경제권 형성이 속도를 내면서 주거·산업·관광 전반의 변화가 예상된다. 24일 인천광역시에 따르면 제3연륙교는 내년 1월 5일 정식 개통 예정이다. 제3연륙교는 총연장 4.68㎞, 왕복 6차로로 건설된 해상교량으로, 차량뿐 아니라 자전거·보행자도로도 함께 조성된 인천 최초의 다기능 연륙교다. 지난달 미국 세계기록위원회로부터 ‘세계 최고 높이 해상교량 전망대’로 인증받기도 했다. 전망대 높이는 184.2m로, 기네스북 등재도 추진 중이다. 개통과 동시에 영종·청라 주민은 무료로 이용할 수 있고, 내년 4월부터는 인천 시민 전체로 통행료 면제 대상이 확대된다. 외지 차량은 차종 별로 통행료가 부과된다. 교량 개통으로 영종도와 청라의 통행 시간은 약 5~10분으로 단축된다. 영종 주민들은 차로 10분 내로 청라의 대형 상업시설과 의료기관을 이용할 수 있게 되고, 청라 주민 역시 공항과 해양 관광시설 접근성이 대폭 향상된다. 특히 2029년 개원 예정인 서울아산청라병원과 스타필드 청라, 바이오 연구개발(R＆D) 집적지 등이 영종과의 연결을 통해 지역 간 시너지 효과를 낼 것으로 보인다. 실제 인천시는 제3연륙교 양단에 총 25만㎡ 규모의 근린공원을 조성하고, ‘정서진~청라~영종~무의도~아라뱃길’까지 이어지는 120㎞ ‘300리 자전거이음길’ 조성도 본격 추진 중이다. 청라 바이오·헬스케어 산업단지 개발도 탄력을 받고 있다. 총 사업비 2조 4000억 원 규모의 청라의료복합타운은 카이스트·하버드의대(MGH) 공동 연구센터와 창업지원시설, 시니어 헬스케어센터, 서울아산청라병원 등으로 구성된다. 2029년 준공을 목표로 추진되며, 완공 시 의료·바이오 일자리 수요가 늘어나 주택 수요도 늘어날 것으로 예상된다. 여기에 송도 바이오클러스터와 함께 수도권 서부를 아우르는 의료·제약 산업 메가벨트가 형성되면 영종과 청라·송도를 하나로 잇는 공항경제권 시너지가 더욱 확대될 전망이다. 부동산 시장도 반등 조짐을 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난달 기준 청라가 포함된 서구의 주택 매매가격지수는 전월 대비 0.13% 상승하며 인천 내 가장 높은 상승률을 기록했다. 영종도가 있는 중구도 소폭 상승 전환했다. 영종 하늘도시에서는 제3연륙교 진입부 인근 ‘영종국제도시 신일 비아프 크레스트’(960가구)가 연말 분양을 앞두고 있다. -
‘1조 8380억원’ 울산시 역대 최대 지방세 징수 전망
사회 전국 2025.11.24 09:17:20울산시가 올해 1조 8380억 원의 지방세를 걷어 역대 최대 실적을 기록할 전망이다. 이는 당초 목표(1조 7000억 원)를 1380억 원, 8.1% 웃도는 수준이다. 지난 10월 말 기준 1조 5455억 원을 징수해 목표 대비 90.9%를 달성했으며, 11~12월 2925억 원이 추가 징수될 것으로 예상된다. 세목별로는 취득세가 4049억 원으로 목표보다 397억 원(10.9%) 늘었다. 주택 매매가격 하락세가 멈추고 거래량이 3만 2000건으로 전년 대비 18.4% 증가한 영향이다. 지방소득세는 4700억 원으로 목표 대비 877억 원(23.3%) 증가했다. 현대자동차 등 법인 영업이익 증가와 근로자 임금 상승, 성과상여금 확대가 주요 요인이다. 지방소비세도 경기 불확실성에도 불구하고 추경 효과로 소비가 늘어 5287억 원을 기록해 목표보다 73억 원(1.4%) 증가할 전망이다. 체납액 징수도 201억 원으로 목표 대비 57억 원(39.6%) 늘었다. 울산시는 고액·상습 체납자 명단 공개, 출국금지, 가택수색 등 강력한 징수 활동을 펼쳐온 결과라고 설명했다. 울산시 관계자는 “조세 정의를 확립해 울산시 미래 성장을 뒷받침하는 세정 운영에 최선을 다하겠다”고 말했다. -
11월 서울 아파트 매매가 상승률, 5년2개월만에 최고치 기록
부동산 부동산일반 2025.11.24 07:00:00KB부동산 조사 기준으로 이달 서울 아파트 매매가격이 5년여 만에 최고 상승률을 기록한 것으로 나타났다. 23일 KB부동산이 발표한 11월 전국 주택가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 올라 2020년 9월(2.00%) 이후 5년2개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 올해 최고 상승률(1.46%)을 기록한 지난달보다 상승폭이 0.26%포인트 커졌고, 18개월 연속으로 상승세가 이어지고 있다. 이번 조사는 11월 10일 기준으로, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 발표 이후 상황이 반영됐다. 강화된 대출규제와 2년 실거주 의무 부여로 거래가 위축되고 매물이 감소한 가운데 향후 가격 상승 기대감 등으로 소수 매물이 높은 가격에 거래되면서 상승폭이 확대된 것으로 풀이된다. 지역별로는 동작구(3.94%)가 부동산 시장 상승기였던 2018년 9월(4.41%) 이후 가장 높은 상승률을 보인 것을 비롯해 성동구(3.85%), 광진구(3.73%), 마포구(3.41%), 송파구(2.74%), 중구(2.70%), 강동구(2.35%) 등 한강벨트 권역을 중심으로 오름폭이 컸다. 서울 25개 자치구 중 전월에 이어 이달에도 아파트 가격이 하락한 지역은 없는 것으로 집계됐다. 수도권(0.78%)은 서울과 경기(0.49%), 인천(0.02%) 모두 상승했다. 경기도는 6개월째 상승세를 이어간 가운데 성남시 분당구(3.81%)와 수정구(2.91%), 광명시(2.36%), 하남시(2.18%), 과천시(2.00%), 용인시 수지구(1.87%), 안양시 동안구(1.50%), 성남시 중원구(1.44%) 순으로 높은 상승률을 기록했다. 전국 아파트 매매가격 상승률은 0.41%로 전월(0.28%) 대비 오름폭이 0.13%포인트 확대됐다. -
10월 서울 대형 오피스텔 가격 급등…“비규제 효과 크네”
부동산 부동산일반 2025.11.24 07:00:0010·15 부동산 대책으로 서울에서 아파트를 매입할 때 강화된 대출규제 등이 적용되는 가운데 규제 대상이 아닌 오피스텔 대형 면적 가격이 지난달 크게 상승했다. 23일 한국부동산원 통계에 따르면 지난달 서울의 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.44% 상승했다. 부동산원이 표본을 확대하고 재설계한 지난해 1월 이후 최고 상승률이다. 같은 달 △40㎡ 이하가 0.06% △40㎡ 초과~60㎡ 이하가 0.09% △60㎡ 초과~85㎡ 이하는 0.20% 상승한 것과 비교하면 대형 면적 상승률은 두드러진다. 85㎡ 초과 면적 매매가격은 올 3월 -0.05%에서 4월 0.06%로 상승 전환한 뒤 계속 오름세를 이어갔다. 상승 폭은 8월 0.41%까지 올랐다가 9월 0.17%로 줄어든 뒤 10월 다시 0.44%까지 오른 것이다. 서울 권역별로는 서남권의 85㎡ 초과 면적이 0.54% 올라 상승 폭이 가장 높은 가운데 도심권이 0.40%, 동북권은 0.37%, 강남 3구를 낀 동남권은 0.24% 각각 올랐다. 실제로 양천구 목동 현대하이페리온 31층 137㎡는 10월에 29억 7000만 원에 거래됐다. 앞서 10월15일에는 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 13층 128㎡가 32억 원에 계약되는 등 신고가도 잇따랐다. 이 같은 상승세는 오피스텔의 경우 비(非)주택으로 분류돼 주택담보대출비율(LTV)가 70%로 유지되는 등 각종 대출규제에서 제외됐기 때문으로 풀이된다. 오피스텔을 보유해도 주택 수 산정에서는 빠지므로 아파트 청약 예정자에게 유리하고, 토지거래허가구역상 실거주 의무를 적용받지 않아 갭투자(전세 낀 주택 매매)도 여전히 가능한 것도 배경으로 지적된다. 특히 올 들어 서울 아파트값이 큰 폭으로 상승한 가운데 상대적으로 가격이 덜 오른 대형 오피스텔은 면적, 거주 편의성 등 측면에서 아파트의 실거주 대안으로 꾸준히 거론되기도 했다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "최근 주택 구입과 관련해 세금과 대출 등 측면에서 어려워진 부분이 많다 보니 주거 공간으로서 오피스텔을 차선으로 선택하는 수요가 있는 것으로 보인다"고 설명했다. 지난달 서울 오피스텔 면적별 전세가격 변동률도 매매가격과 비슷한 양상을 보였다. 85㎡ 초과 오피스텔은 전월 대비 0.26% 올라 40㎡ 이하(0.02%), 40㎡ 초과~60㎡ 이하(0.07%), 60㎡ 초과~85㎡ 이하(0.09%)와 비교해 눈에 띄게 상승 폭이 높았다. -
지난달 서울 대형 오피스텔 가격 큰 폭 상승…“비규제 효과 크네”
부동산 부동산일반 2025.11.23 10:18:4310·15 부동산 대책으로 서울에서 아파트를 매입할 때 강화된 대출규제 등이 적용되는 가운데 규제 대상이 아닌 오피스텔 대형 면적 가격이 지난달 크게 상승했다. 23일 한국부동산원 통계를 보면 지난달 서울의 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔 매매가격지수는 전월 대비 0.44% 상승했다. 부동산원이 표본을 확대하고 재설계한 지난해 1월 이후 최고 상승률이다. 같은 달 △40㎡ 이하가 0.06% △40㎡ 초과∼60㎡ 이하가 0.09% △60㎡ 초과∼85㎡ 이하는 0.20% 상승한 것과 비교하면 대형 면적 상승률은 두드러진다. 85㎡ 초과 면적 매매가격은 올 3월 -0.05%에서 4월 0.06%로 상승 전환한 뒤 계속 오름세를 이어갔다. 상승폭은 8월 0.41%까지 올랐다가 9월 0.17%로 줄어든 뒤 10월 다시 0.44%까지 오른 것이다. 서울 권역별로는 서남권의 85㎡ 초과 면적이 0.54% 올라 상승폭이 가장 높은 가운데 도심권이 0.40%, 동북권은 0.37%, 강남 3구를 낀 동남권은 0.24% 각각 올랐다. 실제로 10월 31일 양천구 목동 현대하이페리온 31층 137㎡가 29억 7000만 원에 거래됐다. 앞서 10월15일에는 강남구 도곡동 타워팰리스 3차 13층 128㎡가 32억 원에 계약되는 등 신고가도 잇따랐다. 이달 들어서도 타워팰리스 3차 187㎡ 7층 매물이 지난 2일 54억 5000만 원에 팔리는 등 높은 가격의 거래가 이어지고 있다. 민간 통계인 KB부동산의 월간 통계로도 대형 오피스텔 가격은 지난달까지 13개월 연속 상승했고, 지난해 같은 달과 비교하면 전 면적대 중 유일하게 오르며 강세를 나타냈다. 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶이면서 서울에서 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아졌다. 그러나 오피스텔은 비(非)주택으로 분류돼 70%가 유지되는 등 각종 대출규제에서 제외됐다. 오피스텔을 보유해도 주택 수 산정에서는 빠지므로 아파트 청약 예정자에게 유리하고, 토지거래허가구역상 실거주 의무를 적용받지 않아 갭투자(전세 낀 주택 매매)도 여전히 가능하다. 올해 들어 서울 아파트값이 큰폭으로 상승한 가운데 상대적으로 가격이 덜 오른 대형 오피스텔은 면적, 거주 편의성 등 측면에서 아파트의 실거주 대안으로 꾸준히 거론되기도 했다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 "최근 주택 구입과 관련해 세금과 대출 등 측면에서 어려워진 부분이 많다 보니 주거 공간으로서 오피스텔을 차선으로 선택하는 수요가 있는 것으로 보인다"고 설명했다. 지난달 서울 오피스텔 면적별 전세가격 변동률도 매매가격과 비슷한 양상을 보였다. 85㎡ 초과 오피스텔은 전월 대비 0.26% 올라 40㎡ 이하(0.02%), 40㎡ 초과∼60㎡ 이하(0.07%), 60㎡ 초과∼85㎡ 이하(0.09%)와 비교해 눈에 띄게 상승폭이 높았다. -
상업용 부동산 시장도 양극화…오피스 맑음·지산 흐림
부동산 정책·제도 2025.11.21 14:17:01오피스와 지식산업센터의 시장 흐름이 뚜렷하게 갈라지고 있다. 오피스는 장기 불황 흐름에서 벗어나 회복 흐름을 보이는 반면 지산은 조정 흐름이 길어지는 모양새다. 21일 알스퀘어 리서치센터의 ‘2025년 3분기 오피스·지식산업센터 매매지수 리포트’에 따르면 서울·분당 오피스 매매지수는 3분기 504.3포인트로 전분기 대비 1.5% 상승했다. 2001년 1분기(100포인트) 대비 5.04배 수준으로, 2022년 고점 이후 이어졌던 정체 국면에서 벗어나 회복 흐름에 진입한 것으로 분석된다. 거래도 정상화 조짐이 나타났다. 올해 연초부터 3분기까지 누적 오피스 거래금액은 15.1조원으로, 2023년 저점(9.6조원) 대비 뚜렷하게 반등했다. 2024년에 이어 2년 연속 증가한 수치로, 팬데믹 이전 수준의 회복 가능성도 제기됐다. 반면 지산은 여전히 조정 흐름이 길어지고 있는 상황이다. 지산 매매지수는 192.2포인트로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 6.8% 하락했다. 2022년 2분기 고점 대비 약 25% 내려간 뒤 ‘바닥권 정체’가 이어지고 있으며 뚜렷한 반등 신호는 감지되지 않았다. 알스퀘어는 2020~2022년 저금리와 주택규제 환경 속에서 소액 투자수요가 집중되며 과열됐던 시장이 해소되는 과정이라고 설명했다. 실수요보다 투자 비중이 높아 가격 변동성이 컸다는 분석이다. 오피스의 거래 회복은 금리 인하 기대감과 임대시장 안정성이 맞물린 결과로 풀이된다. 리포트는 금리와 오피스 매매가격의 장기 상관계수가 -0.62로 나타났다고 밝혔다. 반면 지산은 금리보다 투자심리·규제환경 영향을 더 크게 받는 자산군으로, 조정 이후 회복 속도 역시 더딘 것으로 나타났다. 캡레이트(자본환원율)에서도 자산군별 위치가 확인됐다. 오피스 캡레이트는 2001년 12.8%에서 올해 3분기 4.0%까지 내려왔으며, 금리 대비 스프레드는 138bp 수준으로 글로벌 금융위기 이후 평균(172~334bp)을 하회했다. 이는 캡레이트 추가 축소 여지가 크지 않으며, 가격 역시 급등보다는 점진적 상승 흐름이 이어질 가능성을 의미한다. 류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “오피스 시장은 가격과 거래 모두 회복 신호가 명확해 상승 흐름이 점진적으로 이어질 것”이라며 “반면 지산은 고점 대비 큰 폭의 조정을 거친 뒤 바닥권에 머무르는 추세로, 단기 반등보다는 보수적 접근이 필요한 시기”라고 말했다. -
서울 신고가 속출에…그린벨트 추가 해제로 공급 총력…文정부 때 무산된 태릉CC도
부동산 정책·제도 2025.11.21 07:10:00‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 3주 연속 둔화세를 보인 서울 아파트 가격의 상승 폭이 4주 만에 다시 확대됐다. 특히 서울 강남 3구와 ‘한강벨트(마포·용산·성동구)’를 중심으로 재상승 국면이 시작되고 있다는 분석도 나온다. 이에 정부는 추가 그린벨트 해제는 물론 이전 정부 때 발표됐던 주택 공급 후보지까지 다시 들여다보며 ‘공급 총력전’에 나서고 있다. 이르면 연내 발표할 추가 공급 대책에 사업을 확실히 추진할 수 있는 후보지를 담아 집값 안정 효과를 높이겠다는 계획이다. 20일 한국부동산원의 11월 셋째 주(17일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.2% 상승했다. 이는 전주(0.17%)보다 0.03%포인트 증가한 수치다. 서울 아파트 가격 상승률이 확대된 것은 한 달 만이다. 지난달 20일 0.5%의 상승률을 기록하며 역대 최고 기록을 갈아치운 이후 3주간 0.23%, 0.19%, 0.17%의 오름폭을 보이며 상승세가 둔화되는 모습을 보였다. 하지만 이번 주 들어 곳곳에서 신고가 거래가 체결되는 등 10·15 부동산 대책 규제 이전으로 되돌아가는 조짐이 나타나고 있다. 서울에서는 강남 3구와 한강벨트 일대의 아파트 가격이 강세를 보였다. 송파구의 아파트 가격은 전주보다 0.53% 올라 상승 폭이 0.06%포인트 확대됐고 강남구는 0.13%에서 0.24%, 서초구는 0.20%에서 0.23%로 오름세가 커졌다. 용산구과 성동구도 각각 0.38%, 0.43% 상승하며 전주 대비 상승 폭이 0.07%포인트, 0.06%포인트 확대됐다. 이들 지역에서는 신고가도 속출했다. 성동구 성수동 1가 동아그린 아파트 전용면적 58㎡는 17일 13억 3000만 원에 거래돼 지난달 13일 기록한 기존 최고가 12억 5000만 원을 한 달 만에 갈아치웠다. 행당동 서울숲행당푸르지오 전용 59㎡ 5층은 15일 15억 8000만 원에 거래되며 직전 최고가인 14억 7500만 원(9월 4일)보다 1억 원 이상 올랐다. 서울 외곽도 상승 폭이 확대됐다. 노원구는 전주보다 0.05%포인트 증가한 0.06%의 상승세를 나타냈다. 도봉구(0.03%→0.05%)와 강북구(0.01%→0.02%)도 직전 주보다 상승 폭이 커졌다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “토지거래허가구역 등 정부 규제는 거래량을 감소시킬 뿐 가격 하락 효과가 크지 않다”며 “시중 통화량 증가에 따른 자산 가격 상승이 선호 지역 아파트의 가격도 끌어올리고 있다”고 진단했다. 이처럼 10·15 대책의 약발이 4주 만에 떨어지는 모습이 나타나자 정부도 추가 공급 대책 마련에 속도를 내고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 이날 ‘국토부·한국토지주택공사(LH) 합동 주택 공급 TF’ 현판식에 참석해 “이전 정부 발표지와 그린벨트 해제 여부 등을 종합적으로 판단하고 있다”며 “과거 추진하다 실패한 지역도 공급 후보지로 포함시켜 검토 중”이라고 밝혔다. 이에 따라 문재인 정부 때 주택 공급 계획을 세웠던 서울 노원구 태릉CC, 마포구 서부면허시험장, 서초구 국립외교원 유휴 부지 등의 땅이 다시 공급 대책에 포함될 가능성이 커졌다. 앞서 2020년 국토부는 20여 개 국·공유지에 2028년까지 3만 3000가구 주택을 짓겠다고 밝혔으나 관계기관과 주민들이 반발해 대부분 무산됐다. 과거 개발 실패 사례에 대해 김 장관은 “지난 정부에서 미비한 준비 상태에서 발표해 시장 신뢰를 상실한 사례가 있었다”며 “그래서 준비된 명확한 내용을 가지고 발표하겠다는 것이 국토부의 입장”이라고 강조했다. 실제로 국토부는 9·7 공급 대책에서 언급한 ‘노후 공공청사 등 복합개발 특별법 제정안’ 발의에 앞서 관계부처들과 개발 가능 유휴지와 노후 청사를 발굴하고 있다(★본지 11월 13일자 23면 참조). 김 장관은 “연내 발표를 목표로 하고 있다”고 덧붙였다. -
그린벨트 해제로 공급 총력…文정부 때 무산된 태릉CC 포함
부동산 정책·제도 2025.11.20 17:47:20‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 3주 연속 둔화세를 보인 서울 아파트 가격의 상승 폭이 4주 만에 다시 확대됐다. 특히 서울 강남 3구와 ‘한강벨트(마포·용산·성동구)’를 중심으로 재상승 국면이 시작되고 있다는 분석도 나온다. 이에 정부는 추가 그린벨트 해제는 물론 이전 정부 때 발표됐던 주택 공급 후보지까지 다시 들여다보며 ‘공급 총력전’에 나서고 있다. 이르면 연내 발표할 추가 공급 대책에 사업을 확실히 추진할 수 있는 후보지를 담아 집값 안정 효과를 높이겠다는 계획이다. 20일 한국부동산원의 11월 셋째 주(17일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.2% 상승했다. 이는 전주(0.17%)보다 0.03%포인트 증가한 수치다. 서울 아파트 가격 상승률이 확대된 것은 한 달 만이다. 지난달 20일 0.5%의 상승률을 기록하며 역대 최고 기록을 갈아치운 이후 3주간 0.23%, 0.19%, 0.17%의 오름폭을 보이며 상승세가 둔화되는 모습을 보였다. 하지만 이번 주 들어 곳곳에서 신고가 거래가 체결되는 등 10·15 부동산 대책 규제 이전으로 되돌아가는 조짐이 나타나고 있다. 서울에서는 강남 3구와 한강벨트 일대의 아파트 가격이 강세를 보였다. 송파구의 아파트 가격은 전주보다 0.53% 올라 상승 폭이 0.06%포인트 확대됐고 강남구는 0.13%에서 0.24%, 서초구는 0.20%에서 0.23%로 오름세가 커졌다. 용산구과 성동구도 각각 0.38%, 0.43% 상승하며 전주 대비 상승 폭이 0.07%포인트, 0.06%포인트 확대됐다. 이들 지역에서는 신고가도 속출했다. 성동구 성수동 1가 동아그린 아파트 전용면적 58㎡는 17일 13억 3000만 원에 거래돼 지난달 13일 기록한 기존 최고가 12억 5000만 원을 한 달 만에 갈아치웠다. 행당동 서울숲행당푸르지오 전용 59㎡ 5층은 15일 15억 8000만 원에 거래되며 직전 최고가인 14억 7500만 원(9월 4일)보다 1억 원 이상 올랐다. 서울 외곽도 상승 폭이 확대됐다. 노원구는 전주보다 0.05%포인트 증가한 0.06%의 상승세를 나타냈다. 도봉구(0.03%→0.05%)와 강북구(0.01%→0.02%)도 직전 주보다 상승 폭이 커졌다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “토지거래허가구역 등 정부 규제는 거래량을 감소시킬 뿐 가격 하락 효과가 크지 않다”며 “시중 통화량 증가에 따른 자산 가격 상승이 선호 지역 아파트의 가격도 끌어올리고 있다”고 진단했다. 이처럼 10·15 대책의 약발이 4주 만에 떨어지는 모습이 나타나자 정부도 추가 공급 대책 마련에 속도를 내고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 이날 ‘국토부·한국토지주택공사(LH) 합동 주택 공급 TF’ 현판식에 참석해 “이전 정부 발표지와 그린벨트 해제 여부 등을 종합적으로 판단하고 있다”며 “과거 추진하다 실패한 지역도 공급 후보지로 포함시켜 검토 중”이라고 밝혔다. 이에 따라 문재인 정부 때 주택 공급 계획을 세웠던 서울 노원구 태릉CC, 마포구 서부면허시험장, 서초구 국립외교원 유휴 부지 등의 땅이 다시 공급 대책에 포함될 가능성이 커졌다. 앞서 2020년 국토부는 20여 개 국·공유지에 2028년까지 3만 3000가구 주택을 짓겠다고 밝혔으나 관계기관과 주민들이 반발해 대부분 무산됐다. 과거 개발 실패 사례에 대해 김 장관은 “지난 정부에서 미비한 준비 상태에서 발표해 시장 신뢰를 상실한 사례가 있었다”며 “그래서 준비된 명확한 내용을 가지고 발표하겠다는 것이 국토부의 입장”이라고 강조했다. 실제로 국토부는 9·7 공급 대책에서 언급한 ‘노후 공공청사 등 복합개발 특별법 제정안’ 발의에 앞서 관계부처들과 개발 가능 유휴지와 노후 청사를 발굴하고 있다(★본지 11월 13일자 23면 참조). 김 장관은 “연내 발표를 목표로 하고 있다”고 덧붙였다. -
토허구역 묶인 서울, 전세가 급등 부메랑
부동산 정책·제도 2025.11.19 17:45:0810·15 부동산 대책 이후 서울에서 추가로 지정된 규제지역의 전세가격이 급등한 것으로 나타났다. 토지거래허가구역으로 전세를 낀 아파트 매매가 막히면서 전세 매물이 감소한 데 따른 것으로 분석된다. 19일 집토스에 따르면 신규 토허구역으로 지정된 서울 21개 구의 전세가격이 규제 이후 3.2%나 상승한 것으로 조사됐다. 이는 동일 면적 단지 기준으로 10월 1일부터 19일까지 거래된 물건과 10월 20일(토허구역 확대 시행일)부터 이달 17일까지 거래된 물건의 전세가격을 비교한 결과다. 경기도 신규 토허구역의 전세가격은 2.3% 올랐다. 같은 기간 서울 21개 구의 매매가격이 0.7% 뛴 데 그친 점을 감안하면 전세가격의 상승세는 이례적으로 평가된다. 이는 토허구역으로 전세 매물이 급감하면서 시장이 임대인 우위로 재편됐기 때문으로 풀이된다. 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만 6223건으로 2년 전인 2023년 11월 19일(3만 5260건) 대비 25% 넘게 줄어들었다. 이재윤 집토스 대표는 “전세가 급등은 강력한 규제가 낳은 시장 왜곡의 증거”라며 “실거주 의무가 전세 공급을 막으며 전세 수급의 불균형을 초래했다”고 밝혔다. -
어피니티, 버거킹재팬 골드만삭스에 매각…몸값 7500억
증권 IB&Deal 2025.11.18 22:01:07글로벌 사모펀드 어피니티에쿼티파트너스가 버거킹재팬 지분 100%를 골드만삭스 대체투자사업부에 매각하는 계약을 체결했다고 18일 밝혔다. 매매가격은 785억 엔(약 7500억 원)으로 책정됐다. 어피니티는 2017년 일본 내 첫 투자로 버거킹재팬을 낙점하고 글로벌 외식 기업 RBI와 글로벌 마스터 프랜차이즈 개발 계약을 맺었다. 현지 프랜차이즈 판권을 인수한 어피니티는 공격적인 매장 확장과 경쟁력 강화를 통해 과거 일본 진출·확장에 번번이 실패했던 버거킹을 현지에 안착시키는 성과를 거뒀다. 특히 비인기 매장을 폐쇄하고 잠재력 있는 매장은 더욱 개선하는 방식으로 이미지 제고를 이뤄냈다는 평가다. 버거킹재팬은 어피니티 산하에서 7년간 매출이 290배 성장했고 매장 수는 8개에서 310개 이상으로 확장됐다. 올해 3분기까지의 직영점 매출액 대비 상각전영업이익(EBITDA)은 최근 13.3%를 달성하면서 전 세계 버거킹 법인 중 최고 수준으로 기록됐다. 민병철 어피니티에쿼티파트너스 한국총괄 대표는 “버거킹재팬의 운영 우수성은 어피니티의 역량과 전문성을 보여주는 투자 사례”라며 “체계적인 밸류 크리에이션 플랫폼을 통해 한때 침체돼 있던 브랜드를 업계 최고 수준으로 재도약시킬 수 있었던 점을 매우 기쁘게 생각한다”고 밝혔다. -
어피니티, 버거킹재팬 골드만삭스에 매각…몸값 7500억[시그널]
증권 IB&Deal 2025.11.18 16:05:08글로벌 사모펀드 어피니티에쿼티파트너스가 버거킹재팬 지분 100%를 골드만삭스 대체투자사업부에 매각하는 계약을 이달 13일 체결했다고 18일 밝혔다. 매매가격은 785억 엔(약 7500억 원)으로 책정됐다. 어피니티는 2017년 일본 내 첫 투자로 버거킹 재팬을 낙점하고 글로벌 외식 기업 RBI와 글로벌 마스터 프랜차이즈 개발 계약을 맺었다. 현지 프랜차이즈 판권을 인수한 어피니티는 공격적인 매장 확장과 경쟁력 강화를 통해 과거 일본 진출·확장에 번번이 실패했던 버거킹을 현지에 안착시키는 성과를 거뒀다. 버거킹은 1993년 일본에 진출한 이후 현재까지 다섯번이나 운영사가 교체됐다. 2001년 사업을 철수했다가 2007년에는 롯데가 일본 기업 리뱀프와 합작해 재진출했고, 2010년에는 롯데리아가 운영하기도 했다. 이번에 거래가 종결되면 여섯번째 새 주인을 맞게 된다. 어피니티는 버거킹재팬 판권 인수 후 시장 안착을 위해 진출 초반부터 대대적인 브랜드 리모델링 작업에 나선 바 있다. 특히 비인기 매장을 폐쇄하고 잠재력 있는 매장은 더욱 개선하는 방식으로 이미지 제고를 이뤄냈다는 평가다. 비용을 최적화하면서도 균일한 품질을 보장하기 위해 공급처를 다양화한 전략도 통했다. 제품 인지도를 높이기 위한 마케팅을 적극적으로 벌였으며 현지 소비자의 요구에 맞는 메뉴 개발도 이어갔다. 2020년엔 상각전영업이익(EBITDA) 흑자를 달성했고 이후에도 신규 매장 개발과 디지털 인프라·브랜드 강화를 위한 집중 투자를 이어갔다는 설명이다. 그 결과 버거킹재팬은 어피니티 산하에서 7년 간 매출이 290배 성장했고 매장수는 8개에서 310개 이상으로 확장됐다. 올해 3분기까지의 직영점 매출액 대비 상각전영업이익(EBITDA)은 최근 13.3%를 달성하면서 전세계 버거킹 법인 중 최고 수준으로 기록됐다. 민병철 어피니티에쿼티파트너스 한국총괄 대표는 “버거킹재팬의 운영 우수성은 어피니티의 역량과 전문성을 보여주는 투자 사례”라며 “어피니티의 체계적인 밸류 크리에이션 플랫폼을 통해 한때 침체돼 있던 브랜드를 업계 최고 수준으로 재도약시킬 수 있었던 점을 매우 기쁘게 생각한다”고 밝혔다. 한편 어피니티는 한국 버거킹과 팀홀튼 등 프랜차이즈 판권을 보유한 회사 BKR을 여전히 소유하고 있다. BKR은 올 하반기 하나증권을 주선사로 선정하고 인수금융 리파이낸싱을 단행한 바 있다.
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