심상찮은 부동산 > 이슈 : 서울경제

전체서비스

문화·스포츠

서경스타

스페셜 컨텐츠

이용안내

토허구역 빗겨난 성동·마포, 일주일만에 2배 뛰어…대출 규제에 서울 전체 요동

부동산 정책·제도 2025.06.13 07:00:00

토지거래허가구역 확대 지정 이후에도 서울 집값이 좀처럼 잡히지 않고 있다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 아파트를 토허구역으로 묶었지만 재건축 단지를 중심으로 수요가 이어졌고, 대출규제 강화를 앞두고 매수세가 한강변을 넘어 서울 외곽까지 번진 상황이다. 한국부동산원이 12일 발표한 6월 둘째 주(9일 기준) 주간 아파트 매매가격지수 동향에 따르면 3월 24일부터 토허구역으로 묶인 강남 3구와 용산구의 주간 상승 폭이 토허구역 지정 이전 수준으로 돌아갔다. 송파구(0.71%)와 강남구(0.51%)는 3월 셋째 주(송파 0.79%·강남 0.83%) 이후 각각 가장 높은 상승률을 기록했다. 용산구는 0.43%까지 치솟으면서 토허구역 해제기간(2월 13일~3월 23일) 최고치(0.34%)를 뛰어넘었다. 강남권에서는 토허구역으로 전세를 끼고 아파트를 사는 ‘갭투자’가 막히면서 ‘똘똘한 한 채’ 선호 경향이 강해지고 재건축 매수 행렬이 이어지고 있다는 분석이다. 송파구는 잠실·신천동 선호단지 위주로, 강남구는 압구정·대치동 재건축 추진 단지 위주로, 서초구(0.45%)는 반포·잠원동 위주로 상승했다. 실제 송파구 잠실주공 5단지 전용면적 82㎡가 4월 40억 7500만 원에 팔리며 최고가를 갈아치우는 등 재건축 아파트 단지에서 신고가 행렬이 이어지고 있다. 강남과 인접한 한강변 자치구에서도 과열 양상이 확산하고 있다. △성동구(0.26→0.47%) △마포구( 0.30→0.45%) △강동구(0.32→0.50%) 등 한강변 지역에서도 상승률이 일주일 만에 2배 가까이 뛰었다. 강동구의 경우 입주 10년 차 이내의 신축 아파트 위주로 매수세가 몰리며 2018년 9월 둘째 주(0.80%) 이후 6년 9개월 만에 최대 상승 폭(0.50%)을 기록했다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 마포구의 평균 아파트 가격은 이날 기준 15억 1102만 원으로 15억 원을 돌파했다. 강남과 인접한 경기 과천시(0.35→0.35%)와 성남시(0.14→0.32%)에서도 상승세가 이어지고 있다. 토허구역 확대 이후에도 잠잠했던 서울 외곽 아파트까지 덩달아 뛰고 있다. △노원구(0.04→0.07%) △강북구( 0.02→0.06%) △강북구(0.02→0.06%) △구로구(0.02→0.06%) △관악구(0.03→0.07%) 상승 폭도 2~3배 뛰었다. 집값 상승에 불안감을 느낀 수요자들이 상대적으로 가격이 덜 오른 동북권과 서남권 아파트 매수에 뛰어들고 있는 것으로 분석된다. 서울 전역으로 번진 매수세는 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 앞두고 막차를 타려는 수요가 커졌기 때문이라는 분석이다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “강남과 달리 성동·마포 등 다른 지역 매수자들은 대출 의존도가 높아 대출 규제 강화 전에 집을 사려는 생각이 강했을 것이고, 이러한 흐름이 서울 전역으로 확산했다”며 “매도자 입장에서는 집값이 더 오를 것이라는 기대감에 매물을 거둬들이면서 가격을 끌어올린 면도 있다”고 설명했다. 이재명 정부가 재건축 규제 완화 등 공급 확대 전략을 공약하면서 시장에 기대감을 키웠다는 해석도 나온다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대선이 끝나면서 정치적·경제적 불확실성이 해소됐고, 규제 중심의 정책을 펼치지 않는다는 새 정부의 공약에 대한 기대감이 반영된 것 같다"고 말했다. 이처럼 집값이 다시 요동치자 토허구역 확대 지정 가능성이 높아지고 있는 상황이다. 오세훈 서울시장은 전날 시의회 정례회 시정질문에서 “토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다”며 “성동구 부동산값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다”고 말했다. 이어 “토허구역은 사용하지 않는 게 바람직하지만 비상상황이면 사용할 수도 있다”며 “아직 지정할 만한 상황은 아니지만 더 깊이 들여다봐야 한다”고 덧붙였다. 최근 급등세가 대출 규제 강화 영향으로 해석되는 만큼 정부와 서울시가 당장 토허구역 확대 지정 카드를 꺼내지는 않을 것이라는 전망도 나온다. 김은선 직방 빅데이터랩장은 “3단계 스트레스 DSR 시행 전 막차 수요가 끝나면 7월부터는 매수세가 약해질 수 있기 때문에 당장 토허구역 확대로 이어지기는 힘들 것”이라며 “공급 부족을 우려한 매수 행렬이 정부 정책에 따른 청약 수요로 얼마나 옮겨갈지가 하반기 흐름을 결정할 것”이라고 내다봤다.