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서울 정비사업 16만가구 거래중단…조합원 지위 양도 금지에 발만 동동[집슐랭]
부동산 분양 2025.10.17 07:40:00정부가 서울 전역 및 경기 12곳 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하면서 부동산 시장이 한순간에 얼어붙었다. 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 급히 매도하려다 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔다. 특히 16만 가구에 달하는 재건축과 재개발 조합원 매물에 대한 거래가 중단되면서 정비사업 시장이 대혼란을 겪었다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에 따라 투기과열지구가 적용된 첫날인 16일, 기자가 찾은 서울 마포구 아현동 일대 중개업소 20곳은 모두 텅텅 비어 있었다. 대출 규제 전 매매계약을 체결하기 위해 전날 밤 11시 59분까지도 중개업소가 불야성을 이뤘던 것과 대조적인 모습이었다. 조정대상지역과 투기과열지구에서는 신규 주택 매수 시 무주택자(조건부 1주택자 포함)는 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 낮아지기 때문이다. 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 아현동 A 중개업소 대표는 “정부가 대책 발표를 예고한 데다 서울의 마포와 성동, 경기도의 분당·과천이 타깃이어서 계약할 사람들은 이미 모두 서둘렀다”고 전했다. 이달 초 추석 연휴 직전까지도 아파트 매매가격이 급등하며 매수세가 거셌던 성동구 금호·옥수동 인근의 중개업소도 한가하기는 마찬가지다. 옥수동 B 중개업소 대표는 “가격이 가파르게 오르면서 매물은 이미 다 빠졌다”며 “다만 어젯밤에도 전화로 가격을 문의하면서 매물을 구하려 하던 매수 희망자들이 발만 동동거렸다”고 전했다. 간간이 갭투자(전세입자를 끼고 아파트 매수) 문의가 이어졌지만 실제 거래로는 이어지지 않고 있다. 토지거래허가구역 지정은 20일로 예정돼 아직 시간이 조금 남은 상태이지만 수일 안에 아파트 매수를 결정하기 어렵고 높아진 가격에 비해 현금이 마련돼 있는 사람도 적기 때문이다. 6·27 대출 규제로 주택담보대출을 받을 경우 실거주 의무가 적용돼 갭투자하려면 전세 보증금을 뺀 나머지 금액을 모두 현금으로 조달해야 한다. 아현동 C 중개업소 대표는 “전용 84㎡ 기준으로 매매가격이 25억~26억 원 선인데 전세는 10억 원 수준이어서 현금만 15억 원이 필요해 바로 계약할 수 있는 사람이 많지 않다”며 “그 정도 현금을 가지고 있는 사람은 이미 7월 이후에 모두 매수했다”고 설명했다. 재건축·재개발 시장 역시 혼란과 함께 거래가 끊기기는 마찬가지다. 투기과열지구 지정으로 이날부터 재건축 사업장은 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되며 재개발 사업장은 관리처분 인가를 기준으로 매매가 허용되지 않는다. 서울시에 따르면 투기과열지구 지정에 따라 올해 8월 말 기준 서울 내 조합원 지위 양도가 제한된 대상 가구는 재건축의 경우 139개 구역에서 총 10만 8387가구, 재개발은 75개 구역에서 5만 577가구에 달한다. 약 16만 가구의 정비사업 조합원 매물의 거래가 어려워진 셈이다. 서울 영등포구 여의도동 D 중개업소 대표는 “기존에 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용됐던 투기과열지구가 서울 전역으로 확대되면서 미처 팔지 못한 재건축 단지 집주인들은 이사를 하지 못하고 꼼짝없이 실입주하게 생겼다”며 “거주지 이전의 자유가 침해됐다는 불만의 소리가 터져나온다”고 우려했다. -
오피스텔·재개발 빌라·경매, 규제 피한 '틈새 시장' 뜨나
부동산 정책·제도 2025.10.17 07:30:00정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 재개발 추진 지역의 연립 다세대, 단독·다가구와 역세권의 오피스텔, 경매 등이 규제를 피한 물건으로 주목받고 있다. 이들은 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 가능한 만큼 지방의 현금 부자를 비롯해 새로운 투자처를 찾는 이들 사이에서 주목받을 가능성이 높다. 16일 정비업계에 따르면 재개발 사업이 추진 중인 연립·다세대 주택, 단독·다가구 주택은 토지거래허가구역 추가 지정에 따른 실거주 의무 적용을 받지 않는다. 다만 성수동 재건축단지, 신속통합기획 재개발 단지, 한남더힐과 같이 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 단지는 예외다. 덩달아 오피스텔 등 비주택의 경우 담보인정비율(LTV) 역시 70%로 유지된다. 결국 이들 주택은 전세를 낀 갭투자가 여전히 가능하다는 의미다. 실거주가 어려운 지방의 현금 부자들에게 재개발이 유력한 구역의 빌라는 매력적인 투자처로 부각될 가능성이 크다. 서울 광진구 자양동의 한 공인중개사는 “신통기획구역으로 확정된 곳이 아닌 빌라들은 토허구역 적용대상이 아니다”라며 “대책이 발표된 어제 이후 갭투자가 가능한지 관련 문의가 늘고 있다”고 전했다. 여기에 기축 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록(매입 임대)하는 경우 주택 수 산정때 주택 수에서 제외하는 특례도 있다. 지난해 8월 8일 발표한 부동산 공급 대책에 따르면 1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대 등록하면 1가구 1주택 특례를 적용받는다. 2024년 1월부터 2027년 12월까지 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원·지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 대상이다. 정부가 다주택자의 보유세를 강화한다고 예고한 만큼 틈새시장으로 부각될 가능성이 크다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “아파트 거래가 막힌 상황에서 재개발 지역 빌라가 이번 부동산대책의 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상된다”며 “아직 이들 지역을 위한 특례가 살아있는 만큼 매수 유인이 더 크다”고 분석했다. 오피스텔도 토허구역 대상에서 제외돼 갭투자가 가능하다. 애초 오피스텔은 전세가가 매매가격의 80% 수준인 만큼 LTV 대출 제한을 적용받지 않는다. 이에 역세권을 중심으로 오피스텔 가격이 뛸 수 있다는 분석이 나온다. 서울 오피스텔 가격은 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했다. 실제로 지난달 15일 서울 양천구 현대하이페리온 오피스텔 전용 102.36㎡가 신고가인 21억 9000만 원에 거래된 바 있다. 서울에서 아파트와 함께 오피스텔 공급도 감소하고 있어 상승세가 당분간 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 부동산R114에 따르면 서울 오피스텔 입주 물량은 지난해 5800실에서 올해는 3797실, 내년엔 1417실로 감소할 예정이다. 경매 낙찰 물건 역시 실거주 의무 대상에서 제외된 만큼 투자 수요가 쏠릴 것으로 전망된다. 올해 3월 토허구역이 재지정됐을 당시에도 경매시장은 틈새시장으로 주목받았다. 재지정 직후 강남 3구와 용산구의 낙찰가율이 급등했고, 시세보다 높은 가격에 거래된 사례도 잇따랐다. 지난달 경매 평균 낙찰가율도 사실상 감정가 수준인 99.5%를 기록했으며 올 들어 9월까지 매각된 서울 아파트 중 낙찰가율이 100%를 넘어간 물건이 263건이나 나왔다. 특히 이미 토허구역으로 지정된 강남 3구에서는 79건의 물건이 감정가보다 높게 거래됐다. 대표적인 사례로 강남구 압구정동 미성아파트가 꼽힌다. 전용 107㎡(1층)의 감정가는 34억 원이었지만, 15명이 응찰하면서 낙찰가는 52억 원 수준에 형성됐다. 낙찰가율은 153%로 현재 시장 실거래가인 54억 원과 비슷한 수준에 매각이 이뤄졌다. 150%를 넘는 낙찰가율은 지난해 한 건도 없었다. 이주헌 지지옥션 선임연구원은 “성동, 분당, 마포 등 기존에도 낙찰가율이 높았던 인기 지역은 낙찰가율이 더 오를 가능성이 있다”며 “실거주가 필요 없는 만큼 지방 부자들에게 매력적인 물건이 될 것”이라고 설명했다. -
추석 연휴에도 달아오른 서울 아파트…37주 연속 상승[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.17 07:00:00정부가 서울과 수도권을 다시 규제지역·토지거래허가구역으로 묶기 직전 2주간 아파트 가격이 또 급등한 것으로 나타났다. 규제 전 막차를 타려는 수요가 몰리며 서울 아파트값이 불과 2주 만에 0.54% 뛰었다. 한강 벨트인 성동·광진·마포와 강남과 가까운 분당·과천이 나란히 1%대 상승률을 기록한데다 그간 잠잠했던 서울 중구와 영등포·동작, 경기 성남 수정구·안양 동안구의 상승세도 가팔라지는 등 서울발 상승세가 수도권 전역으로 확산했다. 16일 한국부동산원에 따르면 10월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 매매가격은 2주 전 대비 0.54% 올랐다. 수도권은 0.25% 상승했고 지방은 보합을 유지한 가운데 전국 아파트 가격은 0.13% 뛰었다. 한국부동산원은 추석 연휴였던 지난주 아파트 가격 발표를 건너뛰었다. 서울 아파트 가격은 한 주 동안 약 0.27% 뛴 셈이다. 2월 이후 37주 연속 상승세다. 서울 25개 구 모두 아파트 가격이 오름세를 기록한 가운데 서울 한강 벨트의 초강세가 이어졌다. 성동구는 2주간 1.63% 올랐고 광진(1.49%), 마포(1.29%), 양천(1.08%)은 1%가 넘는 상승률을 기록했다. 이미 토지거래허가구역 등 규제가 적용되는 지역들 역시 강한 상승세를 보였다. 송파는 1.09%의 상승 폭을 보였고 용산은 0.80%, 서초 0.45%, 강남 0.31% 올랐다. 그나마 강북(0.03%), 금천(0.03%), 중랑(0.04%)은 제한적인 상승 폭을 보였다. 경기 주요 지역 역시 비슷한 움직임이 나타났다. 서울 강남과 가까워 강한 상승세를 보이는 분당(1.53%), 과천(1.16%) 외에도 10·15 대책에서 규제지역·토허구역으로 묶인 12개 지역 모두 아파트 가격이 올랐다. 구체적으로 광명은 아파트 가격이 0.62%, 안양 동안과 성남 수정은 0.58%, 용인 수지는 0.35% 상승했다. 수원 장안(0.02%), 의왕(0.13%)은 소폭의 상승세를 기록했다. 이 기간 신고가도 속출했다. 국토교통부 실거래가에 따르면 성동구 금호동 벽산아파트는 12일 전용면적 59㎡가 직전 거래에 비해 1억 7500만 원이나 오른 5억 8500만 원에 계약이 체결됐다. 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 역시 2일 전용 59㎡가 21억 9500만 원을 기록해 신고가를 경신했다. 전세시장도 강세를 이어갔다. 서울 아파트 전셋값은 0.17% 올라 2주 전(0.12%)보다 오름폭이 확대됐다. 강남 3구와 마용성 등 인기 지역을 중심으로 매물 부족 현상이 이어지며 가격을 끌어올렸다. 수도권은 0.11%, 전국은 0.07% 올랐다. 전세를 낀 갭투자를 막는 토허구역 지정이 20일부터 효력을 발휘하는 만큼 주말까지 신고가 거래가 더 늘어날 가능성이 높다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “마지막으로 갭투자를 노리는 이들이 매수세에 나서며 주말 새 신고가를 기록하는 단지가 늘어날 것”이라고 설명했다. -
"아파트 못 사면 대신 여기라도 산다"…아파트값 강세에 서울 오피스텔도 '들썩'
부동산 정책·제도 2025.10.17 05:21:08전국 오피스텔 시장에서 매매와 전세 가격은 내림세를 이어가는 가운데 월세만 꾸준히 오르는 흐름이 지속되고 있다. 다만 아파트값이 강세를 보인 서울에서는 오피스텔 매매와 전셋값 모두 상승세로 돌아섰다. 16일 한국부동산원이 발표한 오피스텔 가격동향 조사에 따르면, 지난 3분기(7~9월) 전국 오피스텔 매매가격은 0.39% 하락했다. 수도권은 하락 폭이 다소 줄어든 반면(-0.34%→-0.32%), 지방은 낙폭이 확대(-0.56%→-0.65%)됐다. 하지만 서울은 전 분기 보합에서 3분기 들어 0.11% 상승하며 오름세로 전환했다. 부동산원은 “서울은 아파트 가격 상승과 함께 아파트 대체 상품인 오피스텔의 가격도 동반 상승했다”면서도 “신축 아파트와 오피스텔 공급이 많은 지방에서는 매물이 적체되며 가격도 하락세가 지속되고 있다”고 분석했다. 전셋값은 전 분기 대비 0.20% 떨어져, 직전 분기(-0.25%)보다 하락폭이 소폭 줄었다. 서울 오피스텔 전세는 2분기에 0.02% 내렸으나, 새 학기 개강으로 대학가 전세 수요가 늘면서 3분기에는 0.07% 올랐다. 반면 경기(-0.26%)와 지방(-0.32%)은 공급이 수요를 웃돌며 약세가 지속됐다. 월세는 전국 평균이 0.30% 오르며 전 분기(0.20%)보다 상승폭이 커졌다. 부동산원은 전세사기 우려로 인해 보증금이 높은 전세보다 월세 선호 현상이 뚜렷해지고 있다고 설명했다. 서울의 월세는 2분기 0.28%에서 3분기 0.53%로 오름폭이 커졌고, 수도권(0.32%)과 지방(0.22%)에서도 상승세가 계속됐다. 3분기 전국 오피스텔 평균 매매가격은 2억2131만5000원, 서울은 2억7759만7000원으로 집계됐다. 평균 월세는 전국이 79만1000원, 서울이 92만1000원이었다. -
서울 정비사업 16만가구 거래중단에 대혼란
부동산 분양 2025.10.16 18:40:48정부가 서울 전역 및 경기 12곳 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정하면서 부동산 시장이 한순간에 얼어붙었다. 대출 한도가 줄어들어 현금 여력이 적은 대기자들은 주택 매수를 포기하고 관망세로 돌아섰다. 양도세 중과 유예가 내년 5월에 종료되는 만큼 일부 주택을 처분하려던 다주택자도 급히 매도하려다 얼어붙은 매수세에 매물을 거두며 시장이 ‘멈춤’ 상태에 들어갔다. 특히 16만 가구에 달하는 재건축과 재개발 조합원 매물에 대한 거래가 중단되면서 정비사업 시장이 대혼란을 겪었다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’에 따라 투기과열지구가 적용된 첫날인 16일, 기자가 찾은 서울 마포구 아현동 일대 중개업소 20곳은 모두 텅텅 비어 있었다. 대출 규제 전 매매계약을 체결하기 위해 전날 밤 11시 59분까지도 중개업소가 불야성을 이뤘던 것과 대조적인 모습이었다. 조정대상지역과 투기과열지구에서는 신규 주택 매수 시 무주택자(조건부 1주택자 포함)는 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 낮아지기 때문이다. 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 아현동 A 중개업소 대표는 “정부가 대책 발표를 예고한 데다 서울의 마포와 성동, 경기도의 분당·과천이 타깃이어서 계약할 사람들은 이미 모두 서둘렀다”고 전했다. 이달 초 추석 연휴 직전까지도 아파트 매매가격이 급등하며 매수세가 거셌던 성동구 금호·옥수동 인근의 중개업소도 한가하기는 마찬가지다. 옥수동 B 중개업소 대표는 “가격이 가파르게 오르면서 매물은 이미 다 빠졌다”며 “다만 어젯밤에도 전화로 가격을 문의하면서 매물을 구하려 하던 매수 희망자들이 발만 동동거렸다”고 전했다. 간간이 갭투자(전세입자를 끼고 아파트 매수) 문의가 이어졌지만 실제 거래로는 이어지지 않고 있다. 토지거래허가구역 지정은 20일로 예정돼 아직 시간이 조금 남은 상태이지만 수일 안에 아파트 매수를 결정하기 어렵고 높아진 가격에 비해 현금이 마련돼 있는 사람도 적기 때문이다. 6·27 대출 규제로 주택담보대출을 받을 경우 실거주 의무가 적용돼 갭투자하려면 전세 보증금을 뺀 나머지 금액을 모두 현금으로 조달해야 한다. 아현동 C 중개업소 대표는 “전용 84㎡ 기준으로 매매가격이 25억~26억 원 선인데 전세는 10억 원 수준이어서 현금만 15억 원이 필요해 바로 계약할 수 있는 사람이 많지 않다”며 “그 정도 현금을 가지고 있는 사람은 이미 7월 이후에 모두 매수했다”고 설명했다. 재건축·재개발 시장 역시 혼란과 함께 거래가 끊기기는 마찬가지다. 투기과열지구 지정으로 이날부터 재건축 사업장은 조합설립 인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되며 재개발 사업장은 관리처분 인가를 기준으로 매매가 허용되지 않는다. 서울시에 따르면 투기과열지구 지정에 따라 올해 8월 말 기준 서울 내 조합원 지위 양도가 제한된 대상 가구는 재건축의 경우 139개 구역에서 총 10만 8387가구, 재개발은 75개 구역에서 5만 577가구에 달한다. 약 16만 가구의 정비사업 조합원 매물의 거래가 어려워진 셈이다. 서울 영등포구 여의도동 D 중개업소 대표는 “기존에 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용됐던 투기과열지구가 서울 전역으로 확대되면서 미처 팔지 못한 재건축 단지 집주인들은 이사를 하지 못하고 꼼짝없이 실입주하게 생겼다”며 “거주지 이전의 자유가 침해됐다는 불만의 소리가 터져나온다”고 우려했다. -
오피스텔·재개발 빌라·경매, 규제 피한 '틈새시장'으로 뜨나
부동산 정책·제도 2025.10.16 18:01:58정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 가운데 재개발 추진 지역의 연립 다세대, 단독·다가구와 역세권의 오피스텔, 경매 등이 규제를 피한 물건으로 주목받고 있다. 이들은 전세를 끼고 매입하는 갭 투자가 가능한 만큼 지방의 현금 부자를 비롯해 새로운 투자처를 찾는 이들 사이에서 주목받을 가능성이 높다. 16일 정비업계에 따르면 재개발 사업이 추진 중인 연립·다세대 주택, 단독·다가구 주택은 토지거래허가구역 추가 지정에 따른 실거주 의무 적용을 받지 않는다. 다만 성수동 재건축단지, 신속통합기획 재개발 단지, 한남더힐과 같이 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 단지는 예외다. 덩달아 오피스텔 등 비주택의 경우 담보인정비율(LTV) 역시 70%로 유지된다. 결국 이들 주택은 전세를 낀 갭투자가 여전히 가능하다는 의미다. 실거주가 어려운 지방의 현금 부자들에게 재개발이 유력한 구역의 빌라는 매력적인 투자처로 부각될 가능성이 크다. 서울 광진구 자양동의 한 공인중개사는 “신통기획구역으로 확정된 곳이 아닌 빌라들은 토허구역 적용대상이 아니다”라며 “대책이 발표된 어제 이후 갭투자가 가능한지 관련 문의가 늘고 있다”고 전했다. 여기에 기축 소형주택을 2027년 12월까지 구입해 등록임대주택으로 등록(매입 임대)하는 경우 주택 수 산정때 주택 수에서 제외하는 특례도 있다. 지난해 8월 8일 발표한 부동산 공급 대책에 따르면 1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대 등록하면 1가구 1주택 특례를 적용받는다. 2024년 1월부터 2027년 12월까지 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하 수도권 6억 원·지방 3억 원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔이 대상이다. 정부가 다주택자의 보유세를 강화한다고 예고한 만큼 틈새시장으로 부각될 가능성이 크다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “아파트 거래가 막힌 상황에서 재개발 지역 빌라가 이번 부동산대책의 직접적인 수혜를 받을 것으로 예상된다”며 “아직 이들 지역을 위한 특례가 살아있는 만큼 매수 유인이 더 크다”고 분석했다. 오피스텔도 토허구역 대상에서 제외돼 갭투자가 가능하다. 애초 오피스텔은 전세가가 매매가격의 80% 수준인 만큼 LTV 대출 제한을 적용받지 않는다. 이에 역세권을 중심으로 오피스텔 가격이 뛸 수 있다는 분석이 나온다. 서울 오피스텔 가격은 상승세로 돌아섰다. 한국부동산원에 따르면 서울 오피스텔 가격은 2분기 0.00%에서 3분기 0.11%로 상승 전환했다. 실제로 지난달 15일 서울 양천구 현대하이페리온 오피스텔 전용 102.36㎡가 신고가인 21억 9000만 원에 거래된 바 있다. 서울에서 아파트와 함께 오피스텔 공급도 감소하고 있어 상승세가 당분간 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 부동산R114에 따르면 서울 오피스텔 입주 물량은 지난해 5800실에서 올해는 3797실, 내년엔 1417실로 감소할 예정이다. 경매 낙찰 물건 역시 실거주 의무 대상에서 제외된 만큼 투자 수요가 쏠릴 것으로 전망된다. 올해 3월 토허구역이 재지정됐을 당시에도 경매시장은 틈새시장으로 주목받았다. 재지정 직후 강남 3구와 용산구의 낙찰가율이 급등했고, 시세보다 높은 가격에 거래된 사례도 잇따랐다. 지난달 경매 평균 낙찰가율도 사실상 감정가 수준인 99.5%를 기록했으며 올 들어 9월까지 매각된 서울 아파트 중 낙찰가율이 100%를 넘어간 물건이 263건이나 나왔다. 특히 이미 토허구역으로 지정된 강남 3구에서는 79건의 물건이 감정가보다 높게 거래됐다. 대표적인 사례로 강남구 압구정동 미성아파트가 꼽힌다. 전용 107㎡(1층)의 감정가는 34억 원이었지만, 15명이 응찰하면서 낙찰가는 52억 원 수준에 형성됐다. 낙찰가율은 153%로 현재 시장 실거래가인 54억 원과 비슷한 수준에 매각이 이뤄졌다. 150%를 넘는 낙찰가율은 지난해 한 건도 없었다. 이주헌 지지옥션 선임연구원은 “성동, 분당, 마포 등 기존에도 낙찰가율이 높았던 인기 지역은 낙찰가율이 더 오를 가능성이 있다”며 “실거주가 필요 없는 만큼 지방 부자들에게 매력적인 물건이 될 것”이라고 설명했다. -
서울 집, 현금부자만 산다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.16 09:16:00정부가 부동산 시장 안정을 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 지정했다. 또 수도권에서 최대 6억 원까지 허용했던 주택담보대출을 주택 가격에 따라 2억~4억 원으로 한정하는 ‘대출 제한’ 카드도 꺼냈다. 이재명 정부 들어 내놓은 세 번째 부동산 대책으로 세제를 제외한 가용할 수 있는 모든 규제를 동원해 집값 상승 억제에 나선 것으로 평가된다. 또 초강수…서울 집, 현금부자만 산다 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등은 15일 부동산관계장관회의에서 이 같은 내용의 주택 시장 안정화 대책을 발표했다. 정부는 이번 대책에서 서울 강남 3구와 용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구·조정대상지역을 서울 모든 자치구로 확대하기로 했다. 또 경기 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시도 신규 규제지역에 포함했다. 이들 지역은 토허구역에도 포함돼 주택 매입 이후 2년간 실거주 의무가 부과된다. 주택담보대출 한도도 추가로 조였다. 수도권·규제지역의 시가 15억~25억 원 주택의 주담대 한도는 현행 6억 원에서 4억 원으로 줄어든다. 25억 원이 넘는 주택은 2억 원으로 대폭 축소된다. 15억 원 이하 주택은 기존 6억 원으로 유지된다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 매길 때 쓰는 스트레스 금리 역시 수도권·규제지역에 한해 현행 1.5%에서 3%로 높인다. 스트레스 금리가 오르면 대출 한도가 줄어든다. 전세대출 또한 DSR 규제에 추가된다. 1주택자가 수도권·규제지역 내 임차인으로 들어갈 목적으로 전세대출을 받는 경우 이자 상환분을 DSR에 반영한다. 내년 4월로 예정됐던 은행권 주담대 위험가중치 상향 시행 시점도 내년 1월로 3개월 앞당긴다. 새로 지정된 규제지역에는 즉시 주택담보인정비율(LTV) 규제가 강화된다. 규제지역에서는 LTV가 70%에서 40%로 조정된다. 이번 부동산 대책은 실거주 의무와 대출 제한 등 강력한 규제를 통해 주택 수요를 억제한 것이 특징이다. 규제지역도 광범위하게 넓혀 ‘풍선 효과’를 사전에 차단하겠다는 의지도 담겼다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 이와 관련해 “수요와 공급을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙하에 대책을 마련했다”고 설명했다. 갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드 정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다. 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다. 정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다. 서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다. 다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다. -
10·15 부동산 규제 효과는?…전문가 5인이 본 '역설적 현실'[집슐랭]
부동산 분양 2025.10.16 07:00:00서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구 및 토지허가거래구역으로 규제함에 따라 아파트 매매 시장은 거래량이 감소하더라도 가격 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다. 풍선 효과도 차단하겠다는 정부의 목표와 달리 2018년 규제 때와 마찬가지로 비규제 지역으로 매수세가 옮겨붙을 것이라는 예상과 함께 전월세 매물 감소로 임대차 시장 불안 증대까지 점쳐진다. 15일 서울경제신문이 전문가 5인에게 ‘10·15 부동산 시장 안정화 대책’과 관련해 조사한 결과 아파트 매매가격 상승 폭은 소폭 둔화할 수 있어도 결과적으로 집값 하락 효과가 없을 것이라고 입을 모았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 대책이 사실상 시장 작동 원리를 무너뜨리는 것이라고 지적하며 각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래절벽이 나타날 것이라고 관측했다. 서 교수는 “서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 설명했다. 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원도 “거래량은 급감하고 가격은 보합세를 보일 것”이라고 지적했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장도 “예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동할 것”이라고 내다봤다. 또 이번 부동산 규제로 시장 내 거래 가능한 매물과 임차 매물이 줄어들며 전월세 시장을 불안하게 만들 것이라는 게 전문가들의 공통적 의견이다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요는 감소하고 ‘전세의 월세화’가 가속화할 것”이라며 “새로운 세입자를 구하지 못해 기존 전세입자를 못 내보내는 경우도 생기며 시장에 혼란이 이어질 것”이라고 강조했다. 장 전문위원도 “기존 세입자들의 전세 계약 갱신은 늘어나고 실거주 의무에 따라 전세 매물이 줄어들며 전세 가격이 상승할 수밖에 없다”고 목소리를 높였다. 규제로 거래가 막히며 전월세 매물의 시장 내 회전율이 떨어지고 이는 결국 가격을 자극해 시장 불확실성을 더 높인다는 것이다. 정부가 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳까지 규제를 적용했으나 풍선 효과도 불가피할 것으로 전망됐다. 전문가들은 지리적으로 인접해 있어 서울로 출퇴근이 가능한 인천 및 경기도 구리·남양주·부천·고양·일산 등을 대책 이후 집값 상승 흐름이 나타날 곳들로 꼽았다. 윤 랩장은 “인천 청라 쪽은 신축 아파트가 모여 있으면서 서울로 통근이 가능해 수요가 옮겨갈 수 있다”며 “경기 동쪽 지역인 구리시도 비슷한 양상이 나타날 것”이라고 말했다. 장 전문위원도 “지하철 연장선 개통과 수도권광역급행철도(GTX) 노선 예정에 따라 서울 접근이 용이한 지역에서 풍선 효과가 나올 것”이라고 예상했다. 비아파트 시장으로 자금이 흘러갈 수 있다는 분석도 나온다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “자금 여력이 있는 사람은 규제를 피한 재개발 예정 지역 연립·다세대 주택 매수로 눈을 돌릴 것”이라며 “자금 여력이 부족한 사람들은 오피스텔 매수로 옮겨 갈 것”이라고 전했다. 전문가들은 유례없는 부동산 규제 정책 시행에 따라 다주택자들이 증여하는 방향으로 전략을 짤 것으로 전망했다. 두 대표는 “내년 지방선거 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 연장되지 않을 가능성이 높으므로 거래절벽 상황에서 세금 폭탄을 맞지 않으려면 증여하는 방법 밖에 없다”고 분석했다. -
"집값 오르지도 않았는데 왜 규제하나"…10·15 대책에 노도강·금관구 '부글부글'
부동산 정책·제도 2025.10.15 23:45:17최근 상승세를 보이던 서울 외곽 지역, 이른바 노·도·강(노원·도봉·강북)의 집값에 다시 브레이크가 걸렸다. 정부가 ‘풍선효과’를 차단하겠다며 전국을 대상으로 한 강도 높은 규제책 ‘10·15 부동산 대책’을 내놓은 영향이다. 15일 국토교통부 실거래가정보공개시스템에 따르면, 이달 4일 관악구 봉천동 ‘관악푸르지오’ 59㎡(22층)는 연중 신고가인 9억2000만원에 매매됐다. 2022년 8월 기록한 최고가 9억4000만원(9층)에 근접한 수준이다. 노원구 중계동 ‘대림벽산’ 114㎡(14층) 역시 최근 14억원에 거래됐다. 올해 6월 거래된 14억1500만원(14층)이나 2021년 7월의 최고가 14억4000만원(3층)과 큰 차이가 없다. 이처럼 노·도·강과 금·관·구(금천·관악·구로) 지역은 2021~2022년 집값 과열기 때 최고가를 찍은 뒤 하락세로 돌아섰다가 최근 들어 과거 최고점의 80~90% 수준까지 회복했었다. 하지만 이번 ‘10·15 부동산 대책’으로 상승세에 제동이 걸릴 전망이다. 정부는 서울 전역과 수도권 12개 핵심 지역을 토지거래허가구역과 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶었다. 특히 아파트뿐 아니라 같은 단지의 연립주택과 다세대주택까지 허가 대상에 포함시켰다. 이로써 서울에서 주택을 매입하려면 구청 허가를 받아야 하며, 실거주 목적이 아닌 ‘갭투자’성 거래는 사실상 막히게 됐다. 매입 후 2년간 실거주 의무도 지켜야 한다. 대출 문턱도 높아졌다. 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 줄어들면서 외곽 지역 실수요자들은 내 집 마련에 한층 더 큰 부담을 느끼게 됐다. 투기 수요를 사전에 차단하겠다는 취지지만, 서울 외곽 주민들은 “상대적으로 집값이 덜 올랐는데 또 하락 걱정을 해야 하느냐”는 불만을 드러내고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면, 올해 들어 노·도·강 등 지역의 아파트 매매가격 누적 상승률은 서울 평균(5.53%)을 한참 밑돈다. 노원(1.15%)의 상승률이 가장 높았고, 도봉(0.41%), 강북(0.74%), 금천(0.82%), 관악(2.15%), 구로(1.86%) 순으로 이어졌다. 강남(10.73%), 서초(10.86%), 송파(13.98%), 용산(8.20%)과 비교하면 격차가 뚜렷하다. 반면 이번 대책으로 서울 외곽까지 규제지역으로 묶이면서 동탄·구리·안양 만안구·부천 등 규제에서 벗어난 지역으로 수요가 이동할 가능성도 제기된다. 해당 지역들은 토지거래허가구역에 포함되지 않으면서 갭투자를 할 수 있는 등 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 다만, 주요 선호 지역 상당수가 이미 규제 대상에 포함돼 있어 수요 이동이 실제로 나타날지는 좀 더 지켜봐야 한다는 분석이 나온다. -
갭투자·풍선효과 막는다…수도권 37곳 '트리플 규제' 카드
부동산 정책·제도 2025.10.15 17:42:28정부가 강도 높은 ‘3중 규제’ 카드를 꺼낸 이유는 아파트 ‘갭투자’를 원천 차단하겠다는 뜻으로 풀이된다. 서울 ‘한강벨트’의 재건축단지 등을 중심으로 비거주 목적의 투자가 확산하자 초강경 수요 억제 방안을 내놓은 것이다. 서울 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역과 경기 의왕·하남까지 규제지역에 묶어 정비사업지와 청약 시장 등에 미치는 여파도 상당할 것으로 예상된다. 정부는 또 주택 공급 속도를 높이기 위해 공급 전담 조직 신설을 위한 검토에 돌입했다. 15일 관계부처 합동의 ‘주택시장 안정화 대책’에 따르면 서울 25개 자치구와 경기 과천, 성남 분당구 등 12개 지역은 16일부터 투기과열지구 및 조정대상지역에 묶인다. 또 20일부터 토지거래허가구역에도 지정돼 관할 관청의 주택 매수 허가를 받아야 하며 2년간의 실거주 의무가 부과된다. 자치구 단위가 아닌 서울시 전역을 일거에 토허구역에 지정한 것은 이번이 처음이다. 이번 규제에는 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 포함된다. 올 3월 서울 강남 3구와 용산구 아파트에 대한 토허구역 지정 이후 용산구 한남더힐 등 연립주택 일부가 건축법상 아파트가 아니라는 이유에서 규제를 빗겨나가자 이를 보완·적용한 것이다. 정부는 전체 750가구의 연립·다세대가 토허구역 대상에 포함될 것으로 평가했다. 토허구역 지정 기간은 이달 20일부터 내년 12월 31일까지로 정부는 시장 상황에 따라 연장 여부를 검토하기로 했다. 또 투기과열지구·조정대상지역과 관련해 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정할 방침이다. 정부는 향후 부동산관계장관회의 등을 통해 이번 대책의 이행 상황을 격주로 점검하기로 했다. 정부가 이 같은 강도 높은 규제에 나선 것은 서울 비규제지역 중심으로 주택 가격 상승 흐름이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문이다. 8월 기준 서울 아파트 매매가격 상승률은 성동구가 0.98%를 기록했고 광진구(0.72%), 양천구(0.6%), 영등포구(0.61%), 마포구(0.45%) 등 ‘한강벨트’ 내 비규제지역에서 상승세가 뚜렷했다. 경기도에서도 성남 분당구(1.17%)와 안양 동안구(0.88%), 과천시(0.87%) 등 강남 인접 지역의 오름세가 확연했다. 정부는 이에 ‘풍선 효과’까지 고려해 서울 전역과 경기 남동권을 대거 규제지역에 묶기로 한 것이다. 김윤덕 국토교통부 장관은 “주택시장 안정의 ‘골든타임’을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더욱 어려워질 수 있다”고 언급했다. 서울과 경기 등 37개 지역은 규제지역 지정에 따라 대출과 세제, 청약 요건이 대폭 강화된다. 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 종전 70%에서 40%로 강화되고 총부채상환비율(DTI)도 40%까지 축소된다. 토허구역 내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 40%로 적용받게 된다. 다주택자의 양도세와 취득세 등 세 부담도 대폭 강화된다. 2주택자의 취득세율은 8%, 3주택자는 12%까지 증가하게 된다. 장기보유특별공제에서 배제되고 민간매입임대 종합부동산세 합산 배제도 적용받지 않는다. 청약 요건도 까다로워진다. 청약통장 가입 이후 2년이 경과한 세대주, 과거 5년 이내 주택 당첨 이력이 없는 경우에 한해 1순위 자격을 부과한다. 또 조정대상지역은 85㎡ 초과 아파트의 경우 전체 물량의 50%를 가점제로 적용해 분양하고 투기과열지구는 80%를 가점제 물량으로 배정한다. 이와 더불어 수도권 지역 기준 3년간 주택 전매가 부과되고 재건축과 관련해서는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도를 제한하게 된다. 정부는 이번에 규제지역 지정과 더불어 수도권 135만 가구 공급을 위해 도시 정비 규제 완화에도 나설 예정이다. 지난달 발표한 ‘9·7 공급대책’의 후속 조치로 연말까지 노후 청사와 국공유지 등 복합개발에 대한 세부 계획과 한국토지주택공사(LH)의 개혁 방안도 확정할 방침이다. 또 서울 서초구 서리풀 지구에 대한 지구지정계획을 내년 6월에서 3월로 단축해 부지 조성 속도를 높일 예정이다. 공급 전담 조직도 신설해 주택 공급에 속도를 낼 계획이다. 김용범 대통령실 정책실장은 이날 “공급 전담 조직 신설을 검토하고 있다”고 언급했다. 한편 서울시는 이번 10·15 대책과 관련해 정부에 부작용 등 심각한 우려를 표명했다는 입장을 내놓았다. 서울시는 “실무 차원에서 정부의 일방 통보만 있었고 서울 전역 지정 시 부작용을 건의했음에도 강행 발표했다”고 반발했다. -
"집값 덜 오른 노도강까지 상승세 예상…규제 피한 재개발로 매수세 쏠릴 수도"[10·15 부동산 대책]
부동산 분양 2025.10.15 15:43:08서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구 및 토지허가거래구역으로 규제함에 따라 아파트 매매 시장은 거래량이 감소하더라도 가격 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다. 풍선 효과도 차단하겠다는 정부의 목표와 달리 2017년 8·2 대책과 마찬가지로 비규제 지역으로 매수세가 옮겨붙을 것이라는 예상과 함께 전월세 매물 감소로 임대차 시장 불안 증대까지 점쳐진다. 15일 서울경제신문이 전문가 5인에게 ‘10·15 부동산 시장 안정화 대책’과 관련해 조사한 결과 전문가들은 아파트 매매가격 상승 폭은 소폭 둔화할 수 있어도 결과적으로 집값 하락 효과가 없을 것이라고 입을 모았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 대책이 사실상 시장 작동 원리를 무너뜨리는 것이라고 지적하며 각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래절벽이 나타날 것이라고 관측했다. 서 교수는 “서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 설명했다. 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원도 “거래량은 급감하고 가격은 보합세를 보일 것”이라고 지적했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장도 “예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동할 것”이라고 내다봤다. 또 이번 부동산 규제로 시장 내 거래 가능한 매물과 임차 매물이 줄어들며 전월세 시장을 불안하게 만들 것이라는 게 전문가들의 공통적 의견이다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요는 감소하고 ‘전세의 월세화’가 가속화할 것”이라며 “새로운 세입자를 구하지 못해 기존 전세입자를 못 내보내는 경우도 생기며 시장에 혼란이 이어질 것”이라고 강조했다. 장 전문위원도 “기존 세입자들의 전세 계약 갱신은 늘어나고 실거주 의무에 따라 전세 매물이 줄어들며 전세 가격이 상승할 수밖에 없다”고 목소리를 높였다. 규제로 거래가 막히며 전월세 매물의 시장 내 회전율이 떨어지고 이는 결국 가격을 자극해 시장 불확실성을 더 높인다는 것이다. 정부가 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳까지 규제를 적용했으나 풍선 효과도 불가피할 것으로 전망됐다. 전문가들은 지리적으로 인접해 있어 서울로 출퇴근이 가능한 인천 및 경기도 구리·남양주·부천·고양·일산 등을 대책 이후 집값 상승 흐름이 나타날 곳들로 꼽았다. 윤 랩장은 “인천 청라 쪽은 신축 아파트가 모여 있으면서 서울로 통근이 가능해 수요가 옮겨갈 수 있다”며 “경기 동쪽 지역인 구리시도 비슷한 양상이 나타날 것”이라고 말했다. 장 전문위원도 “지하철 연장선 개통과 수도권광역급행철도(GTX) 노선 예정에 따라 서울 접근이 용이한 지역에서 풍선 효과가 나올 것”이라고 예상했다. 비아파트 시장으로 자금이 흘러갈 수 있다는 분석도 나온다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “자금 여력이 있는 사람은 규제를 피한 재개발 예정 지역 연립·다세대 주택 매수로 눈을 돌릴 것”이라며 “자금 여력이 부족한 사람들은 오피스텔 매수로 옮겨 갈 것”이라고 전했다. 전문가들은 유례없는 부동산 규제 정책 시행에 따라 다주택자들이 증여하는 방향으로 전략을 짤 것이라고 전망했다. 두 대표는 “내년 지방선거 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 연장되지 않을 가능성이 높으므로 거래절벽 상황에서 세금 폭탄을 맞지 않으려면 증여하는 방법밖에 없다”고 분석했다. -
강북이 마포·성동보다 대출 타격…한강벨트 일수록 대출 한도 영향 없다
부동산 정책·제도 2025.10.15 10:21:00정부가 집값을 잡겠다며 서울 대책을 규제지역과 토지거래허가구역을 지정했는데, 오히려 전고점도 회복하지 못한 강북 부동산 시장의 매수 수요가 더 타격을 받을 것으로 예상된다. 주택담보대출비율(LTV)을 기존 70%에서 40%로 하향 조정하면서 대출 상한을 인위적으로 못 박음에 따라 대출 변동 폭이 역전되기 때문이다. 15일 정부가 발표한 대책에 따르면 서울 전역과 과천과 분당 등 경기도 12개 지역의 15억 원 미만 아파트의 경우 LTV는 40%, 대출 한도는 6억 원으로 제한된다. 이에 따라 15억 원 미만 아파트가 즐비한 노원·도봉·강북(노도강) 지역과 금천·관악·구로(금관구) 지역의 주택 구매 시 대출 한도가 줄어든다. 10억 원 아파트를 구매할 경우 기존에는 현금 4억 원을 보유하고 있다면 대출 6억 원을 받아 주택 구매가 가능했다. 하지만 이번 대책으로 인해 LTV가 40%로 적용되면서 현금 6억 원을 보유해야 대출 4억 원을 받아 집을 살 수 있다. 집값이 8억 원일 경우 주택을 구매할 수 있는 현금 보유 규모는 기존 2억 원에서 4.8억 원으로, 12억 원 일 경우 기존 6억 원에서 7.2억 원으로 늘어난다. 반면 15억 원 아파트에 가까울 수록 대출 규모의 차이는 적다. 대출 한도가 6억 원으로 묶여 있기 때문이다. 15억 원 아파트의 경우 LTV가 70%일 때나 40%일 때나 대출 규모는 6억 원으로 동일하다. 이에 15억 원 아파트가 즐비한 한강벨트가 오히려 이번 대책의 수혜지로 부상할 가능성도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 9월 1일부터 10월 14일까지 거래된 평균 매매가격을 분석한 결과 △성동 15억 9000만 원 △마포 14억 7000만 원 △광진 14억 4000만 원 △동작 13억 5000만 원으로 나타났다. 예를 들어 예를 들어 광진구 자양현대 전용 83㎡이 최근 14억 9500만 원에 거래 됐는데, 이 같은 가격의 매물의 경우 주담대 규모는 기존 6억 원에서 5억 9800만 원으로 2000만 원 차이밖에 나지 않는다. 10·15 대책을 유발했던 한강벨트가 오히려 전고점 회복도 하지 못한 강북과 동남권 지역보다 매매 수요가 유지될 요인이 발생한 셈이다. -
올 서울 거래 4채 중 1채는 전용 59㎡…'국평' 바뀌나
부동산 정책·제도 2025.10.15 07:00:00올해 서울에서 거래된 아파트 네 채 중 한 채가 전용 59㎡로 집계됐다. 높은 집값과 대출 규제로 인해 현실적으로 매매 가능한 소형 주택에 매수세가 몰리며 전용 59㎡가 이른바 '국민주택형'으로 자리매김했다는 분석이 나온다. 분양평가 전문회사 리얼하우스가 14일 국토교통부의 실거래가 자료를 분석한 결과에 따르면 올해 1월 1일부터 지난달 30일까지 거래된 서울 아파트 5만 6775건 중 전용 59㎡가 1만 4302건(25.2%)으로 집계됐다. 전용 59㎡를 포함한 60㎡이하 소형 주택형 거래 비율은 42.3%에 달했다. 중형 주택형인 60~84㎡는 42.4%를 기록한 가운데 85㎡ 이상 대형 주택형의 거래 비중은 15.4%에 불과했다. 전용 59㎡ 인기는 3년 째 이어지는 추세다. 2023년(24.3%)과 지난해(25%)에도 비슷한 수준으로 매수세가 몰리며 부동산 시장의 주요 매물로 자리 잡았다는 평가다. 전용 59㎡ 비중은 2020년 20.4%과 2021년 20.9%로 아파트 다섯 채 중 한 채 꼴을 유지했다. 이후 부동산 침체기였던 2022년에 15.4%까지 줄었다가 최근 부동산 매매가가 오르며 25%대 수준으로 올라왔다. 리얼하우스는 59㎡ 인기 현상을 서울의 높은 집값과 대출 규제, 그리고 1~2인 가구 확대가 맞물린 결과로 보고 있다. 가격 부담을 줄이면서도 입지를 확보하려는 수요자들이 선택할 수 있는 가장 현실적인 대안이 전용 59㎡라는 분석이다. 김선아 리얼하우스 분양분석팀장은 "금리 인상과 세금 부담이 대형 수요를 줄였고, 소가족 증가와 주거비 상승 압박이 소형 수요를 꾸준히 떠받치고 있다"며 "59㎡는 실수요와 투자수요를 동시에 흡수하는 국민주택형으로 자리 잡았다"고 설명했다. 신규 분양시장도 이를 반영하고 있다. 건설사들은 소형·중소형 위주로 설계를 전환하는 추세다. 인천 미추홀구 ‘두산위브 더센트럴 도화’도 전용 59㎡를 주력 주택형으로 구성했다. 서울 강남권에서 이달 1161가구 규모의 아파트를 분양중인 ‘아크로드 서초’도 소형 주택형 위주로 구성했다. 이 같은 인기는 매매 가격에도 반영되고 있다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 9월 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억 5006만 원으로, 지난해(9억 7266만 원)와 비교하면 8%가량 상승했다. 역대 최초로 10억 원 대를 돌파한 것이다. 강남구(20억 8706만 원)의 상승률이 16.7%로 25개 자치구 중 가장 상승 폭이 컸다. 이어 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 '한강벨트'가 뒤를 이었다. 전용 84㎡는 2023년 11억 6597만 원에서 2024년 12억 7591만 원, 올해는 13억 8086만 원으로 올랐지만, 상승폭은 작년 9.4%에서 올해 8.2%로 다소 둔화됐다. -
서울 집값 전용 59㎡도 10억 시대…25개 자치구 상승률 1위는
부동산 정책·제도 2025.10.14 07:55:00서울의 전용 59㎡ 소형 주택 평균 매매가격이 올해 역대 최초로 10억 원을 넘긴 것으로 나타났다. 서초구와 강남구는 평균 20억 원을 웃돌았다. 13일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난달 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억 5006만 원으로, 1년 전(9억 7266만 원)과 비교하면 약 8% 상승했다. 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매 가격은 2021년 9억 848만 원에서 2022년 9억 951만 원으로 올랐으나 빠른 금리 인상이 있었던 2023년 9억 419만 원으로 소폭 하락했다. 하지만 2024년 9억 7266만원으로 반등했고 올 들어 10억 원을 넘기며 역대 최고가를 기록했다. 구별로 강남구(20억 8706만 원)의 상승률이 16.7%로 25개 자치구 중 가장 높았다. 동별로는 개포동(25억 2137만 원)이 22.8% 상승하며 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. 이어 삼성동(20억 6220만 원)은 17.9%, 역삼동(22억 8224만 원)은 16.5% 각각 상승했다. 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 '한강벨트'의 상승세도 뚜렷했다. 지난해에도 평균 가격이 20억 원을 넘겼던 서초구는 올해 22억 7639만 원으로 10.9% 올랐다. 이와 대조적으로 도봉구와 중랑구, 금천구 등 서울 외곽지역은 한 자릿수대 상승에 그치거나 하락했다. 전년 대비 1.7% 오르는 데 그쳤고 중랑구는 새 아파트나 역세권 랜드마크 단지보다는 저가 단지 거래 비중이 상대적으로 높아진 영향으로 풀이된다. 국민 주택형으로도 불리는 전용 84㎡ 역시 비슷한 흐름을 보였다. 2023년 11억 6597만 원에서 2024년 12억 7591만 원, 올해는 13억 8086만 원으로 올랐다. 다만 상승 폭은 작년 9.4%에서 올해 8.2%로 다소 둔화되는 모습을 보였다. 직방의 한 관계자는 "최근 자금 여건과 가구 구조 변화 등을 반영해 전용 59㎡의 수요가 빠르게 늘고 있다"며 “전용 84㎡도 시장의 기준이지만 가격이 오르며 진입 장벽이 높아지고 있다”고 분석했다． -
서울 59㎡ 아파트 평균 매매가, 역대 최초 10억원 돌파[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.13 17:47:04서울의 전용 59㎡ 소형 주택 평균 매매가격이 올해 역대 최초로 10억 원을 넘긴 것으로 나타났다. 서초구와 강남구는 평균 20억 원을 웃돌았다. 13일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 지난달 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억 5006만 원으로, 1년 전(9억 7266만 원)과 비교하면 약 8% 상승했다. 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 2021년 9억 848만 원에서 2022년 9억 951만 원으로 올랐으나 빠른 금리 인상이 있었던 2023년 9억 419만 원으로 소폭 하락했다. 하지만 2024년 9억 7266만원으로 반등했고 올 들어 10억 원을 넘기며 역대 최고가를 기록했다. 구별로 강남구(20억 8706만 원)의 상승률이 16.7%로 25개 자치구 중 가장 높았다. 동별로는 개포동(25억 2137만 원)이 22.8% 상승하며 가장 큰 폭의 오름세를 보였다. 이어 삼성동(20억 6220만 원)은 17.9%, 역삼동(22억 8224만 원)은 16.5% 각각 상승했다. 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 '한강벨트'의 상승세도 뚜렷했다. 지난해에도 평균 가격이 20억 원을 넘겼던 서초구는 올해 22억 7639만 원으로 10.9% 올랐다. 이와 대조적으로 도봉구와 중랑구, 금천구 등 서울 외곽지역은 한 자릿수대 상승에 그치거나 하락했다. 전년 대비 1.7% 오르는 데 그쳤고 중랑구는 새 아파트나 역세권 랜드마크 단지보다는 저가 단지 거래 비중이 상대적으로 높아진 영향으로 풀이된다. 국민 주택형으로도 불리는 전용 84㎡ 역시 비슷한 흐름을 보였다. 2023년 11억 6597만 원에서 2024년 12억 7591만 원, 올해는 13억 8086만 원으로 올랐다. 다만 상승 폭은 작년 9.4%에서 올해 8.2%로 다소 둔화되는 모습을 보였다. 직방의 한 관계자는 "최근 자금 여건과 가구 구조 변화 등을 반영해 전용 59㎡의 수요가 빠르게 늘고 있다"며 “전용 84㎡도 시장의 기준이지만 가격이 오르며 진입 장벽이 높아지고 있다”고 분석했다．
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