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서울 59㎡ 아파트 평균 매매가, 역대 최초 10억원 돌파[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.13 10:35:10서울의 전용 59㎡ 소형 주택 평균 매매가격이 올해 역대 최초로 10억 원을 넘긴 것으로 나타났다. 서초구와 강남구는 평균 20억 원을 웃돌았다. 13일 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 올해 9월 말 기준 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 10억 5006만 원으로 지난해(9억 7266만 원)와 비교하면 약 8% 상승했다. 강남구(20억 8706만 원)의 상승률이 16.7%로 25개 자치구 중 가장 상승폭이 컸다. 이어 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 '한강벨트'가 뒤를 이었다. 강남구 내에서도 개포동(20억 5302만 원→25억2137만원)이 22.8% 오르며 가장 많이 오른 것을 비롯해 삼성동(17억 4944만 원→20억 6220만 원, 17.9%), 역삼동(19억 5859만 원→22억 8224만 원, 16.5%) 등 고가 아파트 단지가 밀집한 5개 동이 평균 20억 원대를 넘겼다. 마포구(11억 9708만 원→13억 8788만 원, 15.9%)는 용강동(13억 9316만 원→17억 90만 원)이 22.1% 오르며 상승을 주도했다. 송파구 역시 잠실동, 신천동 등 주요 랜드마크단지들이 거래되며 전용 59㎡ 평균 매매가격이 13억 1720만 원에서 15억 2588만 원으로, 2억 원 이상 올랐다. 지난해에도 평균 가격이 20억 원을 넘겼던 서초구는 올해 22억 7639만 원으로 10.9% 올랐다. 이와 대조적으로 서울 외곽지역은 한 자릿수대 상승에 그치거나 하락했다. 새 아파트나 역세권 랜드마크 단지보다는 저가 단지 거래 비중이 상대적으로 높아진 영향으로 풀이된다. 도봉구의 전용 59㎡ 평균 매매가격은 5억 4894만 원으로 지난 해(5억 3974만 원)보다 1.7% 상승하는 데 그쳤고 중랑구는 5억 8722만 원으로 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 금천구의 전용 59㎡ 평균 매매가격은 6억 913만 원으로 1.8% 하락, 종로구(11억 3978만 원)는 5.5% 낮아졌다. 최근 3년간 추이를 보면 서울 전용 59㎡ 아파트 평균 매매가격은 2023년 9억 419만 원에서 지난해 9억 7266만 원(7.6%), 올해는 10억 5006만 원(8.0%)으로 상승폭이 커졌다. 전용 84㎡는 2023년 11억 6597만 원에서 2024년 12억 7591만 원, 올해는 13억 8086만 원으로 상승했다. 상승폭은 작년 9.4%에서 올해 8.2%로 다소 둔화되는 모습을 보였다. 전용 59㎡ 가격이 빠르게 상승하는 배경에는 신축 단지 평면이 공간 활용도가 높아 젊은 세대와 3인가구 등 실수요층 선호가 이어진 데 있다. 반면 전용 84㎡는 높은 가격에 대출 규제에 따른 자금 부담, 1~2인 가구 증가 등이 겹쳐 선호도가 줄었다. 직방은 "전용 84㎡와 59㎡는 모두 환금성과 선호도가 높지만, 최근에는 자금 여건과 가구 구조 변화 등을 반영해 전용 59㎡의 수요가 빠르게 늘고 있다"며 "실수요가 시장을 주도하는 가운데 투자 수요도 환금성과 거래가 활발한 단지를 중심으로 이어질 가능성이 크며, 이러한 흐름은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다． -
'文정부의 8·2대책' 맞먹는 규제 나오나… 당정, 3번째 부동산 대책 협의
부동산 정책·제도 2025.10.13 07:30:00정부가 서울 집값 안정을 위해 규제 지역을 확대 지정하는 부동산 대책을 내놓을 예정이다. 이번에 내놓을 부동산대책은 문재인 정부의 8·2 부동산대책에 맞먹는 수준의 강력한 규제방안을 담을 것으로 전망된다. 문 정부는 2017년 부동산 수요억제를 위해 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 다주택자에 대한 금융 규제를 강화한 바 있다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책에서도 서울 주요 자치구와 경기 과천, 성남 분당 등 남부권 핵심 지역을 규제 지역으로 묶어 투기를 차단하고 주택가격 상승세를 억누를 것으로 예상된다. 12일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 정부는 현재 강남·서초·송파·용산구 등 현재 4곳만 지정된 투기과열지구와 조정대상지역을 대거 확대하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 이에 투기과열지구와 조정대상지역에 서울 성동·마포·광진·강동·동작·영등포구 등 ‘한강벨트’ 주요 지역과 경기 성남 분당, 과천 등이 포함될 것으로 전망된다. 서울 자치구 전역과 분당, 과천 등은 이미 규제지역 지정과 관련 정량적 요건을 모두 충족한 상황이다. 주택법 등에 따르면 투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 해당 지역의 물가상승률보다 현저히 높은 곳(1.5배)을 대상으로 지정한다. 조정대상지역 역시 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상이면 지정 요건에 해당한다. 정부가 이같이 강력한 규제대책에 나서는 이유는 6·27 대출규제와 9·7 공급대책이 시장에서 더 이상 효력을 발휘하지 못하고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 상승 폭이 지속 확대됐다. 9월 첫째주 0.08% 상승하더니 8일(0.09%), 15일(0.12%), 22일(0.19%) 등 지속해서 오름폭이 커졌다. 9월 다섯째주는 0.27%까지 오르며 불안세가 확산했다. 이 같은 상승 흐름은 ‘한강벨트’ 지역이 주도했다. 성동구는 0.78%의 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 오름폭을 나타냈고, 마포구(0.69%)와 광진구(0.65%) 역시 전주보다 0.6% 넘게 올랐다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계를 집계한 이래 가장 높은 수치였다. 경기 남부권도 재건축 단지가 몰린 지역을 중심으로 상승세가 뚜렷했다. 성남 분당구의 아파트값은 9월에만 2.24% 올랐고 과천도 1.11% 상승했다. 정부의 규제지역에 포함되면 주택담보대출비율(LTV)이 대폭 축소된다. 기존에는 70%까지 가능했지만 무주택자의 경우 50%, 유주택자는 30%로 쪼그라든다. 정부가 6·27 대출 규제를 통해 최대 대출한도를 6억 원으로 제한한 만큼 중저가 아파트에 미치는 영향이 상당할 것으로 보인다. 시세 10억 원의 아파트의 경우 유주택자라면 3억 원까지밖에 대출을 받지 못하게 되기 때문이다. 조정대상지역에 포함되면 세제도 강화된다. 윤석열 정부 당시 다주택자 중과를 내년 5월까지로 유예한 만큼 해당 규제는 받지 않게 되지만 비과세 요건이 강화된다. 기존에는 2년 보유만 하면 비과세 요건을 충족하게 됐지만, 조정대상지역에 포함되면 보유 2년과 더불어 실거주 2년 요건도 충족해야 한다. 유주택자의 취득세 부담도 대폭 높아진다. 2주택자의 경우 취득세율이 기존 1~3% 수준에서 8%로 높아지고, 3주택자는 기존 8%에서 12%까지 오르게 된다. 이와 더불어 청약 재당첨 제한도 조정대상지역의 경우 7년, 투기과열지구는 10년으로 각각 강화된다. 정부의 이 같은 강력한 규제방안이 서울 등 수도권 가격 상승 억제에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 문재인 정부에서도 강력한 수요 억제를 통해 집값 통제에 나섰지만, 대책 발표 이후 수개월이 지나면 시장의 불안세가 재발하는 현상이 나타났기 때문이다. 시중의 유동성이 풍부한 가운데 서울 주택 공급절벽 우려가 여전한 만큼 규제 위주의 대책이 효과를 발휘하기 어렵다는 것이 대체적 분석이다. 권대중 한성대 석좌교수는 “서울 아파트 입주물량이 평년의 60~70% 수준에 불과해 시장에서 주택 수요자의 ‘패닉바잉’ 분위기가 나타나는 추세”라며 “시중 유동성도 풍부해 규제 위주의 대책이 집값 안정을 달성하기는 어렵다고 본다”고 내다봤다. -
"1·2차 부동산 대책에도"…수요 억누를 '더 센' 카드 꺼낸다
부동산 정책·제도 2025.10.12 17:39:35정부가 이번에 내놓을 부동산 대책은 문재인 정부의 8·2 부동산 대책에 맞먹는 수준의 강력한 규제 방안을 담을 것으로 전망된다. 문재인 정부는 2017년 부동산 수요 억제를 위해 서울 전역과 경기 과천, 세종시를 투기과열지구로 지정하고 다주택자에 대한 금융 규제를 강화한 바 있다. 이재명 정부의 세 번째 부동산 대책에서도 서울 주요 자치구와 경기 과천, 성남 분당 등 남부권 핵심 지역을 규제지역으로 묶어 투기를 차단하고 주택 가격 상승세를 억누를 것으로 예상된다. 12일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 정부는 현재 강남·서초·송파·용산구 등 4곳만 지정된 투기과열지구와 조정대상지역을 대거 확대하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 이에 투기과열지구와 조정대상지역에 서울 성동·마포·광진·강동·동작·영등포구 등 ‘한강벨트’ 주요 지역과 경기 성남 분당, 과천 등이 포함될 것으로 전망된다. 또 ‘풍선 효과’ 차단을 위해 서울 25개 자치구 전역을 미리 규제지역에 포함하는 방안도 함께 검토 중인 것으로 알려졌다. 서울 자치구 전역과 분당·과천 등은 이미 규제지역 지정과 관련해 정량적 요건을 모두 충족한 상황이다. 박수현 더불어민주당 수석대변인은 이날 열린 고위당정회의와 관련해 “주택 시장 불안은 서민 주거 안정을 해치고 가계 부담 증가, 소비 위축 등 경제 전반의 활력을 저해할 수 있는 국가적 현안”이라며 “구체적 방안에 대해 당정이 함께 고민해 나가자는 데 뜻을 모았다”고 밝혔다. 당정이 세 번째 부동산 대책 논의에 나선 것은 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책이 시장에서 더 이상 효력을 발휘하지 못하고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 서울 아파트 매매가격은 상승 폭이 지속 확대됐다. 9월 첫째 주 0.08% 상승하더니 8일(0.09%), 15일(0.12%), 22일(0.19%) 등 지속해서 오름폭이 커졌다. 9월 다섯째 주는 0.27%까지 오르며 불안세가 확산했다. 이 같은 상승 흐름은 ‘한강벨트’ 지역이 주도했다. 성동구는 0.78%의 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 오름폭을 나타냈고 마포구(0.69%)와 광진구(0.65%) 역시 전주보다 0.6% 넘게 올랐다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계를 집계한 이래 가장 높은 수치였다. 경기 남부권도 재건축 단지가 몰린 지역을 중심으로 상승세가 뚜렷했다. 성남 분당구의 아파트값은 9월에만 2.24% 올랐고 과천도 1.11% 상승했다. 정부의 규제지역에 포함되면 주택담보인정비율(LTV)이 대폭 축소된다. 기존에는 70%까지 가능했지만 무주택자의 경우 50%, 유주택자는 30%로 쪼그라든다. 정부가 6·27 대출 규제를 통해 최대 대출 한도를 6억 원으로 제한한 만큼 중저가 아파트에 미치는 영향이 상당할 것으로 보인다. 시세 10억 원의 아파트의 경우 유주택자라면 3억 원까지밖에 대출을 받지 못하게 되기 때문이다. 또 청약 재당첨 제한도 조정대상지역의 경우 7년, 투기과열지구는 10년으로 각각 강화된다. 이와 더불어 수도권의 경우 3년간 전매제한이 발생하고 자금조달계획서 제출도 의무화된다. 정부는 추후 토지거래허가구역 추가 지정에도 나설 수 있을 것으로 전망된다. 서울 자치구에 대해서는 서울시장이 토허구역 지정 권한을 지니고 있는데 현재 관련법 개정이 추진 중이다. 정부는 법 시행 이후 집값 과열 양상을 보이는 자치구에 대해 토허구역 지정을 통해 투자 목적의 거래를 차단할 것으로 보인다. 정부의 이 같은 강력한 규제 방안이 서울 등 수도권 가격 상승 억제에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다. 문재인 정부에서도 강력한 수요 억제를 통해 집값 통제에 나섰지만 대책 발표 이후 수개월이 지나면 시장의 불안세가 재발하는 현상이 나타났기 때문이다. 시중의 유동성이 풍부한 가운데 서울 주택 공급 절벽 우려가 여전한 만큼 규제 위주의 대책이 효과를 발휘하기 어렵다는 것이 대체적 분석이다. 권대중 한성대 석좌교수는 “서울 아파트 입주 물량이 평년의 60~70% 수준에 불과해 시장에서 주택 수요자의 ‘패닉 바잉’ 분위기가 나타나는 추세”라며 “시중 유동성도 풍부해 규제 위주의 대책으로 집값 안정을 달성하기는 어렵다고 본다”고 내다봤다. -
"두 달 만에 7억 올랐다"…8억 집이 15억 된 '그 동네'에서 무슨 일이
부동산 부동산일반 2025.10.11 16:33:41이재명 정부 출범 이후 문재인 정부(2017~2022년) 당시 고점을 뛰어넘는 지역들이 속출하고 있다. 특히 한강벨트를 중심으로 집값 상승의 양상이 심상치 않자 정부가 조만간 집값을 잡을 추가 대책을 내놓을 것이라는 관측이 나온다. 11일 한국부동산원의 아파트 매매가격지수를 분석한 결과 서울의 11개 자치구가 문 정부 시절 고점을 모두 넘어섰다. 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작구 등이다. 매매가격지수란 기준점 대비 가격의 변동률을 수치로 나타낸 것이다. 기준시점은 올해 3월31일을 기준(100)으로 한다. 특히 광진구, 강동구, 성동구 등 서울 동쪽 한강벨트의 집값 상승세가 가파르다. 주간 KB아파트시장동향(조사기준 9월29일)의 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주 대비 0.43% 상승했다. 지역별로는 광진구(1.41%), 강동구(1.36%), 성동구(1.27%)에서 1%가 넘는 상승률이 나타났다. 이들 지역에서는 두 세 달 만에 수십 퍼센트의 가격 상승이 일어나기도 했다. KB부동산에 따르면 강동구 고덕주공(9단지)의 경우 전용 83㎡가 지난달 16일 15억4500만원에 실거래 됐다. 같은 유형 가구의 직전 거래인 7월19일 거래에 비해 7억500만원 상승한 가격으로, 약 84% 올랐다. 광진구 현대(광장8단지) 전용 84㎡는 지난 20일, 직전(6월12일) 거래 대비 5억3000만원(약 38%) 오른 19억3000만원에 거래됐다. 이재명 정부의 첫 번째 주택공급대책인 '9·7대책' 발표 이후 잠시 주춤했던 집값은 다양한 요인이 맞물려 오름세를 기록하고 있다. 집값 상승에 대한 기대감, 신축 공급 부족과 기준금리 인하 추세, 전셋값 상승에 매매 수요로의 전이, 통화량 증가 등이 주요 원인으로 꼽힌다. 현재 시장에서는 추가 대책이 이달 중순께 나올 것으로 예상하고 있다. 대표적인 추가 대책으로는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 상향을 통한 보유세 인상, 총부채원리금상환비율(DSR)·담보인정비율(LTV) 강화, 성동·마포 등 한강벨트 및 분당·과천 등의 투기과열지구·조정대상지역 지정, 토지거래허가구역(토허구역) 확대 등이 거론된다. -
서울 집값 52% 오를 때 지방은 5%…역대급 양극화의 진실
부동산 부동산일반 2025.10.10 07:55:00수도권과 지방 아파트 가격 격차가 약 17년 만에 가장 확대된 것으로 나타났다. 수도권 인구 집중, 다주택자 규제 등이 맞물리면서 수도권 아파트 가격이 지방에 비해 많이 오른 것으로 풀이된다. 9일 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난 7월 아파트 매매 실거래가격 지수는 수도권과 지방이 각각 152.0, 105.2를 기록했다. 아파트 매매 실거래가격 지수는 2017년 11월을 100으로 해서 산출한 것으로, 지난 7월 수도권 지수의 지방 대비 비율 1.4449는 지난 2008년 8월(1.4547) 이후 최고치였다. 수도권과 지방의 아파트 가격 차가 17년 만에 크게 벌어졌다는 뜻이다. 수도권-지방 아파트값 수준 차이는 2008~2009년까지 확대되다가 글로벌 금융위기 이후 주택경기가 위축되면서 점차 축소됐다. 이후 2015년을 기점으로 다시 벌어지기 시작했고, 팬데믹 회복 국면에서 잠시 주춤했다가 2023년 이후 다시 커졌다. 최근에는 서울 '한강벨트' 아파트 가격이 크게 상승하는 반면, 비수도권 지역에서는 오히려 하락하는 집값 양극화 현상이 나타나고 있다. 한은은 지난 6월 물가안정목표 운영상황 점검 보고서에서 수도권과 비수도권 간 경제력 격차 확대, 수도권 인구 집중 등 우리 경제의 구조적 문제와 과거 주택경기 부양 정책이 맞물리면서 주택가격 양극화가 심화했다고 평가했다. 다주택자 규제가 수도권 주택가격만 끌어올리며 지역 간 주택 경기 양극화를 키웠다는 분석도 있다. 한국경제학회에서 발표된 '지역 간 주택경기 양극화 현상 분석' 논문에 따르면 더미변수 추정 등을 통해 정부의 다주택자 규제 강화 기간 아파트 가격 변화율(KB매매가격지수 기준)을 분석한 결과, 수도권은 0.912% 상승했지만, 기타 지방은 0.075% 하락한 것으로 조사됐다. 이근영 성균관대 명예교수는 논문에서 "다주택자 규제 강화 기간 수도권 주택 가격은 상승하는 반면 비수도권 주택 가격은 하락해 주택 경기 양극화 현상이 더 커졌다"고 밝혔다. 다주택자 규제가 일률적으로 강화되면 여러 채 주택을 보유하면서 발생하는 불이익을 회피하기 위해 가격 상승 확률이 높은 주택을 소유하려는 현상이 나타난다는 것이다. 또 수도권 집중화 현상이 심화하면서 지방보다 수도권 주택 가격이 더 크게 상승한다는 것이다. 반면 금리가 올라 주택 매입 기회비용이 오르거나, 경기가 침체하는 경우 더는 지방 주택을 보유할 유인이 사라지기 때문에 지방 주택 가격은 내려간다고 했다. 이 교수는 "지금처럼 '똘똘한 한 채' 선호도가 높은 상황에서 수도권과 지방 주택가격 양극화 현상을 완화하려면 지방 다주택자 규제 완화와 함께 추가적인 공공기관 이전, 해외 진출 기업 또는 수도권 기업의 지방 유치를 위한 적극적인 유인책이 필요하다"고 강조했다. -
LH, '준공 후 미분양' 대거 매입에…지방 부동산도 회복할까
부동산 정책·제도 2025.10.09 09:21:55수도권 집값이 재상승 움직임을 보이는 가운데 부산·대구 등 지방 부동산에도 훈풍이 불어올지 관심을 모은다. 정부가 지역 건설경기 보완을 위해 준공 후 미분양 주택 매입을 확대하고 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)를 통해 미분양 물량을 해소하고 있는 만큼 일정 부분 효과가 나타날 수 있을 것이라는 전망에서다. 시장에서는 학군지와 고가 아파트가 밀집된 부산 해운대구와 대구 수성구 등을 중심으로 회복세가 나타날 가능성이 있을 것으로 내다보고 있다. 9일 국토교통부에 따르면 8월 전국의 준공 후 미분양 주택은 2만 7584가구로 전월보다 1.9% 증가했다. 준공 후 미분양 주택은 올 6월 감소로 전환했지만 7월에 이어 8월 다시 증가세를 나타냈다. 8월 준공 후 미분양 주택은 전체의 84% 가량이 지방 소재로 나타났다. 지역별로 살펴보면 인천과 경기에서 각각 1453가구, 2211가구가 준공 이후에도 새 주인을 찾지 못 했다. 지방에서는 대구(3702가구)와 경남(3314가구), 경북(3237가구), 부산(2772가구) 등에서 2000가구 이상의 주택이 ‘악성 미분양’으로 남게 됐다. 정부는 2023년 말부터 준공 후 미분양 물량이 축적되자 지역 건설경기 활성화를 위해 미분양 해소방안을 내놓은 바 있다. 올 초 한국토지주택공사(LH)를 통해 미분양 주택을 매입하기로 발표했는데 매입 상한가를 감정가의 83%로 정해 매입이 원활하지 않았다. 이에 최근 LH의 매입상한가를 감정가의 90%까지로 높여주고 2차 매입에 나섰다. LH에 따르면 최근 마감된 지방의 준공 후 미분양 주택 매입에 82개 단지 6185가구가 신청했다. 신청 지역별 현황을 보면 경북이 1256가구로 가장 많았고 이어 부산(1045가구), 전남(769가구), 충남(611가구) 등 순이었다. LH는 신청받은 주택에 대한 현장 실태조사와 매입심의위원회 심의를 거쳐 입지 매입 대상을 선별할 예정이다. 정부의 또 다른 지방 미분양 해소 방안인 CR리츠도 매입 물량을 확대하고 있다. 국토부에 따르면 신규 등록을 했거나 논의 중인 CR리츠는 현재 2000가구 가량된다. 대구 달서구 A단지(990가구)를 매입하는 CR리츠는 이미 등록을 마쳤고 나머지 CR리츠도 국토부, 금융위원회 등과 논의가 이뤄지고 있다. 정부는 CR리츠를 통해 전국 수천 가구의 미분양 주택을 연내 매입할 계획이다. 이를 위해 CR리츠의 취득세 중과 배제와 5년간 종합부동산세 합산 배제 등 혜택 외에 법인 양도세 추가 과세 배제 혜택도 제공하기로 했다. 부동산업계는 LH의 준공 후 미분양과 CR리츠 등이 본궤도에 오르면 부산 해운대·수영구와 대구 수성구 등 지역 중심지 위주로 집값 회복세가 나타날 것으로 내다보고 있다. 한국부동산원에 따르면 부산 해운대구의 주택매매가격 변동률은 7월(0.07%)에 이어 8월(0.16%)도 오름세를 나타내고 있다. 부산 수영구 역시 7월(0.28%)과 8월(0.26%)에 연이어 상승 흐름을 보인 바 있다. 대구 수성구는 올 들어 월별 주택매매가격 변동률이 계속 마이너스를 나타내고 있지만, 7월(-0.14%)에 이어 8월(-0.12%)에도 내림 폭이 줄어드는 상황이다. 부동산 업계의 한 관계자는 “수도권과 지방 간 부동산 괴리가 상당히 큰 상황인데 지방은 심각한 미분양만 해소되면 학군지와 고가 아파트 밀집지역 위주로 회복세가 나타날 수 있다”며 “지방에 훈풍이 불면 부산 해운대구와 대구 수성구 등에서 우선 반영될 가능성이 있다”고 언급했다. -
공급 부족한데 수도권 기존 공공택지지구 절반은 인허가 받고도 미착공[집슐랭]
부동산 분양 2025.10.08 12:00:006·27 가계 대출 규제 정책 발표 이후에도 서울 아파트 매매가격이 안정되지 않자 정부는 9·7 공급 대책을 발표했다. 하지만 9·7 대책 이후 한달이 지난 지금 오히려 서울 아파트 매매거래 건수가 다시 증가하고 심지어 신고가 거래가 늘어나는 상황이다. 이재명 정부는 공공주도의 주택 공급을 앞세우고 있으나 현재 기존 공공택지지구 중 절반은 인허가를 받고도 착공조차 하지 못한 것으로 확인됐다. 8일 문진석 더불어민주당 국회의원(충남 천안시갑)이 한국토지주택공사(LH)로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난달을 기준으로 2017년부터 LH가 추진한 수도권 공공주택지구 257곳 중 119곳이 인허가 완료만 받고 지금까지 착공이 이뤄지지 않고 있는 것으로 나타났다. 이들 미착공물량은 현재까지 미분양 상태로, 세대수는 7만 5414가구에 달한다. 특히 윤석열 정부 이전인 2021년과 2022년 물량조차 현재까지 착공이 이뤄지지 않고 있는 것으로 확인됐다. 이 중 인허가에서 착공까지 1년 이상 지연된 건은 총 52건, 3만 523가구이며, 인허가 완료 시점을 기준으로는 2021년 16건, 2022년 4건, 2023년 32건 등이다. 2020년~2023년까지 인허가 완료 지구 중 71곳에서 착공이 이뤄진 것을 감안하면, 2023년까지의 공공주택지구 중 미착공률은 42.2%에 달하는 셈이다. 윤석열 정부 이전인 2021년에 인허가가 완료된 공공주택지구 16곳(미분양 1만 129가구)은 3년이 지나도록 착공조차 하지 못하고 있다. 특히 남양주왕숙 A20, 남양주왕숙2 A4, 안산신길2 A1·A2, 안산장상 A1·A9, 인천계양 A17 등은 착공 예정일자조차 2026년 이후로 할 만큼 구체적인 계획조차 나오지 않고 있다. 한편 2020년 이전에 인허가가 완료된 5곳(고양장항A2, 군포대야미A2, 남양주진접2 A3·A4, 구리갈매역세권A1)은 아직까지 준공이 이뤄지지 않고 있다. 특히 군포대야미A2, 남양주진접2 A3는 인허가 완료 6년이 지나서야 분양 계획이 나오는 등 사업 추진이 심각하게 지연됐다. 문진석 의원은 “지난 3년간 무능의 결과가 수도권 주택절벽과 부동산시장 붕괴로 나타난 것”이라며 “지금의 공급부족을 해결하기 위해서는 방치된 사업장의 착공 속도를 높이는 것이 우선”이라고 강조했다. 이어 “인허가에서 착공까지 소요되는 기간을 줄이는 등 인허가 이후의 관리를 강화해야 한다”고 덧붙였다. -
연말 ‘수도권 철도 지하화’ 윤곽 나온다…인천·군포·안산·안양 등 눈길[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.08 08:09:20정부가 연말께 수도권 철도 지하화와 관련 종합계획안을 내놓을 예정이다. 인천시와 경기 군포·안산· 의왕·부천 등 주요 지역이 기본계획안을 내놓은 만큼 종합계획으로 확정될 경우 낙후된 지역의 개발 촉진제가 될 것으로 기대된다. 정부는 철도 부지와 역사 등 단독 개발이 가능한 지역에 대해 우선 개발에 나서고 좁기 길쭉한 선로부지만 있는 지역에 대해선 주변과 연계해 통합 개발하겠다는 방침이다. 8일 국토교통부와 주요 지자체 등에 따르면 정부는 각 지자체로부터 철도 지하화 관련 사업 제안을 접수받아 검토 중이다. 정부는 연말께 철도산업위원회 의결을 통해 수도권 철도 지하화 종합계획을 확정할 방침이다. 철도 지하화는 복잡하고 노후한 도심 내 철로를 지하화해 도시 단절을 복구하고 주거·업무·여가 시설 등을 확충하는 사업이다. 올 초 부산, 대전, 안산 등 3곳을 철도 지하화 선도사업 대상지로 선정했지만, 수도권 주요 지역에 대한 종합계획안은 아직 도출되지 않은 상황이다. 정부는 투자 우선순위, 재원 조달방안 등을 검토해 종합계획안에 담을 예정이다. 사업성이 부족해도 파급효과가 큰 사업에 대해선 우선 추진하고 사업비 부족분을 지자체가 부담할 경우 빠른 속도로 진행할 계획이다. 다만, 사업비가 부족한데 지자체의 재원 기여도가 높지 않을 경우 전국 단위의 초과수익 규모가 확인된 이후 후순위로 사업을 진행할 방침이다. 사업 시행은 국가철도공단 산하의 전담기관을 설립해 추진할 예정이다. 정부의 이 같은 방침을 기초로 했을 때 수도권 주요 지역이 철도 지하화 종합계획에 포함될 가능성이 클 것으로 기대된다. 인천시와 경기 안산시, 안양시 등은 지자체에서 필수사업으로 판단해 적극적으로 추진 중이다. 이들 지역에선 선로가 지역 발전에 상당한 장애를 초래하고 있는 데다 철도 지하화를 통해 신규 개발이 이뤄질 경우 낙후된 지역의 개발 촉진제가 될 수 있다고 판단하기 때문이다. 경기도의 한 지자체 관계자는 “철로로 인해 지역이 분절되고 개발에 어려움이 많아 해당 지역의 노후화가 심각해지고 있다”며 “시와 시 의회에서 적극적인 의지를 갖고 사업을 준비 중”이라고 밝혔다. 부동산업계에서는 1·4호선 등이 지나는 인천과 군포, 안산, 안양 등에 호재가 될 수 있을 것으로 평가한다. 인천은 인천~부개역 13.9km 구간에 대한 철도 지하화를 제안한 것으로 알려졌는데 이에 따라 주안역과 부평역 등 원도심 개발이 전향적으로 이뤄질 것으로 보고 있다. 안양과 군포도 석수역~당정역으로 이어지는 1호선 구간, 안산도 반월역~안산역으로 이어지는 4호선 구간 등에 대한 개발 기대감이 큰 상황이다. 철도 지하화가 가시화할 경우 주택가격에도 호재가 될 전망이다. 이들 지역은 경기 남부권의 소위 ‘3대장’이라 불리는 과천, 성남 분당, 용인 수지 등과 괴리감이 큰 상황이다. 과천과 분당 등이 서울 ‘한강벨트’ 못지않은 높은 상승률을 나타낸 반면 철도가 지나는 구도심 지역은 낙후된 환경 등으로 인해 가격 상승 폭이 제한적인 상황이다. 한국부동산원에 따르면 올 들어 과천 주택매매가격 상승률은 10.2%를 기록했다. 성남 분당(6.97%)과 용인 수지(3.6%) 등도 올해 3% 이상 올랐다. 반면, 수도권 1호선이 지나는 인천 미추홀구(-0.22%)과 부평구(-0.09%)는 올 들어 집값이 약세를 나타냈다. 안산시 역시 올 들어 -0.31%의 내림세를 보였다. 1기 신도시 정비사업 호재가 반영된 안양시는 올 들어 1.28% 올랐지만, 분당과 격차가 상당하다. 군포 역시 1기 신도시 재건축 기대감에도 올 들어 0.11% 상승하는 데 그쳤다. 부동산업계의 한 관계자는 “수도권 지하철 선로가 지나는 지역은 대부분 낙후돼 있는데 철도 선로로 인해 개발이 쉽지 않다”며 “이들 지역에 대한 개발 윤곽이 나오게 되면 지역 부동산시장에도 호재로 작용할 수 있을 것”이라고 언급했다. -
‘역대급’ 금통위 앞두고…11월 인하로 기우는 채권 시장
경제·금융 경제동향 2025.10.06 12:00:00한국은행의 기준금리 인하 시점을 ‘10월’로 점쳐왔던 채권시장 전문가들이 최근 ‘11월 인하’로 대거 수정하고 있다. 이창용 총재를 비롯한 금융통화위원들이 연이어 부동산 시장 과열 해소와 금융안정을 강조하면서다. 특히 7일간 이어지는 긴 추석 연휴가 한은의 10월 금통위 결정에 주요 변수로 떠올랐다. 연휴 기간 가계의 소비와 부동산 관련 의사결정이 이후 시장 추세에 적지 않은 영향을 미칠 수 있다는 판단에서다. 6일 한국은행에 따르면 오는 22~23일 금융통화위원회 통화정책방향 회의가 예정돼 있다. 통상 회의 약 일주일 전에는 금융통화위원들과 주요 부서가 참여하는 비공식 경제점검 회의가 먼저 열린다. 한은 내부에서는 추석 연휴 이후 발표될 주요 경제지표에 촉각을 곤두세우고 있다. 황건일 금융통화위원은 최근 기자간담회에서 “지금 당장 통화정책을 결정해야 한다면 (기준금리를) 동결하는 게 맞다”며 현재로서는 금융안정을 1순위로 두고 있다고 밝혔다. 그는 “추석에 가족들이 모여 (소비나 부동산 구매 관련) 의사결정을 많이 할 것 같은데 그 부분을 구체적으로 봤으면 좋겠다"면서 “이번 10월 결정이 역대 최고로 어려운 회의가 될 것”이라고 덧붙였다. 이는 추석 이후 발표될 주간 아파트 매매가격지수, 거래량 추이, 가계부채 증가 속도 등이 금통위 판단의 핵심 변수로 작용할 가능성을 시사한 것이다. 이창용 총재 역시 신중한 기조를 재확인했다. 그는 지난달 16일 서울대 경제학부 특강에서 “금리 0.25%포인트 인하를 한두 달 미뤄도 경기에는 큰 영향이 없지만 인하 시그널로 서울 부동산 가격이 오르면 오히려 더 고생하게 된다”고 밝혔다. 이어 18일 국제통화기금(IMF) 본부를 방문한 자리에서도 “한국은 중립금리를 고려할 때 금융안정을 함께 봐야 하므로 다른 나라보다 약간 높은 금리를 유지할 필요가 있다”고 말했다. 특히 주목받는 인물은 신성환 금융통화위원이다. 그는 한은이 지난달 25일 발표한 ‘금융안정상황’ 보고서에서 “금융 여건 완화(기준금리 인하) 과정에서 금융 불균형이 다시 확대될 가능성이 있다”며 “당분간 거시건전성 정책 강화 기조를 유지할 필요가 있다”고 강조했다. 그간 인하 소수 의견으로 ‘비둘기파’로 분류됐던 신 위원이 금융안정 쪽으로 무게 중심을 옮긴 것으로 해석된다. 이 같은 분위기 속에 10월 인하를 예상하던 전문가들도 잇따라 전망을 11월로 늦추고 있다. 김성수 한화증권 연구원은 “강력한 대책과 규제로 더는 벌어지지 않을 것 같았던 서울-지방 아파트 가격 격차가 전고점을 경신했다”며 “지금은 금융안정에 더 중점을 두는 것이 자연스럽다. 이런 상황에서 10월 인하는 무리”라고 말했다. 그는 기준금리 인하 시점을 기존 10월에서 11월로 변경하며 “이번 인하가 현 사이클의 마지막 조정이 될 가능성이 크고, 내년에는 연 2.25% 수준이 유지될 것”이라고 내다봤다. 김지나 유진투자증권 연구원도 “중앙은행이 중시하는 지표에서 불안한 흐름이 확인됐다면 위험을 감수하며 빠른 인하를 추진할 이유는 없다”며 “연내 인하 시기는 11월로 이연될 가능성이 크고, 부동산 시장이 진정되지 않으면 추가 인하도 쉽지 않다”고 진단했다. 금융투자협회가 최근 채권시장 참가자 100명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 응답자의 47%가 ‘동결’을 예상해, 인하를 전망한 응답(34%)보다 많았다. 김진욱 씨티그룹 이코노미스트는 “정부가 10월 중순 추가 부동산 대책을 내놓더라도, 한은은 실제 가격 안정이 확인되기 전까지 인하를 피할 것”이라며 “한미 관세 협상 결렬 여부가 11월 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의에 달린 만큼, 금리 결정을 늦추는 것이 합리적”이라고 분석했다. 외환시장에서도 최근 1400원 안팎을 오가는 원·달러 환율 흐름에 대해 “APEC 이후로 판단을 미루는 게 현실적”이라는 인식이 확산하고 있다. 이민혁 KB국민은행 연구원은 “미국의 금리 인하는 예정돼 있어 중기적으로는 달러화 약세가 이어질 가능성이 크지만, 한미 관세 협상이 환율 방향의 ‘키’가 될 것”이라며 “결국 APEC 정상회의 이후 시장이 방향성을 잡게 될 것”이라고 말했다. -
서대문구·중구·동대문구 집값도 상승세…한강벨트 아닌 곳도 올랐다[집슐랭]
부동산 분양 2025.10.06 07:17:00정부의 9·7 주택 공급대책 발표 이후에도 주택 가격이 상승세를 이어가고 있다. 서울과 수도권 및 전국 아파트 매매가격이 4주 연속 상승한 가운데 서대문구·중구·동대문구 등 비(非) 한강변 자치구 아파트 가격도 상승세가 거세다. 6·27 대출 규제 정책 시행 이후 오히려 자금 조달이 어려워지며 가격이 덜 오른 지역으로 매수 수요가 몰리는 상황이다. 한국부동산원이 발표한 9월 다섯째주(29일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료에 따르면 전국 아파트 매매가격은 9·7 공급대책 발표 이후 4주 연속 상승했다. 전국 아파트 매매가격은 전주대비 0.06% 상승했으며, 서울 지역 아파트 매매가격은 지난주보다 0.27% 올랐다. 서울 아파트값 상승 폭은 4주째(0.08%→0.09%→0.12%→0.19%→0.27%) 확대됐다. 수도권 아파트 매매가격도 전주대비 0.12% 상승하며 4주 연속 상승 폭을 키웠다. 도봉구(0.00%→0.04%)도 상승 폭을 키우며 서울 25개 자치구의 아파트값은 전부 상승했다. 우남교 한국부동산원 부연구위원은 “재건축 추진 단지 및 대단지·역세권 등 선호단지 위주로 매수 문의가 증가하고 상승 거래가 포착되며 서울 전체가 상승했다”고 설명했다. 특히 한강벨트가 아닌 자치구 아파트의 상승세 변화가 눈에 띈다. 중구가 전주대비 0.13%p 오른 0.40% 상승률을 기록했고, 동대문구가 전주대비 0.10%p 오른 0.25% 상승률로 뒤를 이었다. 이어 서대문구가 0.11%→0.21%로 가파르게 상승했다. 9월 한 달 누적 상승률이 중구는 1.32%, 동대문구는 0.76%, 서대문구는 0.58%에 달한다. 이에 정부가 집값을 잡기 위해 주택담보대출 총액을 6억 원으로 제한했으나 오히려 비 토허구역 및 비 한강벨트로 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있다는 지적이 나온다. 추석 이후 추가 부동산 시장 규제가 예상되는 가운데 그 전에 상승세가 가파른 지역으로 이동하려는 수요가 큰 것으로 보인다. 중구에서는 공덕역과 서울역 사이에 위치한 만리동2가 ‘서울역센트럴자이’ 전용 59㎡가 지난달 말 18억 원 신고가에 거래가 진행됐다. 신당동 남산타운과 래미안하이베르도 매물이 줄어들고 가격이 오르고 있다. 래미안하이베르 전용 59㎡는 지난달 초 12억 4500만 원에 계약됐고 남산타운 전용 59㎡는 13억 8000만 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 서대문구 북아현동 ‘e편한세상 신촌’ 전용 84㎡은 지난달 20억 5000만 원에 매매계약이 체결됐다. 동대문구 이문동 ‘이문아이파크자이’ 전용 59㎡ 입주권은 15억 원에서 1000만 원 조정돼 14억 9000만 원에 팔렸다. 지난달 한국은행은 ‘금융안정 상황’ 보고서에서 ‘6·27 가계대출 대책’으로 인한 서울 아파트 가격 상승 둔화 정도가 크지 않다고 분석했다. 보고서에 따르면 6·27 대책 발표 후 10주가 지난 시점의 서울아파트 주간 매매가격 상승률은 약 0.1% 수준을 유지하고 있다. 과거 2017년~2020년, 2024년 발표된 주요 부동산 규제 대책 당시 같은 시점의 매매가격 상승률이 평균 0.03%까지 떨어진 것과 비교해 이번 6·27 대책에 따른 상승률 하락 폭이 작다. 다만 서울 아파트 거래량의 경우 6월 1만 2131건에서 7월 4362건으로 64%나 줄었다. 가계대출도 6·27대책 이후 증가세가 둔화했지만, 주택 관련 대출을 중심으로 여전히 확대 흐름이 이어지고 있다. 7월 금융권 가계대출 증가 폭(2조 3000억 원)이 6월(6조 5000억 원)보다 급감한 후 8월(4조 7000억 원)에는 5~6월 증가한 주택거래분이 시차를 두고 대출 실행으로 이어지면서 반등했다. 장정수 한은 금융안정국장은 “10월 통화정책의 경우 아직 시간이 있는 만큼 부동산·가계부채 등 금융안정, 경기, 물가 등을 종합적으로 고려해 결정될 것”이라고 밝혔다. -
서울 한강벨트 집값 꿈틀… “추석 연휴가 분수령”[집슐랭]
부동산 정책·제도 2025.10.05 10:32:00서울 한강벨트 지역을 중심으로 아파트 가격이 오름세를 지속하는 가운데 업계에서는 추석 연휴가 향후 집값 상승세 확대 여부를 결정하는 분수령이 될 것이라고 보고 있다. 5일 건설업계에 따르면 한국부동산원이 발표한 '9월 다섯째 주(9월29일 기준) 주간 아파트 가격 동향'에서 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.27% 올라 0.08%포인트 상승폭을 기록했다. 서울 아파트값은 6·27 대출규제 시행 이후 상승폭 축소 흐름을 이어가다 9월 둘째 주(9월8일 기준)부터 줄곧 확대 양상을 보이고 있다. 인기 한강밸트 구역인 마포구(0.69%)와 성동구(0.78%)는 상승률을 각각 0.26%포인트와 0.19%포인트 키우며 서울 전체 상승세를 이끌었다. 전문가들은 추석 등 명절 연휴 이후 전통적으로 집값이 오르는 경향세가 있어 시장 동향을 주시할 필요가 있다고 본다. 가을 이사철 수요가 큰 데다가 명절 보너스나 상여금 등 유동성도 늘어난다는 것이다. 건설업계 한 관계자는 "부동산 가격은 수요자들의 '심리'에 민감하게 영향을 받는데, 명절 연휴에 친지들이 모여 '누구 집 값은 몇 억 올랐다더라'하는 얘기를 하다보면 불안 심리가 자극되는 측면이 있다"고 설명했다. 정부가 규제지역을 추가 지정할 수 있다는 가능성이 언급되며 연휴를 틈탄 임장 수요도 늘 것으로 전망된다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "마포구, 성동구, 광진구 등이 규제지역으로 추가 지정될 가능성이 커지니 이번이 마지막 갭투자 기회라고 여긴 이들의 선취매수 수요가 일부 나타나는 것으로 보인다"며 "추석 이후에도 추가 규제가 없으면 오름세는 지속될 것으로 보인다"고 말했다. 다만 집값이 이미 '고점'을 찍었다고 보는 견해도 있다. 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원은 "좋은 매물은 이미 거래가 될 만큼 거래가 돼서, 더 이상의 추격 매수는 잠시 소강된 상태"라며 "이른바 '못난이 매물'에 3000~5000만 원을 더 주고 살 정도로 시장이 과열되진 않았다고 본다"고 설명했다. -
1만가구 신축 대단지에 광화문까지 20분…‘이문휘경뉴타운’[백주연의 Asset Parking]
부동산 분양 2025.10.04 21:53:47서울 동대문구 이문·휘경뉴타운의 마지막 퍼즐인 ‘이문4구역’ 재개발 사업에 속도가 붙으며 조합원 매물 프리미엄이 6개월 새 2억 원이나 올라 7억 원을 넘어섰다. 1호선 신이문역 역세권 복합개발과 외대앞역 북부 역사 신설 등의 호재도 1만 4000여 가구 동북권 미니 신도시에 대한 시장 기대감을 높이고 있다. 이에 따라 인근 다른 구역에 입주가 완료됐거나 준공이 예정된 신축 단지는 신고가에 매매거래가 이뤄지고 매도 호가도 2년 전 분양가보다 6억~7억 원씩 올랐다. ‘이문4구역’ 철거 시작에 조합원 매물 6개월 새 2억 상승 4일 정비업계에 따르면 서울 동대문구 이문동 ‘이문4구역’은 올해 8월 22일 서울시의 건축물 해체 신고서가 수리된 뒤 열흘 만인 지난달 1일 철거 공사 허가가 이뤄져 철거가 진행 중이다. 철거 완료까지 이르면 6개월에서 1년 정도 걸릴 것으로 예상된다. 지난달 4일에는 재개발 정비사업변경안이 건축·경관·교통·공원분야 통합심의를 통해 최종 통과됐다. 2006년 서울 3차 뉴타운 지역으로 지정된 후 10년 넘게 부침을 겪던 ‘이문4구역’은 2017년 조합설립 인가가 나면서 사업 속도가 빨라졌다. 이에 따라 구역 내 신축 아파트 입주권을 받을 수 있는 조합원 매물은 프리미엄이 7억 원까지 올랐다. 올해 3월에만 해도 5억 원대였으나 불과 반년 만에 2억 원이 오른 셈이다. 이문동 A중개업소 대표는 “현재 조합원 매물 프리미엄은 7억~8억 원 사이에 형성돼 있어 초기 투자금은 11억 원 정도 필요하다”며 “전용 84㎡ 기준 조합원 분양가 8억 4200만 원으로 계산하면 최종 매수가격은 15억~16억 원 사이”라고 말했다. 이어 “이문4구역은 중랑천 변에 위치한데다 초등학교도 신설 예정이어서 역세권 및 초품아(초등학교를 품은 아파트 단지)로 향후 이문·휘경 뉴타운 대장 단지가 될 것”이라며 “전용 84㎡ 일반 분양가격이 17억~18억 원으로 예상되는 만큼 여전히 2억 원의 안전마진이 있다”고 덧붙였다. 신축 대단지 균질성 장점…개발 진행으로 상승 여력 커 1호선 신이문역 역세권 복합개발 사업과 외대앞역 북부 출구 신설도 이문뉴타운에 호재로 작용하며 매매가를 끌어 올리고 있다. 당초 뉴타운 구역이었던 이문2구역은 2014년에 정비사업이 취소됐으나 이후 지난해 신이문역세권 재개발사업의 지구단위계획이 확정되며 정비구역으로 재지정됐다. 이곳은 역세권 장기전세주택(역세권 시프트) 도시정비형 재개발사업지로 지하 4층~지상 40층 규모의 공동주택 1265가구가 들어서게 된다. 아울러 현재는 외대앞역의 출구가 한쪽 끝에만 마련돼 있지만 향후 북부 출구가 생길 예정이다. 지난달 27일 동대문구청과 코레일 등 관련 기관은 외대앞역 승강장 북측 끝단에 사유지와 지방자치단체 부지를 활용해 이문아이파크자이 2단지 인근에 추가 출구를 만드는 회의를 진행했다. 에스컬레이터 4대와 엘리베이터 4대가 계획돼 있다. 약 1만 4000가구의 동북권 미니 신도시의 윤곽이 잡히면서 이문뉴타운 내 인근 단지에서는 신고가 거래가 이어지고 매도 호가가 올라가고 있다. 이문동 B중개업소 대표는 “사전점검을 앞둔 ‘이문아이파크자이(이문3구역)’ 전용 59㎡ 입주권이 14억 9000만 원에 계약됐다”며 “전용 84㎡ 입주권은 17억 원에도 계좌가 안 나오는 상황”이라고 설명했다. 올해 6월 말 입주를 시작한 ‘휘경자이디센시아(휘경3구역)’는 5월에 전용 59㎡ 입주권이 12억 원의 최고가에 거래된 바 있다. 올해 3월 입주가 완료된 ‘래미안라그란데(이문1구역)’ 전용 59㎡는 12억 9000만 원에 매매거래가 이뤄졌고, 전용 84㎡의 매도호가는 17억 원까지 올랐다. 2년 전 분양가격 대비 7억 원 가까이 오른 가격이다. 1호선 종각역 지하철로 18분…도심업무지구(CBD) 출퇴근 편리 대출 총액을 6억 원으로 제한하는 6·27 가계대출 규제에도 이문·휘경뉴타운 아파트 단지 매매가격이 상승하는 것은 두터운 실수요를 기반으로 한다. 광화문·종각·을지로 등 도심업무지구(CBD)로 출퇴근하는 수요층을 중심으로 13억~17억 원대 거래가 활발하게 이뤄지고 있는 것으로 풀이된다. 여기에 수도권 광역급행철도(GTX)-B와 C 기대감 등의 영향도 커지고 있다. 각각 강남과 여의도로 직결되는 노선으로 청량리역을 지난다. 이문휘경뉴타운에서 청량리역은 지하철 역으로 1~2개 차이여서 GTX 개통 이후에는 강남업무지구(GBD)와 여의도업무지구(YBD)까지의 출퇴근도 수월해질 전망이다. 현재 진행중인 동부간선도로 지하화 공사도 2029년이면 완료되는데, 이 경우 강남으로의 접근성이 획기적으로 개선될 예정이다. 초품아 아니지만 초·중등학교 멀지 않고 학원가 형성 중 초등학교를 품은 아파트 단지는 아니지만 래미안라그란데와 이문아이파크자이는 도보 통학 10분 안팎의 이문초와 청량초에 배정된다. 별도로 스쿨버스를 대절해 다니기도 한다. 휘경자이디센시아는 휘경초와 청량초 공동학군이며 이문4구역은 단지 내 초등학교 신설이 예정돼 있다. 중학교는 인근 경희중과 경희여중, 청량중, 휘경중 등으로 배정된다. 이문동 C중개업소 대표는 “전통 학군지는 아니지만 신축 아파트가 대거 들어서며 영유아부터 초등학생까지 자녀를 둔 가구가 이주해 와 어학원과 각종 유아 사교육 학원 등이 생기는 속도가 빠르다”며 “이문아이파크자이 대규모 상가에 병원을 비롯해 각종 상업시설과 함께 학원교육시설이 입점 예정돼 있다”고 설명했다. -
外人 매도 속 기준금리 역전… 국고채 3년 2.6%·10년물 3% 웃돌수도
경제·금융 경제동향 2025.10.04 12:15:00최근 보름 동안 국고채 3년물 금리가 20bp(1bp=0.01%포인트) 가까이 오른 가운데 당분간 채권 금리가 추가 상승 압력을 받을 것이란 전망이 나온다. 최근 부동산 시장 과열과 원·달러 환율 상승으로 한국은행의 금리 인하 기대감이 약해져 상방 리스크가 확대될 것이란 분석이다. 3일 금융투자협회에 따르면 국고채 3년물 금리는 지난 2일 기준 연 2.581%로 마감했다. 지난달 18일 2.403%였던 국고채 3년물 금리는 이달 1일 2.596%로 9거래일 연속 오르는 등 상승세를 보였다. 채권 금리와 가격은 반대로 움직이기 때문에 최근에는 가격이 하락한 셈이다. 국내 채권 시장의 벤치마크 역할을 하는 국고채 3년물 금리는 지난달 25일부터 기준금리(연 2.5%)를 웃돌기 시작했다. 이는 지난해 5월 이후 1년 4개월만이다. 국고채 10년물 금리도 1일 2.96%까지 치솟아 연초 2.7% 수준보다 높아졌다. 최근 국고채 금리가 약세를 보이는 것은 외국인들의 거센 선물 매도세 떄문이다. 월별로 볼 때 지난달 외국인의 3년 국채선물 순매도 규모는 6만 8619계약으로 올해 들어 지난 5월(8만 232계약)에 이어 두 번째로 큰 규모다. 채권시장 관계자들은 한미 양국에서 기준금리 인하 기대감이 후퇴한 것을 주된 배경으로 꼽는다. 지난달 9개월만에 금리를 0.25%포인트 내렸던 미국은 당초 오는 10월에도 금리를 내릴 것이란 기대감이 컷었다. 하지만 연방준비제도(Fed·연준) 위원 사이에서 현 고용상태에 대한 판단이 엇갈리자 금리 인하 속도가 시장 기대보다 지연될 것이란 전망이 고개를 들었다. 한국도 역시 부동산 시장에 기준금리 인하가 쉽지 않은 상황이다. 최근 이창용 한국은행 총재와 황건일 한은 금융통화위원회 위원이 잇달아 부동산 시장 안정화가 기준금리 인하의 조건이라는 취지로 발언했으나 현재 부동산 시장은 집값 상승 기대감으로 쉽사리 가라앉지 않는 분위기다. 지난 2일 한국부동산원이 발표한 9월 다섯째 주(9월29일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 직전 주 대비 0.27% 올라 0.08%포인트 상승폭을 기록했다. 4주 연속 상승이며 서울 25개구 전 자치구가 상승세를 기록했다. 특히 강북의 한강 벨트 대표 권역인 성동구·광진구·마포구의 상승폭 확대가 두드러졌다. 시장에선 추석 연휴 이후에도 채권 시장의 강세 전환이 어려울 것으로 보고 있다. 한미 관세 협상 지연에 환율이 1400원 대 부근에서 움직이는 데다 부동산 시장이 여전히 불안해 10월 예정된 금통위에서 한은이 기준금리를 동결할 가능성이 있기 때문이다. 또 국고채 금리가 큰 폭으로 상승했음에도 투자 불안심리에 국내 기관의 매수세 유입도 제한적인 형국이다. 김지만 삼성증권 연구원은 “10월 한국은행이 기준금리를 내리더더라도 전반적으로 기준금리 인하기가 일단락 되는 상황이어서 국고채 금리 상승폭이 커질 수 있으며 오버슈팅 가능성도 있어 유의해야 한다”고 분석했다. 삼성증권은 연내 국고채 2년물 금리는 2.6%, 10년물 금리는 3%를 웃돌 것으로 전망했다. 김지나 유진투자증권 연구원도 "한은의 연내 기준금리 인하 시기는 10월이 아닌 11월로 이연될 것"이라며 “기준금리에 크게 영향을 받는 3년물 금리의 변동성에 유의해야 한다”고 설명했다. 다만 현재 금리 수준은 시장 우려가 과도하게 반영됐다는 분석도 제기된다. 한 채권 운용역은 “이달 초 세계국채지수(WGBI) 리뷰에서 한국의 WGBI 편입 시기가 내년 4월로 재확인되면 자금이 유입돼 금리가 하락 전환할 가능성이 있다”고 했다. -
'서울 25개 자치구 모두 상승' 부동산원 통계…일각서는 "폐지 추진해야"
부동산 정책·제도 2025.10.03 19:00:00성동구·마포구 등 한강벨트를 중심으로 서울 아파트 가격 오름세가 가팔라지고 있다. 특히 광진구 아파트 가격은 역대 최고 상승률을 기록했다. 분당과 과천 등 강남권과 인접한 경기도 지역의 아파트 가격도 초강세를 보였다. 한편 한국부동산원이 매주 발표하는 주간 아파트 매매가격 상승 통계를 두고 일각에서는 시장혼란을 부추긴다며 폐지해야 한다고 주장했다. 3일 한국부동산원의 9월 다섯째 주(29일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가 상승률은 0.27%로 전주(0.19%) 대비 0.08%포인트 커졌다. 9·7 공급 대책 발표 이후 서울 아파트값 상승 폭은 4주 연속 확대됐다. 정부가 부동산 추가 규제를 예고했지만 서울 25개 자치구 모두 상승 폭을 키웠다. 특히 한강벨트 지역의 상승세가 서울 아파트값 상승세를 주도하고 있는 것으로 분석된다. 성동구는 0.78%의 상승률을 기록해 서울에서 가장 높은 오름폭을 기록한 가운데 마포구(0.69%)와 광진구(0.65%) 역시 전주 대비 0.6% 넘게 올랐다. 광진구의 상승률은 2012년 관련 통계를 집계한 이래 역대 최대치다. 강남과 가까운데다 재건축 이슈가 있는 분당과 과천의 매수세도 거셌다. 성남 분당구는 상승률이 0.97%로 전국에서 가장 높았고, 과천 역시 0.54% 뛰며 한강벨트 못지않은 오름세를 기록했다. 한편 한국부동산원이 매주 발표하는 아파트가격 동향 등 시세 통계를 폐지하거나 비공개로 전환해야 한다는 주장이 나왔다. 매주 발표하는 통계가 아파트 수요를 자극하고 가격을 끌어올린다는 이유에서다. 지난달 30일 서울 여의도 국회의원회관에서는 이연희·염태영 더불어민주당 의원, 한국주택학회, 한국도시연구소가 공동주최한 '주택가격 통계 개선 방안 토론회'가 열렸다. 한국부동산원은 2013년 1월부터 매주 아파트 매매·전세가격 통계를 발표해왔다. 전국 주요 아파트 3만 5000가구를 표본으로 선정해 조사 가격을 측정한다. 표본 내 실거래가 없으면 조사원이 인근 유사거래나 호가 등을 활용해 조사 가격을 매긴다. 시세 변동 추이를 확인할 수 있다는 장점이 있지만 표본의 한계로 정확성이 떨어진다는 비판이 제기됐다. 지난 4월에는 문재인 정부 시절 청와대 주도하에 통계가 조작됐다는 내용이 담긴 감사원의 감사보고서가 공개되기도 했다. 토론회에 참석한 전문가들은 일제히 한국부동산원의 주간 아파트 매매가격 통계를 폐지해야 한다고 주장했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시세는 발표가 빠르나 철 지난 시장 상황을 왜곡된 강도로 보여줘 정부 정책이나 사회적인 선택에 오판이 초래될 수 있다”면서 “정책적 판단을 위해 단기적인 폐지가 어렵다면 비공표로 전환할 필요가 있다”고 했다. 이어 "실거래가 정보의 발전 활용이 필수이며 시장 변동에 대한 상호 평가가 가능하도록 민간의 활용도를 높이는 지원이 필요하다"고 강조했다. 최은영 한국도시연구소장은 "주간아파트가격동향의 조사대상 가격은 실거래가인지 호가인지 불분명하다"며 "주간 단위 조사에서 30일 이내 신고해야 하는 계약일 기준 거래도 반영하기 어려운데, 사후 작업을 거치지 않아 취소 계약을 제외하는 것이 불가능하다. 정확한 자료를 위한 최소 시간을 확보하지 못하고 조사 결과가 발표된다"고 지적했다. 이어 "부정확한 조사는 정부와 개인의 의사결정에 잘못된 영향을 미칠 가능성이 크므로 개선 수준이 아닌 폐지가 필요하다"며 "주택가격 조사는 통계청으로 이관하는 것이 바람직하다"고 주장했다. 더 나아가 민간 기관이 자체적으로 조사하는 주간 아파트값 통계도 폐지해야 한다는 주장도 나왔다. 이 교수는 “주간 지수를 공표하지 않도록 민간기관과 협의하는 것도 고려할 수 있는 대안”이라고 했다. 이에 대해 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “주간 시세를 찾는 수요자가 있는 한 새로운 스타트업이 이를 만들어낼 것”이라면서 “민간도 중단해야 한다는 주장은 설득력이 약하다”고 했다. 국토부 측은 “현재 통계 고도화와 관련한 연구 용역을 진행하고 있다”면서 “개선 방향에 대해 고민하겠다”고 밝혔다. -
李 대통령 아파트도 3억 5000만 원 올랐다…자고 일어나면 신고가 찍는 '이 동네'
부동산 부동산일반 2025.10.03 15:35:38수도권 1기 신도시 대장주로 꼽히는 경기도 성남 분당구 집값이 가파르게 오르고 있다. 지난달 체결된 매매 계약의 약 절반은 신고가 거래일 정도다. 3일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 9월 다섯째 주(9월 29일 기준) 성남시 분당구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.97% 올라 전국 178개 시군구 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 6월 다섯째 주(1.17%) 이후 가장 높은 주간 상승률이다. 분당의 상승세는 '9·7 부동산 공급대책' 이후 더욱 뚜렷해지고 있다. 최근 4주간 상승률은 0.28%→0.34%→0.64%→0.97%로 매주 폭을 키우며 누적 상승률만 2.24%에 달한다. 이 기간 동안 전국에서 분당보다 많이 오른 지역은 없다. 곳곳에서 신고가 거래도 속출하고 있다. 서현동 '시범한양'은 지난달 5차례 신고가 거래가 쏟아졌다. 4일 전용면적 59㎡가 14억원(7층)에 팔리며 이전 최고가 대비 500만원 오른 신고가를 썼고 9일에도 같은 평형이 14억3000만원(15층)에 거래돼 재차 신고가를 갈아치웠다.6일에는 전용 220㎡가 26억7000만원(5층)에 팔려 이전 최고가 대비 1억8000만원 올랐고, 10일에는 전용 35㎡가 8억8500만원(15층)에 신고가를 썼다. 하루 뒤에는 전용 35㎡가 재차 9억원(11층)에 팔려 신고가 기록을 경신했다. 이재명 대통령이 소유한 분당 양지마을 금호아파트 59평형은 이 대통령 취임 바로 전인 5월에 로얄층 24층이 25억 9500만 원에 팔렸는데 이번 달에는 12층이 29억5000만 원에 팔렸다. 지금은 그마나도 매물이 딱 하나밖에 없는데, 저층인 4층이 29억 원 매물로 나와 있는 상태다. 인근에 있는 한양아파트 32평형도 최근 매매가가 20억 원을 돌파했는데 올해 6월 18억 원이었던 걸 감안하면 2억 원 가까이 올랐다. 분당 각지에서 신고가 거래가 속출한 배경에는 높아진 재건축 기대감이 자리 잡고 있다. 지난해 11월 분당에서 가장 먼저 재건축을 추진할 3개 선도지구를 선정한 데 이어 조만간 2차 정비구역이 선정될 예정이다. 정부가 9·7 대책을 통해 정비구역 지정 방식도 이전의 공모 방식에서 주민 제안으로 변경했다.
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