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“낙찰가가 실거래가 뛰어넘는다”… 서울 아파트 경매 매각가율 133% 폭등 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 부동산일반 2025.06.19 08:07:04

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 경매시장 매각가율 폭증: 서울 아파트 경매에서 낙찰가가 실거래가를 훌쩍 뛰어넘는 현상이 잇따르고 있다. 강남구 한보미도맨션은 감정가 31억 5000만 원에 42억 1533만 원으로 낙찰되며 매각가율 133%를 기록했다. 해당 매물에는 39명이 응찰해 치열한 경쟁이 벌어지기도 했다. 토허구역 규제를 피하려는 투자 수요가 경매시장으로 쏟아지면서 올해 월 100% 이상 매각가율 127건에 달했다. ■ 신규 택지 용적률 상향: 정부가 서리풀지구 등 신규 택지 4곳의 용적률을 250%로 끌어올려 당초 5만 가구에서 6만 가구로 공급을 확대하기로 했다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 개발제한구역 해제 후보지의 용적률 상향을 논의했으며, 자족용지를 주거용으로 전환하는 방안도 검토하고 있다. 지구 지정은 2026년 상반기 완료되고 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주가 목표다. ■ 금리 인하 속도 조절: 이창용 한국은행 총재가 “기준금리를 언제, 어느 정도 내릴지는 가계부채·주택시장·외환시장 등을 보면서 결정할 것”이라고 밝혔다. 이재명 정부는 부동산 시장 과열시 금융사에 자본을 더 쌓게 하는 방식으로 가계대출을 줄이는 방안을 검토 중이다. 주택담보대출 위험가중치를 높여 여신을 옥죄는 방안과 함께 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행을 앞둔 상태다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 서울 아파트 경매시장에서 매각가율 100% 이상 사례가 올해 127건을 기록하며 투자 열기가 치솟는 모습이다. 강남구 한보미도맨션은 감정가 31억 5000만 원에 42억 1533만 원으로 낙찰돼 133% 매각가율을 기록했다. 토허구역 규제를 피하려는 투자자들이 경매시장으로 몰리면서 강남권뿐만 아니라 마포구, 성동구, 영등포구로도 높은 매각가율이 확산되는 양상이다. 이주현 지지옥션 전문위원은 “토허구역 매물은 경매로 낙찰받으면 실거주 의무에 해당하지 않는 조건이 투자 매력으로 작용하고 있다”고 분석했다. - 핵심 요약: 정부가 서리풀지구 등 신규 택지 4곳의 용적률을 250%로 끌어올려 당초 5만 가구에서 6만 가구로 공급을 확대한다. 서리풀지구 2만 가구, 고양대곡 역세권 9400가구, 의왕 오전왕곡 1만 4000가구, 의정부 용현 7000가구로 총 5만 가구 공급이 목표다. 이로써 용적률 상향으로 1만 가구가 추가 공급될 전망이다. 국토교통부는 지구 지정을 2026년 상반기 완료하고 2029년 첫 분양, 2031년 첫 입주를 목표로 하고 있다. - 핵심 요약: 이재명 정부가 부동산 시장 과열시 금융사 자본 규제를 강화하여 가계대출을 자동으로 줄이는 시스템 구축을 검토 중이다. 국정기획위원회는 부문별 경기대응완충자본과 시스템리스크 완충자본 도입을 제시했다. 정부는 주택담보대출 위험가중치를 높여 은행들이 대출을 줄이도록 유도하는 방안도 함께 살펴본다. 금융계의 한 관계자는 “경기대응완충자본을 도입하고 주택담보대출의 위험가중치를 높이면 은행들 입장에서는 대출을 줄이는 쪽으로 대응할 수밖에 없다”고 전했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 이창용 한국은행 총재가 “기준금리를 언제, 어느 정도 내릴지는 가계부채·주택시장·외환시장 등을 보면서 결정할 것”이라고 밝히며 추가 금리 인하에 신중한 입장을 드러냈다. 5월 기준금리가 2.50%로 인하된 이후 서울 집값 상승과 가계대출 증가가 동반되면서 추가 인하 속도를 조절하겠다는 신호를 보낸 것이다. 특히 이 총재는 “부동산 공급에 대한 불안이 있고 소위 믿지 못하겠다는 상황이기 때문에 구체적인 공급안이 수도권 지역에서는 더 나와야 한다”고 주장했다. - 핵심 요약: 국토교통부가 신규 택지와 3기 신도시의 자족용지와 상업용지를 주거용으로 전환하는 방안을 적극 검토하고 있다. 2기 신도시에서 과도한 자족용지로 인한 공실 발생 사례를 교훈삼아 신규 택지의 주거 비율을 높이려는 전략이다. 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시의 용적률 상향과 함께 지구 내 자족용지를 줄이고 주택용지를 확대하는 방안도 동시에 추진되는 중이다 .한편 서울 아파트 일반분양 물량이 올해 7358가구로 4년 만에 최소치를 기록하는 등 공급 부족이 심각해지는 모양새다. - 핵심 요약: 압구정2구역 재건축조합이 시공사 선정 입찰을 공고하며 2조 7488억 원 규모의 메가 프로젝트가 본격 가동됐다. 1924가구를 2571가구로 재건축하는 이 프로젝트는 3.3㎡당 1150만 원 수준의 공사비가 책정됐다. 압구정 2~5구역 중 유일하게 정비구역 지정을 완료한 2구역은 9월 중 시공사를 선정할 예정이다. 삼성물산은 영국의 유명 건축설계사 ‘포스터 앤드 파트너스’와 협업해 한강 조망 극대화에 방점을 찍고 있고, 현대건설은 압구정 일대 아파트 단지 명칭이 대부분 ‘현대아파트’인 점을 내세워 ‘압구정 현대’, ‘압구정 현대아파트’ 등 4개 상표권을 출원했다. [자주 묻는 질문] Q. 서울 아파트 경매 지금 참여해도 될까요? A. 매각가율 133% 기록으로 과열 양상이지만 토허구역 규제 회피 수단으로 여전히 매력적입니다. 올해 매각가율 100% 이상 사례가 127건을 기록하며 투자 열기가 치솟고 있으나, 실거래가를 뛰어넘는 낙찰가로 인한 리스크도 감안하셔야 합니다. 토허구역 외 지역인 마포구, 성동구, 영등포구로도 높은 매각가율이 확산되고 있어 이들 지역의 경매 기회를 적극 검토하되, 한보미도맨션처럼 재건축 추진 등 확실한 가치 상승 요인이 있는 물건을 중심으로 선별적 접근이 필요합니다. Q. 공급 확대 정책이 집값에 어떤 영향을 줄까요? A. 중장기적으로는 공급 증가 요인이지만 단기적으로는 여전히 공급 부족이 지속될 전망입니다. 신규 택지 4곳의 용적률 상향으로 6만 가구 공급이 확대되지만 2031년 첫 입주 예정으로 실제 공급까지 6년이 소요됩니다. 올해 서울 아파트 일반분양 물량이 7358가구로 4년 만에 최소치를 기록하는 등 단기 공급 부족이 심각한 상황입니다. 자족용지의 주거용 전환 등 추가 공급 대책도 추진되고 있지만 당분간 서울 아파트 시장의 강세 기조가 이어질 가능성이 높습니다. Q. 금리 인하 지연과 대출 규제 강화에 어떻게 대응해야 할까요? A. 7월 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행과 자본 규제 강화로 대출 조건이 악화될 전망입니다. 이창용 한국은행 총재가 '집값을 지켜본 뒤 금리를 결정하겠다'고 밝혀 추가 인하가 지연될 가능성이 높습니다. 주택담보대출 위험가중치 상향과 경기대응완충자본 도입이 검토되고 있어 은행들의 대출 축소가 예상됩니다. 투자자들은 현재 대출 한도를 사전에 확보하시고 고정금리 전환을 적극 검토해야 하며, 금융기관별 대출 정책 변화를 면밀히 모니터링하면서 레버리지 비중을 적절히 관리하는 것이 중요합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 경매시장 투자 전략: 토허구역 규제 회피 목적 경매 참여 증가로 매각가율 상승세, 실거래가 대비 프리미엄 감안한 신중한 입찰가 산정 및 재건축 단지 중심 선별 접근 필요 ✓ 공급 일정 모니터링: 신규 택지 4곳 용적률 상향으로 2031년 입주 예정이나 단기적 공급 부족 지속, 당분간 서울 아파트 강세 기조 지속 전망으로 투자 타이밍 조절 중요 ✓ 금융 정책 대응: 7월 DSR 3단계 시행과 자본 규제 강화 검토로 대출 조건 악화 예상, 사전 자금조달 계획 수립 및 고정금리 전환 검토 필수 ✓ 금리 인하 지연 대비: 한국은행 총재 신중론으로 추가 금리 인하 속도 조절 가능성, 레버리지 전략 재검토 및 금리 리스크 관리 방안 마련 시급 [키워드 TOP 5] 서울 아파트 경매 과열, 신규 택지 용적률 상향, 부동산 대출 규제 강화, 금리 인하 속도 조절, 압구정 재건축 프로젝트, AI PRISM, AI 프리즘

"저성장 탈출구" 與, ‘한일 FTA‘ 추진…은행, 부동산 시장 과열 땐 자동으로 대출 줄인다 [AI 프리즘*글로벌 투자자 뉴스]

국제 기업 2025.06.19 08:03:33

▲ AI 프리즘*맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주 : ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 중국 메모리 급성장: 중국 메모리 반도체가 올해 3분기 글로벌 점유율 10.1%를 기록하며 최초로 10% 장벽을 돌파할 전망이다. 지난해 2분기 5.4%에서 1년 사이 거의 두 배 성장하며 미국의 첨단 반도체 기술·장비 제재에도 불구하고 중국 정부의 전방위 지원과 내수 시장을 바탕으로 기술 자립화를 가속화하고 있다. ■ 한국 통화정책 딜레마: 이창용 한국은행 총재가 기준금리 인하 시기와 폭을 가계부채·주택시장·외환시장을 종합 고려해 결정하겠다고 밝혔다. 5월 기준금리를 2.75%에서 2.50%로 인하한 직후 서울 집값 재상승과 가계대출 증가 폭 확대로 추가 완화에 신중한 입장을 보이고 있다. ■ 정부 AI 대규모 투자: 과학기술정보통신부가 AI 3강 도약을 위해 새 정부 5년간 총 16조 원을 AI 분야에 투입한다고 발표했다. 첨단 GPU 5만개 확보와 AI 데이터 센터 건설에 12조 3000억 원을 집중 투자하고 전 국민 AI 서비스 제공과 인재 양성에도 대규모 예산을 배정한다. [글로벌 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 시장조사 기관 트렌드포스에 따르면 D램과 낸드를 합산한 메모리 시장에서 중국산 제품의 출하량 기준 점유율이 올해 3분기 10.1%를 기록할 것으로 전망된다고 밝혔다. 중국 업계가 10% 점유율을 넘긴 것은 최초로, 지난해 2분기 5.4%를 기록한 후 1년 새 2배 가까이 성장했다. 미국이 대중 반도체 기술·장비 제재를 높여왔지만 중국의 반도체 굴기를 막지 못한 상황이며, 중국 정부의 전방위 지원과 내수 시장을 바탕으로 제재를 상쇄하며 점유율을 끌어올린 것으로 분석된다. 이는 글로벌 메모리 시장에서 기존 한국·미국·일본 중심 구조에 변화가 생기고 있음을 의미하며, 중국의 기술 자립화 속도가 예상보다 빠르게 진행되고 있는 모습이다. - 핵심 요약: 이창용 한국은행 총재가 “기준금리를 언제, 어느 정도 내릴지는 가계부채·주택시장·외환시장 등을 보면서 결정할 것”이라고 발표했다. 최근 서울 집값 상승과 맞물려 가계대출 증가 폭이 커지는 가운데 금리가 인하되면 대출 수요를 더 부추길 우려가 있어 신중한 기조를 이어가겠다는 의미로 해석된다. 한은 조사국 자료에 따르면 2014년 이후 서울과 전국 간 집값 상승률 격차는 69.4%포인트로 주요 7개국 중 가장 컸다. 같은 기간 도안 서울 집값은 112.3% 오른 반면 전국 평균은 42.9% 상승에 그쳤다. 추가경정예산 관련해서는 2차 추경 규모가 20조원일 경우 내년 물가 상승률을 0.1%포인트 올린다는 분석도 함께 제시되었다. 다만 이 총재는 이에 대해 “경제 상황이 안 좋기 때문에 추경을 늘리는 것이 성장에 기여하는 부분이 크고 물가에 미칠 영향은 적다”고 말했다. - 핵심 요약: 과학기술정보통신부는 새 정부 5년간 총 16조 원 안팎의 예산을 AI 분야에 활용하겠다는 계획을 국정기획위원회에 보고했다고 발표했다. 첨단 GPU 5만개 및 AI 반도체 등 기술주권 확보, AI·데이터 집적 클러스터 조성 및 민관 협력 분야에 총 12조 3000억원을 투입하겠다는 구체적 계획을 제시했다. ‘AI 기본사회 구축’에는 총 1조 245억원 규모의 예산을 투입하고, AI 신진 연구자부터 석박사급 고급 인재 지원 등 인재 확보 방안에는 1조 2800억원을 배정한다. 광주에는 AI국가시범도시 조성을 위해 총 6000억 원을 투입해 AX실증밸리 조성과 155개 연구개발 과제 추진을 진행하며, 정부 총지출 대비 R＆D 예산을 5%로 배정하고 AI·반도체·바이오 등 전략기술 투자 비중을 현재 21%에서 2030년까지 30%로 확대할 계획이다. [글로벌 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 여당 소속 일부 의원들이 최근 국책연구기관인 대외경제정책연구원(KIEP)에 한일 FTA 타당성 분석 자료를 요청한 것으로 확인됐다. 이들은 정부가 추진하고 있는 포괄적·점진적 환태평양경제동반자협정(CPTPP)과 별개로 한일 FTA도 검토해볼 만하다는 입장을 전달한 것으로 알려졌다. 양국의 국내총생산(명목 GDP)을 합치면 약 8300조원에 달해 미국과 중국에 이은 전 세계 3위 규모이며, 고소득(1인당 GDP 4만 달러 이상) 인구만 1억 7500만 명에 이른다. 하지만 한일 FTA 논의는 2003년 12월 서울에서 1차 협상을 연 뒤 2004년 11월 5차 회의를 끝으로 21년째 중단된 상태이며, 미중 갈등이 심화하는 등 기존 무역 질서가 흔들리는 상황에서 소재와 부품이 강한 일본과 생산이 강한 한국이 파트너십을 이룬다면 유럽연합보다 강력한 경제 블록으로 영향력을 발휘할 수 있다는 분석이 나오고 있다. - 핵심 요약: 국정기획위원회의 ‘대한민국 진짜 성장을 위한 전략’ 보고서에 따르면 이재명 정부는 가계대출 총량의 안정적 관리를 위해 금융사 자본 규제 강화를 주요 해법으로 제시했다고 발표했다. 구체적으로 부문별 경기대응완충자본과 시스템리스크 완충자본을 도입하여 가계대출이 급격히 늘었거나 부동산 시장이 과열됐을 때 각 금융사에 추가 자본 적립 의무를 부여하는 것을 뼈대로 한다. 주담대에 위험가중치를 높게 둬 각 금융사의 자본 건전성 비율을 낮추는 방안도 거론되어 은행들이 주담대를 줄이는 식으로 대응하게 될 전망이다. 혁신 기업 자금 공급을 위해 국민·기업·정부·연기금이 공동 참여하는 '대규모 국민펀드' 조성 방안도 제시되었으며, 금융소비자보호를 위해 금융감독원 산하 금융소비자보호처를 분리해 금융소비자보호원으로 승격하는 안도 포함됐다. - 핵심 요약: 국정기획위원회의 '대한민국 진짜 성장을 위한 전략' 연구보고서에 따르면 “상장사 자사주에 대한 원칙적 소각 근거를 마련하고 기보유 자사주에 대해서는 합리적인 규제를 부여할 필요가 있다”고 명시됐다. 상법과 자본시장법 개정을 통해 자사주 취득은 상여금 지급이나 주식 보상 등을 제외하고 소각을 목적으로 한 경우에만 허용하기로 했다. 기보유 자사주에 대해서는 유예기간을 충분히 부여하되 자사주 처분 시 신주 발행 절차를 준용해 심사를 거치도록 하겠다고 밝혔다. 올해 3월 말 기준으로 자사주 비중이 높은 신영증권(53.1%), 인포바인(51.5%), 일성아이에스(48.8%) 등은 당분간 자사주를 보유할 수 있을 것으로 보인다. 한화투자증권 분석 결과 올해 자사주 처분을 공시한 상장사 가운데 16.5%가 자금 조달 목적이었고 대주주 지배력 강화 등으로 활용될 가능성이 있는 사례도 11.4%로 나타났다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. 중국 반도체 성장이 한국 투자에 미치는 영향은 무엇인가요? A. 중국의 메모리 반도체 점유율 급성장으로 한국 기업들의 경쟁 환경이 크게 변화하고 있습니다. 중국 메모리 점유율이 1년 새 5.4%에서 10.1%로 두 배 성장하면서 삼성전자(005930)·SK하이닉스(000660) 등 한국 기업들의 시장점유율 압박이 불가피한 상황입니다. 미국의 대중 반도체 제재에도 불구하고 중국 정부의 전방위 지원과 내수시장 확대로 기술 자립화가 가속화되고 있어, 글로벌 메모리 시장에서 한국의 독과점 구조가 무너지면서 가격 경쟁력 악화와 마진 압박이 중장기적으로 지속될 가능성이 높습니다. Q. 한국 기준금리 동결이 투자 전략에 주는 시사점은 무엇인가요? A. 한국은행의 신중한 통화정책 기조가 투자 환경에 복합적인 영향을 미치고 있습니다. 부동산 과열과 가계부채 우려로 추가 금리인하에 신중한 입장을 보이면서 미국과의 금리격차 축소가 지연되고 있어, 원화 급격한 약세를 방지하는 동시에 수출 경쟁력 유지에는 긍정적으로 작용하고 있습니다. 서울 집값이 전국 대비 69.4%포인트나 높은 상승률을 보이는 등 부동산 불균형이 심화되고 있어 금융주보다는 수출 중심 제조업과 기술주에 대한 관심이 높아지고 있습니다. Q. 정부 AI 투자가 어떤 기업들에게 유리할까요? A. 대규모 AI 투자로 관련 기업들의 성장 기회가 크게 확대될 전망입니다. 정부가 5년간 16조 원을 AI 분야에 투입하면서 GPU 5만 개 확보와 AI 데이터센터 건설이 본격화되고 있어, SK하이닉스의 HBM(고대역폭메모리) 수요 급증과 삼성전자의 AI 반도체 매출 확대가 기대됩니다. 전 국민 대상 AI 서비스 제공 계획으로 네이버·카카오 등 플랫폼 기업들의 AI 기술 활용도도 크게 늘어날 전망입니다. 글로벌 관점에서 보면 미국의 엔비디아·AMD, 대만의 TSMC가 AI 붐의 최대 수혜자였다면 한국은 정부 주도 투자로 후발주자 캐치업 기회를 노리고 있는 상황입니다. [글로벌 투자자 핵심 체크포인트] ✓ 중국 반도체 굴기 대응: 한국 메모리 기업 경쟁력 변화 모니터링, 미국·일본 장비·소재 기업 관심 확대 ✓ 한국 통화정책 변화 대응: 금리인하 지연으로 원화 안정 효과, 수출주 중심 투자 환경 개선 주목 ✓ AI 국가전략 수혜주 발굴: 대규모 정부 투자로 메모리·플랫폼 기업 성장 기회 확대, 관련 기업 선별 검토 [키워드 TOP 5] 중국 반도체 굴기, 한국 AI 투자, 기준금리 동결, 한일 FTA, 자사주 소각, 글로벌 공급망, AI PRISM, AI 프리즘