[주요 이슈 브리핑]
■ 매수심리 급랭: 정부의 10·15 부동산 대책 시행으로 서울 아파트 매매수급지수가 103.2를 기록하며 2개월여 만에 꺾였다. 특히 강북권역은 101.6으로 직전 주보다 3.2포인트 급락해 강남권역(1.3포인트 하락)보다 충격이 2배 이상 컸으며, 이는 8월 18일 이후 9주 만에 나타난 내림세로 시장 전반의 관망세가 확산되고 있는 모습이다.
■ 정비사업 난항: 조합 설립 직전 단계의 서울 정비사업 8만 1000가구가 심각한 타격을 받고 있다. 이주비 대출이 70%에서 40%로 축소되고 조합원 지위 양도 제한과 5년 재당첨 제한이 적용되면서 여의도 삼부 재건축, 구로 가리봉2 재개발 등을 중심으로 다주택자들의 반대 기류가 확산되며 조합 설립을 위한 70~75% 주민 동의율 확보가 어려워진 상황이다.
■ 통계 논란: 정부가 서울 전역을 규제지역으로 지정하면서 9월 통계를 배제하고 6~8월 통계만 사용한 것에 대한 의혹이 제기되고 있다. 9월 통계 반영 시 서울 물가상승률이 0.54%로 상승해 투기과열지구 요건인 집값 상승률 0.81% 이상을 충족해야 하는데 도봉·은평·중랑·강북·금천구 등 5개 지역은 이 요건을 충족하지 못한 것으로 나타났으며, 서울시도 정부의 통계 적용에 대해 이해하기 어렵다는 반응을 보이고 있는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 아파트 매수심리 9주 만에 하락 전환
10월 넷째 주 서울 아파트 매매수급지수가 103.2로 직전 주 105.4보다 2.2포인트 하락했다. 이는 8월 18일 99.1을 기록한 이후 9주 만에 나타난 내림세다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 100을 기준으로 높아질수록 주택 매수가 우위임을 나타낸다. 이에 따라 매수심리 위축은 강남권보다 강북권이 더 큰 것으로 확인됐다. 강북권역 매매수급지수는 101.6으로 직전 주 104.8보다 3.2포인트 하락했고, 같은 기간 강남권역은 106.0에서 104.7로 1.3포인트 떨어지는 데 그쳤다.
2. ‘운정아이파크시티’ 등 9927가구 분양
11월 첫째 주 전국 11개 단지에서 총 9927가구를 분양한다. HDC현대산업개발은 경기 파주시 서패동에서 지하 2층지상 최고 29층, 25개 동, 전용 63197㎡ 총 3250가구 규모의 ‘운정아이파크시티’를 분양한다. 이 단지는 GTX-A 운정중앙역을 통해 서울역까지 20분대에 도달할 수 있고 2028년 삼성역 개통 시 서울 강남권 접근성이 크게 개선될 전망이다. 또한 삼성물산은 서울 서초구 반포동에서 반포아파트 제3주구를 재건축한 ‘반포래미안트리니원’의 견본주택을 연다. 이 단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 17개 동, 총 2091가구 중 전용 59·84㎡, 506가구를 일반 분양하며 후분양 아파트로 내년 8월 입주 예정이다.
3. 4대은행 연체 채권 급증…대응 여력도 뒷걸음질
KB국민·신한·하나·우리은행 등 4대 은행이 3분기에 대출 상각 6420억 원, 매각 8910억 원 등 총 1조 5330억 원 규모의 부실채권을 정리했다. 이는 지난해 같은 기간보다 19.4% 많은 수치로, 최근 3년 새 3.5배나 늘어났다. 4대 은행의 평균 연체율은 올 3분기 0.34%로 1년 전보다 0.05%포인트 올랐다. 한편 부실 채권을 감당할 수 있는 충당금 적립 수준을 나타내는 NPL커버리지비율이 지난해 9월 말 176%에서 올 9월 말에는 151.1%로 1년 만에 24.9%포인트 하락했다. 이 같은 상황에서 5대 은행의 지난달 가계대출 잔액은 766조 3718억 원으로 2조 2769억 원 불어났으나 6월 6조 7536억 원과 비교하면 3분의 1 수준이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 부동산에 쏠린 기업대출…환란후 부가가치 반토막
외환위기를 계기로 국내 은행의 기업대출이 건전성 측면에서 유리한 부동산으로 쏠리면서 부가가치 창출 효과가 반 토막 난 것으로 확인됐다. 1998년부터 2024년까지 한국은행의 산업별 대출 현황을 분석한 결과 지난해 예금은행의 대출액당 총부가가치가 1.67원으로 나타났는데, 이는 외환위기 당시인 1998년 3.54원과 비교하면 약 53%나 감소한 수치다. 이에 따라 부동산업이 전체 산업별 대출금에서 차지하는 비중은 1998년 1.02%에서 지난해 22.28%로 22배 확대됐다. 같은 기간 제조업 대출 비중은 47.8%에서 31.42%로 쪼그라들었다. 또한 지난해 기준 부동산업의 대출금당 부가가치 창출액은 0.53원으로 제조업 1.52원의 3분의 1 수준이다.
5. ‘9월 통계’ 반영 땐 도봉 등 5곳 규제지역 요건 안돼
정부가 10·15 부동산 대책에서 서울 전역을 규제 지역으로 지정하기 위해 의도적으로 9월 통계를 배제한 것 아니냐는 의혹이 확산하고 있다. 국토교통부가 올해 68월 집값 상승률과 물가 상승률을 비교해 규제지역 지정 근거로 삼았으나, 9월 통계 반영 시 서울 물가 상승률이 0.54%로 대폭 상승해 투기과열지구 요건인 0.81% 이상을 충족해야 한다. 하지만 서울 도봉구와 은평구, 중랑구, 강북구, 금천구 등 5개 지역은 이 경우 해당 요건을 충족하지 못한 것으로 나타났다. 이에 따라 국토부는 9월 통계가 확정되지 않아 68월 통계를 사용했다는 입장이지만, 한국부동산원의 9월 통계는 10월 초 조사가 완료됐고 주거정책심의위원회가 13일 열렸다는 점을 고려하면 시간적 여유가 충분했다는 모습이다.
6. “차라리 조합설립 미루자”…서울 초기 정비사업 ‘8만 가구’ 차질
정부의 10·15 부동산 대책으로 서울 지역 내 조합설립 직전 단계의 사업장이 심각한 타격을 받을 것으로 우려된다. 이들 사업장은 조합 설립 인가를 위해 70~75% 수준의 높은 주민 동의율이 필요한 데 이주비 대출 축소와 조합원 지위 양도제한 등으로 사업 추진동력이 급격히 약화하고 있다. 이주비 대출과 관련 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄었고, 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에 대한 지정공고일 당시 조합설립이 인가된 재건축 구역과 관리처분계획이 인가된 재개발 구역은 조합원 지위를 양도할 수 없다. 또한 분양 대상자로 선정된 조합원과 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구의 다른 정비사업에서 조합원 분양을 신청하지 못한다. 이에 따라 여의도 삼부 재건축, 구로 가리봉2 재개발 등 초기 사업장을 중심으로 일부 다주택자들이 조합 설립 연기를 주장하며 서울 내에서만 8만 1000가구가량의 공급 물량이 영향권에 들어간 상황이다.
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