서울 전역과 경기 일부 지역을 투기과열지구 및 토지허가거래구역으로 규제함에 따라 아파트 매매 시장은 거래량이 감소하더라도 가격 상승 흐름이 이어질 것으로 전망된다. 풍선 효과도 차단하겠다는 정부의 목표와 달리 2017년 8·2 대책과 마찬가지로 비규제 지역으로 매수세가 옮겨붙을 것이라는 예상과 함께 전월세 매물 감소로 임대차 시장 불안 증대까지 점쳐진다.
15일 서울경제신문이 전문가 5인에게 ‘10·15 부동산 시장 안정화 대책’과 관련해 조사한 결과 아파트 매매가격 상승 폭은 소폭 둔화할 수 있어도 결과적으로 집값 하락 효과가 없을 것이라고 입을 모았다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 이번 대책이 사실상 시장 작동 원리를 무너뜨리는 것이라고 지적하며 각종 규제로 사고파는 행위가 제한되면서 거래절벽이 나타날 것이라고 관측했다. 서 교수는 “서울 전역 토허구역 지정과 차등 대출 규제로 강남 외에 덜 올랐던 노원·도봉·강북 등도 오를 것”이라고 설명했다. 장소희 신한프리미어패스파인더 부동산 전문위원도 “거래량은 급감하고 가격은 보합세를 보일 것”이라고 지적했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장도 “예산 조건에 맞춰 경기도 구리 등 수도권 내 비규제지역으로 아파트 매수 수요가 이동할 것”이라고 내다봤다.
또 이번 부동산 규제로 시장 내 거래 가능한 매물과 임차 매물이 줄어들며 전월세 시장을 불안하게 만들 것이라는 게 전문가들의 공통적 의견이다. 권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “전세대출 한도가 줄어들면서 전세 수요는 감소하고 ‘전세의 월세화’가 가속화할 것”이라며 “새로운 세입자를 구하지 못해 기존 전세입자를 못 내보내는 경우도 생기며 시장에 혼란이 이어질 것”이라고 강조했다. 장 전문위원도 “기존 세입자들의 전세 계약 갱신은 늘어나고 실거주 의무에 따라 전세 매물이 줄어들며 전세 가격이 상승할 수밖에 없다”고 목소리를 높였다. 규제로 거래가 막히며 전월세 매물의 시장 내 회전율이 떨어지고 이는 결국 가격을 자극해 시장 불확실성을 더 높인다는 것이다.
정부가 서울 25개 자치구 전체와 경기 12곳까지 규제를 적용했으나 풍선 효과도 불가피할 것으로 전망됐다. 전문가들은 지리적으로 인접해 있어 서울로 출퇴근이 가능한 인천 및 경기도 구리·남양주·부천·고양·일산 등을 대책 이후 집값 상승 흐름이 나타날 곳들로 꼽았다. 윤 랩장은 “인천 청라 쪽은 신축 아파트가 모여 있으면서 서울로 통근이 가능해 수요가 옮겨갈 수 있다”며 “경기 동쪽 지역인 구리시도 비슷한 양상이 나타날 것”이라고 말했다. 장 전문위원도 “지하철 연장선 개통과 수도권광역급행철도(GTX) 노선 예정에 따라 서울 접근이 용이한 지역에서 풍선 효과가 나올 것”이라고 예상했다.
비아파트 시장으로 자금이 흘러갈 수 있다는 분석도 나온다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “자금 여력이 있는 사람은 규제를 피한 재개발 예정 지역 연립·다세대 주택 매수로 눈을 돌릴 것”이라며 “자금 여력이 부족한 사람들은 오피스텔 매수로 옮겨 갈 것”이라고 전했다.
전문가들은 유례없는 부동산 규제 정책 시행에 따라 다주택자들이 증여하는 방향으로 전략을 짤 것이라고 전망했다. 두 대표는 “내년 지방선거 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 연장되지 않을 가능성이 높으므로 거래절벽 상황에서 세금 폭탄을 맞지 않으려면 증여하는 방법 밖에 없다”고 분석했다.
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