▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 국공유지 공급 계획 부진: 정부가 부동산 가격 급등세를 잡기 위해 대출 규제를 발표했지만 공급 대책은 아직 속도를 내지 못하는 모양새다. 특히 문재인 정부는 2020년 국공유지 활용으로 2만 7000 가구를 공급하겠다고 발표했지만, 지금까지 착공한 곳은 마곡 미매각 부지 1200가구뿐이다. 이대로라면 2028년 공급 목표는 달성하기 어려워 보인다.
■ 금리는 떨어지는데 대출은 옥죄어: 5월 주택담보대출 금리가 3.87%로 떨어지면서 4개월째 하락세를 이어가고 있다. 가계대출 금리도 4.26%로 내려가 지난해 12월부터 6개월 연속 하락했다. 그러나 정부는 신생아 특례대출 소득 기준을 2억 원에서 동결했고, 디딤돌 대출 한도는 5억 원에서 4억 원으로, 버팀목 대출도 3억 원에서 2억 4000만 원으로 줄였다.
■ 악성 미분양 역대 최악 기록: 집을 다 지었는데도 팔리지 않는 준공 후 미분양이 5월 말 2만 7013가구로 늘어났다. 전월보다 2.2% 증가한 수치로 2013년 6월 이후 11년 11개월 만에 최대 규모다. 특히 이 중 83%인 2만 2397가구가 지방에 몰려 있어 수도권과 격차가 벌어지는 모양새다. 실제로 서울 거래량은 1만 865가구로 두 달째 줄어든 반면, 전월세 거래는 25만 2615건으로 10.5%나 급증했다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. [단독] ‘국공유지에 2.7만 가구 공급’ 내놨지만…착공은 5년간 1200가구뿐
- 핵심 요약: 문재인 정부가 2020년 8·4 공급 대책에서 야심차게 내놓은 국공유지 활용 계획이 사실상 표류 중이다. 당시 정부는 태릉CC에 1만 가구, 정부과천청사 일대에 4000 가구, 서부면허시험장에 3500가구 등 총 10곳에서 2만 7000 가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 실제 착공에 들어간 곳은 마곡 미매각 부지뿐이다. 태릉CC는 지역 정치인들이 “생태공원을 만들자”며 반대 목소리를 높이고 있고, 상암DMC 미매각 부지는 서울시가 초고층 랜드마크 건설을 추진했다가 실패했다.
2. 5월 주담대 평균 3.87%…넉 달 연속 하락
- 핵심 요약: 은행 주택담보대출 금리가 5월 3.87%를 기록하며 4개월 연속 내리막길을 걷는 이다. 전월보다 0.11포인트 떨어진 수치다. 가계대출 금리도 4.26%로 0.10포인트 낮아졌고, 전세자금대출과 일반신용대출도 각각 3.70%, 5.21%로 내려앉았다. 다만 예대금리차는 1.54포인트로 전월보다 0.06포인트 벌어졌다. 한국은행은 4월에 대기업들이 저금리 대출을 대규모로 받았던 기저효과 때문이라고 설명했다.
3. 5월 주담대 평균 3.87%…넉 달 연속 하락
- 핵심 요약: 집값이 치솟자 정부가 신생아 특례대출마저 조이기 시작했다. 부부합산 소득 요건을 2억 원에서 더 이상 완화하지 않기로 못을 박았다. 윤석열 정부는 지난해 6월 “올해부터 소득 기준을 2억 5000만 원으로 늘리겠다”고 발표했지만 사실상 무산된 것이다. 6월 28일부터는 신생아 디딤돌 대출 한도를 5억 원에서 4억 원으로, 버팀목 대출도 3억 원에서 2억 4000만 원으로 각각 깎았다. 주택도시기금 여유자금이 올해 3월 7조 9000억 원까지 바닥을 드러내면서 더 이상 돈을 풀기 어려워진 상황이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 모집 공고일따라…대출 규제 희비 갈린 7월 분양 단지들
- 핵심 요약: 7월 수도권 분양 예정 단지 2만 3420가구가 입주자 모집 공고를 언제 냈느냐에 따라 희비가 엇갈리게 됐다. 6월 28일 이전에 모집 공고를 마친 성동구 오티에르 포레와 영등포구 리버센트 푸르지오 위브는 중도금 대출에서 예전 규정을 적용받는다. 그러나 송파구 잠실 르엘과 의정부시 힐스테이트 회룡역 파크뷰는 모집 공고가 늦어져 중도금 대출부터 6억 원 한도에 걸린다. 건설업계는 청약 수요가 줄어들까 봐 전전긍긍하고 있지만, 전문가들은 인기 지역에서는 분양가만 적당하면 큰 타격은 없을 것으로 보는 분위기다.
5. ‘주택 공급 3대 지표’ 또 감소…악성 미분양은 11년 11개월 만에 최대
- 핵심 요약: 건설사들이 가장 두려워하는 악성 미분양이 5월 말 2만 7013가구까지 불어났다. 전월보다 2.2% 늘어난 수치로 2013년 6월 이후 11년 11개월 만에 최악의 기록이다. 22개월째 계속 늘어나고 있어 건설업체들의 숨통을 조이는 중이다. 특히 83%인 2만 2397가구는 지방에 몰려 있다. 대구가 3844가구로 가장 많고, 경북 3357가구, 경남 3121가구가 뒤를 이었다. 반면 5월 주택 공급 지표를 보면 인허가는 2만 424가구로 전년 동기보다 13.1% 쪼그라들었고, 착공도 1만 5211가구로 12.3% 줄었다.
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6. “美와 관세협상 실패땐 GDP 0.4% 줄어들 것”
- 핵심 요약: 대외경제정책연구원(KIEP)이 한미 관세 협상이 결렬되면 한국의 실질 GDP가 최대 0.4%나 줄어들 수 있다고 분석했다. 미국이 한국에 25% 상호관세에 이어 철강·알루미늄에는 50%, 자동차·반도체·의약품에는 25% 관세를 부과하면 올해 실질 GDP가 약 9조 2600억 원 증발한다는 설명이다. 정부는 미국이 예고한 7월 8일 관세 부과일 전까지 유예 조치를 얻어낼 방침이다. 다만 산업통상자원부 고위 관계자는 “아무리 협상을 잘해도 관세 부과 이전으로 되돌리기는 거의 불가능하다”며 비관적 전망을 내놨다.
[자주 묻는 질문]
Q. 정부 공급 대책이 계속 지연되는데 집값 상승세는 언제까지 이어질까요?
A. 공급 계획 이행률이 4.4%에 그쳐 실질적인 공급 확대는 기대하기 어렵습니다. 2020년에 발표된 국공유지 2만 7000가구 공급 계획 중에서 착공한 곳은 마곡 미매각 부지 1200가구뿐이고, 태릉CC와 정부과천청사 등 대부분 후보지가 지역 반대로 무산되거나 지연되고 있습니다. 주택 인허가·착공·준공 등 공급 3대 지표가 모두 내리막길을 걷고 있어 공급 부족 구조가 더욱 심해지고 있습니다. 이대로라면 중장기적으로 상승 압력이 계속될 가능성이 높습니다.
Q. 대출 금리는 계속 내려가는데 왜 대출 한도는 오히려 줄어드나요?
A. 정부가 금리 정책보다 총량 관리에 더 무게를 두고 있기 때문입니다. 주택담보대출 금리가 3.87%로 4개월째 떨어지고 있지만, 신생아 디딤돌 대출 한도는 5억 원에서 4억 원으로, 버팀목 대출도 3억 원에서 2억 4000만 원으로 줄였습니다. 주택도시기금 여유자금이 7조 9000억 원으로 2010년 이후 가장 적어진 상황에서 정부는 정책대출 총량을 25%나 줄이면서 가계부채 증가 속도를 조절하려고 합니다. 금리가 내려가도 대출받기는 더 어려워질 전망입니다.
Q. 악성 미분양이 역대 최고 수준인데 어디에 투자 기회가 있을까요?
A. 지역별로 완전히 다른 모습을 보이고 있어 선별적으로 접근해야 합니다. 악성 미분양 2만 7000가구 중 83%가 지방에 몰린 반면, 서울·수도권은 공급 부족으로 가격이 계속 오르고 있습니다. 서울 거래량은 두 달째 줄어들고 있지만 전월세 거래는 10.5%나 늘어났고, 월세 비중도 61%로 커지면서 임대 시장 구조가 바뀌고 있습니다. 서울·수도권에서는 연 수익률 4%~6%를 목표로 하는 현금 흐름 중심 임대 수익 투자가 유효한 반면, 지방은 악성 미분양이 급증하고 있어 미분양 현황과 지역 경제 여건을 꼼꼼히 따져본 후 신중하게 접근해야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 정부 공급 계획 신뢰도 재검증: 발표 대비 실제 착공률 4.4%에 불과해 정부 발표보다 민간 개발사업 인허가 현황을 분기별로 점검하고 실제 공급 가능 물량 위주로 투자 전략 수립
✓ 대출 규제 강화 대응 전략: 신생아 대출 한도 1억 원 축소와 6억 원 주담대 제한으로 자기자본 비중 30% 이상 확보 필요, 각 금융기관별 대출 조건 변화를 월 단위로 모니터링
✓ 임대 시장 구조 변화 선제 대응: 월세 비중 61%로 증가하는 추세에 맞춰 연 수익률 4%~6% 목표 임대 수익 투자 전략 강화, 전월세 거래 10% 이상 증가 지역 우선 검토
✓ 지역별 차별화된 투자 접근: 악성 미분양 83%가 지방 집중으로 서울·수도권 공급 부족 심화, 지방 투자 시 미분양 현황과 지역 경제 여건을 필수 확인 후 신중한 투자 판단
✓ 대외 경제 리스크 사전 대비: 한미 관세 협상 결과에 따른 GDP 0.4% 감소 리스크 모니터링, 대외 경제 충격이 내수 부동산 시장에 미치는 파급 효과 분석하여 포트폴리오 안정성 확보
[키워드 TOP 5]
국공유지 공급 지연, 주담대 금리 하락, 신생아 대출 규제, 악성 미분양 최대, 월세 비중 증가, AI PRISM, AI 프리즘
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