국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 공공지원민간임대 사업의 활성화를 위한 민간임대리츠 담보대출, 리츠 차입가능 금융기관 확대 등 제도를 개선해 29일부터 본격 시행한다고 밝혔다.
공공지원 민간임대리츠는 임대주택을 건설하거나 매입하려는 민간 사업자가 리츠를 설립하고 주택도시기금 등의 출자를 받아 시행하고 10년간 임대·운영하는 구조다. HUG가 사업 제안을 평가한 후 출자 대상을 선정한다. 출자 규모는 총사업비의 20% 수준이며 나머지는 융자와 임대보증금으로 구성된다.
정부는 우선 민간임대사업이 원활하게 자금을 조달할 수 있도록 리츠가 차입가능한 금융기관을 확대하고 대출자금에 대한 자금재조달(리파이낸싱)을 허용키로 했다. 이를 위해 부동산투자회사법 시행령을 개정해 과학기술인공제회와 대한소방공제회 등 자산규모와 시장신뢰도가 우수한 기관을 리츠의 차입가능 기관으로 추가 지정했다. 건설기간 중 시행한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출도 임대기간 중 저금리 대출로 리파이낸싱 할 수 있도록 허용한다.
이와 함께 민간 사업자들의 사업 참여 부담을 덜기 위해 공공지원 민간임대 리츠에 출자한 주식의 담보대출과 양수도 기준도 개선한다. 이제까지 민간참여자가 대출을 위해 주식을 담보로 제공할 경우 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구했던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행할 수 있도록 했다.
또 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능 주식 수를 100%로 확대해 민간이 보유한 주식을 모두 양도할 수 있도록 하고, 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당기기로 했다. 공실률 5%이하이고 주거서비스 평가에서 우수 이상을 받아야만 양도가 가능하던 요건도 폐지된다.
주택도시기금이 공공지원 민간임대리츠에 출자하기 위해 사업성 심사를 할 때 기준이 되는 주택가격 상승률도 현실화한다. 국토부는 의무임대기간 종료 후 예상처분가격 산정에 활용되는 주택가격상승률을 현행 대비 0.5%포인트씩 조정했다. 기금투자를 위한 최소수익률 기준 충족 사업이 증가하면 사업 착수도 확대될 것으로 기대된다.
아울러 우선협상자로 선정된 후 사업착수까지 소요되는 기간도 단축된다. 국토부는 모든 사업장에 의무화돼있던 공사비 검증을 공동주택 분양가격 산정규칙을 일부 준용해 산출된 상한액 이하 공사비에 대해서는 공사비 검증을 면제하기로 했다. 이를 적용받으면 사업기간은 1개월여 단축된다.
기금출자 심사시 적용하는 토지비 감정평가 및 시세조사 결과 유효기간은 6개월에서 1년으로 확대해 재조사에 소요되는 기간(2개월)과 비용을 절감할 수 있게 했다.
이기봉 국토부 주거복지정책관은 "이번 민간임대리츠 활성화를 위한 제도개선을 통해 자금조달 및 사업추진 여건이 개선돼 공공지원민간임대 사업 활성화가 이루어질 것으로 기대한다"고 밝혔다.
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