월세아파트 구입 총 가이드

부동산 경기 침체로 집값이 하향 안정세를 유지하고 있는 가운데 월세아파트에 대한 수요가 크게 늘고 있다.이는 제통화기금(IMF) 한파에 따른 「전세대란」으로 전세의 안정성과 유동성이 무너지면서 전세 수요가 대거 월세로 몰려들고 있는 데 따른 것이다. 게다가 실직자와 퇴직자가 크게 증가하면서 창업자금 마련을 위해 월세로 옮기는 이들도 나날이 늘고 있는 추세다. 이같은 추세는 집값이 단기간에 뛰어오를 가능성이 거의 없고 전세보다는 월세가 자금 유동성을 높이는 방법이라고 판단하고 있는 데 따른 것으로 풀이된다. 특히 새 아파트를 구입한 입주예정자들의 경우 전세를 빼서 월세로 옮기는 대신 전세보증금의 일부를 중도금으로 활용하는 게 자금 운용의 신축성을 높이는 방법이다. ◇장점 월세의 매력은 무엇보다 보증금이 적이 적기 때문에 방을 쉽게 뺄 수 있다는 점이다. 전세의 경우 계약기간중에는 안정적으로 생활할 수 있지만 계약기간이 끝나고도 쉽게 방을 뺄 수 없다는 약점을 안고 있다. 또 전세에서 월세로 전환할 때 생기는 목돈을 활용할 수 있다는 것도 장점이다. 경기가 불투명한 상황하에서 믿을 수 있는 것은 현금밖에 없기 때문이다. 새로 구입한 아파트 중도금으로 활용하거나 창업자금으로 이용하려는 월세수요자가 늘고 있는 것도 이같은 맥락에서다. 아울러 세든 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 지키는 데도 전세보다 월세가 훨씬 유리하다. 이는 서울과 광역시에 있는 주택이 경매에 들어갈 경우 전세보증금이 3,000만원 이하인 경우는 최우선 변제권의 적용을 받아 모든 권리를 제치고 1,200만원을 우선 변제받을 수 있다. 따라서 월세계약과정에서 보증금을 3,000만원으로 정하면 최우선 변제권의 적용을 받는다. ◇환산방식 월세액은 일반적으로 전세금을 환산하는 방식으로 결정된다. 전세를 월세로 전환할 때 이자율은 통상 월 2%를 적용한다. 가령 전세보증금이 3,000만원인 경우 월세로는 보증금 1,000만원에 월 40만원의 임대료를 내면된다. 반대로 월세보증금 2,000만원에 매월 50만원을 내야 하는 집의 전세보증금은 4,500만원이다. 따라서 수요자들은 월세액을 산정할 때 해당 아파트의 전세시세를 잘 파악해야 하고 매월 납입해야 하는 임대료를 감안해 월세보증금을 정해야 한다. ◇시황 월세아파트는 보통 전세금 5,000만원짜리 이하에서 많이 나오는데 최근 들어서는 30평형대 매물도 조금씩 늘어나고 있는 추세다. 서울에서 보증금 3,000만원에 월세 40만원 정도로 구입할 수 있는 아파트 규모는 20평형 안팎이다. 따라서 월세 물건을 구하기 위해서는 소형 아파트가 밀집해 있는 곳을 찾는 게 좋다. 강남구 개포·도곡·수서동, 강동구 고덕·상일동, 강서구 방화·가양동, 마포구 성산동, 노원구 상계·중계·하계동, 중랑구 면목·신내동, 도봉구 쌍문·창동 등지가 월세아파트 밀집지역으로 꼽힌다. 개포동 주공아파트의 경우 8평형이 보증금 300만원에 월 36만원, 17평형이 보증금 3,000만원에 월 40만원의 시세를 형성하고 있고 고덕동 주공 14평형의 경우는 보증금 1,000만원에 월 40만원 선이다. 고덕동 주공 14평형은 보증금 1,000만원에 월 40만원, 방화동 도시개발 17평형은 보증금 3,000만원에 월 30만원이면 집을 얻을 수 있다. 이밖에 상계동 주공의 경우 11평형 보증금 1,000만원에 월 15만원, 24평형 보증금 3,000만원에 월 30만원의 시세를 보이고 있다. ◇주의점 월세입자는 보증금과 월임대료를 어떤 비율로 결정할 것인가에 신경을 써야 한다. 집주인의 대부분이 보증금을 낮게 하고 월 임대료를 높이려 하기 때문에 월임대료를 감당할 수 있는 범위내에서 보증금을 결정해야 뒤탈이 없다. 또 등기부등본을 확인해 근저당이 설정되어 있는지, 설정된 근저당의 액수가 얼마나 되는지 반드시 확인해야 한다. 이때 근저당 채무액과 다른 세입자의 보증금을 합한 금액이 집값의 60%를 넘어서는 안된다. 60%를 넘을 경우 경매로 넘어가면 보증금 회수가 어려워지기 때문이다. 아울러 경매에 대비해 임대차계약서에 확정일자를 받아두는게 안전하다. 전세든 월세든 확정일자는 반드시 받아둬야만 후회하는 일이 없다. 아울러 계약기간을 6개월이나 1년으로 하는 게 세입자에게 유리하다. 계약기간을 너무 길게 잡으면 방을 빨리 뺄 수 없고 지나치게 짧게 잡으면 안정적인 생활을 보장받기 어렵다. 【전광삼 기자】