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반값에 토지수용 하더니 분양가 규제는 회피…화천대유 1,000억원 더 벌 듯
부동산 건설업계 2021.09.26 17:05:04경기 성남시 대장동 개발사업의 최대 수혜자로 꼽히는 화천대유자산관리가 최근 ‘판교 SK뷰 테라스’ 분양으로 최대 1,000억원을 더 벌어들일 것이란 관측이 나오고 있다. 이는 기존에 알려진 수천억원대의 아파트 시행 수익 및 배당 수익과는 별개다. 부동산업계에 따르면 화천대유는 수의계약 형태로 대장동 프로젝트 사업자인 ‘성남의뜰’로부터 받은 5개 택지 중 마지막 남은 연립주택용지(B1)에 도시형생활주택 판교 SK뷰 테라스를 분양했다. 시공사는 SK에코플랜트(옛 SK건설)다. 판교 SK뷰 테라스는 지난 16일 292세대에 대한 청약 결과 9만2,491명이 몰려 평균 316.75 대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 12세대를 모집한 3군(84T)에만 2만 7,739명이 접수해 경쟁률이 무려 2,311.58 대 1에 달하기도 했다. 오는 29일부터 당첨자 계약을 받을 예정인데 청약 당시 높은 경쟁률을 기록한 점을 감안하면 ‘완판’이 예상된다. 이 단지는 통상 국민평형이라 불리는 전용면적 84㎡ 위주(240가구)로 조성됐는데 최고 분양가가 13억3,170만원(평당 3,916만원)이고, 평균 분양가도 주변 아파트 시세와 비슷한 평당 3,440만원선에 이른다. 이 때문에 높은 분양가로 논란이 되기도 했다. 아파트가 아닌 300가구 미만의 도시형생활주택이어서 분양가 상한제를 적용 받지 않기 때문이다. 대장동 도시개발사업 구역은 성남도시개발공사가 지분의 절반 이상을 가진 성남의뜰이란 특수목적금융투자회사(PFV)가 사업자로 선정돼 진행했고, 화천대유는 성남의뜰 지분 1%를 보유하고 있다. 이 사업은 공기업이 참여해 공공성이 높다는 이유로 '토지수용권'이 발동됐다. 통상 토지수용권이 발동돼 조성된 토지는 공공택지이기 때문에 분양가상한제가 적용되는데, 대장동은 사업자인 성남의뜰이 민간회사란 이유로 2018년 말 일반 아파트 분양 당시 분양가상한제를 피했다. 당시에는 공공택지에만 분양가상한제가 적용됐고, 민간개발단지에까지 분양가 상한제가 적용된 건 2019년 8월 이후다. 다만 판교 SK뷰 테라스는 300가구 미만의 도시형생활주택이어서 분양가 상한제에서 제외됐다. 부동산업계에서는 화천대유가 판교 SK뷰 테라스 분양으로 670억~1,000억원의 수익을 올릴 것으로 보고 있다. 일반적으로 아파트 분양 사업의 경우 매출의 10~15%가량을 이익으로 가져가는데 대장동 프로젝트의 경우 토지를 수용하면서 시세의 절반 수준만 보상금을 지급했기 때문이다. 한 부동산 개발업체 관계자는 “공공개발을 명분으로 원주민의 땅을 시세의 절반 수준에 수용한 데다 분양가 상한제를 피하기 위해 300가구 미만의 도시형생활주택 단지를 조성해 이익률이 최대 30%에 이를 수 있다”고 말했다. -
파주·검단·성남?…2차 사전청약, 분양가 또 뛰나 [코주부]
부동산 분양 2021.09.26 09:25:403기 신도시 2차 사전청약이 한 달도 채 남지 않았습니다. 시장에서는 다음 달 15일 쯤 모집공고를 낼 것으로 보고 있습니다. 1차 사전청약에서 보듯이 무주택 실수요자들의 큰 관심이 예상됩니다. 1차 사전청약보다 2배 정도 많은 물량이 나오는데다 인천검단, 파주운정 등 주거지역으로 선호도가 높은 곳들이 많아 1차 청약보다 경쟁이 더 심해질 것으로 보입니다. 한 달 남은 3기 신도시 2차 사전청약, 오늘 ＜코주부 레터＞에서 간단하게 나마 알아보도록 하겠습니다. 1차 사전청약…결과는 이러했습니다 1차 사전청약은 분양가가 다소 높다는 얘기가 있었지만 높은 경쟁률을 기록하면서 3기 신도시에 대한 수요자들의 관심이 높다는 것을 보여줬습니다. 1차 청약은 공공분양과 신혼희망타운으로 나눠서 공급했는데요, 공공분양에서는 3개 지구에서 평균 15.7대 1의 경쟁률을, 신혼희망타운은 5개 지구 평균 4.5대 1의 경쟁률을 나타냈습니다. 공공분양보다는 신혼희망타운이 다소 경쟁률이 낮았습니다. 공공분양에서는 599가구를 공급하는 인천계양지구가 25.7대 1로 가장 높았고, 922가구를 공급하는 남양주진접2지구가 7대 1로 가장 낮았습니다. 남양주 진접2지구의 인기가 상대적으로 덜한 것은 예상 밖이었습니다. 신혼희망타운은 인천계양이 7.7대 1, 성남복정1지구가 7.5대 1의 비교적 높은 경쟁률을 보였고 남양주진접2가 1.3대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 일단 공급 가구수가 많은 곳, 그리고 청약 자격이 된다면 신혼희망타운에 청약하는 것이 당첨 확률을 조금이라도 높일 수 있는 방법이 될 것 같습니다. 2차는 여기서…청약 자격은 이렇습니다. 2차 사전청약 물량은 1차 청약 때의 2배가량인 9,100가구 정도입니다. 총 11개 지구에서 공급되는데요. 공공분양은 남양주왕숙2지구(1,400가구), 성남신촌(300가구), 인천검단(1,200가구), 파주운정3(1,200가구), 의정부우정(1,000가구)에서 나옵니다. 성남낙생(900가구), 성남복정2(600가구), 군포대야미(1,000가구), 의왕월암(800가구), 수원당수(500가구), 부천원종(400가구) 등에서는 신혼희망타운(신희타) 아파트가 공급됩니다. 일단 무주택자이면서 수도권에 거주하고 있어야 합니다. 지구마다 해당지역 거주 요건도 있습니다. 대부분의 물량이 특별공급(85%)으로 공급됩니다. 신혼부부(30%), 생애최초(25%), 다자녀(10%), 노부모 부양(5%), 기타(15%) 비중입니다. 15%만이 일반공급입니다. 사전청약 공고가 나오면 세부적인 것을 꼭 살펴보셔야 합니다. 신희타의 경우 혼인기간 7년 이내 신혼부부 또는 예비신혼부부, 6세 이하 자녀가 있는 한부모 가족이며 소득기준은 130% 이하(맞벌이 140%), 청약저축 가입기간 6개월, 가입횟수 6회 이상, 부동산 2억1,550만원 이하, 자동차 3,496만원 이하입니다. 신희타는 총 13점 만점의 가점으로 당첨자를 가립니다. 소득, 자녀수, 지역거주년수, 통장 납입횟수, 혼인기간(한부모는 자녀 나이)에 따라 점수가 달라집니다. 시장 관심 많은 곳…이 곳이 주목 받고 있습니다. 최선호 지역은 사람마다 다양하게 나뉩니다. 사실 1차 사전청약에서 인천계양의 경쟁률이 가장 높은 것은 시장에서 의외로 받아들였습니다. 지금껏 서울을 중심으로 서부권보다는 동·남부권이 상대적으로 선호도가 높았기 때문입니다. 때문에 이번 2차 청약에서도 서부권 물량이 주목을 받고 있습니다. 파주운정3, 인천검단, 부천원종 등이 서부권입니다. 파주운정과 인천검단은 이미 신도시 인프라가 갖춰져 있는 만큼 기본적인 수요가 뒷받침될 것으로 보입니다. 특히 인천검단은 1차 인천계양지구 청약 성공의 후광을 입을 수 있습니다. 부천원종지구도 입지는 좋다고 합니다. 부천시 거주자만 청약할 수 있습니다. 파주운정3은 서울에서 다소 떨어져 있다는 지적이 있지만 GTX-A 노선이 계획돼 있는 만큼 입주시기에는 이를 활용할 수 있을 것으로 보입니다. '다크호스'로 꼽히고 있습니다. 1차 청약에서 성남복정1지구의 경쟁률이 높았던 만큼 성남복정2도 유망합니다. 성남복정은 구도심 재개발과 위례삼동선(성남~광주), GTX-A, 모란 트램 (성남 산업단지~판교역) 등의 개발호재가 많은 지역입니다. 의왕월암은 지난달 정부가 의왕·군포·안산을 묶어 4만가구 규모의 신도시급으로 개발하기로 하면서 이곳에 인접해 있는 만큼 더욱 각광을 받을 것으로 예상하고 있습니다. 남양주왕숙2지구는 수도권 동부지역 주택 수요를 흡수할 것으로 예상됩니다. 사실 왕숙1지구보다 입지가 더 좋다는 평가를 받고 있죠. 다산신도시 바로 옆에 붙어 있고 계획상으로는 경의중앙선이 지구 중앙을 관통할 것으로 보입니다. 남양주시는 조정대상지역이라 거주기간 1년만 충족하면 당해지역으로 적용된다고 합니다. 분양가는 주변 시세의 60~70%…이렇게 추정됩니다 역시 분양가가 가장 관심이겠죠. 1차 사전청약에서 분양가가 예상보다 높았다는 얘기가 많았습니다. 하지만 주변 아파트 시세보다는 분명히 쌉니다. 사실 분양가가 어느 정도 수준일 지는 쉽게 단정하지 못합니다. 정부는 주변 시세의 60~80% 수준이라고 하는데…이를 바탕으로 1차 사전청약과 비교하면 추산 정도는 할 수 있습니다. 예컨대 성남복정2의 경우 시장에서는 추정분양가를 6억원 중·후반대로 예상하고 있습니다. 수정구 태평동 가천대역 두산위브 59㎡(전용면적)는 올해 상반기 6억9,800만~7억7,000만원에 거래됐기 때문입니다. 인천 검단신도시는 비교할 만한 아파트가 아직 없습니다. 주변 원당동 85㎡ 아파트의 실거래가격이 3억3,000만~4억4,000만원 정도 하는데 구축 아파트가 많아 기준이 되기는 어렵습니다. 참고만 해도 될 듯합니다. 파주운정3지구 역시 인근 운정신도시 85㎡형 실거래가가 7억~8억원 중반대를 형성하는 만큼 6억원 이상이 될 것으로 예상할 수 있습니다. 2차 사전청약에 떨어져도 실망하면 안됩니다. 사실 올해 공급하는 3기 신도시 사전청약의 '하이라이트'는 12월에 예정된 4차 물량이라고들 합니다. 고양창릉, 부천역곡, 동작구수방사, 구리갈매역세권 등이 4차 물량으로 예정돼 있습니다. 청약은 꾸준히 도전하는 것이 왕도입니다. 코주부 레터 구독하기 이 기사는 서울경제의 재테크 뉴스레터 ‘코주부’에 게재된 기사입니다. 코인, 주식, 부동산 등 요즘 가장 핫한 재테크 소식들을 엄선해 알기 쉽게 풀어드리는 코주부 레터. 아래 링크에서 구독신청을 하시면 이메일로 받아보실 수 있습니다.(무료!) 구독 링크와 아카이브 → https://page.stibee.com/subscriptions/130181 -
'분상제 지켜보자'…잠실진주도 “내년 분양”
부동산 주택 2021.09.22 17:33:18올 하반기 분양 예정이었던 서울 강남 등 수도권의 주요 단지들이 잇따라 분양 일정을 미루고 있다. 가격통제가 계속되면서 사업장별 분양가를 확정하지 못해서다. 내년으로 연기가 확정된 단지들의 총가구 수는 현재 수도권에서만 1만 가구를 넘는 것으로 파악됐다. 최근 정부는 고분양가 관리 제도와 분양가상한제를 손질하겠다고 밝혔지만 규제 완화가 가시화하기 전까지는 공급 차질이 오히려 심화될 것이라는 전망이 나온다. 22일 정비 업계에 따르면 서울 서초구 신반포15차를 재건축하는 래미안 원펜타스와 송파구 잠실진주 재건축 조합은 최근 올 하반기 중 분양하려던 계획을 바꿔 내년에 분양하기로 일정을 확정했다. 래미안 원펜타스는 총 641가구에 일반분양 263가구, 잠실진주 재건축은 총 2,636가구에 일반분양 564가구 규모의 단지다. 연기 이유는 분양가를 둘러싼 조합원들의 반발이다. 신반포15차 재건축 조합 관계자는 “분양을 미루는 것은 다른 조합들과 같은 이유”라며 “인허가 과정에서 (분양가에 대해) 조합원들의 불만이 커 향후 분양가상한제 완화 등 정부의 기조를 살펴보고 일정을 정할 것”이라고 전했다. 또 다른 서울의 알짜 단지 서울 동대문구 이문1구역 재개발(2,904가구·일반분양 803가구)과 경기도 수원시 권선 6구역 재개발(2,175가구·일반분양 1,231가구)도 마찬가지로 분양을 내년으로 미루기로 결정했다. 수원 권선 6구역 재개발 조합 관계자는 “원·부자재 값 급등으로 시공 단가가 상승하면서 조합이 바라는 분양가 눈높이가 높아지고 있다”며 “분양 연기에 따라 조합 사업비가 추가로 지출되는 문제가 있지만 정부가 발표할 분양가 관리 제도 개선안의 내용을 지켜본 후 이르면 연내 착공 및 내년 분양하려고 한다”고 말했다. 이 밖에 또 다른 강남권 알짜 단지인 신반포 메이플자이(3,329가구)도 시유지 매입 문제로 내년으로 분양이 미뤄지며 공급 가뭄 속 수요자들의 속만 타들어가게 됐다. 현재 내년 분양을 확정한 이들 5곳의 총가구 수는 1만 1,685가구에 이른다. 일반분양 규모도 3,000가구 이상이다. 수도권 내 입지가 우수한 곳이라 대기 수요가 많은 단지로 꼽힌다. 이에 해당 단지들의 일정 연기는 결국 수도권 아파트 공급 지연을 초래해 청약 수요 과열로 이어질 것으로 전망된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 이와 관련해 “올 3분기가 거의 끝났지만 서울 내 아파트 누적 분양 물량은 지난해 물량에 크게 못 미치고 있다”며 “가뜩이나 지난 2018년 이후 서울의 아파트 공급량은 매년 3만 가구를 채우지 못하고 있어 청약 대기 수요는 늘고 대기 시간은 점점 길어지고 있다”고 말했다.실제 부동산114에 따르면 올 8월까지 서울의 일반분양 물량은 1,809가구로 지난해 같은 기간(9,512가구)의 19%에 그치고 있다. 2019년 같은 기간 일반분양 물량(7,836가구)과 비교해도 4분의 1토막 수준이다. 전문가들은 분양 시장 과열을 막고 주택 시장을 정상화하기 위해서는 분양가 관리 제도의 개선이 시장의 기대에 부응하는 수준으로 신속하게 이뤄져야 한다고 보고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “분양 단지들이 분양가상한제 재검토 결과를 기다리고 있다는 것은 만족할 만한 분양가가 나오면 바로 공급량으로 이어질 수 있다는 의미”라며 장단기 공급 정상화를 위해서는 분양가상한제의 대폭 개선이 필요하다고 강조했다. -
[분양단지 들여다보기] 한화건설, 포레나 수원원천…‘명품 브랜드’ 각인
부동산 건설업계 2021.09.22 17:25:44한화건설의 브랜드 포레나(FORENA)가 지난 2019년 8월 론칭 이후 14개 단지 연속 매진을 기록했다. 가장 최근 완판(완전 판매)된 단지인 포레나 수원원천은 최근 1년간 지역 내 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 한화건설에 따르면 8월 말 청약을 시작한 포레나 수원원천의 1순위 청약 평균 경쟁률은 52.46 대 1이다. 포레나 수원원천은 수원 영통구 원천동 333-1번지 일원에 총 157가구 규모로 짓는 단지다. 최고 경쟁률은 전용 84㎡에서 나왔다. 17가구를 모집하는데 2,039명이 청약통장을 던져 119.94 대 1이라는 경쟁률을 기록했다. 이는 최근 1년간 수원에서 진행된 신규 분양 아파트 중 가장 높은 청약 경쟁률이다. 포레나 수원원천이 높은 청약 경쟁률을 기록하면서 한화건설의 ‘포레나’ 브랜드는 론칭 이후 2년간 14개 단지 연속 미분양 제로 행진을 이어나가게 됐다. 시장 안팎에서는 포레나를 프리미엄 브랜드로 포지셔닝한 한화건설의 전략이 주효했다는 평가가 나온다. 한화건설은 브랜드 론칭 시부터 타 아파트 브랜드 대부분이 도입하고 있는 심벌마크를 과감히 배제하고 글자로 만든 워드마크(wordmark) 형태를 도입하는 등 명품 이미지를 각인시켰다. 디자인 콘셉트 등에서 차별화한 상품을 지속적으로 내놓고 마케팅을 강화한 점도 프리미엄 브랜드 이미지 구축에 기여했다. 한화건설은 지난해 건설사로는 이례적으로 포레나만의 향을 담은 ‘포레나 시그니쳐 디퓨저’를 출시해 고객들에게 특별한 브랜드 경험을 제공했다. 포레나 영등포에는 신축 공동주택 최초로 실내 배달 로봇 서비스를 도입하기도 했다. 외부 색채 디자인 포레나 시그니처 스킨과 출입구 디자인 ‘포레나 페이스’는 디자인권을 출원했다. 이는 포레나 상품에만 제한적으로 적용해 희소성을 높였다. 포레나의 인기가 높아지며 기존 한화건설의 브랜드 단지들이 이름을 포레나로 바꾸려는 문의도 늘고 있다. 최근 ‘포레나 광교상현(옛 광교 상현 꿈에그린·639가구)’이 한화건설의 승인을 얻어 브랜드 변경 공사를 완료했다. 회사 측은 추가 신청 단지들에 대해서도 심의를 진행하고 있다. -
역시 '공급'이 정답?…대구 '미분양 무덤'되나
부동산 주택 2021.09.22 06:00:00전국 집값이 상승세를 이어가고 있지만 분양 성적은 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 수도권 분양은 ‘완판’ 행진이 계속되는 반면 지방에서는 공급 과잉 이슈가 있는 지역을 중심으로 미분양 사례가 잇따라 나왔다. 특히 분양 시장이 침체기에 들어선 대구에서는 지난달과 이달 사이 분양한 5개 단지 중 3개 단지가 미달됐다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 9월 13일~9월 17일 수도권에서 1순위 청약 접수를 한 4개 아파트 단지가 모두 1순위 마감됐다 .경기 수원시 영통구 이의동에서 1순위 청약을 14일 진행한 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’는 151가구 모집에 3만 4,537명이 몰려 평균 경쟁률 228.7 대 1을 기록했다. 전용 84㎡ 기타 경기 전형의 경우 748.8 대 1로 최고 경쟁률을 나타냈다. 이외에도 모든 주택형·전형에서 경쟁률이 세 자릿수를 보였다. 이 단지는 지난 13일 진행된 특별공급 청약에서도 경쟁률 148.5 대 1을 기록하며 흥행을 예고한 바 있다. 같은 날 349가구를 모집한 경기 안양시 동안구 ‘평촌 엘프라우드’는 4,437명이 통장을 던져 12.7 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 총 6개 주택형 중 전용 59㎡C를 제외한 5개 주택형에서 두 자릿수 경쟁률을 보였다. 경기 포천 소흘읍 ‘태봉공원 푸르지오 파크몬트’ 역시 전 주택형이 1순위에서 마감됐다. 수도권 전철 등 교통 인프라가 상대적으로 부족한 지역에서 분양했음에도 완판돼 눈길을 끈다. 인천 중구 중산동에서 통장을 접수한 ‘영종하늘도시 한신더휴2차’ 또한 모든 주택형이 1순위에서 청약이 종료됐다. 수도권과 대조적으로 지방 분양 성적은 저조했다. 전남 광양 황금택지지구 ‘광양 한라비발디 센트럴마크’는 ‘직주 근접’ 등의 장점을 청약 모집 과정에서 강조했지만 모든 주택형에서 미분양이 발생했다. 대구 중구 동인동 ‘힐스테이트 동인’은 903가구를 모집했지만 청약 인원은 305명에 그쳤다. 경쟁률은 0.3 대 1이었다. 1군 브랜드를 적용했지만 모든 주택형에서 완판에 실패했다. 특히 대구에서는 지난달과 이달 사이 1순위 접수를 받은 5개 단지 중 3개 단지가 미달된 것으로 나타났다. 지난 7일 1순위 청약을 접수한 대구 중구 태평로 ‘힐스테이트 대구역 퍼스트 2차’는 162가구 모집에 통장이 들어와 평균 경쟁률이 1.2대 1이었다. 청약을 받은 전용 84㎡A·B·C 세 개 주택형 중 84㎡A·B는 2순위 기타지역에서 가까스로 마감됐지만, 84㎡C는 58가구 중 20가구가 미달됐다. 그보다 앞서 지난달 3일 1순위 청약을 진행한 ‘신기역 극동스타클래스’는 142가구 모집에 26명만이 지원해 경쟁률이 0.2대 1이었다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “수도권은 고가점자들이 워낙 많이 적체돼 있고 서울·경기 등 아파트 청약이 가지는 ‘안전 자산’이라는 특성 또한 여전해 분양 물량이 획기적으로 늘어나지 않는 이상 열기가 지속될 가능성이 높다”고 분석했다. 미분양 단지가 속출하고 있는 대구와 관련해서 윤 위원은 “1997년부터 자료를 집계한 결과 대구 지역 연 평균 입주 물량은 1만 7,000여 가구였다"며 “2023년까지는 이보다 많은 입주 물량이 지속적으로 공급돼 2024년은 되어야 출구 시점 윤곽이 잡힐 가능성이 높다”고 분석했다. -
대출 막아놓고 분양가는 또 올려…"사채 쓰라는 거야" 분통
부동산 주택 2021.09.19 08:00:00지난 15일 정부가 고분양가 관리제도와 분양가 상한제 개선안을 발표하면서 시장 참여자들의 표정이 달라지고 있다. 건설업계는 추석 이후 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리제도 개편안을 기다리겠다는 ‘신중모드’에 돌입했다. 반면 실수요자는 향후 분양가 상승 및 중도금 대출 규제를 우려하는 분위기다. 19일 국토부에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 이르면 9월 말께 고분양가 관리제도의 구체적인 개선안을 발표할 예정이다. 이에 일부 단지는 분양 일정을 연기했다. 추석 전 입주자모집공고를 발표할 예정이었던 광명2구역 재개발(베르몬트로 광명)은 추석 이후로 입주자모집공고를 낼 예정이다. 총 3,344세대 규모에 일반분양 726세대로 추첨제(85 초과) 물량도 있어 수요자들이 손꼽아 기다렸던 분양 단지 중 하나다. 해당 현장은 분상제를 적용받아 최소 4억 이상의 시세차익이 예상되는 곳이다. 분상제 규제 완화로 분양가가 올라갈 경우 시행사, 조합원에게 돌아가는 이익이 그만큼 커질 수 있다는 것이다. 한 건설업계 관계자는 “추석 이후에 나올 분상제 재검토 결과를 보고 분양 일정을 정해도 늦지 않다는 분위기”라고 전했다. 분양가 상한제 하에서 분양 일정이 불투명해진 사례는 더 있다. 브라이튼 여의도는 후분양을 확정했고 둔촌주공아파트 재건축 분양일정도 향후 분양가 상한제 개선 폭에 달려있다. 실제로 부동산114에 따르면 지난해 서울 분양 물량은 총 3만1,517가구(임대 제외)에 이르지만 이 중 지난해 10월 이후 공급 물량은 3,204가구로 전체의 10.1%에 그친다. 지난해 4분기부터 민간 택지 분양가상한제가 적용되면서 공급이 뚝 끊긴 것이다. 올해 역시 서울에서 연내 예정된 전체 공급 물량은 3만8,110가구지만 이날 현재까지 실제 분양된 물량은 4,844가구에 불과하다. 분양을 기다렸던 수요자들은 분양 일정이 미뤄지며 분양가 상승을 우려하고 있다. 여기에 연말로 갈 수록 금융권의 가계대출 총량 관리로 중도금 대출이 나오지 않을까 걱정하고 있다. 실제로 최근 분양한 힐스테이트 광교중앙역 퍼스트 등 일부 현장은 중도금 대출이 나오지 않는다고 공지했다. 수요자들은 기다리는 현장의 입주자모집공고가 나오기 전까지 시행사의 중도금 대출 알선 여부를 뚜렷하게 알 수 없어 혼란은 가중될 전망이다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “주택 시세가 정부의 예측보다 더 빠르게 상승하며 하반기 중도금 대출 여부가 불투명해져 수요자들이 사금융으로 몰리고 있다”고 우려했다. 전문가들은 장기적으로 분상제 재검토는 공급 개선에 긍정적 영향을 줄 것이라는 의견이다. 윤 수석연구원은 “재검토 결과를 살피느라 잠시 공급이 미뤄질 수는 있지만 장기적으로는 공급을 정상화할 수 있을 것”이라고 말했다. -
[분양단지 들여다보기] GS건설 '이천자이 더 파크'…‘공원 안 아파트’
부동산 분양 2021.09.16 18:11:59GS건설이 경기도 이천시 관고동 산 13-1번지 일원 ‘이천자이(Xi) 더 파크’를 이달 중 분양할 예정이다. 경기도 이천시에 들어서는 첫 자이 아파트다. 이천자이 더 파크는 비규제지역인 이천시에 선보이는 민간 공원 특례 사업이다. 민간 공원 특례 사업이란 5만 ㎡ 이상의 공원을 민간이 70% 이상 조성해 기부채납하는 경우 부지 면적의 30% 이내에서 비공원 시설 설치를 허용하는 방식이다. 공세권이 아니라 단지 자체가 공원 내에 지어지는 셈이다. 실제 이천자이 더 파크가 들어설 부악공원은 총 16만 7,000여 ㎡로 이 중 축구장 약 18배 크기인 12만 5,000여 ㎡가 부악공원 시설 등으로 조성될 계획이다. 공원 부지 내에는 잔디마당·어린이정원·가족피크닉장 등 레저·문화 공간과 복합 문화 체육 공간인 꿈자람센터 등이 계획돼 있다. 부악공원 주변으로도 설봉공원·아리산·설봉산 등 녹지 공간이 있다. 단지는 지하 6층에 지상 최고 25층, 11개 동, 전용면적 59~107㎡ 706가구다. 전용면적별로는 △59㎡A 136가구 △59㎡B 69가구 △84㎡A 229가구 △84㎡B 130가구 △84㎡C 24가구 △84㎡T(옥외 공간) 17가구 △102㎡T(옥외 공간) 9가구 △107㎡ 92가구 등이다. 단지에서 중부고속도로 서이천IC, 영동고속도로 이천IC 등을 통해 서울이나 인근 도시로 진입할 수 있고 경충대로·이섭대천로·성남이천로 등이 단지 주변으로 조성돼 있다. 경강선 이천역 이용도 가능하며 판교역에서 신분당선으로 갈아타면 강남역까지 갈 수 있다. 이천중앙로 문화의거리, 롯데마트, 이마트, NC백화점, 관고전통시장 등 도심생활권 입지에 경기도의료원 이천병원, 이천시립도서관 등 도시 주요 시설이 인접해 있다. 교육 시설로는 송정초, 이천양정여자중·고, 송정중, 다산고, 이천고 등이 가깝다. 단지 인근에는 SK하이닉스 이천 본사가 있다. 이천시는 비(非)규제지역으로 이천뿐 아니라 서울·경기·인천 거주자도 청약이 가능하다. 청약통장 가입 후 12개월 이상이고 지역별·면적별 예치금을 충족하면 세대주 및 주택 소유 여부에 관계없이 일반공급 청약 기준 1순위로 청약할 수 있다. 재당첨 제한은 없으며 당첨자 발표일로부터 6개월이 지나면 전매가 가능하다. -
동양건설산업, 원주서 '원주기업도시 이지더원 3차' 분양
부동산 분양 2021.09.16 17:25:23동양건설산업이 강원도 원주시 원주기업도시 1-1블록에서 ‘원주기업도시 이지더원 3차’를 분양한다. 단지는 지하 2층·지상 29층, 16개 동, 총 1,516가구 규모다. 단지 인근에서는 앞서 ‘원주기업도시 이지더원 1·2차’를 분양한 바 있다. 이들을 합치면 총 3,722가구 규묘 브랜드 타운이 조성될 전망이다. 전용 면적은 59~ 84㎡로. 입주는 2024년 5월 예정돼 있다. 단지가 자리잡은 원주기업도시는 ‘지식기반형 기업도시 개발사업지구’다. 개발이 막바지 단계에 이르러 상당수 인프라가 조성돼 있다. 단지에서 차량으로 10분 거리에는 KTX서원주역이 있어 서울까지 접근하는데 1시간 내외의 시간이 걸린다. 광주원주고속도로와 중앙고속도로·영동고속도로 등 교통 인프라 또한 차량으로 접근할 수 있다. 이번 분양은 기업도시 내 민간택지에서 이뤄져 전국 청약이 가능하다. 또한 강원 원주시는 비규제지역으로, 지역이나 면적별 예치금액을 충족할 시 유주택자나 세대원도 1순위 청약을 할 수 있다. 재당첨 및 전매제한이 없고, 주택담보대출 비율은 최대 70%까지 적용된다. 분양 일정은 이달 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위, 29일 2순위 청약으로 계획돼 있다. 당첨자 발표는 내달 6일이다. -
한양, 리뉴얼 '수자인' 첫 적용 부산 '에코델타시티 한양수자인' 10월 분양
부동산 분양 2021.09.16 11:37:54한양은 부산 에코델타시티 스마트시티에서 ‘에코델타시티 한양수자인'을 다음달 분양한다고 16일 밝혔다. 이 단지는 부산 에코델타시티 스마트시티 내 첫 민간분양단지다. 동시에 한양이 리뉴얼한 수자인 브랜드를 적용하는 첫 단지기도 하다. 에코델타시티는 부산 강서구 강동동, 명지동, 대저2동 일원에 조성하는 신도시로 주거·업무시설부터 연구개발(R＆D), 공공, 의료 등이 들어설 계획이다. 주거시설의 경우 2만 8,454가구의 공급이 예정돼 있다. 그 중 스마트시티 공급물량은 3,380가구에 불과해 이번 단지의 희소가치가 높다는 것이 한양 측의 설명이다. 부산 에코델타시티 한양수자인은 부산광역시 강서구 에코델타시티 21BL에 들어서는 단지로 지하 2층~지상 최고 24층, 7개동, 전용 102~132㎡, 총 554가구 규모다. △102㎡ 312가구, △107㎡ 68가구, △132㎡ 174가구 등 전세대 중대형 타입으로 구성되는 것이 특징이다. 단지 인근에 초등학교와 중학교 부지, 인근 고등학교 부지가 계획돼 있으며 녹지·업무·상업용지와 가까워 생활 인프라들을 편리하게 이용 가능할 전망이다. 부전~마산 복선전철이 2022년 12월 개통 예정이다. 김해공항, 부산신항만, KTX부산역, 제2남해고속도로 등도 인근에 위치해 있어 사통팔달한 교통망을 갖추고 있다. 한양은 특히 올해 7월 리뉴얼을 실시한 한양의 주택브랜드 ‘수자인’을 에코델타시티 한양수자인에 첫 적용한다. 새로운 수자인은 수요자들의 주거만족도를 높이기 위해 스마트홈 서비스를 강화하고, 식스존(Six-zone) 등 고유의 설계 및 서비스를 적용할 예정이다. -
강남 재건축 뛰어넘은 초고가 분양가…상위 1~8위 휩쓴 '이것'은
경제·금융 경제·금융일반 2021.09.16 10:33:492016년 이후 3.3㎡ 당 분양가 ‘탑10’ 중 무려 8개가 도시형생활주택인 것으로 나타났다. 도시형생활주택은 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문인데, 건설사들이 고분양가를 받기 위한 수단으로 전락하고 있어 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. 국회 국토교통위원회 소속 소병훈 더불어민주당 의원은 16일 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 2016년 이후 HUG 분양보증서 발급 1,809개 사업장의 평당 분양가를 분석한 결과 이 같이 나타났다고 밝혔다. HUG에서 분양보증을 받은 사업장 중 3.3㎡ 당 분양가가 가장 비싼 사업장은 서울 서초구 반포동의 ‘더샵 반포 리버파크’ 도시형생활주택이었다. 이곳의 3.3㎡ 당 분양가는 7,990만원으로, 호당 분양가는 17억 1,156만원에 달했다. 아파트 중 최고 분양가를 기록한 ‘반포 래미안 원베일리’(3.3㎡ 당 5,280만원)보다 2,700만원 이상 비싼 가격이다. 2위는 서울 강남구 논현동에 공급 예정인 ‘루시아 도산 208’ 도시형생활주택이 차지했다. 3.3㎡ 당 분양가는 7,900만원, 호당 14억 2,014만원이다. 서울 강남구 도곡동의 ‘오데뜨오드 도곡’이 3.3㎡ 당 7,299만원(호당 14억 6,507만원)으로 뒤를 이었다. 특히 분양가 상위 10곳 중 1~8위가 모두 도시형생활주택이었다. 아파트는 강남권 재건축 단지인 ‘원베일리’와 ‘디에이치 라클라스’가 각각 9, 10위에 오르는 데 그쳤다. 도시형생활주택이 강남 재건축 아파트보다 비싸게 분양되는 이유는 도시형생활주택의 경우 분양가상한제 적용을 받지 않기 때문이다. 주택법은 공공택지나 투기과열지구로 지정된 지역 중 분양가격 급등이나 청약 과열 등으로 시장이 불아해질 우려가 있는 지역의 민간택지에서 분양하는 공동주택에 대해 분양가상한제를 적용하도록 하고 있다. 도시형생활주택은 대상에서 제외된다. 분양가 규제로 수익성이 약화된 건설사들이 아파트 대신 분양가상한제를 피해 고분양가를 받을 수 있는 도시형생활주택 건설로 방향을 바꾸고 있다는 지적도 나온다. 실제로 서울 종로구 ‘세운푸르지오 헤리시티’ 전용 24㎡의 경우 도시형생활주택은 4억 1,770만원, 아파트는 2억 7,560만원(각각 최저 기준)으로 1.5배의 격차를 보였다. 같은 부지에 같은 건설사가 같은 규모로 주택을 지었어도 분양가상한제 적용 여부에 따라 분양가 격차가 나타나는 것이다. 이 같은 문제에 따라 도시형생활주택으로의 ‘꼼수 분양’을 막기 위한 제도적 장치가 필요하다는 지적이 나온다. 소 의원은 “최근 건설사들이 양질의 아파트를 공급할 수 있는 부지에서도 분양가 규제를 피하고자 도시형생활주택을 공급하는 편법 분양, 꼼수 분양을 하고 있다”며 “정부가 고분양가 도시형생활주택에 대한 관리방안을 마련해야 한다”고 말했다. 최근 노형욱 국토부 장관이 도심 내 주택공급을 확대하기 위한 방안으로 도시형생활주택 규제 완화를 언급한 데 대해서도 “도심 내 난개발을 부추기는 결과로 이어질 수 있다”고 신중한 접근을 주문했다. -
수도권 '완판' 대구는 '미분양'…분양시장 지역별 ‘명암’
부동산 정책·제도 2021.09.15 18:17:13전국 집값이 상승세를 이어가고 있지만 분양 성적은 지역별로 희비가 엇갈리고 있다. 수도권 분양은 ‘완판’ 행진이 계속되는 반면 지방에서는 공급 과잉 이슈가 있는 대구 등을 중심으로 미분양 사례가 잇따라 나왔다. 15일 한국부동산원 청약홈에 따르면 전날 수도권에서 1순위 청약 접수를 한 4개 아파트 단지가 모두 1순위 마감됐다. 경기 수원시 영통구 이의동에서 분양한 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’는 151가구 모집에 3만 4,537명이 몰려 평균 경쟁률 228.7 대 1을 기록했다. 전용 84㎡ 기타 경기 전형의 경우 748.8 대 1로 최고 경쟁률을 나타냈다. 이외에도 모든 주택형·전형에서 경쟁률이 세 자릿수를 보였다. 이 단지는 지난 13일 진행된 특별공급 청약에서도 경쟁률 148.5 대 1을 기록하며 흥행을 예고한 바 있다. 경기 안양시 동안구 ‘평촌 엘프라우드’는 349가구 모집에 4,437명이 통장을 던져 12.7 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 총 6개 주택형 중 전용 59㎡C를 제외한 5개 주택형에서 두 자릿수 경쟁률을 보였다. 경기 포천 소흘읍 ‘태봉공원 푸르지오 파크몬트’ 역시 전 주택형이 1순위에서 마감됐다. 수도권 전철 등 교통 인프라가 상대적으로 부족한 지역에서 분양했음에도 완판돼 눈길을 끈다. 인천 중구 중산동에서 통장을 접수한 ‘영종하늘도시 한신더휴2차’ 또한 모든 주택형이 1순위에서 청약이 종료됐다. 수도권과 대조적으로 지방 분양 성적은 저조했다. 대구 중구 동인동 ‘힐스테이트 동인’은 903가구를 모집했지만 청약 인원은 305명에 그쳤다. 경쟁률은 0.3 대 1이었다. 1군 브랜드를 적용했지만 모든 주택형에서 완판에 실패했다. 전남 광양 황금택지지구 ‘광양 한라비발디 센트럴마크’ 역시 모든 주택형에서 미분양이 발생했다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “대구는 지금까지 분양 물량이 많았고 추후 예정된 입주 물량 또한 많아 실수요자들이 분양 시장에서 관망세로 돌아선 것으로 보인다”며 “다른 지방 도시에서도 물량이 많은 지역을 중심으로 미분양이 꾸준히 발생할 수 있다”고 분석했다. 이어 윤 위원은 “수도권은 고가점자들이 워낙 많이 적체돼 있고 서울·경기 등 아파트 청약이 가지는 ‘안전 자산’이라는 특성 또한 여전해 분양 물량이 획기적으로 늘어나지 않는 이상 열기가 지속될 가능성이 높다”고 진단했다. -
지난달 전국 민간아파트 평균 분양가 424만5,000원…전월비 0.14%↑
부동산 주택 2021.09.15 16:28:04지난 8월 전국 민간아파트의 평균 분양가격(㎡당)은 424만5,000원으로 전월 대비 0.14% 상승한 것으로 나타났다. 같은달 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 총 1만1,378세대로 지난해 같은 기간 대비 43.4% 감소했다. 15일 주택도시보증공사(HUG)는 전국 민간 아파트의 분양보증 사업장 정보를 집계·분석한 ‘8월 민간아파트 분양가격 동향’을 공개했다. 전국 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 지난 8월 말 기준 424만 5,000원을 기록했다. 지역별로는 서울, 경기, 대구, 충남, 전남에서 전월 대비 상승한 것으로 나타났다. 상승률로 보면 수도권은 0.66% 상승, 5대 광역시 및 세종시는 0.52% 하락, 기타 지방은 0.39% 상승한 것으로 집계됐다. 8월 전국 신규 분양 민간아파트 물량은 총 1만1,378세대로 전년 동월(1만6,314세대)대비 큰 폭으로 감소했다. 기타지방 신규 분양 세대 수는 총 5,020세대로 이달 전국 분양물량 중 가장 큰 비중을 차지했다. 수도권은 5,003세대, 5대 광역시 및 세종시는 총 1,355세대가 신규 분양됐다. -
광교 마지막 분양…청약 최고 경쟁률 839대 1
부동산 분양 2021.09.14 21:36:40광교택지개발지구에서 마지막으로 분양하는 민간 주상복합 분양이 세 자릿수 경쟁률을 기록했다. 14일 한국부동산원 청약홈에 따르면 경기도 수원시 영통구 이의동 광교택지개발지구 C6 블록 내 ‘힐스테이트 광교중앙역 퍼스트’는 이날 완료된 1순위 청약에서 151명 모집에 3만4,537명이 신청했다. 경쟁률은 228.7대 1로 모든 주택형 청약이 마감됐다. 이 단지는 해당 지역 2년 이상 거주자에 30%, 해당 지역 이외 경기도 2년 이상 거주자 20%, 이외 서울-수도권 거주자에 50%가 공급됐다. 분양 물량 전체가 전용 면적 85㎡ 이하라 100% 가점제로 공급됐다. 무주택 가구나 1주택을 소유한 1순위 청약자도 신청이 가능했다. 최고 경쟁률은 전용면적 전용 60㎡B 형 경기도 2년 이상 거주자에서 나온 839대 1이었다. 이밖에 다른 주택형-지역도 모두 세 자릿수 경쟁률을 보였다. 전날 진행된 특별공급 청약에서도 50명 모집에 8,894명이 몰려 평균 148대 1 경쟁률을 나타냈다. 특별공급과 1순위 청약자 수는 모두 4만3,431명이었다. 지개발지구에서 마지막으로 분양하는 이 단지는 지하 7층∼지상 20층, 4개 동, 전용면적 60∼84㎡ 총 211가구 규모로 건설된다. -
분양제도 개편 시기·폭 기대 미흡 땐 공급 더 늦출 수도
경제·금융 경제·금융일반 2021.09.14 18:22:06“지금 이 상태라면 서울과 김포·부산 사업장까지 연내 공급을 장담하기 어려워 올해 사업 계획도 당연히 차질을 빚을 수밖에 없습니다.”(B 시공 업계 관계자) 분양가 산정 과정에서 발목을 잡힌 서울 아파트 2만 가구가 정부의 분양가 산정 기준 개편을 기다리며 속속 일정을 연기하고 있다. 업계에서는 정부가 조속히 제도를 개편해 주택 공급의 물꼬를 터야 한다고 주장하지만 개편의 정도 및 시기에 따라 오히려 분양을 더욱 늦추는 부작용이 나타날 가능성도 우려하고 있다. ◇분양가상한제 이후 서울 공급 반의 반 토막=청약 대기 수요가 많은 광명2구역 재개발(베르몬트로 광명)은 올 추석 전 입주자 모집 공고를 발표할 예정이었으나 일정을 연기하기로 했다. 분양가상한제가 적용돼 최소 4억 원 이상의 시세 차익이 기대되지만 조합원들이 적정 분양가에 못 미친다고 불만을 제기했기 때문이다. 광명2구역 사례는 분양가상한제하 수도권 주택 공급의 한 단면이다. 부동산114에 따르면 지난해 서울 분양 물량은 총 3만 1,517가구(임대 제외)에 이르지만 이 중 지난해 10월 이후 공급 물량은 3,204가구로 전체의 10.1%에 그친다. 지난해 4분기부터 민간 택지 분양가상한제가 적용되면서 공급이 뚝 끊긴 것이다. 올해 역시 서울에서 연내 예정된 전체 공급 물량은 3만 8,110가구지만 이날 현재까지 실제 분양된 물량은 4,844가구에 불과하다. ◇업계, 정부 행보에 촉각…“조기 분양 원해”=이 같은 현실을 반영한 듯 노형욱 국토부 장관은 지난 9일 “고분양가 제도 운영과 분양가상한제 심사 과정 등에서 주택 공급에 장애가 되는 점이 없는지를 검토하고 필요하다면 제도 개선을 추진하겠다”고 밝혔다. 정부는 분양가 산정 기준이 현실과 맞지 않아 투입 비용이 인정받지 못하는 경우가 발생하는 점을 인지하고 있다. 또 기준이 명확하지 않아 지방자치단체별 또는 담당자별로 분양가 산정이 달라지는 부작용에도 주목하고 있다. 이 같은 정부 움직임에 업계는 환영하는 분위기다. 한 시공사 관계자는 “분양가 산정 기준이 개선되면 해당 조합에서도 빠른 시일 내 분양하자는 여론이 생길 수 있다”며 조속한 대책을 촉구했다. ◇표준 건축비 대폭 인상…분양가 개선 시작됐나=국토부는 공동주택 기본형 건축비 상한액을 15일부터 3.3㎡당 664만 9,000원에서 687만 9,000원으로 상향 조정한다고 밝혔다. 기본형 건축비는 분양가상한제를 적용하는 공동주택의 분양 가격 산정에 활용하는 기준이다. 특히 이번 인상률은 3.42%로 2008년 관련 제도와 기준 도입 이후 13년 사이 가장 큰 폭을 기록했다. 일각에서는 분양가가 오를 경우 가뜩이나 집값이 상승한 와중에 청약을 통한 내 집 마련조차 어려워지는 것 아니냐는 우려를 제기한다. 반대로 정부가 기존 분양가 억제 기조를 놓지 못하거나 대책 수립에 미온적일 경우 오히려 ‘공급 가뭄’이 심화할 것이라는 지적도 있다. 분양 예정 단지가 새로운 분양가 산정 기준을 기다리며 오히려 일정을 연기하는 등의 부작용이다. -
정비사업 의존도 높은 서울, 일반 분양 비중 '6년래 최저'
부동산 분양 2021.09.14 18:15:29올해 서울에서 분양한 아파트 10가구 가운데 일반분양이 4가구에도 못 미치는 등 일반분양 비중이 최근 6년 사이 가장 낮은 것으로 조사됐다. 서울 주요 분양 단지가 전부 정비 사업을 통해 공급되는 점을 감안하면 비율 하락은 지속될 것으로 전망된다. 14일 부동산114에 따르면 올 들어 이달 8일까지 서울에서 분양한 아파트(임대 제외) 총 4,844가구 중 일반분양분은 1,876가구로 비중이 38.7%에 불과했다. 이는 최근 6년(2016~2021년) 동안 가장 낮은 수치다. 반면 같은 기간 전국에서 분양된 아파트 총 19만 8,958가구 중 일반분양 물량은 16만 4,844가구로 비중이 82.9%에 달해 서울과 대조를 보였다. 이 같은 비중은 2016년(87.6%) 이후 가장 높은 것이다. 서울에서 일반 청약자가 접근할 수 있는 일반분양 물량이 타 지역에 비해 낮은 것은 대부분 물량이 정비 사업을 통해 공급되기 때문인 것으로 풀이된다. 재건축·재개발 등 정비 사업을 통해 분양하는 아파트는 청약 시 조합원 물량이 제외돼 일반분양 비중이 낮다. 반대로 대규모 택지 개발이 진행되는 세종(100.0%)·경기(87.2%) 등은 정비 사업 물량이 적어 분양 물량 대부분이 일반분양으로 공급된다. 부동산114에 따르면 서울에서 향후 분양이 잠정적으로 계획된 주요 대단지 아파트는 모두 정비 사업지에서 나온다. 동대문구 이문동 ‘이문1구역 래미안’은 재개발 사업을 통해 공급되고 서초구 방배동 ‘아크로파크브릿지’는 재건축을 통해 분양한다. 국내 재건축 ‘최대어’로 꼽히는 강동구 둔촌동 ‘둔촌올림픽파크에비뉴포레’ 또한 둔촌주공아파트를 재건축해 짓는 단지다. 부동산114는 “(전국적으로도) 연내 예정된 분양 물량 가운데 절반 가까이가 정비 사업으로 공급된다”며 “올해 말까지의 일반분양 가구 비중은 지금보다 낮아질 수 있다”고 전망했다.
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