"차라리 조합설립 미루자"…서울 초기 정비사업 '8만 가구' 차질 [집슐랭]

■10·15 대책發 주택정비 제동

이주비 축소·재당첨 제한 등 규제

다주택자 중심으로 반발기류 확산

정비 앞둔 여의도 삼부·가리봉2 등

주민 동의율 70% 이상 확보 난항

정부 도심 주택 공급 확대도 비상

남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지들의 모습. 연합뉴스

정부의 ‘10·15 부동산 대책’으로 서울 지역 내 조합설립 직전 단계의 사업장이 심각한 타격을 받을 것으로 우려된다. 이들 사업장은 조합 설립 인가를 위해 70~75% 수준의 높은 주민 동의율이 필요한 데 이주비 대출 축소와 조합원 지위 양도제한 등으로 사업 추진동력이 급격히 약화하고 있는 것으로 평가된다. 서울 내에서만 8만 1000가구가량의 공급 물량이 이 같은 영향권에 들면서 정부의 정비사업을 통한 수도권 주택공급에 차질이 발생할 것이라는 지적이 나온다.

2일 정비업계에 따르면 여의도 삼부 재건축, 구로 가리봉2 재개발 등 도시정비 초기 사업장을 중심으로 사업 차질 우려가 확산하고 있다. 조합 설립(재건축 70%, 재개발 75%)을 위한 동의율 요건을 아직 확보하지 못한 곳은 동의 확보가 더 어려워질 것이라는 이유에서다. 백준 J＆K 도시정비 대표는 “정비사업이 초기 단계인 곳은 조합 설립이 늦어질 수밖에 없을 것으로 예상된다”며 “특히 이번처럼 강한 규제가 적용될 것이라고 예상하지 못했던 노원·도봉구 등 강북 지역의 충격이 크다”고 설명했다.

실제로 조합 설립 이전 단계의 정비사업장은 다주택자를 중심으로 사업 추진에 대한 반대 기류가 확산하고 있다. 5년 내 재당첨 제한 규제와 조합원 지위 양도 제한 등이 사업의 장애 요인으로 작용하기 때문이다. 도시정비법에 따르면 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에 대한 지정공고일 당시 조합설립이 인가된 재건축 구역과 관리처분계획이 인가된 재개발 구역은 조합원 지위를 양도할 수 없다. 또 분양 대상자로 선정된 조합원과 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구의 다른 정비사업에서 조합원 분양을 신청하지 못하며 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한한다. 영등포구 대림동의 재개발 사업 관계자는 “재개발사업 구역은 다주택자인 단독 주택이나 빌라 소유자들이 제법 있다”며 “재당첨 제한 규제 때문에 새 주택은 한 채만 받게 되는 것에 대해 우려가 크다”고 전했다. 도봉구 창동의 재건축 단지 관계자는 “일부 다주택자들은 내년 말 또는 내후년 초 예정된 조합 설립을 연기하자는 주장을 하고 있다”고 우려했다.

이주비 대출 축소 역시 신속한 정비사업 추진의 걸림돌이다. 10·15 대책 발표 전까지 관리처분인가를 받지 못한 정비사업장은 이주비 대출과 관련 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄었다. 동작구 상도동의 재개발 사업 관계자는 “주택 보유자들은 이주 시 세입자들에게 보증금을 돌려줘야 하는데 이주비 대출 한도가 줄면서 세입자에 내줘야 할 보증금 지급에 대한 부담이 커졌다”고 우려했다. 구로구 가리봉동 재개발 사업 관계자는 “대출 축소로 인해 정비사업과 관련한 상당한 자금을 개인이 마련해야 한다는 데 대한 우려가 큰 상황”이라고 언급했다.

이 같은 정비사업 추진 여건 악화가 내부 갈등으로 번지는 상황도 펼쳐지고 있다. 여의도 삼부 아파트 단지는 올해 6월 재건축 조합 설립 총회를 계획했다가 사업 내용에 대한 이견 때문에 조합 설립 동의율 확보에 실패했다. ‘10·15 부동산 대책’의 여파까지 더해지면서 현재까지도 조합 총회 일정을 확정하지 못한 상태다. 삼부 재건축 추진위 관계자는 “10·15 대책 이후에 상황이 더 꼬였다”면서 “매도·증여 희망자나 다주택자들 중심으로 관망하는 분위기가 커졌다”고 설명했다.

10·15 부동산 대책의 강도 높은 규제로 인해 정부의 신속한 정비사업 추진을 통한 공급 계획에도 빨간 불이 켜졌다는 지적도 나온다. 정부는 ‘9·7 공급 대책’ 등에서 재건축·재개발 등 도심지 주택공급을 통해 36만 5000가구를 공급하겠다는 계획을 내놓은 바 있다. 이를 위해 정비사업 단계별 절차를 간소화하고 용적률 특례 적용 대상 등을 확대하기로 했다. 하지만 정비사업이 조합 설립을 위한 주민동의 단계에서부터 삐걱거리면서 이 같은 도심 공급확대 방안이 무색해졌다는 평가가 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공급 확대를 위해 규제를 풀겠다고 하면서 대출 규제와 조정대상지역 지정으로 정비사업 규제가 더 강화됐다”며 “주민동의를 얻지 못하면 행정절차를 아무리 간소화해도 정비사업이 원활하게 진행될 수가 없어 신속한 공급에 대한 우려가 커질 수 있다”고 지적했다.