[주요 이슈 브리핑]
■ 금리 딜레마: 한국은행이 올 7·8월에 이어 세 번 연속 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 6명의 금통위 위원 중 신성환 위원 1명을 제외하고 전원이 동결 의견을 냈으며, 이창용 한국은행 총재는 “가계대출 증가 폭이 축소됐으나 수도권 주택 시장에서의 가격 상승세와 거래량이 확대됐고 최근 환율 변동성이 커졌다”며 금리 동결 배경을 밝혔다.
■ 막차 수요: 10·15 부동산 대책 발표 전후 1주일간 서울 아파트 매매가격이 0.50% 급등해 한국부동산원 통계 집계 이후 역대 최고 상승률을 기록했다. 경기 분당과 과천은 한 주 만에 각각 1.78%, 1.48% 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 보인 반면, 강북구 0.02%, 중랑구 0.03%, 도봉구 0.05%, 금천구 0.08% 등은 미미한 상승에 그쳐 지역 간 양극화가 뚜렷해지는 모습이다.
■ 환율 급등: 원·달러 환율이 전 거래일보다 9.8원 오른 1,439.6원에 주간 거래를 마쳤다. 장중 한때 1441.5원까지 올라 4월 29일 기록한 1441.5원 이후 6개월 만에 최고치를 기록했으며, 전문가들은 엔저가 아시아 통화 전반에 압력을 가했지만 원화 약세가 특히 두드러지고 있다고 분석하는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 치솟는 집값·환율에 3연속 금리동결…연내 인하 불투명
한국은행이 23일 금융통화위원회를 열고 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 서울 등 수도권 집값이 급등하는 상황에서 금리를 내렸다가 부동산과 외환시장 변동성을 키울 수 있다고 판단한 것으로 해석된다. 이창용 한국은행 총재는 “금리로 부동산 가격을 완벽히 조절할 수 없으며, 부동산 값이 높다고 무조건 동결한 채 기다릴 수 없고 경기도 봐야 한다”고 밝혔다. 한편 시장에서는 다음 금리 인하 시점에 주목하고 있으며, 당초 11월 인하 전망이 우세했으나 이날 이 총재가 서울 집값 상승세가 금방 꺾이지 않을 것이라고 밝히고 환율도 치솟고 있어 사실상 내년 상반기로 넘어갔다는 전망이 확산하는 모습이다.
2. 막차 탄 수요…서울 집값 사상최대 상승
10·15 부동산 대책 발표 전후 1주일간 서울 아파트 매매가격이 0.5% 급등해 한국부동산원 통계 집계 이후 역대 최고 상승률을 기록했다. 정부의 10·15 대책 발표 이후 시장에 규제 시행 전 막차를 타겠다는 패닉 바잉 수요가 몰렸기 때문으로 분석된다. 서울 25개 자치구 아파트 가격이 모두 오른 가운데 광진구(1.29%), 성동구(1.25%), 강동구(1.12%)는 역대 최고치를 기록했다. 또한 양천구(0.96%), 송파구(0.93%), 마포구(0.92%) 등도 가파른 오름세를 보였으며, 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “정부의 강력한 규제로 주택 매수 기회가 닫힌다는 우려에 내 집 마련과 투자 수요가 한꺼번에 몰렸다”고 분석하는 상황이다.
3. 곳곳서 신고가…분당 1.8% 올랐다
10·15 대책 전후로 막판 수요가 쏠리며 경기 지역 아파트 가격도 큰 폭의 오름세를 기록했다. 경기 분당과 과천은 한 주 만에 각각 1.78%, 1.48% 오르며 전국에서 가장 높은 상승률을 보였다. 대책 발표 당일인 15일 성남시 분당구 서현동 시범한양 전용 84.99㎡는 종전 최고가보다 1억 6000만 원 높은 19억 8000만 원에 거래되는 등 신고가가 속출했다. 반면 강북구 0.02%, 중랑구 0.03%, 도봉구 0.05%, 금천구 0.08% 등은 미미한 상승에 그쳤다. 전문가들은 강력한 규제로 거래가 중단되면서 인기지역은 신고가를 경신하고 비인기지역은 하락하는 등 양극화가 나타날 수 있다고 지적하는 모습이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 관세협상 불확실성에 엔저까지…환율 장중 1440원선 터치
원·달러 환율이 달러당 1430원을 넘어 장중 1440원대까지 치솟았다. 일본 다카이치 내각 출범 이후 이어지고 있는 엔화 약세와 한미 통상 협상의 불확실성이 고조되며 원화 약세가 가속화한 것으로 분석된다. 23일 서울 외환시장에서 원·달러 환율은 전 거래일보다 9.8원 오른 1439.6원에 주간 거래를 마쳤으며, 장중 한때 1441.5원까지 올라 6개월 만에 최고치를 기록했다. 전문가들은 엔저가 아시아 통화 전반에 압력을 가했지만 원화 약세가 특히 두드러지고 있다고 분석했으며, 통화별 등락률을 보면 원화는 전날 대비 0.62% 절하된 반면 대만 달러와 싱가포르 달러는 0.1% 내리는데 그친 모습이다.
5. 흔들리는 부동산 공화국
추석 연휴 이후 코스피가 가파르게 상승하며 1990년대 이후 부동산보다 부진했던 주식시장이 반전 기대를 보이고 있다. 현재 경제 규모 대비 광의통화(M2) 비율은 올해 2분기 기준 168%로 돈은 많지만 부동산으로만 쏠렸다. 이번 10·15 대책으로 대출 규제가 강화되고 거래가 줄어드는 반면, 3차 상법 개정과 배당소득 분리 과세 등으로 증시는 유리한 환경이 조성됐다. 내년 기업 실적은 올해보다 큰 폭 상향되며 반도체 영업이익이 51% 증가하고 반도체 외 업종도 두 자릿수 증가가 예상된다. 고객예탁금이 2021년 고점을 넘어서고 월 15조 원씩 유입되는 상황이다.
6. “폐지도 가능”…공급 시그널로 민심 달래나
더불어민주당이 재건축초과이익환수제 완화 또는 폐지를 추진하며 도심 정비사업 물량 확대에 나섰다. 복기왕 민주당 의원은 “재건축 시장을 활성화하는 의미에서 완화 또는 폐지까지 가야 하는 것 아니냐는 당내 의견이 나오고 있다”고 밝혔다. 재초환은 재건축 이익이 조합원 1인당 8000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도로 지난해 3월부터 재시행됐다. 지난해 12월 말 기준 전국 58개 단지가 부담금 부과 대상이며 1인당 평균 1억 300만 원이 예상되고, 서울 29곳은 평균 1억 4700만 원이다. 민주당은 유예 기간을 5년 이상 늘리거나 폐지하는 방안을 검토하는 모습이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 금리 인하가 계속 미뤄지면 부동산 투자에 어떤 영향이 있을까요?
A. 내년 상반기까지 금리 동결이 이어질 전망입니다. 한국은행이 3연속 기준금리를 2.50%로 동결하고 전문가들이 집값 안정 확인 시간 부족과 환율 불안을 이유로 내년 1~2분기 인하를 전망하고 있습니다. 이에 따라 대출 금리가 고착화되면서 이자 부담이 증가하고 레버리지를 활용한 투자의 매력이 감소할 수 있습니다. 또한 이창용 한국은행 총재가 서울 집값 급등세가 금방 꺾이지 않을 것이라고 밝힌 만큼, 대출을 활용한 투자를 계획하신다면 금리 변동에 대비한 자금 계획을 사전에 수립하시는 것이 필요합니다.
Q. 10·15 대책 이후 어떤 지역에 투자하는 것이 좋을까요?
A. 지역별로 가격 상승폭이 크게 차이나고 있습니다. 서울 아파트값이 한 주 만에 0.50% 상승해 역대 최고 상승률을 기록했고, 분당 1.78%, 과천 1.48% 급등한 반면 강북구 0.02%, 금천구 0.08% 등은 미미한 상승에 그쳤습니다. 이에 따라 광진구, 성동구, 강동구, 양천구, 송파구, 마포구 등 서울 선호 지역과 분당·과천 등 경기 프리미엄 입지에서 신고가가 속출하고 있습니다. 전문가들은 규제 시행 후 거래가 줄어들면서 인기지역은 신고가를 경신하고 비인기지역은 급매가 나올 수 있다고 전망하므로, 교통 접근성과 학군, 생활 인프라 등을 종합적으로 검토하신 후 투자 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.
Q. 재초환 완화되면 재건축 투자에 어떤 변화가 있을까요?
A. 조합원 부담이 크게 줄어 재건축 사업성이 개선될 전망입니다. 현재 전국 58개 단지가 부담금 부과 대상이며 조합원 1인당 평균 1억 300만 원이 예상되고, 서울 29곳은 평균 1억 4700만 원, 잠실주공5단지 등 강남권역은 4억 원이 넘을 것으로 전망됩니다. 이에 따라 더불어민주당이 유예 기간을 5년 이상 연장하거나 폐지하는 방안을 검토 중이며, 재초환이 완화될 경우 강남권 재건축의 조합원 부담이 대폭 줄어 사업 추진 속도가 빨라질 것으로 예상됩니다. 다만 법 개정 시기와 적용 범위가 아직 확정되지 않았으므로, 관련 정책 동향을 지속적으로 확인하시면서 투자 시점을 판단하시는 것이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 금리 동결 지속: 한은 3연속 기준금리 2.50% 동결, 내년 상반기까지 인하 지연 전망으로 대출 금리 고착화 대비 필요
✓ 지역 양극화: 서울 0.50%, 분당 1.78%, 과천 1.48% 급등 vs 강북구 0.02%, 금천구 0.08% 정체로 선호 지역 중심 선별 투자 중요
✓ 환율 급등: 원·달러 환율 1439.6원으로 6개월 만에 최고치, 엔저와 한미 통상 불확실성으로 상승세 지속 전망
✓ 재초환 완화: 민주당 재건축 부담금 유예 연장 또는 폐지 검토, 강남권 재건축 사업성 개선 기대
✓ 자금 이동: 부동산 규제 강화와 증시 호조로 자산 배분 재검토 시점, 내년 기업 실적 개선 기대감 확산
[키워드 TOP 5]
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