[주요 이슈 브리핑]
■ 분양 시장 한파: 지난달 전국 아파트 1순위 청약 경쟁률이 7.78대 1로 떨어지며 2023년 9월 이후 최저치를 기록했다. 6·27 부동산 안정화 대책 이후 경쟁률이 지속 하락하는 가운데 전국 미분양도 8월 기준 6만 6613가구로 전월 대비 4369가구 증가하며 7개월 만에 증가세로 돌아섰다.
■ 경매 열기: 10·15 대책으로 대출 한도가 낮아지고 갭 투자가 금지되면서 투자 수요가 경매 시장으로 급격히 쏠리고 있다. 토허구역 지정 지역 19곳의 평균 매각가율이 99.48%에 달했고, 판교봇들마을 3단지는 18억 5999만 9999원에 낙찰되며 올해 6월 신고가보다 1억 원 이상 높은 금액을 기록했다.
■ 대출 불균형: 올해 6월 말 기준 소득 상위 30% 고소득층의 전세대출 비중이 65.2%를 차지하며 고소득층 집중 현상이 갈수록 심화되고 있다. 반면 소득 하위 30% 저소득층의 전세대출 잔액 비중은 2021년 3월 말 9.1%에서 올해 2분기 7.6%로 떨어지며, 전세보증금 급등으로 저소득층이 전세 시장에서 밀려나고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 9월 아파트 1순위 경쟁률 7.78대 1…2023년 이후 최저
지난달 아파트 청약 경쟁률이 2년 만에 최저치로 내려간 것으로 나타났다. 리얼하우스가 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난달 기준 전국 평균 1순위 청약 경쟁률은 7.78대 1로 집계됐다. 이는 2023년 9월 7.0대 1의 경쟁률을 기록한 이후 최저 경쟁률이다. 올해 1월 13.17대 1을 기록했던 경쟁률은 6·27 부동산 안정화 대책이 나온 뒤 10대 1 이하로 떨어졌으며, 이후 매월 경쟁률이 하락하고 있는 상황이다. 이와 함께 전국 미분양 아파트도 7개월 만에 증가세로 돌아섰다. 지난 8월 기준 전국 미분양은 6만 6613가구로 전월 6만 2244가구 대비 4369가구 증가했다.
2. 전세대출 ‘3분의 2’ 고소득층이 받았다
전세대출의 약 3분의 2는 고소득층이 받아간 것으로 나타났다. 국회 기획재정위원회 소속 박성훈 국민의힘 의원이 한국은행으로부터 제출받은 자료에 따르면 올해 6월 말 기준 소득 상위 30% 고소득 차주의 전세대출 비중은 전체의 65.2%로 집계됐다. 전세대출의 고소득층 집중 현상은 갈수록 심해지고 있다. 매년 3월 말 잔액 기준 고소득층 비중은 2021년 61.2%에서 2025년 64.6%까지 꾸준히 상승했으며, 올해 6월 말 기준으로는 65.2%를 기록해 3개월 만에 0.6%포인트 상승하면서 65%를 넘어섰다. 반면 소득 하위 30% 저소득층의 전세대출 잔액 비중은 2021년 3월 말 9.1%에서 올해 2분기 7.6%로 떨어졌다.
3. 뜨거워진 경매…분당 이매·판교선 ‘신고가’까지
10·15 대책으로 대출 한도가 낮아지고 갭 투자가 금지된 가운데 투자 수요가 규제를 피해간 경매 시장으로 급격하게 쏠리고 있다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 토지거래허가구역(토허구역)에 지정된 서울 송파구와 서초구, 성남 분당구 등 수도권 아파트 중 20~21일 이틀간 응찰이 완료된 19곳의 평균 매각가율은 99.48%에 달하는 것으로 조사됐다. 감정가보다 높게 팔린 곳은 11곳으로 절반을 넘었으며, 평균 응찰자 수는 8.24명을 기록했다. 성남 분당구 삼평동 판교봇들마을 3단지 84㎡ 매물은 이달 20일 첫 경매에서 18억 5999만 9999원에 낙찰됐다. 이는 올해 6월 신고가 17억 5000만 원보다 1억 원 이상 높은 금액이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 카뱅, 초강력 규제 와중에 사업자용 부동산대출 출시
정부가 부동산 가격 급등을 이유로 강도 높은 대출 규제를 적용하는 상황에서 카카오뱅크가 개인사업자용 부동산담보대출을 출시했다. 카카오뱅크는 개인사업자 대출 상품에 부동산담보대출을 추가했다고 21일 밝혔다. 이 상품의 최대한도는 10억 원으로 이날 기준 금리는 연 3.776~6.062% 수준이다. 대출 기간은 자금 목적에 따라 최장 20년까지 설정할 수 있으며, 공동주택과 오피스텔·집합상가 등 다양한 담보물이 인정된다. 시장에서는 중저신용자 신용대출에 주력해야 할 인터넷은행이 부동산 대출을 늘리는 데 대한 우려의 목소리가 높다. 최근에는 당국의 대출 규제를 적용받지 않는 대부업체에서 고금리로 자금을 빌린 뒤 허위 서류를 만들어 사업자 대출로 갈아타는 꼼수도 늘고 있기 때문이다.
5. 年 최대 6%라던 청년도약계좌…최고금리 수혜 ‘0명’
윤석열 정부가 청년들의 목돈 마련을 돕기 위해 내놓은 청년도약계좌 가입자 가운데 현재 기준으로 최고금리를 적용받을 수 있는 고객이 한 명도 없는 것으로 확인됐다. 국회 정무위원회 소속 박찬대 더불어민주당 의원이 11개 시중은행을 전수조사한 결과 올해 8월 말 현재 청년도약계좌를 유지하고 있는 192만 명 중 향후 최고금리인 6%를 적용받게 될 사례가 지금으로서는 전무했다. 청년도약계좌는 5년 동안 매달 70만 원 한도에서 납입하면 최대 6%의 금리에 소득 수준에 따라 월 3만 3000원 안팎의 정부 기여금을 받을 수 있는 상품이다. 은행별로 평균 30~36개월의 이체 실적과 카드 결제, 주택청약 가입과 같은 다중 조건을 제시하고 있어 현실적으로 달성이 어렵다는 지적이 나온다.
6. ‘728조 슈퍼예산’ 더 확장하나…국회 심사서 ‘세수 재추계’
정부가 내년도 본예산을 국회에서 심의하기에 앞서 내년 세수를 다시 추계하기로 했다. 국회와 기획재정부 등에 따르면 정부는 11월 국회 예산안 심의 과정에서 내년도 세수를 재추계하고 바뀐 결과를 예산안에 반영하기로 했다. 정부가 총지출 내역을 주로 심사하는 11월에 세입 전망을 수정하는 것은 이례적이라는 평가다. 정부는 내년도 총지출 규모를 역대 최대인 728조 원으로 편성했는데 세수 재추계를 통해 세입 전망이 상향되면 재정 지출 여력도 그만큼 확대될 수 있다. 기재부는 17일 발간한 최근 경제동향 10월호에서 생산·소비 등 주요 지표가 전반적으로 개선 흐름을 보이며 상반기 부진에서 벗어나는 모습이라고 진단했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 청약 경쟁률이 최저치인데 지금 분양 투자해도 될까요?
A. 신중한 접근이 필요합니다. 9월 청약 경쟁률이 7.78대 1로 2년 만에 최저치를 기록했고, 미분양도 6만 6613가구로 7개월 만에 증가세로 돌아선 상황입니다. 6·27 대책 이후 경쟁률이 지속 하락하고 있어 분양 시장의 냉각이 뚜렷합니다. 서울 등 수도권 주요 지역의 경쟁률도 이전에 비해 하락하는 경향이 나타나고 있어, 분양가 대비 프리미엄을 기대하기 어려운 시기로 판단됩니다.
Q. 경매 시장이 과열되고 있다는데 지금 진입해도 괜찮을까요?
A. 기회는 있으나 신중한 검토가 필요합니다. 토허구역으로 지정된 지역 19곳의 평균 매각가율이 99.48%에 달하고, 판교봇들마을은 18억 5999만 9999원에 낙찰되며 신고가를 경신했습니다. 경매로 낙찰받으면 토허구역 규제에서 제외돼 갭 투자가 가능하다는 장점이 있습니다. 다만 감정가를 웃도는 가격에 낙찰이 이뤄지는 사례가 잇따르고 있어, 실거래가 대비 투자 가치를 면밀히 비교 분석하신 후 진입하시는 것이 바람직합니다.
Q. 전세대출 고소득층 독식 현상이 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 전세 시장의 구조적 변화에 대비하셔야 합니다. 고소득층의 전세대출 비중이 65.2%까지 상승한 반면, 저소득층 비중은 7.6%로 하락하며 양극화가 심화되고 있습니다. 2021년 이후 전세보증금 급등으로 고소득층의 대출 잔액이 큰 폭으로 늘어난 것이 주요 원인입니다. 저소득층이 전세 시장에서 밀려나 월세로 전환하는 추세가 지속될 것으로 예상되므로, 임대 전략 수립 시 이러한 시장 변화를 고려하시는 것이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 분양 시장 냉각: 청약 경쟁률 7.78대 1로 2년 만에 최저, 미분양 6만 6613가구로 7개월 만에 증가세 전환
✓ 경매 시장 과열: 토허구역 19곳 평균 매각가율 99.48%, 판교·분당 신고가 낙찰 속출로 투자 수요 집중
✓ 전세대출 양극화: 고소득층 비중 65.2%로 상승, 저소득층 비중 7.6%로 하락하며 시장 불균형 심화
✓ 사업자 대출 확대: 카카오뱅크 부동산담보대출 출시, 최대한도 10억 원에 연 3.776~6.062% 금리 적용
✓ 확장재정 기조: 내년도 총지출 728조 원 편성, 세수 재추계로 지출 여력 추가 확대 가능성 주목
[키워드 TOP 5]
청약 경쟁률 최저, 경매 시장 과열, 전세대출 양극화, 미분양 증가, 사업자 대출, AI PRISM, AI 프리즘
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