이재명 정부의 세 번째 부동산 대책으로 연봉 1억 원 직장인 기준 대출 가능 금액이 2억~4억 원가량 줄어든다. 평균 15억 원인 서울의 아파트를 사기 위해서는 11억 원 정도의 현금이 필요하고 마포·성동 등 ‘중상급 입지’의 주택을 구매하려면 최소 6억~13억 원 안팎의 자기자본이 필요해졌다. 현금이 부족한 중산층 이하 계층의 수도권 진입이 사실상 막히는 셈이다.
16일부터 시행되는 ‘10·15 부동산 대책’의 대출 규제책은 크게 △수도권·규제지역 가격에 따른 대출 한도 축소 △규제지역 담보인정비율(LTV) 70%→40% 하향 △스트레스 금리 하한 상향 등 세 가지다. 우선 수도권과 규제지역의 15억~25억 원 주택은 대출 한도가 기존 6억 원에서 4억 원으로 일괄 삭감된다. 25억 원이 넘는 초고가 주택은 2억 원으로 더 줄어든다. 추가로 이번에 새로 규제지역에 포함된 곳은 LTV가 40%로 30%포인트나 깎인다. 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 21개 구와 경기 과천과 광명, 성남 분당, 용인 수지, 의왕, 하남시 등이다. 전세대출 보유 차주는 규제지역 내 3억 원 초과 아파트 취득이 제한되고 1억 원 초과 신용대출이 있는 이들은 1년간 규제지역 내 신규 주택 구입이 제한된다.
이뿐만이 아니다. 금융 당국은 이번에 모든 차주를 대상으로 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 높여 대출 금액을 줄이기로 했다. 수도권과 규제지역의 경우 1.5~3%였던 것이 하한선 3%로 바뀐다.
이 때문에 최종 대출 가능액은 3중 대출 강화책을 적용한 뒤에 나오는 최솟값이 된다. 은행권의 시뮬레이션에 따르면 금리 연 4%의 30년 원리금 균등 상환 5년 주기형 대출 상품에서 연봉이 1억 원인 차주가 이번에 규제지역에 포함된 20억 원짜리 아파트를 구입하면 대출 가능액이 기존 6억 원에서 4억 원으로 2억 원 감소한다. 이번 조치로 시가 20억 원 주택의 주택담보대출 한도가 4억 원으로 줄어들었기 때문이다. 역산하면 필요 현금이 14억 원에서 16억 원으로 늘어나는 셈이다.
같은 이유로 30억 원짜리 고가 주택은 대출 한도가 6억 원에서 2억 원으로 감소한다. 동원해야 하는 현금이 28억 원에 달한다.
연봉이 5000만 원인 경우 20억 원짜리 주택을 사면 대출 한도가 3억 5200만 원에서 3억 300만 원으로 감소한다. 스트레스 금리 상향에 따른 결과다. 당국은 스트레스 금리 인상에 따른 대출 가능액 감소 폭이 최대 14.7%라고 밝혔다. 소득이 5000만 원인 차주의 경우 수도권 규제지역에서 30년 만기 4%짜리 대출을 받으면 변동형은 4300만 원(-14.7%), 혼합형은 3700만 원가량(-12.2%) 대출이 쪼그라든다. 소득 1억 원 차주는 그 금액이 더 커서 변동형은 8600만 원(-14.7%), 혼합형은 6700만 원(-11.1%) 줄어든다.
부동산R114에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 매매 평균 가격은 15억 574만 원이다. 3중 대출 규제 강화책에 사실상 10억 원 이상의 현금 없이는 서울 진입이 불가능해지는 셈이다. 현금 부자를 위한 정책이라는 비판이 나오는 배경이다.
중요한 것은 이번 규제 이외에 주담대 공급 자체가 더 줄어들 것이라는 점이다. 정부는 올해 9월 발표한 주담대 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 조치를 내년 4월에서 1월로 앞당기기로 했다. 해당 조치가 시행되면 주담대가 연 27조 원 줄어들 것으로 전망된다.
일각에서는 대형 아파트의 대출 가능액이 더 적어지는 기현상이 벌어진다는 지적도 나온다. 서울 성동구 힐스테이트서울숲리버 전용면적 84.83㎡(9층)는 올 9월 22억 3000만 원에, 114.86㎡(4층)는 지난달 26억 8000만 원에 각각 거래됐다. 앞으로는 84.83㎡는 4억 원까지 대출이 나오지만 114.86㎡는 2억 원까지만 주담대를 받게 된다. 가격이 높고 담보 가치가 더 큰데도 대출이 적은 상황이 발생하는 셈이다. 금융계의 한 관계자는 “담보 가치를 사실상 무시하게 되는 것”이라며 “중산층 이하 서민은 소형 아파트에 살고 현금 동원력이 있는 이들은 대형에 살라는 의미가 될 수 있다”고 전했다.
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