정부가 집값을 잡겠다며 서울 대책을 규제지역과 토지거래허가구역을 지정했는데, 오히려 전고점도 회복하지 못한 강북 부동산 시장의 매수 수요가 더 타격을 받을 것으로 예상된다. 주택담보대출비율(LTV)을 기존 70%에서 40%로 하향 조정하면서 대출 상한을 인위적으로 못 박음에 따라 대출 변동 폭이 역전되기 때문이다.
15일 정부가 발표한 대책에 따르면 서울 전역과 과천과 분당 등 경기도 12개 지역의 15억 원 미만 아파트의 경우 LTV는 40%, 대출 한도는 6억 원으로 제한된다.
이에 따라 15억 원 미만 아파트가 즐비한 노원·도봉·강북(노도강) 지역과 금천·관악·구로(금관구) 지역의 주택 구매 시 대출 한도가 줄어든다. 10억 원 아파트를 구매할 경우 기존에는 현금 4억 원을 보유하고 있다면 대출 6억 원을 받아 주택 구매가 가능했다. 하지만 이번 대책으로 인해 LTV가 40%로 적용되면서 현금 6억 원을 보유해야 대출 4억 원을 받아 집을 살 수 있다. 집값이 8억 원일 경우 주택을 구매할 수 있는 현금 보유 규모는 기존 2억 원에서 4.8억 원으로, 12억 원 일 경우 기존 6억 원에서 7.2억 원으로 늘어난다.
반면 15억 원 아파트에 가까울 수록 대출 규모의 차이는 적다. 대출 한도가 6억 원으로 묶여 있기 때문이다. 15억 원 아파트의 경우 LTV가 70%일 때나 40%일 때나 대출 규모는 6억 원으로 동일하다. 이에 15억 원 아파트가 즐비한 한강벨트가 오히려 이번 대책의 수혜지로 부상할 가능성도 있다. 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 9월 1일부터 10월 14일까지 거래된 평균 매매가격을 분석한 결과 △성동 15억 9000만 원 △마포 14억 7000만 원 △광진 14억 4000만 원 △동작 13억 5000만 원으로 나타났다. 예를 들어 예를 들어 광진구 자양현대 전용 83㎡이 최근 14억 9500만 원에 거래 됐는데, 이 같은 가격의 매물의 경우 주담대 규모는 기존 6억 원에서 5억 9800만 원으로 2000만 원 차이밖에 나지 않는다. 10·15 대책을 유발했던 한강벨트가 오히려 전고점 회복도 하지 못한 강북과 동남권 지역보다 매매 수요가 유지될 요인이 발생한 셈이다.
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