"3%대인 PF 자기자본율 20% 되면 총 사업비 7.2% 줄어"

■ KDI '부동산 PF 자본확충 효과' 보고서

분양 실패·부실 리스크 모두 감소

'엑시트 분양률'도 13%P 낮아져

PF 사업장의 자기자본비율이 높을수록 사업 실패 리스크가 감소하는 것으로 나타났다. 연합뉴스

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 자기자본비율이 높아질수록 위험도가 낮아진다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

한국개발연구원(KDI)은 22일 발표한 ‘부동산 PF 자본 확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서에서 “현행 3%인 PF 사업장의 자기자본비율이 정부의 중장기 목표치인 20%까지 높아질 경우 주거용 사업장의 ‘엑시트 분양률(PF 대출 원금을 상환할 수 있는 분양률)’은 약 13%포인트 낮아진다”며 “총사업비도 평균 7.2% 감소하는 것으로 나타났다”고 밝혔다.



KDI는 자본 확충이 PF 사업 리스크에 미치는 영향을 찾기 위해 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석했다. 보고서에 따르면 자기자본비율이 높을수록 △분양 실패 △부실 후 회생 불능 △준공 후 자금 조달 불능 등의 리스크가 모두 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 평균 60% 수준인 엑시트 분양률이 47%까지 낮아졌다. 황순주 KDI 선임연구위원은 “자본이 증가하는 대신 부채가 줄어들면 갚아야 할 대출의 원리금이 감소하기 때문에 엑시트 분양률도 낮아진다”고 설명했다.

자본 확충은 사업비 절감 효과도 불러왔다. 자기자본비율이 3%에서 20%로 높아질 경우 총사업비는 평균 3108억 원에서 2883억 원으로 7.2% 감소했다. 자본비율이 일정 수준 이상일 경우 금융기관의 자금 회수 가능성이 높아지고, 추가 대출금리도 낮아져 전체 사업 비용이 줄어드는 ‘선순환’ 효과가 발생한 것이다. 아울러 자기자본비율 상승은 시공사의 보증 위험을 낮춰 공사비를 떨어뜨리고 준공 리스크도 줄여주는 것으로 나타났다.

KDI는 PF 대출 총액 제한 도입과 관련해 자본력이 부족한 사업장에 한정해 적용해야 한다고 제언했다. 용적률 등 각종 정책적 혜택이 부여되는 기준이 되는 PF 적격 자기자본에 보통주뿐만 아니라 상환 의무가 없는 우선주도 포함해 지분 투자자 참여를 확대할 필요가 있다고 강조했다.