서울시가 낮은 사업성으로 인해 일반 재개발 사업보다 사업 진행 속도가 더뎠던 모아주택 활성화를 위해 재건축·재개발에만 적용됐던 사업성 보정계수를 도입한다. 사업성 보정계수가 도입되면 공공기여가 줄어들어 사업성이 높아진다. 또 역세권 등 입지가 좋은 모아타운은 용적률을 높이고 사업 추진을 위한 금융을 지원하기로 했다. 서울시는 이번 활성화 방안으로 모아주택·모아타운 사업 기간이 최대 2년, 가구당 분담금은 평균 7000만 원 줄어들 것으로 전망했다.
19일 오세훈 서울시장은 ‘모아주택 활성화방안’을 발표하고 1호 대상지로 일명 '똥골마을'로 불리는 서대문구 현저동 1-5번지 일대를 선정했다.
모아주택 활성화 방안의 가장 큰 특징은 기존 대규모 재개발·재건축에만 적용하던 ‘사업성 보정계수’를 모아주택에 도입하기로 한 점이다. 사업성 보정계수란 서울 평균보다 땅값이 낮은 재건축·재개발 사업지에 대해 임대주택은 줄이고 일반분양 물량을 늘려 사업성을 높이기 위한 도구다. 땅값이 낮은 사업장일수록 보정계수가 높게 산정된다. 서울시는 이미 선정된 모아타운 12곳에 사업성 보정계수 1.5를 적용한 후 자체 시뮬레이션을 한 결과 주민 평균 분담금이 7000만 원 줄어드는 것으로 확인됐다고 밝혔다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하인 만큼 대다수가 혜택을 받을 전망이다.
또 간선도로변이나 역세권 등 기반시설이 우수한 입지의 모아타운 대상지는 용도지역을 준주거지역까지 상향하기로 했다. 용적률을 높이면 약 7000가구가 추가로 공급될 전망이다.
사업 초기 동력확보를 위한 금융지원도 확대한다. 시가 모아주택조합 초기 운영비와 용역비를 최대 20억 원까지 직접 융자 지원한다. 사업비의 70%가량을 차지하는 공사비는 서울시와 서울주택도시개발공사(SH), 금융기관이 협업해 기존 주택도시보증공사(HUG) 대비 0.6%포인트 낮은 금리로 융자한다. 시는 올해 안에 금융기관과 구체적인 상품 조건, 내용 등을 검토한 후 이르면 내년 중 융자상품을 출시할 계획이다.
행정절차도 간소화해 사업기간도 줄인다. 그동안 이원화됐던 ‘모아타운 관리계획’과 ‘모아주택 건축계획’을 병행 수립해 사업 계획 기간을 최대 1년가량 줄인다. 이와 함께 시와 자치구가 사업성 분석, 조합설립 과정, 조합 사업비 지원을 비롯해 조합설립 동의에 필요한 개략 건축계획, 추정 분담금 산정 등 전문적인 분야에 대해 직접적인 지원을 펼쳐 사업 소요기간을 추가로 1년가량 더 줄인다는 방침이다.
아울러 SH는 도시계획 규제지역은 물론 모아타운, 모아주택(가로주택정비사업)의 사업성 정밀진단 분석 서비스까지 확대 제공할 계획이다. 대상 지역은 하반기 모집 예정이다. 사업성 분석에는 법적 상한 용적률 및 종상향 등을 고려한 건축계획, 자산 가치 평가, 사업비 산출을 통한 수익률 예측 및 추정분담금 산정 등이 포함된다. 또 조합원 50% 이상 동의로 SH와 공동으로 사업을 시행할 경우 사업 면적 확대(2만㎡→ 4만㎡), 임대주택 비율 완화(50%→ 30%), HUG 저리 융자(1.9%) 등 사업여건 개선을 위한 인센티브도 제공한다.
오 시장은 이날 모아주택 활성화 적용 대상지 1호인 현저동 1-5번지 일대를 직접 찾아 현장을 점검했다. 현저동 일대는 지난 6월 모아타운 관리계획 승인 후 현재 조합설립 동의서 징구율이 72.1%에 달한다. 오는 10월 조합설립인가, 내년 3월 통합심의, 9월 사업시행계획인가를 거쳐 12월 착공을 앞두고 있다. 2029년 12월 366가구 준공이 목표로 5년 내 입주 예정이다.
오 시장은 "모아주택과 모아타운은 개발이 진행되지 못하는 노후 저층 주거지 문제를 해결하기 위한 서울시의 혁신적인 접근"이라며 "그동안 모아타운을 선정하고 확대해 주택공급 기반을 다졌다면, 이제는 모아주택을 실질적이고 더 빠르게 공급하는 데 집중할 것"이라고 말했다.
한편 서울시가 2022년 모아주택 개발 사업을 도입한 이후 현재까지 모아주택 166곳 3만4811가구가 조합 설립 인가를 받았다. 모아타운은 116곳이 추진 중이다.
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