최근 서울을 중심으로 한 주택 가격 상승이 과거 네 차례 집값 급등기와 비슷하다는 한국은행의 분석이 나왔다. 주택담보대출 등의 급증으로 가계부채 비율이 금융 부문을 위협하고 성장을 제약하는 수준까지 도달했다는 평가도 나왔다.
한은은 12일 통화신용정책보고서에서 “최근 상황을 과거 수도권 주택 가격, 가계부채 확장기와 비교해 보면 유사한 점이 많다”며 “서울 등 신축 아파트 공급 부족과 비(非)아파트 기피에 따른 수급 불균형 우려, 대출금리 하락, 규제 완화와 정책금융 확대 등이 영향을 미쳤다”고 분석했다. 한은이 제시한 네 차례 집값 상승기는 김대중 정부 말기인 2001~2003년, 노무현 정부 집권 시기인 2005~2008년, 박근혜 정부 말기인 2015~2018년, 문재인 정부 시절인 2020~2021년 등이다.
한은에 따르면 현재 서울의 명목 주택 가격은 2021년 고점의 90%를 회복했다. 또 서울의 주택시장위험지수는 7월 현재 1.11로 ‘고평가’ 단계(0.5∼1.5)다. 다만 과거와 달리 현재 전세가율이 낮아 ‘갭투자’ 비중이 아직 크지 않은 것으로 분석됐다.
한은은 이 같은 부동산 시장 불안으로 인해 가계부채 위험성이 심각한 수준에 이르렀다고 평가했다. 2021년 3분기 99.3%이던 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 올 1분기 92.1%까지 하락했다. 하지만 가계대출이 매월 5조~6조 원 증가 추세를 이어간다면 가계부채 비율은 4분기 92.6%까지 높아질 수 있을 것으로 전망됐다. 지난달 가계대출이 9조 원 넘게 증가한 점을 고려하면 가계부채 비율은 더 높아질 수 있다. 박종우 한은 부총재보는 “최근 가격 레벨 자체가 부담스러운 수준이지만 여전히 불확실성이 크다”고 설명했다.
아울러 한은은 주택가격 상승이 경기진작 효과는 제한적인 반면 부작용은 크다고 강조했다. 통상 주택가격 상승은 이론적으로 건설투자나 구매력 확대 등 효과가 있다. 그러나 한국은 주택가격이 건물투자를 유인하는 효과가 거의 없고 높은 가계부채 수준은 원리금 상환 부담 탓에 소비를 제약하는 구조적 요인이 되며, 집값과 소득 사이의 괴리가 커지면 향후 조정 과정에서 금융·경제의 변동성만 키울 우려가 있다는 것이다.
한은의 통화정책 전환(피벗) 시점도 부동산 시장 불안으로 인해 당초 전망보다 후퇴할 가능성이 있을 것으로 보인다. 이번 보고서 작성을 주관한 황건일 금융통화위원은 “금리 인하가 성장과 금융 안정에 미치는 영향을 동시에 고려해야 한다”며 “두 목표의 상충 정도를 최소화하려면 통화정책과 재정정책, 거시 건전성 규제의 적절한 조합이 어느 때보다 긴요한 시점”이라고 언급했다. 박 부총재보 역시 “주요국에 비해 한국은 금리를 먼저 올린 대신 덜 올리면서 물가 안정을 달성했다”며 “금리 인하 사이클에서도 조정의 폭이나 속도에 대한 기대를 형성할 때 이런 부분에 대한 고려가 있어야 한다”고 밝혔다.
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