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[부동산 Q&A] 10년 보유한 아파트 2년 거주 채우고 팔아야할까 향후 시세 상승 가능성 따져 판단을 김종필 세무사 ImageView('','GisaImgNum_1','default','260'); Q: 서울에 10년 전 3억원에 구입한 1주택을 보유하고 있습니다. 현재 9억원 정도의 시세가 올랐는데 거주는 하지 못하고 보유만 하고 있습니다. 이 주택을 매도하려고 하는데 양도세를 줄이기 위해서 2년 거주를 채우는 것이 좋을까요. A: 먼저 거주요건을 채우는 경우와 채우지 못하는 경우에 양도세가 얼마나 차이가 나는지 알아봐야 합니다. 1가구 1주택자가 3년 보유(서울 등 5대 신도시는 2년 거주요건 추가)할 경우 양도세 비과세 요건이 충족됩니다. 이 경우 매매금액이 9억원 이하이면 양도세 부담이 전혀 없고 9억원을 초과하는 경우 양도 차익에 (매도가액-9억원)/매도가액의 비율을 곱한 차익에 대해서만 양도세를 내면 됩니다. 사례의 경우 9억원 이하에 보유 요건은 채웠기 때문에 2년 거주만 충족되면 양도세를 전혀 부담하지 않게 됩니다. 반면 2년 거주를 하지 못하면 양도차익 중 일부를 양도세로 내야 합니다. 여기서 알아둬야 할 점은 2009년부터 1가구 1주택자에 대해 장기보유특별공제가 대폭 확대되었다는 점입니다. 2009년부터는 3년 보유시 24%부터 매년 8%씩 최고 10년 이상 보유시 80%까지 장기보유특별공제가 적용되는데 사례의 경우 10년 보유를 한 상태이므로 장기보유특별공제 80%를 적용 받을 수 있습니다. 즉 양도차익 중 80%를 뺀 20%의 양도차익에 대해서만 양도세를 계산하면 됩니다. 이를 계산해 보면 2년 거주를 하지 않은 상태에서 매도할 경우 부담 해야 할 양도세와 주민세는 약 2,672만원이 됩니다. 세금만 놓고 보면 2년 거주 후에 매도하는 것이 바람직하지만 2년간의 기회비용을 감안할 때 2,600여 만원의 차이가 정말 중요한지는 다시 한번 판단을 해야 합니다. 가령 현재 상태에서 매도하고 보증금 3억원과 세금 2,672만을 제한 금액을 연 금리 5% 정도의 금융상품에 가입할 경우 1년에 약 2,866만원 정도의 수입이 발생하기 때문입니다. 따라서 2년후 시세가 많이 오를 것이라고 생각되지 않는다면 현재 상태에서 매도를 하는 것이 더 바람직한 의사결정이 될 것으로 보입니다. 결국 매도의사결정은 단순히 세금차이만을 가지고 판단할 것이 아니라 기회비용과 앞으로의 시세상승 가능성을 예상한 뒤에 해야 합니다. ▶▶▶ 인기기사 ◀◀◀ ▶ 평생의 꿈 '내집 마련' 알고보면 쉽다 ▶ 월 수입 550만원 맞벌이, 상반기 내집 마련하려는데… ▶ 암보험, 보험료 오르기전에 가입을! ▶ 노무라증권 "현대건설 사라" ▶ 현대·기아차, 살아있는 '질주본능' 실감 ▶ 석유公, 쿠르드 7개광구 단독개발… 원유생산 코앞 ▶ 판교 10년 공공임대 "전세보다 비싸네" ▶ 은행 개인신용대출 사실상 중단 '망연자실' ▶ 연쇄살인 현장검증, 추가범행 또 있을까 ▶ 휴지 한팩에 2만원?… 물가 '고공행진' ▶ 이런 보험도? 직장인 김모씨의 '깜짝 선물' ▶ 방긋 웃는 '삼성맨들' 부러울 수 밖에… ▶ LG전자 "中서 아이스크림폰 열풍분다" ▶▶▶ 연예기사 ◀◀◀ ▶ 미국판 '장화홍련' 개봉 첫 주 박스오피스 2위 ▶ 암도 이겨낸 그녀의 '음악 열정' ▶ 김세영 "가수의 길 지키려 여러 유혹 거절했죠" ▶ "김현중 연기력 암담했었다" ▶ 소녀시대, 그들만의 비밀과 매력 공개 ▶ 동반입대했던 쌍둥이 듀오 '량현량하' 동반 제대 ▶ SBS '아내의 유혹' 시청률 40% 돌파 ▶ 이휘재 'TV특종 놀라운 세상' 하차… 왜? 혼자 웃는 김대리~알고보니[2585+무선인터넷키]
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