"시장교란 주범은 정부정책" 46%

■ 서울경제·현대경제연구원 '부동산시장 설문'

"정책실패 첫번째 원인은 공급규제 고수" 56%

"재건축등 족쇄 풀어야 집값문제도 풀려" 51%

‘때리는 시어머니보다 말리는 시누이가 더 미운 법.’

전문가들조차 부동산 투기꾼보다 실책을 연발한 정부를 더 탓했다. 서울경제가 새해를 맞아 실시한 설문조사에 따르면 지난해 부동산 시장을 ‘교란’한 세력은 ‘투기세력(15.0%)’보다 ‘정부정책(46.0%)’이었다. ‘공급부족(20.0%)’도 불안요인으로 지적됐지만 정부만큼은 아니었다. 참여정부의 부동산 정책은 ‘실패했다’는 평가가 74.0%로 압도적이었다. 학계ㆍ연구계(92.9%), 부동산 관련업체(90.9%), 건설업체(77.5%) 등을 망라해 공통적인 견해였다. 다만 공무원 집단은 48.1%만 실패했다고 응답해 그나마 참여정부의 편을 들었다.

참여정부의 정책이 실패한 것은 무엇보다 수요가 폭발적으로 증가하는 상황에서 정부가 ‘공급규제(56.0%)’를 고수했기 때문이었다. 정부는 민간 건설사 분양가 규제, 재건축 규제 등으로 신규주택 공급을 차단했을 뿐 아니라 양도소득세 중과로 시장의 거래매물 품귀현상까지 부채질했다. 공급이 억제된 데 반해 ‘토지보상금 확대(9%)’와 ‘저금리 정책(8%)’ 등으로 수요층은 점점 두터워져 부동산 가격을 밀어올렸다.

지난해 발표됐던 부동산종합대책인 3ㆍ30대책과 11ㆍ15대책에 대해서도 전문가들은 정부정책이 ‘주택공급 확대(31.0%)’로 선회한 것은 잘한 결정이라고 평가한 반면 ‘재건축 개발이익 환수 및 안전진단 강화’로 공급을 오히려 위축시킨 정책은 비판했다. 또한 ‘금리인상, 주택담보대출 규제 등으로 금융긴축 정책’을 쓴 것은 투자자금을 묶는다는 점에서 긍정적이라는 대답이 26%였지만 서민층 실수요자에게까지 피해를 미칠 수 있다는 점에서 바람직하지 않다는 응답도 26%나 됐다.

하지만 공급대책도 뜯어보면 아쉽다는 평가가 많았다. 참여정부 공급정책의 근간을 이룬 판교 신도시부터 검단 신도시까지 2~3기 신도시 정책은 ‘현실 반영이 다소 미흡’하다는 지적이 36.0%, ‘그저 그렇다’가 28.0%인 반면 ‘매우 적절했다’ 4%, ‘아쉽지만 대체로 만족’은 16.0%밖에 안 됐다. 신도시정책은 공무원도 ‘현실 반영이 다소 미흡(22.2%)’하다고 자평했다.

2~3기 신도시정책이 잘못된 이유로는 ‘입지상 강남권과 서울 도심의 수요분산 대책으로 미흡(38.0%)’하다는 지적이 가장 많았다. 또 ‘계획과 실제 공급에는 시차가 발생(21%)’해 효과가 미흡할 수밖에 없으며 ‘판교는 고분양가, 검단은 입지선택 실패(21.0%)’로 수요자들이 외면했다는 평가도 있었다. 정부의 잇단 분양시기 연기와 준비 안 된 발표 등으로 신도시 계획의 발표시기와 방법이 청약자들의 혼란만 야기했다는 지적도 빠지지 않았다.

신도시의 주택공급정책을 보완하기 위한 방법으로는 ‘재개발ㆍ재건축 용적률 완화로 도심권의 공급을 확대’하는 방안이 51.0%로 압도적이었다. 참여정부가 줄곧 ‘전쟁’의 대상으로 삼았던 재건축의 규제를 풀어야 집값 문제도 해결된다는 지적이다. 전문가들은 이밖에도 강남권 고등학교를 타지역으로 분산하는 등 ‘교통ㆍ교육 인프라 확충을 통해 자족기능을 유도(20.0%)’해야 하며 ‘송파 신도시, 강북 뉴타운 개발의 조기 완료’로 주택공급 시기를 단축하는 것도 주택공급정책에 힘을 실어줄 것이라고 조언했다.

한편 양도소득세ㆍ종합부동산세 등 부동산세제정책에 대해서는 ‘부분적으로 완화(34.0%)’해야 한다는 전문가들의 견해가 가장 많았다. 고가 주택에 부과하는 보유세는 현수준을 유지하더라도 거래시장을 위축시키는 양도세는 완화해야 한다는 것이었다. 보유세 역시 1주택 보유자와 퇴직자를 위한 예외규정이 필요하다는 지적이 있었다. 이 같은 견해는 소득수준별로 따져봐도 큰 차이가 없었으며 오히려 소득이 가장 낮은 2,000만~4,000만원층에서 ‘전면 재검토(35.7%)’를 요구하는 비중이 ‘8,000만~1억원(26.7%)’ 등 다른 소득계층보다 월등히 높았다. 최근 은행권의 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된 주택담보대출 축소의 경우 투기수요를 억제하는 데 ‘매우 효과적(27.3%)’ 혹은 ‘약간 효과 있다(47.5%)’로 평가됐다.

● 설문에 참가한 기관들 재정경제부, 건설교통부, 서울특별시, 대한주택건설협회, 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택보증, 건설공제조합, 삼성건설, 현대건설, GS건설, 대림산업, 한화건설, 롯데건설, SK건설, 쌍용건설, 동부건설, 현대산업개발, 대한주택공사,한국토지공사, 한국감정원, 건설산업연구원, 주택산업연구원, 주택도시연구원, KDI, 현대경제연구원, 국민은행, 신한은행, 내집마련정보사, 닥터아파트, 스피드뱅크, 부동산뱅크, 유앤알, 부동산써브, 상가정보연구소, RE멤버스