집값, 실제금리와 반비례

실제금리(대출금리)와 적정금리(경제 성장률 + 물가상승률)간의 갭이 클수록 아파트 값이 떨어지는 것으로 나타났다. 반대로 이들 두 금리간의 격차가 커질수록 가격은 상승하는 것으로 분석됐다.

최근 실제금리와 적정금리간의 격차가 커지고 있어 9월 이후 주택 값은 안정될 것으로 보인다.

4일 건설산업전략연구소가 내놓은 `금리 갭(실제금리와 적정금리간의 격차)과 아파트 가격 상관관계 분석`자료에 따르면 경기가 회복되면 금리갭이 높아지게 되고 이에 따라 부동산 가격도 안정되는 것으로 분석됐다.

금리 갭은 실제금리와 적정금리의 차이를 나타낸 지표로 경기 상승기에는 실제금리가 높아지면서 금리 갭이 커지고 경기 하강기에는 반대, 즉 금리 갭이 하락했다. 최근 경기 선행지수가 6월 이후 2개월 연속 상승세를 보이고 있어 경기회복 가능성이 높아지고 있는 만큼 향후 부동산 가격 상승세가 둔화될 것이라는 설명이다.

이 연구소 김선덕 소장은 “물론 현재 경기국면의 바닥 여부는 몇 년이 지나야 확인할 수 있지만 최근 선행지수상 경기회복 기미가 보이고 있다”며 “경기가 회복 될 경우 금리갭은 플러스로 돌아서고 이에 따라 부동산가격도 안정 혹은 하락할 것이다”고 설명했다. 과거의 경우 금리갭과 부동산 가격의 반비례 현상은 뚜렷이 나타난다. 경기가 회복되면서 금리갭이 높은 91년 중반, 97년 중반, 99년 말은 아파트 가격지수가 낮게 형성 돼 있었다.

그러나 금리갭이 마이너스 즉, 실제금리가 적정금리에 비해 낮은 89년, 96년 말, 98년 중반은 아파트 가격지수가 상대적으로 높게 형성되고 있는 것. 특히 경기침체에 따른 실제금리가 낮게 형성된 2001년 이후 집값은 지속적으로 상승양상을 보이고 있다.

김 소장은 “물론 주택가격은 금리로만 모든 것을 설명하는 것은 한계가 있다”며 “공급 특히 입주량이 얼마냐가 중요한 변수 중 하나다”고 말했다. 신도시 입주가 시작 된 91년 중반 이후 주택가격은 안정을 유지했기 때문이다.

그러나 문제는 이후에도 입주량은 99년까지 비슷한 양상을 보였음에도 주택가격 변동이 심하다는 것. 결국 이 같은 현상은 금리갭으로 설명된다. 특히 2001년 이후 입주량 감소는 실질금리 마이너스와 결합돼 가격은 더욱 큰 폭으로 올랐다는 게 김 소장은 설명이다. 김 소장은 “올 하반기 이후 지난 2000년 이후 공급한 아파트의 입주가 시작 된다”며 “동시에 경기가 회복돼 실질금리가 높아질 경우 부동산 값은 빠른 속도로 안정될 것이다”고 말했다.

<이철균기자 [e-mail]>